个人住房贷款余额gdp

Ⅰ 购买一套新住房属于当年gdp吗

新住房就是别人刚建起来的房，新建的房就像厂家生产的新产品一样，它第一次交易的价格表明了它的价值（产出），这部分当然应该算在GDP中；而二手房交易的价格则不能算在GDP中，因为房子在建起来的时候就已经将其价值算在GDP中，如果二手房再次交易的价格也可以算入GDP中的话，那么，要是一栋房子交易10次，那不是10次都要算入GDP中。

Ⅱ 居民个人消费其中建造住宅的支出为什么不能算进GDP呢

在CPI计算当中包含八大类商品：
食品
烟酒及其用品；
衣着；
家庭设备用品和维修服务；
医疗保健和个人用品；
交通和通讯；
娱乐、教育、文化用品和服务。
第八大类是居住。

关于房地产的价格是否包括在CPI当中
1，准确地说，在我们的CPI当中，是不直接包括商品房销售价格的，但是包含了居住类的价格。在居住类价格当中，包括了建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租，以及其他费用。也包括自有住房，包括房屋贷款利率的变化，物业管理费用、维修费用等等，这实际上都是与房价密切相关的。

2，为什么在CPI当中不直接包括房价？
首先，国际统计上大家都讲究可比，各国的CPI当中都不直接包括房价，都是通过间接的方式，像贷款利率、建筑材料、房屋租金等等，都是通过这样的方式，所以各国之间为了可比，必须要统一。
第二，房屋的购买是一种投资行为，只有每年的日常消费才构成消费，所以房屋是耐用品，要至少消费50年或者更长，所以通常是把它放到每一年去算。

Ⅲ 我国自有住房自己住是否计入GDP”求答案

住房是投资品，而不是消费品。不能直接把商品房价格纳入居民消费居住类商品价格里去，因为商品住宅是一个很特殊的商品，它既具有消费功能，而更多地具有投资功能。不把商品房价格直接纳入居民消费价格指数统计中，一是根据国际上通行的国民经济核算的需要，居民消费价格指数的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类相一致。根据这个分类，商品房购买属于投资范畴，不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。商品房购买行为实质上是一种在短期内大量金额的集中支付，但商品房却要用于今后几十年的消费。也就是说，当期的实际住房消费对应的只是整个住房的一部分（即折旧），而不是整个住房。按照国际惯例，这部分住房的消费价格通常用住房的租金来代替，而不能将房地产价格纳入居民日常消费价格变动中。居住类价格主要包括房租、水电、购买商品房贷款的利息、物业管理、房屋装修，这些都是居民消费所要支付的。
据了解，国内一般的中产白领们，目前普遍缺乏的是几个重要的理财概念——这些概念会影响他们以后的行为，假如他们能老老实实执行这些理财上的概念，至少坚持10年以上，那么，每一个人都能成为百万富翁。
第一个理财概念：区分“投资”与“消费”，一般人消费前，没有这种概念，学经济学的人消费前会考虑，这个消费是属于“投资”行为或是“消费”行为。
先请看一个明显的例子：10年前甲和乙是本科的同学，在社会工作5年后，不约而同积蓄了20万元人民币。5年前，他们都花掉了这20万元。甲去购买了一套房。乙去买了一辆“奥迪”。5年后的今天：甲的房子，市值40万元。乙的二手车，市值只有4万元。两人目前的资产，明显有了很大差异，但他们的收入都一样，而且同样学历、基本具备同样的社会经验，为何大家财富不一样？
甲花钱买房是“投资”行为———钱其实没有花出去，只是转移在了房子里，以后还是都归自己。
乙花钱买车是“消费”行为———钱是花出去的，给了别人，二手车用过10年后，几乎一分不值。车跟房子不一样，房子10年后，说不定已翻了好几番。
第二个理财概念：“哈佛”教条。在著名的美国第一学府哈佛大学，第一堂经济学课只教两个概念。第一个概念：花钱要区分“投资”行为或“消费”行为。第二个概念：每月先储蓄30%的工资，剩下来的进行消费。
哈佛教导出来的人，以后都很富有，并非主要因为他们是名校出身、收入丰厚，而是他们每月的行为，跟一般的普通老百姓只有一点不一样：
哈佛教条：储蓄30%的工资是硬指标，剩下才消费。每月储蓄的钱是每月最重要的目标，只会超额完成，剩下的钱就越来越多。
一般人：先花钱，能剩多少便储蓄多少，储蓄剩下的钱并不多。
第三个理财概念：“理财三句话”（1）每月储蓄30%工资，先储蓄，后消费；（2）投资年回报10%以上；（3）年年坚持，坚持10年以上。理财走不出这三句话，每句话你都要吃透，完全执行，不能马马虎虎，打工一族才可以变为富有。
居民购买的住房属于投资品还是消费品？在国家统计局对住房属性的界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。
把住房归类于固定资产，是与国际统计标准接轨。联合国制定的《1993年国民经济核算体系》(以下简称1993年SNA)明确规定：“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大篷车在内的一切住宅，以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品。”这就是说，对于住房来说，不论是建造还是购买，不论是用来自住还是出租都属于固定资产投资的范围。
我们应该怎样理解1993年SNA把购买住房看作固定资产投资呢？国家统计局在解释1993年SNA时指出，住房是由其所有者用来生产居住服务的，房产主作为这一产业的生产者要对住房进行维护、经营，以提供居住服务。当住房出租时，租金就是住房服务的产出，同时是承租人的消费支出；当住房由所有者自己居住时，房产主同时具有生产者和消费者双重身份，就像农民自产自用粮食一样，每年计算的住房虚拟租金，既作为房屋所有者的住房服务产出，又作为居住者的消费支出。这就是说，住房无论出租还是自住，都要核算它的产出和相应的最终使用。
由1993年SNA的解释可以看出，对于居民自有住房来说，本来没有发生出租行为。由于不同国家不同时期自有住房和出租住房的比率往往差异很大，在GDP核算中，为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平国际可比性和历史可比性，一般都把居民自有住房的住户视为对本住户提供了住房出租服务，而纳入房屋出租活动进行核算。
理论上投资统计应该以购房者作为投资统计的对象。但由于商品房屋的购买涉及千家万户，为了搜集统计资料的方便，防止重复和遗漏，现行投资统计对商品房屋投资的统计由购买方变为建设方。这样做一方面是为了统计工作的可操作性，降低统计调查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本计算投资额的原则是一致的，在投资数量上也不会扩大全社会投资的规模。同时，现行统计制度规定，所有企事业单位和城乡居民购买商品房均不再作为投资统计，从制度上防止了在商品房建设和购买中出现重复统计的可能性，也防止了房屋多次交易所导致的投资虚增的问题。
会计上资产定义是指过去的交易、事项形成并由业主拥有或控制的资源，该资源预期会给业主带来经济利益。资产的经济特征：1、收益性，资产之所以成为资产，恰恰在于其收益性，即满足资产业务各当事人经济上及心理上的需要程度，为其所有者或控制者带来预期经济效益，而且资产价值的高低主要取决于其能为所有者或控制者带来的预期收益量的多少。只有能为业主带来未来经济利益的资源才能确认为资产。2、稀缺性，经济学上的资源总是建立在稀缺性的假设前提之下，因而才有了资源合理配置的必要，才产生了资源的合理利用问题。由于资源的稀缺性，使得特定主体在获得其控制权时，必须付出代价，在市场经济中表现为价格的形式，此时经济资源才成为资产。房地产产业属于资源产业，土地不可再生，并不属于完全的市场竞争产品，很多人的判断房地产出现泡沫的依据认为房地产是自由经济竞争产品，根据统计数字来进行判断，是完全错误的。实际上，房地产的需求可以分成两类:(1)完全市场化的商品房。(2)满足基本居住需求的保障性住房。（经济适用房）其特点是小户型、小面积。由于土地资源的稀缺性，我们正在处于一个城市急剧扩大的时期，房地产业发展受土地资源的限制比较明显。对新一轮经济增长来说，市场需求和资金、技术、劳动力等要素供给都没有明显约束，突出的是资源与环境的约束，而在房地产业发展方面，则表现的比较明显。目前，尽管房价上涨，受土地供应的制约，房地产投资增幅反而有所降低。
正是由于土地资源的稀缺性和城镇化进程，地段房产的不可复制性，才使居民进行消费居住的住房，有了投资功能。地价、房价的上涨，抵消了房屋折旧，使住房成了投资品。随着城市规模的扩大，老城区地段优势越来越明显。房地产开发企业的理念，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。即使居住几十年以上的旧楼改造，由于地段地价的上涨，也蕴含着经济利益。住房成为资产，预期未来能带来经济利益，带来收入。而汽车、彩电等耐用消费品，随着时间的推移，不断折旧，将接近一文不值，属于典型的消费支出。

Ⅳ 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(4)个人住房贷款余额gdp扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

Ⅳ GDP增长率和居民杠杆率相等有什么关系

居民杠杆率=居民债务余额/名义GDP，居民债务余额包括三部分：个人住房贷款、消费贷款和经营贷款，房贷是其中的大头，部分消费贷也是进入楼市。

而统计局发布的2018年各省市房地产开发投资占GDP增长比重均在5%以上，部分地区达30%以上。

图片来源网络

房地产对GDP增长意义重大。

所以也显而易见，GDP增长率和居民杠杆率通过房地产行业联系起来，只要维持GDP增长率，居民杠杆率就不会太低。

Ⅵ 谁可以提供给我中国近10年来的储蓄率和人居GDP 的值啊！谢谢阿！尽快阿

分部门储蓄占总储蓄的比重

年度 国民..率 居民..率 政府..率 居民 政府 非金融业 金融业

1992 40.3 31.1 31.0 52.3 14.6 30.5 2.5

1993 41.7 29.9 32.4 46.3 15.0 36.0 2.8

1994 42.7 32.6 29.0 50.3 12.2 35.4 2.1

1995 41.6 30.0 29.6 48.2 11.7 38.3 1.8

1996 40.3 30.8 31.7 52.9 13.5 31.4 2.2

1997 40.8 30.5 32.3 50.9 13.8 34.3 1.0

1998 40.0 29.9 30.0 51.0 13.2 34.3 1.5

1999 38.6 27.6 31.0 48.0 14.9 35.6 1.4

2000 38.5 25.5 32.5 42.8 16.5 39.1 1.5

2001 38.9 25.4 35.9 41.6 19.5 38.2 0.8

资料来源：1999-2004 年《中国统计年鉴》资金流量表（实物交易）

要求:

试根据上述资料,分析储蓄结构的变化,并指出储蓄率维持在高水平上的主要原因.

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-- 作者：sz-kzg
-- 发布时间：2006-5-20 23:06:02

-- 中国储蓄率过高原因（康治国 答题）
储蓄＝可支配收入－消费支出

国民储蓄＝国民可支配收入－总消费支出（包括居民消费和政府消费）

按四部分划分，储蓄为居民储蓄、政府储蓄、非金融业和金融业储蓄。

居民储蓄＝居民可支配收入－居民消费支出

政府储蓄＝政府可支配收入－政府消费支出

其中，非金融业和金融业的储蓄分别等于他们的可支配收入。

国民储蓄（总储蓄）是上述四部分储蓄之和。

一、 从表中可以看出，10年来，中国国民储蓄率维持在40％左右的高水平上。

10年来，居民储蓄占国民储蓄（总储蓄）的比重却呈下降趋势，从1992年的52.3％下降到2001年的41.6%，同时期非金融业和政府储蓄占国民储蓄的比重不断上升，分别比初期增加7.7和4.9个百分点。因此，中国国民储蓄率维持在高水平的原因不完全因为居民储蓄率过高，而要归结到非金融业和政府储蓄的不断增长。

政府储蓄增长的原因：政府可支配收入随着税收增强、国库收入提高而增加，同时由于政府机构改革，政府的日常支出有一定程度缩减。表中可以看出，1998年以来，随着机构改革不断深入，政府储蓄率由30％增长到2001年的35.9%，政府储蓄率上升使得政府储蓄占国民储蓄的比重由1998年13.2％增长到2001年的19.5%。

由于非金融业的可支配收入全部纳入国民储蓄（总储蓄），因此其占国民储蓄比重增长也达到了较高水平。这主要是中国总体经济环境的改善，企业的整体效益提升。

二、虽然，国民储蓄占总储蓄比重有所下降，但是居民储蓄率还是保持较高水平。

这符合我国的国情。

1、国内由于养老、医疗等制度的不完善，教育支出的不断提高，使得居民必须保持较高预防性的储蓄，以维持基本生活和解决子女及将来的养老问题。

2、国内投资渠道狭窄也限制了居民的投资。

3、中国银行中80％的储蓄集中在20％的富裕阶层手中，而富裕阶层的消费已经饱和，目前政策无法刺激消费的继续增长。

因此，政府应调节国民收入向居民倾斜，进一步完善最低工资保障制度，增加转移支付，解决居民的后顾之忧。

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-- 作者：sz-jiangweimin
-- 发布时间：2006-5-23 21:13:10

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宏观经济案例分析
【摘录】

基本概念：

储蓄指可支配收入中扣除消费的部分； 储蓄=可支配收入-消费

国民储蓄指国民可支配收入与总消费之差； 国民储蓄= 国民可支配收入-总消费

政府储蓄指政府的支配收入与其消费之差； 政府储蓄=政府可支配收入-政府消费

居民储蓄指居民可支配收入与其消费之差； 居民储蓄=居民可支配收入-居民消费

国民储蓄为居民储蓄、政府储蓄、非金融企业和金融企业的可支配收入各自储蓄之和

储蓄率=（1 - 消费支出/可支配收入）*100%

【分析】

根据所给资料,分析储蓄结构的变化,并指出储蓄率维持在高水平上的主要原因.

1) 储蓄结构的变化

由上述资料可知，近十年，由于我国城镇化水平的迅速提高使得居民储蓄率呈现了明显的下降趋势 ，而居民储蓄

在国民储蓄中所占的比重已从1992 年的52.3%下降至2001年的41.6%，大幅下降超过十个百分点；同时，国民储蓄中政府

储蓄所占的比重却在上升，大致从1992年的14.6%非持续上升到2001年的19.5%，相应政府储蓄率上升到2001年的35.9%,

比1992年的31%上升达4.9个百分点，期间1994与1995年略有所偏软约为29%；非金融企业储蓄在国民储蓄中所占比重也从

1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅7.7 个百分点。由此可见，1992年至2001年十年时间虽然居民储蓄在下降，

但是由于政府及企业储蓄的迅速增长，导致国民储蓄率整体保持在40%左右的高水平。

2) 储蓄率维持在高水平上的主要原因

1. 高储蓄率与中国传统文化、社会结构、家庭观念等诸多因素有关，现社会保障体系不够健全，导致居民不敢花钱,

出现大量的“预防性储蓄”。

2. 当前中国维持在高储蓄率能为经济增长提供大量资金来源；而更重要的是，源源不断的资金流保证了金融机构的流

动性，增强了银行的稳定性。

3. 中国资本产出弹性、对工资的预期形式、中国居民的高主观贴现率和高风险规避性以及高经济增长率是导致中国储

蓄率维持在高水平的重要原因。

江伟军 2006年5月23日

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-- 作者：sz-glj
-- 发布时间：2006-5-24 9:31:22

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宏观经济案例分析

【基本概念】

国民储蓄＝国民可支配收入－总消费支出＝居民储蓄 ＋ 政府储蓄 + 金融业储蓄 ＋ 非金融业储蓄

居民储蓄＝居民可支配收入－居民消费支出

政府储蓄＝政府可支配收入－政府支出

金融业储蓄＝金融业可支配收入

非金融业储蓄＝非金融业可支配收入（即企业存款、留存收益等）

【储蓄结构变化】

从以上资料可知，从1992～2001的近10年中，我国国民储蓄率一直维持近40％的高储蓄率，其中居民储蓄占国民储蓄的总体比重从1992年的52.3％下降到41.6％。与此对应，政府储蓄所占比重则由1992年的14.6%提高到2001年的19.5，上升了近5个百分点，非金融企业的储蓄也占到国民储蓄的比重的38.2％，比1992时大幅上升。由此可见，在1992～2001的10年中，居民储蓄率不断下降，而政府储蓄和非金融业储蓄则不断上升，导致我国国民储蓄率一直维持在40％左右的高水平。

【原因分析】

（1）社保体系不健全。养老、医保和教育消费支出增加了居民大量的预期消费支出，导致“预期储蓄”和“被动性储 蓄”，这是造成我国居民储蓄偏高的主要原因。

（2）投资渠道不足。直接资本市场特别是股市的低迷导致居民对投资缺乏热情，直接融资市场无法有效分流大量的储蓄资金。

（3）政府在税收大幅增加的情况下，财政性公共支出严重不足。大量基建支出挤占了教育、卫生等领域的支出，导致公共领域只能寻求民间集资。

（4）中产阶层迟迟不能形成，社会财富被少数人掌握。富裕阶层消费饱和。

高良骥 2006-5-24

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-- 作者：sz-lhaifeng
-- 发布时间：2006-5-24 16:01:50

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宏观经济学案例（刘海凤）

一、 国民储蓄=政府储蓄+私人储蓄

私人储蓄=企业储蓄+个人储蓄（居民储蓄）

个人储蓄=个人可支配收入-个人支出

政府储蓄=政府可支配收入-政府支出

（1） 从以上算式及题中表1所给资料，可以看出政府储蓄率平均为14.49%，私人储蓄率为85.51%；私人储蓄率中个人储蓄率平均为48.44%，企业储蓄率为37.07%。

（2） 国民储蓄率从1992年到2001年呈下降趋势，最高与最低差额为4.2%；居民储蓄率从1992年到2001年呈下降趋势，最高与最低差额为7.2%；政府储蓄率从1992年到2001年呈上升趋势，最高与最低差额为7.8%；企业储蓄率从1992年到2001年整体呈上升趋势，非金融企业最高与最低差额7.6%，而金融企业呈下降趋势，最高与最低差额为2%。

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-- 作者：sz-lhaifeng
-- 发布时间：2006-5-24 16:03:35

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宏观经济学案例（刘海凤）

（3） 从国民整体来看，整体储蓄仍然维持在40%的较高水平上。主要是由于私人储蓄占85%导致。虽然居民储蓄呈下降趋势，但在储蓄中平均仍为48%的较高水平，企业储蓄率平均在37.07%呈上升趋势，这些都导致国民储蓄居高不下。

一、 储蓄居高不下的具体原因

（1） 当政府出现预算盈余时，政府就要进行储蓄。由于多年来政府机关的整顿，人员精减，支出紧缩，所以就出现了政府储蓄呈上升趋势。

（2） 居民储蓄虽然呈下降趋势，但在整体储蓄中仍然较高，这与中国本身的国情相关。中国经济增长率在世界排名居前列，但人口多，13亿人口8亿在农村，这部分居民的社会保障仍然没有解决。其次，中国人一向做事比较谨慎，所以收入的大部分用来储蓄。

（3） 按宏观经济理论分析，利率越低储蓄越少，但中国储蓄仍然较高，主要是近几年股市低迷，与之相关的政策还在进一步完善。其他的金融投资收益较低，这也是国民储蓄居高不下的原因。

（4） 贫富差距加大，社会保障体制不完善，教育支出越来越高，住房商品化的房价越来越高等，不可预测的市场风险，迫使储蓄增加，这也是国民储蓄居高部下的原因。

因此通过以上分析，国家应该加快完善社会保障制度，尽快控制房价过高，提高居民收入，控制失业率，创造新的就业增长点。

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-- 作者：sz-liuhb
-- 发布时间：2006-5-25 15:55:35

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宏观经济学案例分析

【基本经济学概念】
国民储蓄＝国民可支配收入－总消费支出

居民储蓄＝居民可支配收入－居民消费支出

政府储蓄＝政府可支配收入－政府支出

储蓄率=（1 - 消费支出/可支配收入）*100%

【数据结构变化】
从表中数据可看出，我国的国民储蓄率虽然略微下降，但仍保持保持一个较高的比率，基本上保持40%左右。居民储蓄比率呈略微下降，从92年的31.1%下降到01年的25.4%, 但政府储蓄率从31%上升到35.9%。从储蓄的比重来看，居民储蓄、金融业储蓄呈下降趋势，政府储蓄和非金融类储蓄比例逐渐上升。

【具体原因分析】
我国储蓄率持续维持高水平的原因如下：
1）节俭持家的传统消费习惯；贫富差距增大，大部分储蓄集中在少数人手中；国家社会保障体系不完善，居民医疗、养老等预期支出压力较大；教育，住房等当前生活支出压力巨大，居民储蓄防备意识较强，居民储蓄率维持高水平。

3）政府财政持续增长，外汇储备年年递增，而另一面，政府对社会保障、教育等投入比例偏。一般市场经济成熟国家，在社会保障方面的投入，占财政收入的35%以上，而我国政府仅占12%左右。可支配收入增加和部分支出偏低使得政府储蓄保持高水平。

4）私营企业在国民经济的结构中比例越来越大，但是其融资渠道狭窄，银行支持不够，申请贷款相对困难，使得更多以在经营中以积累利润留存的方式，储备未来用于扩大生产的投资，导致非金融业储蓄增加。

5）与国外发达国家相比较，国内金融市场投资产品不足，使得投资渠道狭窄，储蓄率偏高。

储蓄过大，必然导致国内资金流向投资变小，会导致社会总需求不足，总产出下降。我们在努力吸收国外的投资时，却有大量国内资本闲置，造成投资率低下。要改变当前储蓄过大的状况，政府应该抑止教育、住房等价格的过分增长，增加居民平均收入，减少贫富差距；完善社会保障体系，增加社会保障支出；加快金融市场改革创新，吸引投资，给予私营企业足够支持。

刘斐 2006-5-25

[此贴子已经被作者于2006-5-25 16:05:36编辑过]
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-- 作者：sz-lipin
-- 发布时间：2006-5-25 16:27:07

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深圳市区班： 李平

一、储蓄结构的变化情况:

由上述资料可知，近十年，我国居民储蓄率呈现了明显的下降趋势 ，在国民储蓄中所占的比重已从1992 年的52.3%下降至2001年的41.6%，大幅下降超过十个百分点；同时，国民储蓄中政府储蓄所占的比重却在上升，大致从1992年的14.6%非持续上升到2001年的19.5%，相应政府储蓄率上升到2001年的35.9%, 比1992年的31%上升达4.9个百分点；非金融企业储蓄在国民储蓄中所占比重也从 1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅7.7 个百分点。由此可见，1992年至2001年十年时间虽然居民储蓄在下降， 但是由于政府及企业储蓄的迅速增长，导致国民储蓄率整体保持在40%左右的高水平.

二、储蓄率维持在高水平上的主要原因:

高储蓄率与中国消费习惯以及特殊的国情等诸多因素有关，

1、我们的文化传统或者说是我们的消费习惯促进了储蓄行为，“有钱要存起来”是我们经常听到的一句话，居民已经习惯了储蓄这样的理财方式。

2、目前，我国的社会保障体系不够健全，在医疗、教育、养老等方面甚至可以说是比较落后，导致居民不敢花钱, 存在存钱养老，存钱防生病，存钱供孩子上大学等普遍性的行为，即大量出现“预防性储蓄”。

3、投资渠道不足也是导致储蓄率偏高的重要原因。我们的金融市场还处于发展阶段，股市已经起步但情况非常惨淡导致居民缺乏投资热情，期货等市场还没有完全开放无法进行投资，导致直接融资市场无法有效分流大量的储蓄资金。

4、大量的财务掌握在少量的人手中，少量有钱人的消费已基本饱和，出现了“想消费的人没钱多消费，有富裕钱的人也不会增加消费的”现象，导致储蓄维持在一个较高的稳定的水平。

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-- 作者：sz-hzh
-- 发布时间：2006-5-26 11:03:03

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市区班 何振华

储蓄结构的变化

由上述资料可知，近十年，而居民储蓄在国民储蓄中所占的比重已从1992 年的52.3%下降至2001年的41.6%；同时，国民储蓄中政府储蓄所占的比重却在上升，大致从1992年的14.6%非持续上升到2001年的19.5%，相应政府储蓄率上升到2001年的35.9%, 比1992年的31%上升达4.9个百分点；非金融企业储蓄在国民储蓄中所占比重也从 1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅7.7 个百分点。由此可见，1992年至2001年十年时间虽然居民储蓄在下降,但是由于政府及企业储蓄的迅速增长，导致国民储蓄率整体保持在40%左右的高水平。

储蓄率维持在高水平上的主要原因

1. 现社会保障体系不够健全，医疗等制度的不完善，教育支出的不断提高, 下岗失业人员增多， 导致居民不敢花钱, 出现大量的“预防性储蓄” 。

2. 中国传统文化、社会结构、家庭观念等诸多因素有关。

3. 虽然居民储蓄率高，实际上80%的财富掌握在少量的人手中，少量有钱人的消费已基本饱和，大部分手中并不是很宽裕，不敢消费。

4. 投资渠道不足，市场动作不规范， 也导致储蓄率偏高。

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-- 作者：sz-wjh
-- 发布时间：2006-5-26 17:29:58

-- 宏观经济学案例作业提交
市区班 吴建华

根据国民经济核算原理（见联合国，1995；赵彦云，2000；邱东等，2002），储蓄系指

可支配收入中扣除消费的部分。在国民收入的使用核算中，将可支配收入扣除消费之后的部

分称之为储蓄。因而，从国家的角度看，国民可支配收入与总消费之差为国民储蓄。其中总

消费又细分为住户（居民）消费和政府消费。国民可支配收入等于国内生产总值与来自国外

的净经常转移之和，当按住户、政府、非金融企业、金融企业进行部门划分时，住户的可支

配收入与其消费之差为住户的储蓄；政府的支配收入与其消费之差为政府的储蓄；非金融企

业和金融企业的可支配收入分别为各自的储蓄，国民储蓄等于上述四项储蓄之和。

从上述定义可知，国民储蓄是经济学意义上一个国家的储蓄；居民储蓄仅是住户部门的储蓄；

而居民储蓄存款则仅指居民储蓄中存入银行的部分。因而国内通常所谈论的居民储蓄过高系

因个人投资渠道狭窄或缺少多元化投资方式的论点，其实仅适用于讨论居民储蓄的构成，而

不适于对中国的高储蓄进行分析。

从表中可以看出，在过去十年中，居民储蓄在国民储蓄中所占比重已从1992 年的52.3%下降至2001 年的41.6%，降幅达到了10.7 个百分点。与此同时，非金融企业储蓄在国民储蓄中所占比重却从1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅达7.7 个百分点。另外政府储蓄在国民储蓄中所占比重1992-2001 年也增加了4.9 个百分点。因此，中国过去十年来国民储蓄率之所以保持在高水平上的主要原因并不在于通常所认为的居民储蓄率过高，而在于企业及政府储蓄的迅速增长。

从可支配收入的部门分布可以看出，从1996 年开始，居民可支配收入在国民可支配收入中所占比重出现了持续下降的态势，降幅达5.5 个百分点。与此同时，政府可支配收入在国民可支配收入中所占比重则不断上升，升幅近4 个百分点。另外，非金融企业可支配收入在国民可支配收入中所占比重也有所上升（2.2 个百分点）。

1998 年以来，随着政府机构改革的不断深化，公务员队伍得到精简，作为政府消费重要组成部分的政府日常开支得到一定程度的压缩；同时，由于税收征管力度的加强，增加了国库收入，政府可支配收入在国民可支配收入中所占的比重加大，因而使政府储蓄率迅速上升。表 中的数据表明，1998 年政府储蓄率为30%，而2001 年政府储蓄率已上升至35.9%。政府储蓄率的上升使政府储蓄在国民总储蓄中所占比重从1998 年的13.2%上升至2001 年的19.5，增幅高达6.3 个百分点。

非金融企业可支配收入尽管在国民可支配收入中所占比重上升幅度有限，但由于其全部归入国民总储蓄，所以从其占国民总储蓄的比重看，增长幅度也很可观。1998-2001 年，增幅也达到了3.9 个百分点。Kuijs（2005）认为，企业可支配收入增长的主要原因在于国有企业效益的改善。但是，国有企业效益的改善只是原因之一.1998 年以来，所有工业企业的效益均有了不同程度的改善，其中以股份有限公司类工业企业效益增长最为明显，同时股份有限公司类工业企业在全部工业企业中所占的比重上升幅度也是最大的。因而企业可支配收入在国民可支配收入中所占比重的加大，企业整体效益的改善而非仅国有企业效益的改善应是主要原因。

综合上述，从储蓄结构的变化来看,国民收入分配向政府和企业倾斜，以及政府消费率的降低是过去十年间我国国民储蓄率居高不下的主要原因。

[此贴子已经被作者于2006-5-26 17:48:55编辑过]
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-- 作者：sz-lshengyan
-- 发布时间：2006-5-27 8:39:32

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深圳市区班（刘申艳）

一、图表数据分析

从长期看，国民储蓄（总储蓄）按四部分划分为：居民储蓄、政府储蓄、非金融业和金融业储蓄，并为这四个部分的总和。

由上表可见，从1992年到2001年，在我国国民储蓄率下降了1.4%的情况下我国居民储蓄率却下降了5.7%，政府储蓄率则上升了4.9%。在我国国民储蓄中，居民储蓄下降了10.7%和金融业储蓄下降了1.7%；而非金融业储蓄和政府储蓄却呈现上升趋势，非金融业储蓄上升了7.7%，政府储蓄上升了4.9%。

由此可见，1992年至2001年十年时间虽然居民储蓄在下降， 但是由于政府及企业储蓄的迅速增长，导致国民储蓄率整体保持在40%左右的高水平。

二． 储蓄率维持在高水平上的主要原因

1、私营企业在国民经济的结构中比例越来越大，但是其融资渠道狭窄，银行支持不够，申请贷款相对困难，使得更多以在经营中以积累利润留存的方式，储备未来用于扩大生产的投资，导致非金融业储蓄增加。

2、国家社会保障体系不完善，居民医疗、养老等预期支出压力较大；教育，住房等当期支出压力巨大；个人收入增加，金融投资渠道少，导致居民储蓄维持高水平，另外人口老龄化会明显地影响居民储蓄率。

3、随着政府机构改革的不断深化，公务员队伍得到精简，作为政府消费重要组成部分的政府日常开支得到一定程度的压缩；同时，由于税收征管力度的加强，增加了国库收入，政府可支配收入在国民可支配收入中所占的比重加大，因而使政府储蓄率迅速上升。

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-- 作者：sz-lshengyan
-- 发布时间：2006-5-27 8:40:56

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深圳市区班（黄志坚）

根据资金流量表中提供的数据，在过去十年中，居民储蓄在国民储蓄中所占比重已从1992年的52.3%下降至2001年的41.6%，降幅达到了10.7个百分点。与此同时，非金融企业储蓄在国民储蓄中所占比重却从1992年的30.5%上升至2001年的38.2%，增幅达7.7个百分点。另外政府储蓄在国民储蓄中所占比重1992—2001年也增加了4.9个百分点。因此，中国过去十年来国民储蓄率之所以保持在高水平上的主要原因并不在于通常所认为的居民储蓄率过高，而在于企业及政府储蓄的迅速增长。

随着政府机构改革的不断深化，公务员队伍得到精简，作为政府消费重要组成部分的政府日常开支得到一定程度的压缩；同时，由于税收征管力度的加强，增加了国库收入，政府可支配收入在国民可支配收入中所占的比重加大，因而使政府储蓄率迅速上升。1998年政府储蓄率为30%，而2001年政府储蓄率已上升至35.9%。政府储蓄率的上升使政府储蓄在国民总储蓄中所占比重从1998年的13.2%上升至2001年的19.5%，增幅高达6.3个百分点。

非金融企业可支配收入尽管在国民可支配收入中所占比重上升幅度有限，但由于其全部归入国民总储蓄，所以从其占国民总储蓄的比重看，增长幅度也很可观。1992—2001年，增幅也达到了 7.7个百分点。现在所有工业企业的效益均有了不同程度的改善，其中以股份有限公司类工业企业效益增长最为明显，同时股份有限公司类工业企业在全部工业企业中所占的比重上升幅度也是最大的。因而企业可支配收入在国民可支配收入中所占比重的加大，企业整体效益的改善而非仅国有企业效益的改善应是主要原因。
综合上述，国民收入分配向政府和企业倾斜，以及政府消费率的降低是过去十年间中国国民储蓄率居高不下的主要原因。

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-- 作者：sz-ywenfa
-- 发布时间：2006-5-28 11:02:27

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【摘录】基本概念： （姚文法 市区班）

储蓄指可支配收入中扣除消费的部分； 储蓄=可支配收入-消费

国民储蓄指国民可支配收入与总消费之差； 国民储蓄= 国民可支配收入-总消费

政府储蓄指政府的支配收入与其消费之差； 政府储蓄=政府可支配收入-政府消费

居民储蓄指居民可支配收入与其消费之差； 居民储蓄=居民可支配收入-居民消费

国民储蓄为居民储

Ⅶ 统计年鉴中的贷款是存量还是增量

不知道是不是存量房存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下： 一、1998-2003年我县房地产市场运行情况 （一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。 （三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。 （四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。 （五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。 （六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。 （七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。 （八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。 （九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。 （十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。 二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析 1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。 2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。 3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。 4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。 5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。 三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。 四、保持我县房地产市场持续健康发展对策 1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。 2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。 3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。 4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。 5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。 6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。 7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。 8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。 9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。 10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。 五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析 综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在： 1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。 2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。 3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。 （1）新增城镇人口住房需求 根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求总量 W1：新增人口中非农人口增量 N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暂住人口增量 R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右） F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量： 2004年新增人口住房需求总量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米） 2005年新增人口住房需求总量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米） 2006年新增人口住房需求总量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米） （2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求 由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。 （3）投资对商品房的需求 由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性 很不错哦，你可以试下
agivwuzufm67526857012011-10-16 下午 09:13:47

Ⅷ 金融小白求问关于GDP的计算：理论上GDP的计算包括经济中住房存量所提供的住房服务的市场价值。那么

在我们的GDP当中，是不直接包括商品房销售价格的，但是包含了居住类的价格。所以你这三种情况，如果是同一套房子，尽管获得的方式和手段不同，但对GDP的贡献是一致的。在居住类价格当中，包括了建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租，以及其他费用。也包括自有住房，包括房屋贷款利率的变化，物业管理费用、维修费用等等，这实际上都是与房价密切相关的。

Ⅸ 央行银保监会祭出重大政策：房地产贷款再迎“两道红线”

2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

值得指出的是，根据通知，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

交行金融研究中心研究员夏丹认为，通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。

通知自2021年1月1日起实施。

房地产贷款“两个上限”

12月31日当日，央行、银保监会在就该通知举办的答记者问中表示，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

这个“上限”设定，综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分档设定。

第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

同时，为体现区域差异，房地产贷款集中度管理可以有适度的弹性，并设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

通知强调，当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的将督促采取措施及时予以校正。

为支持大力发展住房租赁市场，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

2021年房地产贷款投向比例或收缩

长期以来，房地产贷款被银行看作优质资产。从目前各大银行投向房地产贷款的规模来看，部分银行恐怕已触及“红线”。

根据上市银行财报，截至2020年6月末，36家上市银行房地产业贷款余额达7.04万亿元，较2019年末增加7201.78亿元，增幅为11.4%。

从上市商业银行类别来看，国有银行和股份制行对房地产业贷款的投放力度较大。截至2020年6月末，国有银行和股份制银行房地产业贷款余额合计分别为3.66万亿元和2.71万亿元，分别占房地产业贷款总额的52.02%和38.46%。

与此同时，房地产违规放贷屡禁不止。2020年上半年，中国人民银行深圳支行、上海总部相继突击严查“房抵经营贷资金违规流入房地产”的情况。

近日中国银保监会主席郭树清指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的"灰犀牛”。

郭树清表示，房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

这一切，都意味着房地产金融风险防控应得到足够的重视。

房地产贷款集中度管理制度的建立，无异于给各大银行投放房地产贷款及个人住房贷款占比都设置了一道“安全阀门”。“有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”中国人民银行、银保监会答记者问时表示。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

“建立房地产贷款集中度管理制度具有非常好的导向作用，后续各大银行在房地产贷款、个人住房贷款投放规模及比例方面都会进行调整，以更好地贯彻房住不炒，有利于更好地规范明年房贷领域，防范违规放贷，尤其是消费贷，同时也防止一些即便是合规的贷款过多地流入房地产，将更多资金导入其他领域，尤其后疫情时代急需发展的新兴产业、领域。”易居智库研究总监严跃进置评道。

Ⅹ 哪些项目计入GDP

GDP包含的项目：

1、消费：家庭购买的产品和服务，比如家庭购买私家车等；

2、投资：企业固定投资、住房固定投资、存货投资。比如企业投入机器设备，家庭购买住房等；

3、政府购买：政府的购买性支出，比如国防的支出等；

4、净出口：即出口减进口的差额。

GDP是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。

(10)个人住房贷款余额gdp扩展阅读

在实际核算中，国内生产总值的三种表现形态表现为三种计算方法，即生产法、收入法和支出法，三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。用生产法、收入法、支出法计算的结果分别称为生产法GDP、收入法GDP或分配法GDP、支出法GDP。

按三种方法计算的GDP反映的是同一经济总体在同一时期的生产活动成果，因此，从理论上讲，三种计算方法所得到的结果应该是一致的。但在实践中，由于受资料来源、口径范围、计算方法等因素的影响，这三种方法的计算结果往往存在差异即存在统计误差。