1. 關於寫農村宅基地的法律論文的論文提綱
農村宅基地目前在我國主要的爭議還是在買賣的合法性！法律禁止，但民間卻進行的如火如荼，從這方面寫吧
2. 請問房屋抵押貸款，銀行對企業做哪些評估工作，最好是專業名詞哈，寫論文用，非常急，在線等啊
樓上寫得詳細了，有一些細節沒有講到，公司不一定要注冊兩年以上，一年也行。購房協議沒有用的，公司章程要加蓋公商局的查詢公章，企業對賬單是所有賬戶，不單純是對公賬戶。供銷合同提供當年的。
3. 銀行對房地產抵押貸款的風險及其對策論文的提綱
應該先分析房地產業的整個業務流程，大概是先通過拍賣和協議的方式取得土地，然後開始進行項目策劃，再進行工程的開發，等房子建好了，就要公開出售。這里的每個環節都可能存在各種各樣的風險，你可以再細查具體有哪些風險。然後一部一部地做下來。我昨天剛剛做完類似的報告
4. 新農村建設與金融信貸的畢業論文初稿件
黨的十六屆五中全會提出了推進社會主義新農村建設的偉大歷史任務。如何在支持新農村建設中實現防範化解風險、支農和自身發展的共贏是個現實的課題,需要各有關方面認真地研究。
二、新農村建設給農村信用社風險防範化解帶來的挑戰
（一）支農優惠政策可能增加農村信用社道德風險。道德風險是指由於某些制度性的或其他的變化，而引發的私人部門改變行為，或者有意去冒更大的風險以謀取厚利；或者雖無意冒險但卻疏於防範，使損失發生的可能性更大。為提高農村信用社支持新農村建設的能力，國家將陸續出台許多支持農村信用社發展的政策措施，這些優惠政策措施可能使農村信用社經營管理壓力減少，疏於風險防範化解。同時，一些支農信貸政策可能成為某些農村信用社冒險放貸的借口。
（二）農村巨大資金需求可能誘發過度信貸風險。金融機構所具有過度信貸的內在沖動，是造成金融體系內在脆弱性或內在不穩定的核心原因。新農村建設進程中農村信用社過度信貸主要來自以下兩方面原因：一方面，新農村建設資金需求總量巨大。據國家統計局初步測算，到2020年，新農村建設新增資金需求總量為5萬億元左右。按照過去農村投入資金中財政資金、信貸資金和社會資金的經驗比例，即使考慮到公共財政加大對新農村建設投入的情況，新農村建設資金需求中的大部分仍將由銀行業金融機構提供。而農村信用社目前和將來一定時期內仍是支農信貸的主渠道。另一方面，農村信用社目前是我國金融機構中的弱勢群體，自身治理結構不完善。在農村經濟出現繁榮景象的誘導和有關部門不當引導、干預下，農村信用社可能放鬆貸款條件，滿負荷或超負荷擴張信貸規模。
(三)多因素積聚加劇農村信用社流動性風險。除上述過度信貸因素外，還存在以下三個因素造成信用社流動性風險上升：1、分流農村信用社資金來源的渠道增多。按照《國務院關於推進社會主義新農村建設的若干意見》，「在保證資本金充足、嚴格金融監管和建立合理有效的退出機制的前提下，鼓勵在縣域內設立多種所有制的社區金融機構，允許私有資本、外資等參股。大力培育由自然人、企業法人或社團法人發起的小額貸款組織，有關部門要抓緊制定管理辦法。引導農戶發展資金互助組織」。這些新成立的機構和組織將直接分流農村信用社資金。2、農民邊際長期儲蓄傾向降低。隨著農村社會養老保險、農村社會醫療保險、農村社會救助和農村義務教育經費保障等制度的建立健全，農民養老、看病和供子女上學等大項支出中由公共支出承擔的部分逐漸增加，農民邊際長期儲蓄傾向減弱。3、農村信用社資金變動季節性特徵減弱。以前農民年度性收入和支出主要圍繞種植業變動，農村信用社存款增減和貸款收放呈現明顯的季節性特徵。新農村建設進程的推進使農民收入和支出渠道呈現多元化趨勢，種植業收入在農民總收入中比重下降。農村信用社資金變動季節性特徵減弱，資金頭寸匡算和調配比以前復雜。
三、抓住機遇 應對挑戰的對策
（一）以外部治理促進內部治理完善。 農村信用社完整的治理結構包括內部治理結構和外部治理結構，外部治理結構的建立健全有助於促進內部治理結構運行機制的完善。經過近幾年的改革探索，農村信用社普遍建立了股東大會-理事會-主任-監事會的內部治理框架。相對於內部治理，外部治理發育不全。隨著新農村建設進程的推進，有文化、懂技術、會經營的新型農民日益增多，農民的參與意識和民主法制意識增強，為培育農村信用社的外部治理結構提供了契機。建議：1、吸收農村信用社存款人和貸款客戶等利益相關者進入信用社的「三會」，遏制內部人的道德風險。2、開拓農村信用社的「經理人」市場。信用社高管人員面向社會選拔，培育競爭性經理人市場，減少代理問題的發生。3、加大市場退出監管的力度。對於存在嚴重清償性風險的農村信用社及時進行接管、重組、關閉或解散，嚴厲追究責任人責任，充分發揮市場的懲戒作用。
（二）以支農合力化解過度信貸壓力。1、圍繞增強支農功能加快農村金融機構改革的步伐。農業銀行要按產權股份化方向加快改革步伐，加大對農村資金的市場化支持力度；農業發展銀行要按功能擴大化方向進行改革，擴大業務范圍和服務領域，增強支農服務功能；郵政儲蓄機構要按照機構企業化方向進行改革，開展抵、質押貸款業務，建立完善郵儲資金迴流農村的機制。商業銀行在農村地區設有網點的，也應將一定比例的資金投放到農村。鼓勵在縣域內設立多種所有制的社區金融機構，允許私有資本、外資等參股。積極引導農戶發展資金互助組織。盡快改變目前主要靠農村信用社一農支「三農」的局面。2、統籌規劃，合理調配財政資金與信貸資金、直接融資和間接融資、政策性金融和商業金融在支持「三農」中的分工，提高資金整體使用效率。農村信用社資金運用應堅定立足於「小額、短期、低風險」。大額、長期資金需求由財政性資金或政策性銀行提供。3、明文規范農村信用社在支持新農村建設中的資金運用，防止內部人以支持新農村建設為名濫貸尋租。
（三）以增量激活存量。目前農村信用社普遍資產質量不高，資產負債比例居高不下，農村信用社可用支農資金餘地較小。同時，農村信用社不良貸款借款人已經占農戶的一定比例，如果按照現行的貸款管理辦法，這些借款人在新農村建設過程中得不到新的信貸支持。因此，以新增貸款增量激活不良貸款存量是實現支農和化解信貸風險的理想渠道。思路有二：一是保全舊貸增加新貸。允許農村信用社在以農民土地承包權和宅基地房地產權做抵押等方式把以前不良貸款中的信用貸款變成抵、質押貸款的前提下，增加對原借款人的貸款。二是還二貸一。不良貸款借款人如在信用社約定的時間和金額內歸還一定金額的貸款，即使借款人在信用社貸款仍有餘額，信用社可按照還二貸一的原則增加新貸款。上述兩種方式並沒有增加信用社的信貸風險。
（四）以系統性風險防範遏制單體風險蔓延。1、盡快建立存款保險制度，構築農村信用社安全放火牆，增強公眾信心。2、建立金融機構夥伴風險的緩沖機制。隨著新農村建設進程的推進，金融機構城鄉一體化趨勢不可阻擋。農村信用社是我國銀行業金融機構體系中最為薄弱的環節，阻滯城鄉金融機構夥伴風險的傳播有利於維護農村信用社的安全穩健運行。思路之一如：其他金融機構從農村信用社劃入大額款項，劃入方金融機構應提前一定時間預約通知信用社。3、拓寬農村信用社的籌資渠道。暢通農村信用社從銀行同業資金市場籌資渠道，拓寬信用社應急籌資渠道；允許農村信用社採取發行債券等方式籌集長期資金，增強農村信用社資金來源的穩定性。4、在確保不會發生系統性、區域性風險的前提下適時引爆已經出現清償性危機的單體信用社風險，緩釋風險能量，防止風險集中爆發。
5. 有關我國住房抵押貸款證券化論文的創新點和難點
你這篇中國知網也好
萬方數據也好都有例子！
甚至網路文庫都有！
==================論文寫作方法===========================
論文網上沒有免費的，與其花人民幣，還不如自己寫，萬一碰到騙人的，就...【每天都有】
寫作論文的簡單方法，首先大概確定自己的選題，然後在網上查找幾份類似的文章!
通讀類似的文章，對這方面的內容有個大概的了解！
參照論文的格式，列出提綱，補充內容，實在不會，把這幾份論文綜合一下，從每篇論文上復制一部分，組成一篇新的文章！
然後把按自己的語言把每一部分換下句式或詞，經過換詞不換意的辦法處理後,網上就查不到了,祝你順利完成論文!
6. (緊縮性貨幣政策下住房抵押貸款政策探析)求一個論文導師指導下。。謝謝
既然是緊縮性貨幣政策，暗示經濟形勢趨緊，那麼房地產市場作為投資和消費的重頭，其發展也得受到負面影響，其中具有代表性的就是住房抵押貸款政策勢必會收緊，比如利率提高，對客服的信用記錄要求更苛刻等，具體的你去請教你老師吧，這么幾句話肯定說不明白
7. 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文
你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。
8. 如何看待城鄉融合發展論文
「做夢都沒想到自己也成了南京人。融入的感覺，真好！」李玉連聲感嘆。來江蘇南京打拚七年，她從一線工人成長為銷售經理。積分落戶政策，讓她實現了夢想。
「80後」的經濟學碩士，畢業不進寫字樓，卻選擇回鄉種地。在河北省固安縣周家務村，胡世丹和同學共同創辦的休閑農莊裡，瓜果正飄香。
城市吸納人，鄉村吸引人。對於我們這樣一個有著近14億人口的大國來講，國家的強盛既離不開城市的繁榮，也離不開鄉村的振興。「在現代化進程中，如何處理好工農關系、城鄉關系，在一定程度上決定著現代化的成敗。」要把鄉村振興戰略這篇大文章做好，必須走城鄉融合之路。
這些年我國城鎮化進程有序推進，城市、鄉村並肩前行，融合發展會給城市和鄉村帶來怎樣的機遇？新型城鄉關系該如何實現？記者進行了調查采訪。
看現狀——
發展要素流動加快，城市向鄉村敞開大門，鄉村變身城市「後花園」
「現在城裡機會多哩，只要有本事，收入肯定差不了！」在湖北武漢當育兒嫂的陳月琴正准備考中級育嬰師，「這個證一拿下，每月工資7000元打底。」
甘肅省武威市涼州區高壩鎮蜻蜓村裡，盛放的薰衣草宛如一片紫色海洋。原本在外打工的村民張月富回到村裡，和友人合夥開起農家樂，「開張第一天就來了20桌客人，營業額6000元！」
兩個「小賬本」的背後是人才要素在城鄉間加快流動的現實。「長期以來，農村各種要素單向由農村流入城市，造成農村嚴重『失血』，這個問題不解決，鄉村振興、城鄉融合發展就無從談起。」農業農村部副部長韓俊說，要推動城鄉要素有序自由流動、平等交換。
看人才——國家統計局發布的《2018年農民工監測調查報告》顯示，去年全國農民工已達2.88億人，其中進城務工人數超過1.35億人。與此同時，返鄉創業人數也在增加。國家發改委最新數據顯示，已有超過800萬人回到鄉村開啟職場新篇章。
看資金——農業農村部鄉村產業發展司司長曾衍德說，工商資本已成我國鄉村產業發展的重要力量，目前工商資本每年投入鄉村產業的資金都在萬億元以上。據國家統計局統計，2018年，我國民間投資中，農林牧漁業投資增長12.4%，增速比上年提高0.4個百分點。
要素流動加快，帶來城鄉發展新活力。
城市這一頭，門戶越開越大。
就業機會穩定——今年年初，廣東和四川首次合作，開通入粵返崗免費專列，1800多名川籍務工人員節後順利返崗。組織招聘、搭建信息平台……各地的「春風行動」積極為農民工就業創業提供服務。如今，農民工在第三產業就業比重過半，外賣、快遞、家政服務等成為城市吸納農民工就業的新陣地。
落戶門檻降低——在青海西寧，外來務工人員可「租房落戶」；在廣東廣州，城市公共服務特殊艱苦崗位人員可獲得單列落戶指標；在山東，城鎮落戶限制全面取消……目前，全國已有9000多萬農業轉移人口成為城鎮居民。僅去年一年，就有近1400萬人進城落戶。
公共服務共享——「拿著居住證，也能享受市民待遇。」來山東濟南務工半年的韓林對居住證的含金量很滿意。辦理游園年票、申辦工商營業執照、子女入學、醫保報銷……以居住證為載體、與居住年限等條件掛鉤的基本公共服務提供機制日益健全。
城市大門大開，而鄉村這一頭，面貌也日新月異：
基礎設施更暢——「足不出戶就能購物，生活和城裡沒兩樣！」河北保定夜借村村民譚子壯享受著網購的便利，他開的網店紅紅火火。
水電路網等基礎設施在城鄉間「無縫連接」，拉近了城鄉距離。
截至去年底，全國99.5%的建制村通了硬化路，99.1%的鄉鎮通了客車，95%的建制村連接了4G網路。
保障網路更密——「多虧了大病保險。」內蒙古呼和浩特市城關鎮的村民李栓柱因患直腸腫瘤住院，16萬多元的醫療費用，報銷後只需自付2萬多元。
近年來，多層次社會保障體系加快構建，農村社會保障水平穩步提高。截至去年底，城鄉居民基本醫保覆蓋13.5億人，城鄉居民基礎養老金最低標准從每月70元提高到88元，3700萬名農村學生吃上免費營養餐。
鄉村環境更美——「以前村裡啊，雞鴨滿地跑、廁所臭熏天，哪留得住人呀。」江蘇省淮安市五里鎮村民苗華感嘆，經過幾年的統一規劃，現在環境干凈多了，親戚回鄉都願意多住上幾天呢。
初步統計，2018年全國完成農村改廁1000多萬戶，近30%的農戶生活污水得到處理。以前「垃圾靠風刮，污水靠蒸發」，現在「室內現代化，室外開鮮花」，越來越多的鄉村成為城市「後花園」。
看機遇——
擴內需，鄉村潛能加快釋放；補短板，城鄉關系更趨協調
當前，我國還處在城鎮化快速發展階段，農民進城還是大趨勢。有人提出，是不是把城市發展好，讓農民都進城了，城鄉發展不平衡的問題就迎刃而解了？
「在現代社會里，城市和鄉村都不能夠單獨存在，它們的關系就像一個人的整體。」全國人大農業與農村委員會主任委員陳錫文說，城和鄉具有不同的功能，鄉村的功能發揮不好，城市也很難發展好。
那麼如今的鄉村又拓展了哪些新功能呢？
消費大市場——「剛剛建了新房，彩電、冰箱、空調等家電也置辦全乎了，日子越過越紅火。」廣西環江毛南族自治縣下南鄉下塘村的譚民義笑得很開心。
農業農村部發展規劃司司長魏百剛表示，隨著農村居民收入不斷提高，鄉村消費潛力進一步釋放，農村市場已成為擴大內需的亮點。今年前5月，全國鄉村消費品零售額超過2.3萬億元，同比增長8.9%，高於城鎮消費品零售額增幅0.9個百分點。農村電商保持較快增長勢頭，據淘寶大數據平台顯示，5月份食品類銷售額同比增長24%。
就業新天地——白雲深處，福建建甌市東際村風光秀美。村民游生其返鄉創辦了生態種養合作社，種養的高山蔬菜、土雞土鴨走俏市場，年產值500多萬元，帶動全村農戶年增收20%。
農村是可以大有作為的廣闊天地，農民工返鄉創業正由「星星點點」向「星羅棋布」轉變。農業農村部新聞發言人廣德福介紹，截至去年底，「返鄉創客」中農民工人數達540萬，佔70%。返鄉下鄉人員創辦的經濟實體帶動農戶經營收入平均增加67%。
產業新基地——四川成都的白領何明喜歡採摘，他說：「親手摘的水果，恁個好吃。鄉村空氣清新，風景養眼，一天下來，巴適得很嘍！」
串聯起一二三產業，鄉村旅遊成為鄉村產業新增長點。據測算，2018年，全國休閑農業和鄉村旅遊接待人次超30億，營業收入超過8000億元；稻漁綜合種養面積超過3000萬畝；主食加工業營業收入達2萬億元……如今，一批彰顯地區特色、體現鄉村優勢、鄉土氣息濃厚的產業，正在農村成長壯大。
從鄉村發展的現實看，解決城鄉發展不平衡問題也不能單純依靠推進城鎮化。
有這樣一組數據，目前城市的污水處理率為95%，農村為22%；城市生活垃圾處理率為97%，農村僅60%；城市每千人衛生技術人員數為10.9人，農村僅為4.3人。
「城鄉之間不平衡突出表現在基本公共服務發展水平等方面，表現在資源布局、能力提供和服務質量上，要實現城鄉融合發展，必須加快補齊公共服務等短板。」國家發展改革委發展戰略和規劃司副司長周南說。
我國還有近6億人生活在農村，即使將來城鎮化率達到70%以上，農村還會有4億多人。農業農村部部長韓長賦表示，如果一邊是越來越發達的城市，一邊卻是越來越蕭條的鄉村，那不能算是實現了中華民族的偉大復興。在全面建設社會主義現代化國家的進程中，縮小城鄉差距是帶有標志性的硬任務。
看前景——
工農互促，城鄉互補，全面融合，共同繁榮，實現城鄉發展「一盤棋」
實現城鄉融合發展，迫切需要農業農村優先發展，加快補齊農村發展短板。農業農村優先發展，會不會耽擱城鎮化發展步伐？
清華大學中國農村研究院副院長張紅宇直言：「農業農村優先發展並不意味著應該放緩城鎮化步伐。恰恰相反，農業農村優先發展必須置於城鄉融合發展的整體架構中推進，通過『以城帶鄉』『以城興鄉』『以工哺農』『以工帶農』，實現新型工農城鄉關系。」
下好城鄉「一盤棋」，需要多點協調，共同推進。
增供給——加大資金投入，優化制度供給，為城鄉融合發展提供強大支撐。
重慶忠縣，35萬畝柑橘林延綿在青山綠水間，作為田園綜合體建設試點，規劃總投入30億元，建立從「一個柑橘」到「一杯橙汁」再到「一片美景」的全產業鏈，讓22萬人走向富裕。
支持地方政府發行政府債券，用於城鄉融合公益性項目；調整土地出讓收入使用范圍，提高農業農村投入比例；創新中小銀行和地方銀行金融產品提供機制；撬動更多社會資金投入……一系列政策「組合拳」，讓更多真金白銀流向農村。
2013年至2017年，僅農林水支出科目，全國一般公共預算累計安排就超過8萬億元。2018年，農業投資更是比上年增長15.4%，增速快於全部投資9.5個百分點。「資金要素在城鄉之間有序流動，將為城鄉融合增添更多發展新動能。」中國社科院農村發展研究所研究員李國祥說。
促改革——深化農村土地制度、戶籍制度等改革，為城鄉融合發展打通了堵點。
在浙江省德清縣，莫干山鎮以300多萬元的成交價將村集體建設用地出讓，作為酒店用地。「這既解決了企業用地難題，又讓村集體充分享受土地增值紅利。」酒店負責人趙建龍說。
處理好農民和土地的關系，始終是農村改革的主線。中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田說，農村土地改革，「穩」是基礎，「活」是目標，推動農村土地徵收、農村集體經營性建設用地入市等「三塊地」改革，實現征地范圍縮小、城鄉建設用地同地同權等，讓沉睡的土地煥發新活力。
數據顯示，截至去年底，「三塊地」改革在33個試點縣（市、區）已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝；集體經營性建設用地入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝；騰退出零星、閑置宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農房抵押貸款5.8萬宗、111億元。
農業轉移人口市民化，是新型城鎮化的首要任務。截至2018年底，仍有2.26億城鎮常住人口尚未落戶城市，其中65%分布在地級以上城市。鄭風田說，「解決好落戶問題，需要大中小城市和小城鎮聯動。」
據了解，目前中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制，大城市也已計劃放寬落戶條件。
強機制——拓寬農民增收渠道，持續縮小城鄉居民收入差距，為城鄉融合發展增添活力。
「改種優質辣椒品種，上馬辣椒醬加工項目，產品身價實現從每斤1毛5、1塊5到15元的三級跳。」在廣東雷州，綠富種養農民專業合作社理事長吳志德帶動300戶社員靠種植辣椒鼓起腰包。
小麥、稻穀繼續執行最低收購價預案；把農業產業鏈的增值收益、就業崗位盡量留給農民；農村經營性資產股份合作制改革向農民股金分紅……一項項好政策充實著農民的「錢袋子」。
數據顯示，城鄉居民收入比已由2007年的3.14倍下降為2018年的2.69倍。同濟大學經濟與管理學院教授程國強說，「保持農民持續增收的良好勢頭，讓他們在城鄉融合發展中擁有更多獲得感。」
到2022年，城鄉融合發展體制機制將初步建立；到2035年，城鄉融合發展體制機制將更加完善；到本世紀中葉，城鄉融合發展體制機制將成熟定型。
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