赎楼贷款夫妻

1. 跨行赎楼 赎楼贷款和按揭贷款在不同的银行 碰到问题了！！！

买方以按揭付款的方式购买卖方正在按揭的房地产（简称转按） （一） 流程：买卖双方须经过两步走 转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为： 第一步，卖方向银行提出申请。 第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 第三步，卖方和买方签订住房转让合同。 第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步，卖方与买方办理产权过户手续。 第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。 第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 （二）风险：三方都存在变数 在转按的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。四、买方以按揭付款的方式购买房地产 （一） 流程： 第一步，卖方和买方签订住房转让合同。 第二步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算： 贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第三步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。 第四步，银行与买方申办新的抵押登记手续。 第五步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。 （二） 风险：卖方存在重大风险 普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。五、二手房交易中的风险防范对策： （一） 选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。 （二） 建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。 很不错哦，你可以试下
lnnibmhqaj85301077722011-10-25 18:11:30

2. 赎楼贷款怎么申请个人的。

您好，贷款申请需要通过柜台个贷部门这边办理，赎楼贷款须与关联贷款同时申请。借款申请人只需在《招商银行个人贷款申请表》的赎楼贷款一栏进行选择即可。除关联贷款要求提供的申请资料外，赎楼贷款还须提供以下资料：
1．原贷款的借款合同（核原件，留复印件）。
2．原贷款最近三个月的还款清单或银行对账单（须由原贷款银行盖章确认），并载明贷款余额。
3．自然人保证的，保证人须参照借款申请人要求提供身份证明资料、还款能力证明资料。
如您还有疑问，请您打开www.cmbchina.com 点击右上角“在线客服”进入咨询。

3. 什么是赎楼贷 中介怎么用它获取暴利

什么叫"赎楼贷款"?

比如客户原先在交通银行有一笔20万的房贷没还完，该客户找工行贷20万先把交行的贷款还掉，这样的贷款要找工行指定的担保公司做担保。

贷款还掉后，该房就可以自由转让了，找到买方后，买方必须在工行贷款。贷款贷下来的钱由银行直接冲抵原房主未还的贷款，多退少补。这项业务比原来房主自己找担保公司、财务公司借钱还贷省钱多了。

如果没有银行肯做这样的短期垫资，担保公司垫资要收到垫资金额5%(30万贷款要1.5万)左右的费用，而目前这项业务担保公司只出担保费，大约3000多元，此外公证费等都不多，评估费5年以内的商品房免收。

这种业务避开了央行对转按揭的禁令，但却实现了和转按揭类似的效果。该项业务中的新房贷只要条件符合，可以享受7折利率和最低二成首付等优惠条件。

“过去我们平台收到的首付贷申请比较多，现在这项业务被监管叫停后，赎楼贷业务的占比明显增加了”，上述客服人员对记者表示。

赎楼是二手房交易中的常见术语，意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出；房产证赎出且抵押登记被注销后，视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款，则被称之为赎楼贷，这种方法也在客观上规避了监管部门对于转按揭的限制。

不过，一些线上、线下的中介平台对于赎楼贷热情高涨，尤其是在目前首付贷被叫停的背景下，赎楼贷甚至成为部分中介的“拳头产品”。与一般银行业务规则不同，在这些中介平台申请“赎楼贷”的客户通常不需要提供担保，提交申请材料后1天至3天内就能审核完毕。

（以上回答发布于2016-03-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 婚前买的房子婚后卖掉垫资赎楼需要查夫妻双方征信吗–

婚后房贷买房是需要考察夫妻双方征信的。

原因：

• 银行在审批房贷的时候，如果是夫妻购房，银行要查的不仅仅是一个人的信用记录，配偶也要查。因为还款的时候，是两人共同还款。所以如果其中一人的信用出现问题，就会对房贷产生影响。

• 婚后财产是指夫妻关系存续期间，夫妻任何一方所得的各种财产。婚后财产并不完全等同于夫妻共同财产。《新婚姻法》司法解释规定，一方父母为自己子女买的房子，属于该子女的个人财产，不属夫妻共同财产。

5. 我是买主，我们的同贷书已下来，到赎楼这一步，要旧业主提供资料，不提供，叫我去找高利贷借钱去赎楼

从你的描述来看，你是买主，你们的同贷书已经下来了，到赎楼这一步了，要旧业主提供资料，但是他们不配合，不提供，这种情况下，就属于违约了，就应该按照合同约定的方式来进行

6. 担保赎楼和垫资赎楼有什么区别

是有一定的区别的
（1）担保赎楼是指在二手楼交易时，如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清，由于其房屋抵押给了银行，需结清欠款，赎出房地产证，才能进行正常交易。在卖方不采取自主赎楼的清况下，可由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，赎出房地产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及重新抵押登记等手续。
（2）垫资赎楼是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。
2、他们的区别：
款项不同：担保赎楼，赎楼款项来源于银行，垫资赎楼款项来源于担保公司。
办理效率不同：担保赎楼，需担保公司和银行审批，办理相对较慢，而垫资赎楼仅需担保公司审批，办理相对较快。
收费标准不同： 垫资的收费标准要高于担保赎楼。
担保方式不同：
担保赎楼由担保公司为客户向银行担保；垫资赎楼时，担保公司不需为客户承担担保责任。

7. 现在要离婚 正在还贷的房子如何处理

正在还贷的房产分割时主流有以下几种处理方式：

1、房产归其中一方所有，该方对另一方进行现金补偿，不过涉及到过户的，需要办理相应赎楼手续。
2、可以出售后再分割价款。
3、可以约定归双方对房产共同共有，后期贷款双方共同偿还，不过这种方式实践中选择的少，因为很多夫妻双方离婚后，就不再往来，且对对方信任不够，可能会再产生纠纷。
其他方式只要不损害第三人的合法权益，法律都不干预。
有关离婚财产分割，离婚子女抚养，继承纠纷相关的法律问题可以电询中国婚姻家庭金牌律师团138，再加2431，加6788

8. 赎楼公司，担保公司，中介公司，三者之间是什么关系

担保公司赎楼流程
到公证处做完全权公证委托后到原按揭银行(业主按揭银行)申请提前还款及打印供楼清单(路途遥远需要半天时间来回,)一般银行正常操作需要提前一个月申请,直到下月当日才可还款.如需提前还款大部分需要罚息一月.有关系除外

担保公司必须要在客户到按揭银行签署<按揭贷款协议>银行审批后方可把<贷款承诺函>出于担保公司(一般需要2天时间)
担保公司收到银行开出<贷款承诺函>及所有成交资料后才能送上公司审批(半天到1天时间)
担保公司回送资料给按揭银行(出保函)及确认为业主赎楼短期贷款金额,银行收到短期贷款赎楼金额后需向各银行行长申请审批放款于担保公司赎楼(2天内)
担保公司收到银行短期赎楼贷款经确认后到业主按揭银行办理还款手续(30分钟-60分钟)在还清业主欠款后6个工作日内到该银行取出原业主房产证到国土部门办理注销抵押手续(排队拿号注销....时间不能确定..)
在担保公司把房产证注销后才能安排中介按揭员办理过户手续(外籍人士须注销抵押后到公证处做买卖公证,1小时)
所有担保公司及银行操作时间都几乎相同,如有银行关系者除外.从做公证委托到赎出房产证正常时间为:15天,其中包括已找关系银行加快赎楼。

9. 什么叫做赎楼贷

赎楼：你要卖出按揭贷款的房子，房子卖出就相当于要把你的房子过户给其他人，但是办理过户的房子如果是抵押给银行的是过不了户滴。所以就必须借钱来还清银行的贷款，银行注销了抵押后你的房子才能交易。
那么问题来了，赎楼到底需要支付多少钱呢？一方面是利息还有一方面是你提前还款给银行的违约金，然后就是看你当时买房是商业贷款还是公积金贷款，一般商业贷款相对要好处理一些。
利息=借款金额*利率*时间
借款金额：一般是你跟银行约好还款的那一天实际从你的还款卡里面扣了多少就是多少（这个是算不准的，因为银行的利息每天都会产生，只能根据你当时的征信报告显示预估一个金额，到还款日的那天会多存一个月的月供到你的还款卡，看银行实际扣多少）（为什么我要强调这个还款日呢？因为你要还银行的贷款可不是你想什么时还就什么时候还的哦？除非你有很好的关系或找关系给点钱，否则按银行的正常预约还款起码等半年以上才能还进去，如果你急到再买房或资金周转滴，那你就等着吧！）
利率：这个就取决于你的征信情况了，征用主要就是看你的资产和负债比是否达到出资方要求的比例，看一下你的历史还款情况有没有连续3次累计6次的预期记录，有没有当前预期，有没有帮其他人做过担保，看一下你有没有频繁的查询过你自己的征信或被其他机构频繁的查询过征信，还会问你一些问题，这些都可以反应出你这个人的信用情况和偿还能力，如果都没他们认为的问题那么恭喜你，你可以享受他们那里的最低利率，否则你就只有支付高利率或选择要其他抵押物或不借给你。且一般这种利率都是按月算，不满一月还是按月算。1.8%-10%都有可能，就是看你的征信好不好来定价。
时间：借这个钱用多久的问题。时间节点总的来说就是出款后到你还款卡的那天开始算到你把这个钱还给借你钱的那个公司为止。既然都去找公司借钱来还了，估计你肯定是没有这笔钱的，那么回款来源是在哪里呢？回款来源就是你卖这个房子的钱来还对吗？
那么问题又来了：如果买方是全款你们一般会约定过户取件的时候支付尾款，你拿到了尾款 才能还赎楼借的钱，但关键是在你过户取件之前你的房子要解除抵押才能过户，好不容易你把钱还进银行了，银行什么时候给你解除抵押要看你之前申请的是哪家银行的贷款了有些是一周，有些是一个月，有些是两三个月，就当相于你借钱来还了银行的钱，银行一直不给你解除抵押，你一天过不到户，你的赎楼利息就要一天一天的算起走，然后还有一个影响因素就是买卖双方是否配合，因为过户要提买卖双方提供很多资料，如果双方都不配合，很久过不到户也是一样的道理。
如果买方又是贷款那么你的款又怎么还呢？你只有等到买方的贷款银行放款后，你才能还上你借的赎楼的钱，买方贷款也是一个很繁琐的流程（除非你遇到买方很优质，买方贷款的银行资金足）否你就等着吧！房字一天过不到户，你赎楼的利息就要一天一天的算起走。
所以，一般专业的中介公司，会把控好各个环节的风险，不会让买方帮卖方去还银行的按揭贷款（保障买方），要让买方去银行做首付款或尾款的资金监管（保障买卖双方，因为买方怕给了钱过不了户，卖方怕花了钱赎了楼买方又没钱买了），且会让买卖双方做全委公证（防止买卖双方不配合到场或有其他事情不方便到场办理），从而保障买卖双方的利益！但是你自己必须清楚知道这些环节，要不然只有等着被宰。总之时间就是金钱，如果你打算卖房子，你就要做好扯皮的心理准备。
最后如果大家在二手房交易中的问题都可以咨询我！谢谢支持！