贷款项目分析的核心工作

① 什么是贷款项目评估

随着市场经济的深入发展，要求必须建立健全市场运转机制，其中包括为市场主体服务的信息咨询服务体系。评估业，就是这个服务体系中的一支生力军。所谓评估，就是根据掌握的材料，针对某种目的，对某一事物进行定性、定量说明和评价的过程。一般来说，它只是根据周围条件和部分事实对具体事物进行评价，具体事物可以小到某种商品，大到机构实体，可以是有形的物，也可以是无形的、抽象的概括，如某种关系、某种形象等等。从以上介绍中，我们可以看出，评估不是科学的试验和推理，只是一种相对客观、公正的意见与判断，其实质是一种提供信息与咨询的服务。因此，只要需要，就可以评估，评估可以渗透到生活的每一个角落。但目前，形成一定的评估方法并具有较为完整的评估内容的，只有项目评估、资产评估、有价证券评估、信用评估和企业信誉评估。其中后三者均属于资信评估，与项目评估及资产评估具有一定的区别。
一、资信评估与资产评估
所谓资产评估就是在资产发生交易、转移或变更经营者之前，对其价值进行评定和估算，从客观、公正的角度证明资产的实际价值，以保证并促进资产的合理流动与组合。而资信评估活动是根据委托人的要求或为了实现某种目的，对评估对象的资金、信誉，从质和量方面进行检验和计量，并科学、客观地做出全面评价的过程。二者虽然同属评估范畴，但在很多方面仍有很大差别。
首先，二者的评估对象不同。资信评估的对象广泛，可以是企业，可以是有价证券，也可以是某种特定的关系或项目，甚至可以包括资产评估。资产评估的对象只有一个即资产，当然包括一切固定资产与流动资产，或无形资产与有形资产。
其次，二者的评估机构不同。从事资信评估的机构一般均为专业资信评估机构，而从事资产评估的机构一般分为三大类即综合性评估机构(业务范围中既包括资信评估，也包括资产评估)；专业资产评估机构；兼营或主营资产评估业务的会计师事务所及管理咨询公司。
再次，二者的评估目的与评估特点不同。资信评估的主要目的在于通过对被评估对象的信誉往来、财务质量、效益等各有关方面的客观评估，为投资者提供信息与决策依据，指点迷津，为融资者顺利融资鸣锣开道，为管理者宏观与调控提供科学依据。而资产评估则主要是为了说明或证实资产的实际价值。其在很大程度上同传统的清产核资相类似，但也有一定区别，资产评估是在清产核资，账物相符的基础上，把被评估资产视为商品，在考虑市场价格波动的情况下，以现值为依据，在其折旧中扣掉技术进步等无形损耗的贬值因素，加入资产使用的收益及货币时间价值因素，来最终确定其市场价格。
最后，二者的活动范围不同。按《国有资产评估暂行条例》中规定，且占用国有资产的单位在企业兼并、承包、租赁、联营、股份经营、抵押、经济担保对企业破产清理、结算清理、拍卖、出售资产时及同外商合资或合作时必须进行资产评估，另外在发生保险赔偿而对资产价值和损失有争议时，也需要进行资产评估。相比之下，资信评估活动在政府文件中，除明确指出地方企业发行债券须经有关评估机构评估之外，其他则未有明确规定。二者不同之处还有很多，如评估方法与程序不同，评估的具体内容不同等等，因涉及到资产评估的内容、方法及程序等资产评估专业知识，而本书核心为资信评沾，为节省篇幅，在此不赘述。
二、资信评估与项目评估
如果把评估看作一种活动，那么项目评估就是一种对投资项目进行科学的审查和评价的活动。项目评估的基本内容包括市场研究、技术分析、企业财务效益评价、国民经济效益评价。其中投资项目可以是一个拟新建的工程项目，也可以是现有生产企业的技术改造。
项目评估作为一门新兴学科正以其科学性、系统性、完整性，为项目相关机构提供相关评价与分析的理论与方法及结论。正因为如此，项目评估在我国市场经济迅速发展的今天，引起社会各界的广泛注意，从而成为直接为科学投资决策服：务的重要手段。从事项目评估的机构，一般是最终决策或投资的机构。评估目的主要是为保证自己的决策不失误或投资不受损失。在西方，项目评估机构主要是银行，因为在西方，作出最终决策或最终投资的是银行，而在我国情况稍有不同。在我国目前的经济体制下，项目评估机构有银行系统的，有计划部门的，也有其他管理部门的，这是由于我国的投资主体不同而形成的特色。
目前，我国投资的主要决策者是各级计划部门，所以项目 评估便成为各级计划部门进行科学投资决策的重要手段；而基本建设投资、专项贷款等的决策与投资机构是有关银行，因此银行也必须开展项目评估；另外，随着改革的逐步深入，预算外资金逐步增加，各地区、部门、企业的自筹基本建设投资越来越多，为了保证这些单位的资金合理使用，项目评估也成为管理这部分资金的各个部门进行科学投资决策的重要手段。’
从以上介绍中，我们可以看出项目评估、资信评估及资产评估虽有很大差异，但也有一定相似之处。
首先，项目评估机构不是中立机构，项目评估的服务对象不是社会而是自己。资信评估机构和资产评估机构均属中立机构，这些机构本身与所进行的评估内容及评估对象没有直接利益关系，它们既不是审批机构，也不是投资机构，更不是项目载体，其评估目的与评估服务对象正是为上述相关机构服务。因此资信评估与资产评估机构实质上是中立的社会咨询服务类机构，在经济活动中同属旁观与评论的第三者。项目评估与此完全不同。通常项目最终投资者最终决策者为保护自己的利益，开展项目评估，因此其评估立场与服务对象完全是自己，是评估机构本身，这样项目评估活动的实质属于经济活动中的参与者，构成经济活动的一部分，而不是旁观与评论的第三者。
当前，随着我国经济管理体制的改革，特别是投资体制的改革，投资向多层次、多元化发展，在这种情况下，计划部门与有关银行已经不是垄断的投资决策部门，投资渠道增加，相关部门增多，相应的投资决策部门也会增加。因此，应当大量组建民间的投资咨询机构和项目评估机构，特别是建立一批素质好、科学客观的独立中介机构，努力深入开展项目评估工作，以提高全社会的投资决策水平。这是项目评估发展的必然趋势。
其次，项目评估与资信评估及资产评估的服务方法一样，均属信息服务，即依靠一定的信息资料，运用一定的分析方法，总结和分析出一种绝论性的意见和判断，为服务对象提供参考和依据。因此评估程序也基本相同。一般要搜集大量经济信息和各种相关资料，然后整理、加工、分析，得出初步意见，组织专家讨论、研究、论证，最后得出结论。项目评估属于评估行业，属于评估咨询服务业，不能将其简单地视为可行性分析。应该明确，项目评估是在项目可行性研究之后对投资项目的建设与否，给出结论性的意见。
摘自吴晶妹编著的《资信评估》，中国审计出版社

② 贷款审查人的核心竞争力是什么

核心竞争力无疑是一种不可替代性，要做到在审查岗上做到不可替代，鄙人觉得有以下几点：
一是经验：这是所有的基础，新人不会有不可替代性，刚毕业的学生有冲劲但需要实际操作来成长。
二是业务面广：商贸公司建筑公司生产制造等等不同行业都要知其然并且知其所以然，从上下游，产购销等诸多方面能够分析公司经营的好坏。
三是专业性：科班出身不是必须的，但是科班出身的审查人员更容易在岗位上如鱼得水。哪怕是从业务岗借调审查岗也需要一个角色和位置的转换。四是扯皮……：因为客户经理都太能扯，你不但要看出他们是不是在扯淡，还要比他们还能扯，不能让一个狗屎公司随便就忽悠过去……

③ 信贷业务员的职责和工作内容是

不同企业和服务对像的信贷员有所不同，你可以在贷神吧上看下行业网络，有很全面解释

④ 什么是项目财务分析

【银行从业资格证考讯】
项目财务分析
项目财务分析是贷款项目分析的核心工作，它是在吸收对项目其他方面评估成果的基础上，根据现行的财税金融制度，确定项目评估的基础财务数据，分析计算项目直接发生的财务费用和效益，编制财务报表，计算财务指标，考察项目的盈利能力、清偿能力、抗风险能力等财务状况(对涉及外汇的项目还要进行外汇平衡分析)，据以判断项目财务的可行性，为项目贷款的决策提供依据。
一、财务预测的审查5个方面的审查
财务预测的审查是对项目可研报告财务评价的基础数据的审查，是项目财务分析的基础性工作。
1.项目的总投资、建设投资、流动资金估算的审查
(1)项目总投资
项目总投资由建设投资、流动资金、投资方向调节税和建设期利息四部分组成。其中建设投资按用途可分为工程费用、工程其他费用及预备费。
(2)建设投资估算的审查
审查建设投资估算所采用的单价、定额、费率、工程量、估算方法是否合规、合理
贷款项目评估的投资估算一般应采用综合指标估算法进行估算。除此之外，还必须根据项目的实施进度确定各年的用款计划，为下一步计算做准备。
(3)流动资金估算的审查。流动资金估算方法有比例系数法、资产负债表法、分项详细估算法等。
采用分项详细估算法估算流动资金要先计算各个生产经营环节的流动资金需用额，然后把各个环节的流动资金需用额相加就可以得出项目总的流动资金需用额，流动资金总需用额减去流动负债就是项目所需的流动资金，即：
项目所需流动资金=项目流动资金总需用额一流动负债
项目流动资金总需用额=存货+应收账款+现金
存货=外购原辅材料、燃料+在产品+产成品
流动负债=应付账款
流动资金本年增加额=本年流动资金一上年流动资金
计算各个环节的流动资金需用额，首先要确定该环节的流动资金最低占用天数，然后计算该环节的流动资金年周转次数，最后把该环节的年资金需用量除以周转次数，即可以得出该环节的流动资金需用额。计算公式如下：
周转次数= 360÷最低周转天数
应收账款=年经营成本÷周转次数
存货各分项分别等于各项原材料、燃料全年费用除以周转次数。
在产品=(年生产成本一年折旧)÷周转次数
产成品=(年生产成本一年折旧+年管理费用)÷周转次数
应付账款=原材料、燃料和外购动力全年费用÷周转次数
现金=(年工资福利费+年其他费用)÷周转次数
年其他费用=(制造费用+管理费用+财务费用+销售费用)一(工资及福利费+折旧费+维简费+摊销费+修理费+利息支出)
(4)建设资金和流动资金分年使用计划
应根据项目的建设进度、资金来源渠道和资金到位情况安排全部建设资金分年使用计划和建设资金中各种渠道的资金的分年使用计划；应根据项目的达产率安排流动资金分年使用计划。

⑤ 项目经理的核心工作是什么

工程项目经理岗位职责
（一）工作职责
1、组织制定项目总体规划和施工设计，全面负责项目部生产、经营、质量、安全、礼貌、财务等一系列管理工作。
2、负责整个项目各种施工方案以及进度计划、月、周工作安排编制和落实。
4、合理的组织、调度生产要素，实施日常工作中的组织、计划、指挥、协调、控制、鼓励的职责，保证工程质量、安全礼貌、工期和效益的目标得以实现。
5、及时向建设单位催要工程进度款，加快资金周转，做好项目工程的成本核算，盘活资金使用，审核各项费用支出。
6、协调解决处理好与业主、监理、分包商以及行业主管部门的关系，确保工程项目正常进行；
7、负责施工现场管理，合理使用物料、机械设备和劳动力，控制各工程项目的施工成本；
8、按工程进度的急、慢、先、后制订材料申报表、成品及半成品计划应提前计划、提前订购，以不影响施工连续性为关键。

⑥ 如何做好农发行信贷管理重点工作

（一）进一步规范贷款业务流程。一是明确各部门职责，在办理业务过程中要充分树立“以风险防范为核心”的思想，把好贷款审查关。二是按照审贷分离的原则，将信贷业务的调查、审查、审批和贷后经营管理等各个环节的工作职责由不同部门承担，实现部门之间的相互制约和支持。三是规范贷款的审议审批。要从接受客户资料的移交、贷款审查的程序、各项资料的合规性和完整性、审查内容、审查报告的拟写等各个环节、各个方面，规范贷款审查工作，力求做到程序化、标准化。四是规范贷后管理行为。贷款发放后，在未归还前必须实行严格的监督管理，全面落实管理责任。要建立重大经营事项报告制度、贷款展期的操作、经营主责任人的责任移交制度等，使贷款始终处于责任明晰，有人管理的状况。五是建立责任人制度。建立调查主责任人制度，对报批信贷业务贷前调查的真实性负责；建立审查主责任人制度，对信贷业务的合规合法性负责；建立经营主责任人制度，对有权审批人审批的信贷业务监管、债权保全和本息收回负责。
（二）严把贷款审查关。一是政策风险审查。应了解、预测政策变化趋势，审查贷款是否违反国家的宏观调控政策、产业政策和信贷政策，以及政策趋势可能对贷款带来的影响。二是企业自身状况风险审查。应审查借款申请人的财务和市场风险，以及其主要股东、管理人员的诚信状况，防范道德风险和信用风险。三是贷款担保风险审查。要审查第二还款来源的实现可能性，审查保证人的保证主体资格和担保代偿能力，以及抵押、质押的合法性、充分性和可实现性。四是操作风险审查。应掌握贷款经办人员是否具备所承担职责的业务水平和综合素质，是否具有相应的风险决策能力等。
（三）改革贷审会构成。一是进一步充实贷审委人员。贷审会成员除吸收行内职能部门和业务骨干人员外，还可以根据工作需要，从社会聘请有关法律、审计、工程、项目评估等方面的专家为咨询人员。二是逐步引入贷审委考核和退出机制。在事后对贷审会成员表现进行评估和考核，提高贷审会的工作质量。三是探讨构建贷款网上审查、审批平台，提高审贷效率。
（四）推行分级授权、分类授信的贷款管理制度。一是结合内控评级对省级分行实行分级授权管理。设置内控等级量化评价指标，定期对省级分行进行内控等级评定。依据内控等级合理确定贷款审批权限，各省级分行可在授权范围内直接办理各项贷款的审批事宜；二是根据企业信用等级、产业倾斜度和行业风险等情况对客户分类，实行分类授信管理三是分级授权与分类授信相结合。分类授信应建立在分级授权的基础上，在实际工作中若出现由于银行内控级别降低，授权额度小于授信额度的情况，应从控制风险的角度出发，优先执行分级授权，以确保贷款安全四是建立授信业务监控系统，对授信业务全过程进行持续监控，及时、真实提供授信业务的经营情况和资产质量状况，对授信风险与收益情况进行综合评价。
（五）进一步加强信贷从业人员的管理。应制定切实可行的培训计划，加大培训力度，提高干部职工业务素质和能力。同时，应进一步制定信贷从业人员工作制度和管理办法，规范从业资格，有效控制道德风险、操作风险。结合当前农发行业务营销的实际，遵循现代银行客户经理制度的内在规律，实行客户经理制。
（六）进一步强化信贷基础管理工作。一是要提高认识，进一步规范商业性贷款信贷基础管理工作。二是严格按照贷款调查、审批、发放和贷后管理流程操作，各环节操作规范、记录准确、资料保管齐全。三是定期开展商业性贷款审计和信贷基础检查，及时发现问题，制定切实有效的整改措施。

⑦ 贷款项目可行性研究报告范文

×××项目贷款可行性评估报告
第一部分概要

一、评估说明

本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。

二、评估目的

为委托方审核贷款申请提供参考

三、评估依据

本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：
1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；
2、委托方和借款企业提供的有关资料；
3、广州市房地产市场价格信息；
4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；
5、其他资料。

四、项目概况

1、地理位置及环境
××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。
目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。
2、项目背景
××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积6

⑧ 贷款业务风险分析主要分析哪些 风险因素

贷款风险是商业银行在具经营过程中由于各种不确定的因素，使实际收益和预期收益发生一定的偏差，从而蒙受损失和获得额外收益的机会或可能，它包括两个方面，其一为损失风险，其二为收益风险。

商业银行贷款风险的防范，主要又是不良贷款的防范。根据国际惯例按照风险程度将贷款划分为五种不同的档次：（1）正常（2）关注（3）次级（4）可疑（5）损失。后三种为不良贷款，其主要的表现形式：

1. 不能正常还贷

2. 抵押不能变现

3. 质押不能实现

4. 保证虚置

5. 担保无效

⑨ 谁知道如何写贷款项目财务分析

进行财务分析必须借助一定的分析方法，常用的分析方法有：比率分析、百分率分析、指数分析、趋势分析、构成分析、企业之间的比较分析等等。而企业管理部门、投资者和贷款人对财务分析又各有侧重，投资者关心的是企业的获利能力，贷款人关心的是偿债能力，以掌握发放贷款的安全程度，企业管理当局既关心盈利能力又关心偿债能力。作为贷款项目可行性报告中的财务分析，则应侧重偿债能力的分析，并且应将趋势分析（动态）和比率（静态）分析相结合，综合运用各种分析方法，对同一分析对象进行评价。资产负债比率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，也可衡量企业在清算时保护债权人利益的程度，计算公式如下：资产负债率＝负债总额×１００％资产总额这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比

⑩ 贷款新规的七个核心要义包括哪些

全流程管理：无论是固定资产贷款、流动资金贷款还是个人贷款，均经过贷前管理、贷中管理和贷后管理三个环节，全流程管理强调要将有效的信贷风险管理行为贯穿到上述贷款生命周期中的每一个环节，按照有效制衡的原则将各环节职责落实到具体的部门和岗位，并建立明确的问责机制。
诚信申贷：包括两方面内容：一是借款人恪守诚实守信原则，按贷款人要求的具体方式和内容提供贷款申请材料，并且承诺所提供材料真实、完整、有效；二是借款人应证明其设立合法、经营管理合规合法、信用记录良好、贷款用途明确合法以及还款来源明确合法等。
协议承诺：要求银行业金融机构作为贷款人，应与借款人乃至其他相关各方通过签订完备的贷款合同等协议文件，规范各方有关行为，明确各方权利义务，调整各方法律关系，追究各方法律责任。
贷放分控：指银行业金融机构将贷款审批与贷款发放作为两个独立的业务环节，分别管理和控制，以达到降低信贷业务操作风险的目的。
实贷实付：指银行业金融机构根据贷款项目进度和有效贷款需求，在借款人需要对外支付贷款资金时，根据借款人的提款申请以及支付委托，将贷款资金通过贷款受托支付等方式，支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。实贷实付原则的关键是让借款人按照贷款合同的约定用途支付贷款，减少贷款挪用的风险。
贷后管理：指商业银行在贷款发放以后所开展的所有信贷风险管理工作。贷款新规在沿袭商业银行传统贷后管理方式的同时，突出强调以下方面的新要求：监督贷款资金按用途使用；对借款人账户进行监控；强调借款合同的相关约定对贷后管理工作的指导性和约束性；明确贷款人按照监管要求进行贷后管理的法律责任。
罚则约束：指监管部门对银行业金融机构执行贷款新规的行为进行严格监管，对于明显违反贷款新规的银行业金融机构，监管部门将利用市场准入、现场检查、非现场监管等手段给予处罚，以保障贷款新规的执行力。