房地产开发贷款政府工作报告

A. 国家对房地产开发贷款有哪些限制

一、房地产开发贷款的条件
（一）在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；
（二）生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；
（三）信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；
（五）开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；
（六）开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；
（七）已经取得开发建设项目的土地使用权；
（八）开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；
（九）借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例～

B. 房地产开发贷款

房地产开发贷款分为好几种：
1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
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C. 房地产业如何解读2021政府工作报告要点都在这里

中房网讯（亚晨/文）3月5日，第十三届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，过去一年，我国交出了一份人民满意、世界瞩目、可以载入史册的答卷。
李克强总理在政府工作报告中表示，“十四五”时期是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年。我国发展仍然处于重要战略机遇期，但机遇和挑战都有新的发展变化。要准确把握新发展阶段，深入贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。
完善住房市场体系和住房保障体系
李克强总理在政府工作报告中，介绍了“十四五”时期主要目标任务，其中一些内容值得房地产行业关注。
经济运行方面，报告称要保持在合理区间，各年度视情提出经济增长预期目标，全员劳动生产率增长高于国内生产总值增长，城镇调查失业率控制在5.5%以内，物价水平保持总体平稳，实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展。
全面推进乡村振兴，完善新型城镇化战略。坚持农业农村优先发展，严守18亿亩耕地红线，实施高标准农田建设工程、黑土地保护工程，确保种源安全，实施乡村建设行动，健全城乡融合发展体制机制。深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
优化区域经济布局，促进区域协调发展。深入实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略，构建高质量发展的区域经济布局和国土空间支撑体系。扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。支持革命老区、民族地区加快发展，加强边疆地区建设。积极拓展海洋经济发展空间。
持续增进民生福祉，扎实推动共同富裕。实施积极应对人口老龄化国家战略，以“一老一小”为重点完善人口服务体系，推动实现适度生育水平，逐步延迟法定退休年龄。
保障好群众住房需求，解决好大城市住房突出问题
在介绍今年发展主要预期目标时，李克强总理在政府工作报告中提到的不少内容也值得房地产行业重点关注。
对于今年发展的主要预期目标，政府工作报告提出，国内生产总值增长6%以上；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；进出口量稳质升，国际收支基本平衡；居民收入稳步增长；生态环境质量进一步改善，单位国内生产总值能耗降低3%左右，主要污染物排放量继续下降；粮食产量保持在1.3万亿斤以上。
政府工作报告提出，今年要保持宏观政策连续性稳定性可持续性，促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。
货币政策方面，报告提出稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
在扩大有效投资方面，今年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。
扎实推进农村改革和乡村建设方面，报告称巩固和完善农村基本经营制度，保持土地承包关系稳定并长久不变，稳步推进多种形式适度规模经营，加快发展专业化社会化服务。提高土地出让收入用于农业农村比例。强化农村基本公共服务和公共基础设施建设，促进县域内城乡融合发展。启动农村人居环境整治提升五年行动。
对于房地产行业最为关注的住房领域的表述，报告称要保障好群众住房需求。除“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”是往年提法的延续外，“解决好大城市住房突出问题”这一表述则是在去年中央经济工作会议的基础上，今年政府工作报告中首次提及对大城市住房问题的关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，这一表述对于今年各类大城市的房地产政策和市场的变化有较大的影响。从报告的具体表述来看，增加了两类房源供给，并落实租赁市场改革。
此次政策明确，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。严跃进认为，后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点铺开的产品，此类产品将承担解决住房问题的重要角色，后续房地产企业在地产开发等方面需要关注。而为了实现此类产品的供给，此次政策明确了通过土地、财政和规划等方面给予的政策支持，具有非常好的导向。
另一方面，报告还明确，要“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，这也意味着后续将继续在租赁市场的发展方面发力。在严跃进看来，该领域有三层含义：第一、租赁住房的发展，其目标是要解决两类群体的住房需求，即新市民和青年人，这也是后续租赁产品开发和经营可以关注的目标群。第二、租赁市场的发展将更聚焦于长租房市场，后续或也形成长租房的各类配套政策。第三、此次政策比较明确提及租房税费降低的内容，也使得后续租赁市场业务发展可以减负，这也是相关企业和租房者可以重点关注的内容。

D. 国家对房地产开发贷款的主要政策有哪些

1、央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。对于市场关注的房贷政策，央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平；同时要求分支机构对辖区内金融机构出现的首套房贷停贷、压单等现象深入调研。但另一方面，此次意见稿只字未提二套房贷要求。
2、银行对开发商的要求有几个方面,第一:五证齐全;第二:不封顶不能办理贷款,也就是说不能放款;第三:贷款额度不能超过总房价款的80%。

E. 政府工作报告给出今年房地产新走向

今年政府工作报告继续提出“房住不炒”“三稳”等定位，同时，与往年相比，又增加了新的提法，例如，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。这些新提法，又释放了怎样的信号？
继续延续“房住不炒”
根据政府工作报告，2021年的工作重点在“切实增进民生福祉，不断提高社会建设水平”方面提及，“保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”
专家表示，政府工作报告提出这些问题，首先是要把新的城市居住人口降下来。“房住不炒”也释放出一个明确信号，钱不要乱投资，要投资具有生产性、创新性的活动，以创造更多的价值。该专家还对记者称，对于经济增长，要强调更有序地发展，而不是大起大落式的、超过大多数人承受能力的发展。
稳地价、稳房价、稳预期也是被重申，说明楼市调控的目标依旧是“维稳”。郭树清日前公开表示：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这很危险，持有很多的房产，一旦市场出现波动或者下行，个人财产就会有很大损失。贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就会发生很大的混乱。因此，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”“现在银保监会也进一步采取一系列措施，各城市‘一城一策’推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。”郭树清称。
租赁市场将发力
政府工作报告还提出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。说明租房将是2021年的政策发力点所在。
“2021全国两会青年期待”调查显示，在住房方面，65.8%的受访者希望房价调控措施保持稳定。调查显示，45.4%的受访者希望加大住房租赁供给，让人们更加容易租到房，45.0%的受访者希望监管房屋租赁交易，让租房者不再担心长租公寓爆雷，44.8%的受访者希望推进租购同权，让租来的房住得也安心。
麦田租赁市场总监对记者说，今年租赁市场空前火爆。去年受疫情影响，租赁市场略低迷，但是每年的7-8月份是租赁市场的高峰，预计今年会突破往年，来自麦田的一份内部资料显示，近7天内，北京地区房屋租赁居间费用破400万。该上述市场总监对记者说，今年学区房卖的特别好，很多原本计划走国际学校出国留学的家长都选择国内上学了，这些家长买的学区房大部分都是老破小，因此都会选择租赁房屋来改善居住环境。
根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》中的报告显示，目前超过60%的租客已经租房3年以上，超过20%的租客表示愿意一直租房。可以看出，随着房价的不断上涨和年轻人的思想转变以及租房权益越来越好，以后很多年轻人可能会选择长期租房生活。其实事实也是如此，目前我们国家的房屋租赁市场正在慢慢扩大。
缓解青年人住房困难
尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。这是此次政府工作报告中的新提法，可见，青年人的住房已经被高度关注。
专家称，“要给更多年轻人成长的空间，降低成本。另一端是要提供更多发展的机会，把蛋糕做大，让年轻人及农村劳动力在城市中聚集，让城市发展更具前景。
可见，价格问题是困扰年轻人的核心。虽然大城市就业机会多，能够吸引大量的年轻人才进驻，但是成本居高不下，让很多年轻人望而却步。有专家称，青年住房困难若不能很好缓解，容易造成人才流失。即便青年留在大城市，高企的住房成本也会降低幸福指数。
公开数据显示，目前，全国商品房均价约为1万元左右，而深圳房价超过7万元，京沪房价突破6万元，广州、杭州、厦门则突破3万元，部分强省会城市房价超过2万元，均价创下历史新高。
值得关注的是，此次政府工作报告中，没有提到大家关心的房产税，对比往年《报告》，自2018年、2019年提出“房地产税立法”后，2020年、2021年均未提及“房地产税”。华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示，中央对房地产税立法工作的表述，从原来的“加快”和“稳步推进”回调到了“稳妥推进”，政府工作报告中也未对房地产税立法进行部署。贾康分析称，“可能决策上认为时机和条件还没有到位，今年在基调上应该是仍持谨慎态度。”
再提城市更新
今年，政府工作报告对“十四五”期间新型城镇化不仅首次提出了更具体的发展指标——常住人口城镇化率提高到65%，而且还提出发展重点为壮大城市群和都市圈、实施城市更新行动、完善住房市场体系和住房保障体系，这也为新型城镇化高质量发展指明了方向。
专家表示，在经济高速发展和城镇化快速推进过程中，我国城市发展注重追求速度和规模，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性不足，人居环境质量不高，一些大城市“城市病”问题突出。在这次新冠肺炎疫情中，城市建设领域的一些问题和短板更加凸显。通过实施城市更新行动，及时回应群众关切，着力解决“城市病”等突出问题，补齐基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化，提升城市品质，提高城市管理服务水平，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
来自陕西代表团的全国人大代表孙维提交了一份《关于进一步全力推进实施“城市更新”行动的建议》。她在建议中称，研究全国特别是东南沿海地区在城市更新方面先行先试的整体推进情况，发现缺少统筹推进机制、缺乏系统性谋划、协调融合度不高、任务分工片面、利益分配不完善等问题，势必影响这项工作的实施进展。为此，她建议围绕“城市更新”这一目标，在完善城市空间结构、强化历史文化保护、塑造城市形象风貌的前提下，着力实施城市生态修复、功能完善工程，全力推进新型城市基础设施建设。

F. 房地产开发贷款的中国状况

2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。
2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括：（1）住房开发贷款4601.8亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；（2）房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元，占19.6%；（3）地产开发贷款1586.4亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；（4）商业用房开发贷款383.9亿元，占4.7%。
中国上市银行2012年回顾与未来展望
《中国上市银行2012年回顾与未来展望》报告称，中国17家上市银行2012年房地产贷款总额3.16万亿元，同比增长4.08%，增幅下降0.86个百分点。从个人住房贷款来看，截至去年末，贷款总额为7.2万亿元，同比上涨12.6%，增速下降1.74个百分点，在个人贷款中占比从上年的66.19%下降到62.8%。
报告指出，2012年底17家上市银行的加权平均资本充足率和加权平均核心资本充足率分别为13.18%和10.17%，较2011年末的12.61%和9.74%的水平有所提高，并持续满足监管要求。