1. 房地产开发企业的利息支出在清算土地增值税时如何扣除
答：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 依据：《关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知》(津地税地[2010]49号)第二十一条关于开发费用的确认规定： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除； （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除； （三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除； （四）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法； （五）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
2. 企业银行贷款利息怎么计算
银行贷款是按日计息，按季结息！存款利息计算按照一个月30天计算，一年360天。而贷款利息按实际天数计算。
分段计算为：
应付利息=本金*月利率*实际天数/30/1000
假设贷款发放日为2009年1月1日，到期日为2009年12月31日。
2009-1-1至2009-3-21、50000000*6.225*79/30/1000=819625
2009-3-21至2009-6-21、50000000*6.225*92/30/1000=954500
2009-6-21至2009-9-21、50000000*6.225*92/30/1000=954500
2009-9-21至2009-12-21、50000000*6.225*91/30/1000=944125
2009-12-21至2009-12-31、50000000*6.225*10/30/1000=103750
5段利息相加得3776500。
如果按照年利率计算利息=本金/360*实际天数*年利率
3776500=50000000/360*364*7.47
我想对2楼的关于贴现的计算补充一点，有的银行对与异地票据贴现是要加上3天的，而且没有一年期的银行承兑汇票。
贴现利息=（到期日-贴现日+附加天数）*贴现利率/30/1000*票面金额。
3. 房地产企业只有已使用的贷款利息计算土地增值税能否
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
4. 房地产开发企业银行借款利息费用能否在计算土地增值税时扣除
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第三款规定：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
5. 计算土地增值税时，所讲的财务费用是指哪些，像我公司没有贷款利息，财务费用只是银行所扣的手续费。
根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本；二是房产开发成本；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的财务费用；四是转让房地产有关的税金。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
6. 委托贷款利息在土地增值税税前可扣除吗
一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）规定，房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。
依据上述规定，A、B公司及银行三方签订的委托贷款合同，房地产公司B公司通过银行向A公司借款，银行为第三方，房地产开发企业不属于向银行贷款。因此，不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
7. 土地增值税的计算方法
土地增值税的计算：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
2.新建房地产的扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
(2)房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(4)与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
【解释】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除;其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
(5)财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。
【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用。
【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规定。
3.土地增值税的税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
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