个人住房贷款中假按揭

A. 假按揭的六种表现

一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；
二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；
三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；
五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；
六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

B. 什么是个人住房假按揭贷款，假按揭贷款的主体有哪些

个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。
假按揭贷款的主体有哪些
（一）借款人为相关联人。
1、一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。
2、同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作单位往往为 房地产开发公司或关联公司。
3、开发商以本人名义购房申贷。股份公司则以各股东购房为由申请贷款。
（二）无关联散户按揭。为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查，开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。有的房地产开发公司存在花钱雇社会人员申请假按揭贷款的现象，如我们在检查中发现开发商给虚假购房人每户300元申贷报酬的现象。

C. 如何防范个人住房抵押贷款中的假按揭现象

这种东西你没法去防范，不要试图去唤醒一个装睡的人，

D. 假按揭贷款有什么特征

一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；

二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；

三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；

四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；

五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；

六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据。

双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

(4)个人住房贷款中假按揭扩展阅读

造成危害：

1、假按揭将影响政府对房地产市场的决策。假按揭所产生成交量放大、房产投资增多、房产信贷大幅增加、房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断，从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。

2、假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。因假按揭能给开发商、房产销售者、银行信贷经办人带来直接的利益，故假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。

3、假按揭将导致企业声誉受到严重影响。假按揭一旦被揭露以后，房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击，其美誉度将会受到严重影响，并将对其后期的经营产生非常不利的影响。

4、假按揭较为严重地破坏了金融秩序，并将诱导犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。

E. 审计中如何发现和识别虚假住房按揭贷款

摘要：虚假个人住房按揭贷款，就是借款人与开发商串通，通过向银行提供虚假的个人购房信息，从银行套取或诈骗信贷资金的行为。它的基本特征是借款人具有主观恶意欺骗性。从实施虚假按揭的行为主体来分，有个人虚假按揭贷款和法人虚假按揭贷款两种，其中法人虚假按揭贷款是由法人操作，通过众多的个人行为来完成的虚假按揭，因此更具隐藏性，风险和危害也更大。从借款人的目的来分，有诈骗型虚假按揭和融资型虚假按揭两种，诈骗型虚假按揭是借款人通过提供虚假购房信息，以骗取银行信贷资金为目的而实施的欺诈行为；

F. 假按揭表现形式具体来说都有哪些种

假按揭的表现形式：
（1）开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，仅以虚假销售方式套取银行按揭贷款；
（2）以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；
（3）以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；
（4）银行信贷人员向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高额的个人住房按揭贷款；
（5）所有借款人均为虚假购房，由开发商或包工头负责办理；
（6）开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

G. 个人住房贷款业务中，对于具体经办客户经理来说，要注意检查什么，以避免假按揭

从形式上来讲，需要调查审查借款人的身份证证明，也就是借款人夫妻身份证与原件核对一致，并与本人核实，审查开发商的资质等证照，实质方面，就是通过交谈了解借款人的贷款真实性，查看他们名下有几套房产，分析他的收入情况，判断他真实买房的可能性。比如，借款人很有钱，现金流充足，银行流水上经常保持几万元甚至几十万元的资金，说明他不缺钱，就是买房也不需要贷款；再比如，分析当地的房地产行情，销售火爆的，按揭真实的可能性较大，如果大家都在观望，突然来了一大批按揭的，小心了，这可能是开发商做的把戏，他的资金太紧张了，拿银行做垫背。

H. 假按揭贷款的预防假按揭的措施

为有效预防“假按揭”，不同的主体应当从不同的角度采取不同的防范措施。
(一)银行的防范措施
首先，银行应当谨慎选择合作对象，只有那些具有较强资金实力、良好市场信誉，并且具备一定资质的房地产开发商，银行才应与其建立信贷合作关系。在合作的同时，还应当着重审查其自有资金是否达到开发项目总投资的法定比例以上，是否具备项目运作必需的“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)。
其次，银行应当加强贷款前的调查和审核，对开发商提交的个人住房按揭材料进行重点审查，仔细辨别申请材料的真伪，或者通过调查核实按揭申请人的情况，然后决定是否发放贷款。目前，有的银行为防范风险，除了要求发展商提供住房按揭可行性报告之外，银行自己也要形成分析报告，并且组织有关专家进行评审。对于房地产开发商的售楼员代办全部申请手续、房屋销售价格明显高于市场价值的，要特别提高警惕，避免开发商通过伪造材料或虚抬房价骗取贷款。
第三，银行应当加强对贷款资金的监管。贷款项目营销成功后，银行必须加强项目跟踪管理，及时了解项目的工程形象是否与资金的使用进度相匹配，特别是对期房项目更应提高警惕，确保所有售房款用于项目修建，防止“烂尾楼”的产生。
第四，对于现有项目中存在问题的按揭贷款，银行还应当进行认真核查，严格控制和化解贷款风险，并采取有效措施清收违约贷款；对那些需要通过法律程序收回贷款的，必须及时提起诉讼，申请法院强制执行其财产，以保全银行资产并减少贷款损失；对涉嫌“贷款诈骗罪”的开发商，应向有关国家机关提出举报，并要求追究其刑事责任。
第五，为规范业务操作并震慑内部违纪，银行还应当对造成“假按揭”的有关责任人进行调查，对于与开发商串通实施“假按揭”的，或者因违规操作造成贷款重大损失的，应严格按照有关规章制度追究其行政责任及经济责任，情节严重的还应要求国家机关追究其刑事责任。坚决杜绝为完成业务指标或者为盲目抢占市场份额而纵容甚至配合开发商实施“假按揭”的现象。
(二)消费者的防范措施
为维护自己的权益，消费者也应当在购房之前特别是在签订合同缴纳房款之前进行必要的调查，考察房地产开发商是否具备《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》，并确定有关房产权属的真实性和惟一性。例如，有的开发商不让购房者察觉其要买的房子已经被按揭，往往极力鼓动他们现金购房，并许诺可以分期免息付款，很多业主觉得可以接受，就轻易作出购买房产的决定。为预防这类现象，消费者有必要在房地产交易中心查询有关房产是否已经被“按揭”过。此外，对于不讲诚信的开发商，消费者还应当勇敢拿起法律的武器，根据《消费者权益保护法》等法律的有关规定捍卫自己的权益。
(三)有关国家机关的防范措施
对于中国人民银行而言，应当充分发挥其宏观调控职能，对房地产贷款项目进行总量控制，对个人住房按揭贷款消费进行合理引导，同时还应加强对各商业银行住房按揭贷款业务的监控和管理，指导和督促各商业银行建立健全防范“假按揭”贷款风险的内部控制机制。对于房地产交易登记管理机关，则应当在办理有关登记管理手续时尽可能为消费者提供便利措施，方便其查询有关房产权属的真实信息，同时还应与银行加强配合，对存在作假嫌疑的按揭房产项目应及时通知相关银行，并协助其追究开发商的法律责任。

I. 真实签名的假按揭人 承担什么责任

借款人和开发商应承担的民事责任。

如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此应由开发商承担全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。

当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。在借款合同中一般约定开发商的保证责任为“阶段性”保证，在借款人所购住房的抵押登记手续办理之后，开发商的连带责任即告免除，该笔贷款由借款人以其所购住房提供抵押担保。

(9)个人住房贷款中假按揭扩展阅读：

假按揭六种表现：

一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；

二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；

三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；

四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；

五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；

六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。