还没有征收的土地抵押贷款吗

❶ 土地证可以抵押贷款吗

我国实行土地登记发证制度，土地证是一种确权凭证，因此土地证是可以抵押贷款的。具体流程：第一，评估土地价值，这个是在当地的评估局进行。第二，到银行提出申请，填写相应的表格。第三，银行对申请人提交的相关材料进行审批且参观抵押的土地。第四，通过审批，发放贷款。第五，贷款人在规定期限内还款。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。

土地登记资料可以公开查询。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

❷ 未缴纳出让金的土地使用权，抵押权能实现吗

某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权。后因资金紧张遂与县国土资源局商议先办理《国有土地使用证》，企业以土地使用证为抵押向银行贷款后再支付土地出让金。国土资源局同意并为企业办理了《国有土地使用证》。但随后两年，企业一方面在银行办理抵押贷款，另一方面以各种理由拒付出让金。近期，由于企业经营不善无法按时还款，银行欲实现抵押权。国土资源局在银行来办理相关手续时告之该土地未缴纳土地出让金，使用证有瑕疵，抵押权不能实现。双方协商未果，银行将国土资源局告上法庭，要求顺利实现抵押权。
请问，能否在未缴纳完土地出让金的情况下办理《国有土地使用证》?本案中的抵押登记有什么效力，银行的抵押权是否受法律保护?县国土资源局应如何履行自己的职责。
读者 王强
答：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布）第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。
土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》（修正）第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按此规定，以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件，即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证，这两者缺一不可。由此可见，土地使用证必须是在土地使用者缴纳完土地出让金后才能办理，县国土局不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证。
在我国，土地抵押登记是土地他项权利登记的一种。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定土地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《土地登记规则》第二十九条规定依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。从这些规定我们不难看出，抵押登记是土地使用权抵押的法定生效要件，银行在为企业办理抵押贷款时，只有当双方当事人到相应管理机构办理抵押登记后，抵押才生效和受法律保护。
按照民法理论，土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示，确定土地权利归属和保障土地交易安全。土地使用证一旦办理就具有法律效力，它不但证明了土地使用者对土地的合法权利，也意味着土地可以正常进入市场进行其他合法交易。同样的，土地抵押登记一旦设定，对于抵押权人来说也是拥有了实现抵押权最大的法律保障。虽然案例中企业的土地使用证从实质内容上来看是存在瑕疵的，但这种瑕疵的存在所导致的后果不应由银行来承担，无论是从保护善意第三人的角度或是从维护土地登记的法律效力的角度来说，银行的抵押权应受到法律保护并得到顺利实现。
实际上，县国土资源局在企业未缴纳土地出让金的情况下就为企业办理土地使用证的行为是一种不依法行政的行为，其带来的恶果是使国家财产和政府信誉受损。国土资源局在履行其职责处理这个问题的过程中，一方面应通过行政或司法的手段追回企业未支付的出让金，尽量减少国家损失；另一方面，国土资源局应按照《中华人民共和国土地管理法》第八十四条的规定：“土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”对有关人员进行处理，处理违法违规行政的问题。
中国土地矿产法律事务中心 胡卉明

❸ 农村土地可以抵押贷款吗

以前，农民想贷款很难，只能通过联户担保，而且利率还高。现在好了，土地确权之后，农民就可以用土地的经营权（使用权）向银行申请抵押贷款了。

网友咨询：

农村土地可以抵押贷款吗？

国浩律师（贵阳）事务所鲁茜律师解答：

农村土地可以抵押贷款，视情况而定：

1、农村的土地使用权是可以用来抵押贷款的，只要土地有相关的土地使用证，即可进行贷款。但是国有土地和农村的集体土地在抵押贷款上是有差异的。农村土地抵押贷款程序相对于城市土地抵押贷款要复杂，需要村委出具相关证明材料：

（1）农民在通过合法的方式获得了土地的承包权之后，一般会有一个土地承包经营权证，在办理抵押手续时，一般来说都是必须要带上此证书；

（2）国家出台的相关规定，只要进行贷款的农户具备了一定条件，就可以用农村土地进行抵押贷款。

2、部分农村土地证可以抵押贷款，抵押应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的农村集体土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的农村集体土地使用权不得抵押。

国浩律师（贵阳）事务所鲁茜律师解析：

集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。

乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

办理抵押登记应当符合下列程序：

（1）集体土地所有者出具同意抵押的证明；

（2）对抵押的土地使用权进行地价评估；

（3）确认土地估价结果；

（4）抵押双方签订抵押合同；

（5）申请抵押登记；

（6）审核、登记；

（7）核发抵押证明书。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条  下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

鲁茜律师简介

鲁茜，女，国浩律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员、贵阳仲裁委员会仲裁员、贵阳市律师协会未成年人保护委员会秘书长。

教育背景：本科学历，应用心理学专业，理学学士学位。

专业技能：法律职业资格证书、证券投资基金、证券交易从业资格、国家三级心理咨询师、高级中学教师等资格证书。

❹ 土地出让金没缴纳，银行能不能做抵押贷款

一般说来，没缴土地出让金有两种情况：一种是划拨土地，不需要缴，另一种是出让土地，但未缴土地出让金。
如果属于第一张，划拨土地使用权，国土部门办理抵押登记后，银行可以抵押，但需要把将来处置时需缴纳的土地出让金扣下来，就是说抵押金额比较低。
第二种情况下，一般没缴土地出让金，不能办理土地登记，没土地证，也没法抵押。

❺ 无建筑物的划拨土地不能抵押吗

最近我公司取得一个经济适用房的开发项目，使用的土地属于划拨类型。由于资金紧缺，我公司打算用该宗土地向银行抵押贷款。我省《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定：“以划拨方式取得的土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出让金，抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值。”按该规定办理比较简单。但是，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，既要签订出让合同，又要以抵押所获收益抵缴出让金，既麻烦又不利于融资。请问，我公司可否按我省的规定办理抵押贷款?经济适用房使用的划拨土地用于抵押贷款有什么特别规定吗?读者 陈生
答：我国现行的土地管理法律、法规对地上无建筑物的划拨土地使用权没有规定可以设定抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定中的划拨土地使用权不包括无地上建筑物的土地使用权。建设部1997年6月1日根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》制定、施行的《城市房地产抵押管理办法》第二条第二款规定：“地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。”
信中你对你省《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中关于划拨土地使用权抵押规定的理解是片面的，引用肯定不完整，而且根据地方立法原则，你省现行的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》不可能与《中华人民共和国城市房地产管理法》相抵触；信中对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的理解，也有原则性偏差，该条没有规定无建筑物的划拨土地使用权可以抵押。正确的理解应当是规定中的四个条件同时具备的划拨土地使用权才可以抵押。
经济适用住房建设贷款，国家有专门的规定，即1994年12月15日建设部制定了《城镇经济适用住房建设管理办法》，其第六条规定，经济适用住房建设资金的筹集来源是：①地方政府用于住房建设的资金；②政策性贷款；③其他资金。1994年4月6日中国人民银行又专门制定了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》（银发〔1999〕129号），对经济适用住房建设贷款的基本原则、条件、期限、利率、程序、担保、管理以及责任等，均作了具体详尽的规定。
陕西永嘉信律师事务所 白新亚