二手房没满2年延期过户做抵押贷款

㈠ 想买套不满2年的二手房,听说可以先把房子抵押给我,等满了2年再去过户,这样可以不交营业税.请问可行吗

山不见人，
但闻人语响。
返景入深林

㈡ 买了一套二手房，已经过户了，还没去银行做抵押，现在想延长贷款年限可以吗

这个贷款年限也得看买的房子的房龄，也不是都能贷很长时间的，比如30年以上的房子在天津就很多银行不给申请了，就贷不了。

㈢ 未满2年的产权二手房怎么规避交易风险

第一、审清“房屋权属主体资格”，注意“共有人”。
在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。
第二、仔细审核“代理人”资格。
有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书(经公证)，也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。
在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的(房管局不给过户的)，那么，合同无效。
第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地。
被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;
如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。
如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。
目前，经济适用房还没有放开交易。
比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会放心省心。
第四、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等
法律上有句话叫“买卖不破租赁”。房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。
所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。
第五、不要“跳单”
法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告违约，要支付违约金的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。
第六、房屋贷款风险。
二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款?律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，?还要对所交易的房产进行严格的评估作价。所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。
第七、产权转移登记过程中风险。
买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的。应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。
第八、双方的主要权利义务应当明确，附随义务要注意。
支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。办理过户手续是卖方的主要义务。当然合同的附随义务也是比较重要的，例如，有些人买房就是为了孩子上学，但是往往忽略户口的问题，在房子购入后，由于原房产所有人未能将户口及时迁出，致使新房屋所有人户口不能迁入，出现法律纠纷。
第九、合同违约责任要明确。
明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此建议在约定合同履行期限时应明确到具体日期，每项违约情形都要有违约责任，且违约责任的承担要有一定的拘束力。
第十、要随时了解国家新政，如国务院办公厅2013年2月26日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确要求：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
从市场反应来看，这条对公众的反响最大。公众的第一反应是，这个20%是按总价的20%来征收的，那将是一个非常庞大的数额。但事实上，这一理解是错误的，所谓“转让所得”，其实是差额，即现交易价减去当初买入时的价格，再减去合理费用及转让过程中缴纳的税金。

㈣ 买的二手房因证没满2年延迟1年过户行吗

可以过户。房产证过户办理流程：
1.到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；
2.到“房地产估价”窗口办理评估手续；
3.到“公证”窗口办理公证手续。
房产证过户办理所需材料：
1.登记申请书；
2.申请人身份证明；
3.房屋所有权证书或者房地产权证书；
4.证明房屋所有权发生转移的材料。

㈤ 二手房买卖合同因房屋未满两年推迟过户如何降低风险，保证房东无法违约进行二次交易

二手房买卖合同因房屋未满两年推迟过户。如果怕房东违约进行二次交易，可以去公证处进行公还，风险较低。

㈥ 买二手房，房东产权不满2年，可以直接办理过户吗

工抵房(公抵房)：开发商以完工後的商品房作为工程款的抵顶/保证抵押。
例如建筑材料供应商，给房地产开发商提供建筑材料，完工后开发商不付款，而用现房抵帐，这类房统称为工抵房。

房产证不满两年过户是可以过户的，同时需要缴纳个人所得税和增值税及附加。

1、个税：差额*20%

差额个税=差额×20%（能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单）

若网签价＞过户指导价，则个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息）×20%；

若过户指导价＞网签价，则个税=（过户指导价/1.05-原值-原契税-附加-过户指导价×10%-贷款利息）×20%。

2、增值税及附加：

计税价格/1.05×5.6% （远郊区县为5.5%）

网签价＞过户指导价时，计税价格为网签价；

过户指导价＞网签价时，计税价格为过户指导价。

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房产过户流程

1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

房产过户手续

(1)房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证明;

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;

(6)人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

(12)房地产共有人同意转移的意见书;

(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;

(14)国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，

(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

㈦ 二手房买卖交易房产证还没满二年怎么办

二手房买卖交易房产证还没满二年，卖方需要缴纳营业税和个人所得税。若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征营业税。如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。

㈧ 买了二手房，还没满两年，房子有按揭贷款，还没拿到房产证，我已经定金交了四万，签了合同，合同上有写让

这个情况，比较危险，如果您现在知道这个二手房的具体地址，就可以用自己的身份证和您交付四万定金的那个购房合同，去当地的房管局档案馆查询这个二手房的详细现状，把这个二手房的全部情况了解清楚，如果没问题的，然后再决定要不要，要的话就考虑如何办理，可能会等待一段或长或短的时间。假如查询结果证明这个二手房有任何可疑的问题，就可以去当地的房管局投诉举报告发，或者向当地的公安局投诉举报告发，维护自己的权益。假如这个二手房没什么问题，而您不要的话，那个四万定金，很可能就打水漂，您应该慎重考虑才好。