银行经营抵押贷款试题

① 商业银行抵押贷款中存在哪些风险，如何防范

从我国商业银行的发展来看，我国商业银行所面临的风险集中表现为信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险 。

1、信用风险

信用风险又称违约风险，是指因交易对方(债务人)难以履约还款或不愿意履行债务而造成债权人损失的可能性。银行信用风险主要指债务人不能如期足额偿还借款而造成银行贷款损失的风险。信用业务是银行的传统业务，也是主要业务。银行是社会的信用中心，也是信用风险的集中地。因此，在现代信用经济条件下，银行面临的信用风险是比较突出的风险，而且信用风险给银行带来的损失也是巨大的。

2、市场风险

市场风险是指因市场价格(利率、汇率、股票价格和商品价格)的不利变动而使银行的表内和表外业务发生损失的风险。市场风险存在于银行的交易和非交易中。巴塞尔委员会对市场风险的定义为：因市场价格变动而导致表内外头寸损失的风险。

3、操作风险

操作风险按风险类型可以分为四种，分别为内部操作流程、人为因素、体制因素和外部事件。按风险因素可以分为七种类型，包括：内部欺诈；外部欺诈；雇员活动和工作场所的安全问题；客户、产品和业务活动的安全问题；银行维系经营的实物资产损坏；业务中断和系统错误；行政、交付和过程管理等。

4、流动性风险

流动性风险是我国商业银行面临的主要风险之一。随金融市场的开放在不断加大，流动性风险一旦加大成为流动性危机，则会造成不可逆的损失。流动性风险与信用风险、市场风险和操作风险相比，形成的原因更为复杂和广泛，通常被视为一种综合性风险。

根据贷款抵押风险分析，可以从如下几个方面来进行风险防范。

①严格审查。对抵押物、产权关系、抵押合同和相关证件进行严格审查是防范贷款抵押风险的根本措施。

对于抵押物本身，信贷人员要审查抵押物权利凭证的真实性，并通过实地考察核实权利凭证所对应的抵押物(比如房屋、土地使用权等)的真实性；其次，信贷人员还要严格依照相关法律法规审查抵押物，看看抵押物是否为相关的法律法规许可，是否属于银行许可的抵押物范围。

对于抵押物的产权关系，若为共有财产(比如房屋)的必须要有其余共有人同意抵押的授权书，若为合伙企业的财产必须有其余合伙人同意抵押的授权书。若为国有企业和集体企业的抵押物，必须具有主管国资委和职代会同意抵押的授权证明文件；若为有限责任公司或股份有限公司的抵押物，必须根据公司章程具有股东大会或董事会同意抵押的授权证明文件。

对于抵押物的各类证件，信贷人员必须严格审查，要求相关证件齐备。这项要求必须根据具体的抵押物而定，比如进口汽车抵押贷款，就需要营运牌照、产品合格证、购销合同、报关单和发票等多项手续。

对于抵押合同，信贷人员必须严格审查贷款合同的相关条件，尤其是它的附加生效条款以及借款人营业执照的经营范围等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必须覆盖贷款合同的有效期限。

②做好登记备案。根据《担保法》，房地产、林木、航空器、船舶、车辆及企业设备和其他动产进行抵押的需要依法登记，抵押合同从登记之日起开始生效。因此，银行在办理抵押贷款时，必须特别注意抵押物是否需要登记才能生效。此外，还要根据相关的法律法规，确认贷款合同与担保合同是否需要进行公证。

③做好价值评估。抵押物价值评估是防范抵押贷款风险最常见的手段。为此，银行首先必须建立一套完整的抵押物价值评估的内部管理制度，定期开展抵押物价值评估工作，有条件、有需要的单位还必须建立逐日盯市制度，并且着力开展这方面的人员培训工作。其次，还要加强对资产评估公司的联系、了解和评估，防止抵押物价值评估业务外包出现弄虚作假的风险。再次，对于出具抵押物产权凭证的政府部门也不能完全忽视，尤其是要注意分析是否存在借款人买通政府部门关键人员而出具虚假产权证明或重复抵押等情况的可能性。

④做好资产保全工作。银行贷款的资产保全工作涉及抵押物的处置问题。在借款人出现违约的情况下，银行要及时查封抵押物，保障自己作为第一受益人的权利。在处置抵押物时，要努力协调与相关利益方的关系，充分考虑处置成本、税费、贷款违约后的利息损失等，并防止抵押物被贱卖的风险。

(1)银行经营抵押贷款试题扩展阅读

银行的操作风险管理不仅涉及到银行内的程序和流程，同时也涉及到银行的组织结构、政策以及操作风险的管理流程。对于机构来说，处理操作风险应该有适当的针对操作风险的政策，首先要确定这些政策，同时要把这些政策告知整个银行的人员。在这个过程当中要考虑几个方面：首先要有一个明确的治理结构，必须了解在什么情况下应该向谁汇报。

在一个典型的银行案例中，应有一个单独的信用风险管理机构，还有不同业务部门负责日常业务的管理，即有两个报告机制，有关日常运作，向这种业务部门经理汇报；

而有关信用方面，必须向有关信用经理汇报。在银行涉及的信息当中还有一点非常重要，即获得信息的人和信息在不同层面的细节。比如董事会所需要的是一个概括性的信息，因而不可能把同样信息交给所有的人。另外，信息应当是具有灵活度的，还需要有灵活收集信息的方法。

② 银行主流贷款模式（一）：个人经营性抵押

本文更新与2020年8月，具体数据保鲜期3个月，适用地上海。

个人经营性抵押的受欢迎程度排名首位。之所以称"经营"，是用作经营用途。抵押物以住宅、沿街商铺、办公楼、厂房为主。称"个人"，所以不入企业征信，重个人流水，少看企业情况。

目前一年期最低利率3.35%，5~20年期最低3.85%。最长30年还款法。实测额度超2000万可操作的银行家数会急速减少。

一押优缺点对比：

二押优缺点对比：

感谢关注，欢迎交流

③ 经营性抵押贷款是什么意思

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。其次借款人以抵押贷款的方式申请的，专门用于企业经营的贷款，申请人一般为企业的法人，贷款资金可用于购买设备、原材料或扩建厂房等。

贷款优势：
1、贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。

2、贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

④ 邮储银行经营性物业抵押贷款常见问题（额度、期限、利率）

贷款期限
经营性物业抵押贷款期限一般为5年，最长不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期限或存续期限；贷款期限届满时，抵押物业仍应具备合理的剩余使用年限，原则上不得少于10年。
贷款利率
中国人民银行确定的同期限同档次贷款基准利率为基准适当浮动。
还款方式
根据销售进度还款，提款期后半年至少还本一次。

⑤ 农业银行汽车抵押贷款

暂无此类贷款。
建议通过正规途径办理贷款业务进行融资，可以考虑申请农行网捷贷业务
“网捷贷”实行自助申请、自动审查审批、在线签订信贷合同、自助用信的流程。申请流程如下:
（一）借款人登陆农行指定的在线渠道（个人网银、掌上银行），进入“网捷贷”申请界面。
（二）借款人了解“网捷贷”产品情况、贷款基本条件和办理流程。
（三）填写基本信息，拟申请贷款期限、借款及还款账户、通讯地址等。
（四）系统验证手机号码有效性。
（五）在线签署《个人征信业务授权书》。
（六）确认贷款信息，拟申请贷款金额、贷款用途等。
（七）在线阅读并签署《个人自助小额信用消费借款合同》申请信息填写完整后，申请人提交贷款申请。
网捷贷年利率：房贷客户利率上浮15%，非房贷客户利率上浮区间为15%—50%。 农行会根据市场情况，适时做出利率调整。
网捷贷贷款期限不超过一年。
网捷贷用途：
(一)网捷贷业务用于个人消费用途，不得用于国家有关法律、法规及信贷政策禁止的用途。
(二)网捷贷采用发放现金方式用信。
如需其他帮助可以进一步致电农行客服中心核实。

⑥ 询问企业银行贷款流程 经营性贷款+法人房屋抵押贷款 请内行人员详细解答 谢谢

人家是老大，有求于别人，是没得公平选择的。首先去贷款部找到客服把流程和要准备的资料问清楚问仔细，索要贷款流程单，回去后一个不丢的准备好。每家银行的要求会有所不同，大条款基本一致，可能为你提供服务的工作人员，会在细节上有差异，运气不好会因此多处很多麻烦事来。一下是按我以前贷款的经历总结的，仅供参考。
1、到选定的银行咨询贷款流程和资料并确定贷款服务人员；
2、按照要求准备资料（一定按照要求备齐所有的资料，有问题就电话咨询你的客服。）；
3、填报贷款申请表并向银行提交资料（填报时让客服指导）；
3、银行贷款中心审核；
4、银行指定担保公司进行房产评估（这里面会有些猫腻，自己私下好好琢磨。）；
4、耐心等待（这个时间里可能会被请去银行核实情况，可能客服会通知审核时不太符合要求的资料，在她们的指导下补齐了问题不大。）
5、抵押登记（银行会要求弱势方签上一大堆文件，没有多少人从头到尾把那些密密麻麻的必须签字画押的文件看完，都是按照客服的指引埋头签完自己的大名。）
6、银行放贷（贷款人的春天就是等来拿家产作为抵押折算下来的一笔钱，剩下的事就是按约定还本金利息了。）

⑦ 银行抵押贷款合同范本

合同编号：____________
贷款抵押人：_______________，以下简称甲方贷款抵押权人：_____________，以下简称乙方甲乙因生产需要，向乙方申请贷款作为______________资金。双方经协商一致同意，在甲方以其所有的______________(以下简称甲方抵押物)，作为贷款抵押物抵押给乙方的条件下，由乙方提供双方商定的贷款额给甲方。在贷款期限内，甲方拥有抵押物的使用权，在甲方还清贷款本息前，乙方拥有抵押物的所有权。为此，特订立本合同：
第一条 贷款内容
1.贷款总金额：__________元整。
2.贷款用途：本贷款只能用于______________的需要，不得挪作他用，更不得使用贷款进行违法活动。
3.贷款总期限：
在上述贷款总金额下，本贷款可分期、分笔周转审贷。因此，各期贷款的金额、期限，由双方分别商定。从第二期贷款起，必须有双方及双方法定代表签字盖章的新的抵押贷款合同，并将其中的一份交___________市公证处公证，作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第一期贷款期限为：______个月，即自______年______月______日起，至______年______月______日止。
4.贷款预期年化利率：本贷款预期年化利率及计息方法，按照中国__________银行的规定执行。
5.贷款的支取：
各期贷款是一次还是分次提取，由双方商定，甲方每次提款应提前______天通知乙方，并经乙方的信贷部门审查认可方可使用。
第一期贷款______次提取。
6.贷款的偿还
甲方保证在各期合同规定的贷款期限内按期主动还本付息。甲方归还本贷款的资金来源为本公司生产、经营及其它收入。如甲方要求用其它来源归还贷款，须经乙方同意。
第一期贷款最后还款日为______年______月______日。
7.本合同在乙方同意甲方延期还款的情况下继续有效。
第二条 抵押物事项
1.抵押物名称：_________________。
2.制造厂家：___________________。
3.型号：_____________________。
4.件数：_____________________。
5.单件：______________________。
6.置放地点：______________________。
7.抵押物发票总金额：______________。
8.抵押期限：______年(或为：自本贷款合同生效之日起至甲方还清乙方与本合同有关的全部贷款本息为止)。
第三条 甲乙双方的义务
(一)乙方的义务：
1.对甲方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。
2.在甲方到期还清贷款后，将抵押物的全部契据、证件完整交给甲方。
(二)甲方的义务：
1.应严格按照合同规定时间主动还本付息。
2.保证在抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让的影响。如乙方发现甲方抵押物有违反本条款的情节，乙方通知甲方当即改正或可终止本合同贷款，并追偿已贷出的全部贷款本息。
3.甲方应合理使用作为抵押物的__________，并负责抵押物的经营、维修、保养及有关税赋等费用。
4.甲方因故意或过失造成抵押物毁损，应在15天内向乙方提供新的抵押物，若甲方无法提供新的抵押物或担保时，乙方有权相应减少贷款额度，或解除本合同，追偿已贷出的贷款本息。
5.甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其它方式处分。
6.抵押物由甲方向中国人民保险公司______分公司投保，以乙方为保险受益人，并将保险单交乙方保管，保险费由甲方承担。投保的抵押物由于不可抗力遭受损失，乙方有权从保险公司的赔偿金中收回抵押人应当偿还的贷款本息。
第四条 违约责任
1.乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2.甲方如未按贷款合同规定使用贷款，一经发现，乙方有权提前收回部分或全部贷款，并对挪用贷款部分在原贷款预期年化利率的基础上加收_____%的罚息？
3.甲方如不按期付息还本，或有其它违约行为，乙方有权停止贷款，并要求甲方提前归还已贷的本息。乙方有权从甲方在任何银行开立的帐户内扣收，并从过期之日起，对逾期贷款部分按借款预期年化利率加收_____%的利息。
4.甲方如不按期付息还本，乙方亦可向有管辖权的人民法院申请折卖抵押物，用于抵偿贷款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。
第五条 其它规定
1.发生下列情况之一时，乙方有权停止发放贷款并立即或即期收回已经发放的贷款。
(1)甲方向乙方提供情况、报表和各项资料不真实。
(2)甲方与第三者发生诉讼，经法院裁决败诉，偿付赔偿金后，无力向乙方偿付贷款本息。
(3)甲方的资产总额不足抵偿其负债总额。
(4)甲方的保证人违反或失去合同书中规定的条件。
2.乙方有权检查、监督贷款的使用情况，甲方应向乙方提供有关报表和资料。
3.甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。
4.甲方提供的借款申请书、借款凭证、用款和还款计划及与合同有关的其它书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第六条 有关本合同的费用承担
有关抵押的估计、登记、证明等一切费用均由甲方负责。
第七条 本合同生效条件
本合同系经____市公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲、乙双方如任何一方不履行，对方当事人可根据《民诉法》第一百六十八条规定，进接向有管辖权的人民法院申请执行。
自公证书签发之日起生效，公证费由甲方承担。
第八条 争议的解决
本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方当事人可选择：
1.向经济合同仲裁机构申请仲裁；
2.向人民法院提起诉讼。
本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份。
甲方：________________(章)
代表人：____________(签字)
地址：_________________________________________________
乙方：________________(章)
代表人：____________(签字)
地址：_________________________________________________
银行及帐号__________________
订立时间：____年____月____日
订立地点：__________________

⑧ 银行抵押贷款需要准备哪些资料

一 如果是上班族需要：身份证 房本 户口本 结婚证（单身的不用提供）工作证和最近一年的银行卡流水

二 如果是法人或者股东：身份证 房本 户口本 结婚证 营业执照 最近一年的对公流水和个人流水 经营场地的租赁合同 上下游有合同

申请的产品不一样 需要的资料也不同

⑨ 抵押贷款详解

一、抵押贷款的基础概念

1、抵押贷款 授予银行对抵押物（房产为主）的抵押债权，获取银行相应的贷款额度，银行根据贷款的用途进行分类，分别为：购房按揭、消费贷、经营贷，其中有一次抵押及二次抵押。叙述如下表：

一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。

一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。例如1000w房产，一押若获批7成额度，1000w×70%=700w。

2、二次抵押

二次抵押，即在房产已有首次抵押的前提下，将房产余值进行二次抵押，新增贷款额度，简称二押。

例如1000w房产，已有按揭400w，二押若获批7成额度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w额度。

理论上房产可以无限次的抵押，但由于每新增一次抵押，房屋的余值就会更接近上限，因此银行的接受程度最多进行到二次抵押，部分民间机构也存在三次抵押的产品。

需要注意，特别是民间的二押、三押，若被一押的银行发现，银行有可能提前收回给你发放的贷款。

3、还款方式

举例：借100元，分2月归还，月利息2% 等额本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共计3元，因此月供为103÷2=51.5元；

等额本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供为首月52元，次月51元；

先息后本：月供2元，末月102元； 分期费率：每月月供均为52元（实际利率远高于名义利率，有坑）

结论：本着资金利用率高的原则，先息后本＞等额本息＞等额本金＞分期费率

4、第三方抵押

非产权人亦可作为主贷人，但大部分银行只接受直系亲属的第三方抵押（以家庭为单位），例如：产权人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作为主贷人来抵押小明的房产。

另有少部分银行，可以接受产权人的旁系亲属、公司合伙人等等。

5、第三方放款

任何一笔抵押贷款，无一例外，放款必须放至第三方的企业或个人账户，以此来把控资金用途。

例如：小明做了500w的经营贷，放款前提供购销合同，合同内容大致为小明向小张订购了一批500w的原材料，因此500w由银行受托支付，放款至小张的企业账户或个人账户。

6、抵押的流程

递交材料→下户→批复→签合同→办抵押→放款

从审批到放款大致1个月（极个别银行全程加急1-2周放款），若涉及转贷，可先至B银行批复后，再进行垫资结清A银行并且撤押，B银行入押放款，归还垫资即可。

7、 征信查询次数

征信查询次数是不受限制的，但是在进行银行借贷、申领信用卡或者其他网络平台进行贷款的时候，银行机构和金融平台都会希望申请人的征信查询次数不要过多，因为查询征信次数过多，意味着申请人是有严重的资金问题，再申请借贷的时候就会被平台或机构拒绝，或者降低审批额度。

征信查询原因一般分为：贷款审批、信用卡审批、担保资格审查、本人查询、贷后管理，并且实时更新。以上五种查询，只有本人查询以及贷后管理不计入查询次数，其余都算，一般抵押贷款的要求3个月小于4次，半年6-8次以内。部分银行可适当沟通

8、 银行的风控维度

收入、负债、资产、征信、公司、合规、大数据。

以上基本包含了银行所有的风控标准。但每个银行侧重点大有不同，例如A银行注重还款能力（收入负债比），B银行注重资产（资产负债比）等等。

但征信具有一票否决权，一般要求连3累6（两年内不能出现连续3个月的逾期以及累计6次逾期，部分银行可适当沟通）。

其余细则包含很多，不展开详述，围绕银行的风险偏好，对自己的贷款对成功率有极大的帮助。

二、如何避坑

1、负债排序

购房按揭→抵押（消费贷或经营贷）→银行信贷→信用卡分期→金融机构信贷。

以上为贷款正确顺序，切勿颠倒！

大致原因是银行审批对负债的认定方式，一旦劣质负债过多（包括金额、笔数），优质负债将无法获批，进入恶性循环，遵循以上结论即可。

已有资产抵押（若有）+首付+垫资=全款购房，过户后新产证抵押，归还垫资。

以上购房路径，可贷额度大大提升，目前主流的利率为年化3.6-4.25%，先息后本，10年授信，每3年归一次本金。

全款垫资相较于房贷按揭而言，优势在于杠杆率大、利率低，缺陷在于稳定性较弱，需要学习转贷思维，更适合愿意折腾的购房者。

3、转贷思维

即A银行原有贷款，替换为B银行贷款。

举例：2018年，800w房产在A银行贷款500w年化利率5.25%的3年先息后本；2020年房价上涨至1200w，由A银行转贷至B银行，贷款800w年化利率3.85%的10年气球贷（气球贷即10年等额本息，月供按30年分摊，10年到期后一次性结清剩余未还本金）。

结论：息差1.5%/年，额度新增300w，年限由3年拉长至10年不归本。

总结：房价上涨又伴随着利率下行，大概率3年左右为一轮转贷的高峰期，目的是提额、降息、拉长贷款年限。综合收益＞摩擦成本即可执行。

4、风险把控

放款≠万事大吉，贷后合规包含： ①资金回流（线下沟通） ②贷后管理，持续维护好个人的征信、负债、抵押物债权等 ③若经营贷，则企业不能注销、经营异常、官司执行，直至贷款结清

还有其它情况，都是贷后的服务。这也是为什么大家需要贷款中介的原因。

5、无还本续贷“陷阱”

大部分中介广告会提到“10年、20年先息后本，期间不归本”，此说法理论上确实存在，源于银行的无还本续贷，即20年授信，先息后本，每3年归还一次本金，若第3年经过审核认定为A类客户，可免去归本的步骤，直接续贷进入下一个3年周期。

但其实主动权从来都在银行手里，3年后的审核标准银行随时可以变动，甚至政策也有被取消的可能，因此无还本续贷，绝不是“救命稻草”，只能是“意外的惊喜”，务必提前做好归本的准备。

归本之后的续出，基本不会存在问题，且银行也会提前审核告知。

三、操作心法

1、朋友圈

养Liushui，不上征信的低息拆借，父母、亲戚朋友是最好的选择，但若身边的人都不满足条件，只能想办法融入同频的圈子，平时养成借钱的“好习惯”，不要不好意思，但必须告知真实用途、写借条、按时还款，且务必全额支付利息（多少自己协商），不要因为别人客气几句就真的免了。一旦身边形成这些资源，互帮互助下，“装备”提升，“游戏”玩起来更容易。

2、资金池

口罩事件后，避险情绪提升，月供到底要留多少？这个答案因人而异。矛盾点在于，月供留多了不划算，留少了又担心。

思路：收入尽可能覆盖月供，存款+银行授信=资金池

银行授信可以是信用卡，或者是随借随还的信用贷，要想获得这样的额度储备，最简单的方法就是调高自己的公积金月缴额，以上海为例，月缴纳2000以上（越高越好），基本可以获得60-100w年化利率在4-5%的授信额度，且不使用不计息。

3、公司

① 成立满6个月-1年不等 ② 新入股-入股满6个月不等

目前主流银行要求①和②需同时满足，因此公司越早准备越好，年限越长审批难度越低。

注册公司免费，代理记账每月200元，养公司的成本并不高，避免临时抱佛脚。 企业性质：有限责任公司、个体工商户、个人独资公司

时间：最快2周，法人和股东不用出面 股份份额：法人、股东、建议占股30%及以上 经营范围：自己从事行业经营范围最佳、信息科技、贸易 回避：房产、物业、投资、金融、钢贸、娱乐、教培等敏感行业 基本户+税务：基本户开立，购买发票 成立时间：注册满1年 注意事项：即使贷款放款，公司也要保持正常续存

4、产权人 在有选择的前提下，产权人越少越好，尽量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 补充说明：老人房和未成年房只有少数银行接受，会导致利率提高，选择变少。

5、离婚

不管出于任何原因的离婚，离婚协议上关于财产分割，务必一字一句地写清楚！ 举例：夫妻小明、小美离婚，产权人小美一人名字，婚内财产，离婚协议书就草草写了一句“双方名下财产归各自所有”，离婚后小美申请银行抵押贷款，银行审核材料后，要求前夫小明到场签字并且公证，理由是财产分割不明确。