土地抵押貸款證券化

1. 什麼是地產證卷化

房地產證券化：可供選擇的四種模式

● 第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。

● 第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。

● 第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。

● 第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。

房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利於增加我國資本市場融資工具的可選擇性。房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利於提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產證券化有助於促進證券市場的完善,此過程中,發起人、服務人、發行人、投資銀行、信用提高結構、信用評級機構、資產管理人和投資者等都獲得鍛煉,有利於推進我國資本市場的現代化和規范化發展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按照國外的經驗,由於這種證券有較高的收益作支持,且相對股票市場風險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產的高額利潤。

從我國宏觀經濟戰略的角度看,一方面,房地產特別是住宅產業將成為我國的支柱產業之一,住房金融的發展是住宅產業發展的必要條件之一,這是顯而易見的。住房金融二級市場(證券化市場)的發展是住房金融一級市場(住房貸款市場)可持續發展的基礎,因為二級市場可以解決一級市場自身無法解決的問題,二級市場的建立可以形成資金循環流動的機制。另一方面,我國經濟今後發展面臨的一個長期戰略問題是調整以及提高經濟運行效率,其中金融深化和提高金融效率是關鍵。因此,建立和完善我國的金融市場是今後我國經濟發展的戰略要求,而證券化作為20世紀70年代以來的最重要的金融創新之一,應該在我國金融市場的發展中得到應用。證券化應該作為我國的金融基礎設施建設的一部分來看待,一旦證券化在我國得以運用,一方面可以建立各類企業特別是銀行等金融機構與資本市場連接的渠道,更為重要的是創建了一種融資新方式,可以使存量資產、資本市場、貨幣市場得到有效的溝通,提高金融的效率。

但是,在借鑒國外模式的同時,必須清醒地看到,由於我國的房地產市場建立不久,發展很不平衡,加之證券市場發展的地區差異,我國的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:一是針對不同的經濟發展地區,推出不同的房地產證券化品種；二是對不同的投資主體,應有靈活的投資餘地；三是證券化必須在我國現有的法律框架下構築。

具體來說,我國房地產證券化可以有以下四種模式可供選擇:

第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。因土地成片開發一般屬大型項目,採用這種方式可在較短時間內籌集到巨額資金。借鑒美國房地產信託模式,需先設立房地產投資信託基金,投資者購買其發行的受益憑證,待基金募集完成後,委託房地產開發公司對投資標的進行開發、管理及出售,所獲收入在扣除房地產開發成本、管理費用、買賣傭金、稅金以及其他各項支出後,由受益憑證持有人分享。由於這項業務屬於證券業務,其運作應受到證券監管部門的嚴格監管。

採用封閉式基金,資產價值不用每月清算贖回,在發行受益憑證時規定發行總額和發行期限,未至到期日不得要求提前兌現,發行人也不得追加發行受益憑證。該受益憑證可在二級市場上以公開競價的方式進行轉讓,價格由投資者根據基金的成長性、市盈率和收益的穩定性、可預測性以及市場供求關系來確定。總之,採取封閉式,基金投資者保留了投資資產的流動性,基金發行者也沒有提前贖回的風險,從而保證了投資的穩定性,有利於其取得中長期投資收益。

第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。日本的土地信託是由土地所有人信託土地,取得信託受益憑證,房地產開發商在房屋建成並加以運用後,對於出售土地信託,將所獲收入扣除各項成本、費用、稅金及信託報酬後,以信託受益的方式支付給信託受益人,從而終結信託關系。對於出租型土地信託,則要支付信託受益金,進行信託注銷登記,將土地所有權轉移給受益人。可見,採用土地信託的方式,土地所有人不必親自籌資就能有效利用土地,獲取收益。我國舊城區改造之所以採取土地使用權信託模式,是因為對舊城區的改造牽涉到繼承權與產權的轉移分散問題。土地信託的信託人是確定的土地所有權人,受益人為該土地所有權人或其繼承人、指定人。美式信託的信託人是不確定的投資大眾,信託財產是資金而非土地,因此不適合舊城改造。

由於我國土地使用權屬於國家,只能採取土地使用權信託模式。若採取出租型土地使用權信託模式,房地產開發公司在房屋建成後,由於土地使用權最終還要轉移給信託受益人,在將房地產資產進行管理運用時,會遇到一系列比較繁瑣的問題,因此出售型土地使用權信託模式更具可行性。具體操作上,可由土地使用權所有者向房地產開發公司信託土地使用權,取得信託受益憑證。後者通過銀行貸款或發行證券的方式籌得資金以支付勞力安置費、動遷用房費及建築安裝費等。在建築物完工並加以管理運用後,所獲收入扣除成本、費用、稅金等支出及信託報酬後,由信託受益憑證持有人分享,從而終結信託關系。

第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。目前在我國開發出來的商品房大量空置是一個亟待解決的問題。一般來說,經濟處於發展中的地區,隨著社區開發建設的進行,其房地產必然會增值,具有投資的潛力。我國是發展中國家,公眾從長期獲利的角度考慮,會有投資意願。在操作中,可為該房地產專門成立一家單項資產房地產公司,以需回籠的房地產開發建設資金為限對外發行股票,並由此增加了該項資產的流動性。若房地產發生增值,則在轉讓時獲利。若出於對設立公司無法避免的課資本利得稅及對投資者個人課所得稅的雙重納稅因素的考慮,可為該房地產項目設立單項契約型基金,對外公開發行可轉讓的受益憑證。基金管理人員負責對該項房地產資產的管理及運用,所獲收益在扣除相關費用後,由受益憑證持有人分享。

第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。具體闡述如下:

(1)商業銀行----抵押債權的創造者。在我國目前應該指定商業銀行作為抵押債權的唯一創造者。因為中國當前沒有與儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行類似的機構,存款利率由政府控制,不會像美國那樣允許儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行以高於商業銀行的存款利率吸收存款。因此抵押貸款的來源只能是商業銀行。至於商業銀行是以表外融資(在銀行外部設立特殊目的機構SPV,用以發行證券以收購銀行抵押貸款資產),還是表內融資(即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,證券化資產的所有權仍然屬於銀行,保留在銀行的資產負債表中),其利弊得失仍需要進一步權衡。

(2)抵押貸款擔保機構。房地產抵押貸款雖然有房地產做抵押,但由於其價值大、期限長等原因仍然是高風險行業,尤其是個人抵押貸款的按期歸還受個人信用的影響,因此必須有擔保機構進行擔保才能進行證券化。

我國目前的房地產抵押貸款實行第三方擔保制度,這反映了我國房地產金融市場的不完善性,在相當程度上制約了房地產金融市場的發育。為完善房地產抵押貸款市場,發展房地產證券化,可考慮由政府牽頭成立市場化的抵押貸款擔保機構,在房地產一級抵押市場上,該機構對個人住房抵押貸款提供擔保,充當無條件償還貸款的保證者和保險者。在二級抵押市場上,對抵押貸款組合進行加強擔保,以提高債權的信用等級。

(3)專門住房金融機構----抵押債券創造者。政府成立一個專門的住房金融機構,該機構從商業銀行購買經擔保的房地產抵押貸款,做成抵押債券委託券商發行。該機構具有以下特點:首先,該機構的性質是半官方性質,不單純以盈利為目的,其抵押債券的發行受國家控制,國家為促進房地產市場的發展會對其給予支持。其次,該機構只從事抵押債券的發行,而不從事抵押貸款。由於針對個人的抵押貸款,手續繁多,涉及到房管土地,產權登記,保險,公證等多部門,再加上每筆業務面對個人,又採取償還形式,業務工作量很大。所以,抵押貸款由實力雄厚,網點密布的商業銀行參加,該機構不參與。再次,該機構負責住房公積金的管理,這能使其得到合理使用。

(4)機構和個人----抵押債券投資者。抵押債券發行後在證券交易所上市流通,為全國各地的機構和個人投資者所持有。機構投資者包括各種基金和壽險公司等,當前不允許他們直接從事房地產抵押貸款業務,但他們可以通過抵押債券參與房地產市場。

需要指出的是,推行房地產證券化,還需要考慮商業銀行房地產貸款面臨的不良資產風險,個人信用制度的健全完善、相關法規(如證券法等)的調整、信用評估制度的完善以及專業人才培養等多方面的問題。我們堅信,隨著這些問題的逐步解決,房地產證券化一定能不斷發展壯大。而隨著我國房地產投資體制改革的深化,金融對住房產業的支持作用日益巨大,房地產證券化必將為我國的房地產業的健康發展提供強大的支持,為我國的房地產金融創新帶來新的契機。房地產證券化可以極大地推動房地產業的發展,盤活我國金融機構大量長期性抵押貸款資產,提高其流動性,為房地產市場提供充足的資金來源,促進住房與金融之間的良性循環,它的實施必將對我國住宅產業和金融業的發展起到巨大的促進作用。

2. 什麼是「抵押貸款證券」

政府部門（美國政府國民抵押貸款協會)、政 府贊助機構（房利美和房地美）以及私營金融機構（如投資銀 行等），通過從受押人（借方）那裡購買債權並進行匯集創造了抵押貸款證券，這個過程就叫做抵押貸款證券化。原來那種只 有兩方參與的抵押貸款已經成為歷史，現在的抵押貸款不僅僅只有你和借款機構（借貸機構或是商業銀行）那麼簡單了。事情比你想像的還要復雜，因為抵押貸款證券會根據資產 類型（民用住宅或商用住宅）、收入類型（本金和利息一起、單獨本金或單獨利息）和支付優先權（所有債券持有人一視同仁或者根據還款年限和其他特徵區別支付）的不同分為很多不 同的品種。這些不同的抵押貸款證券都擁有各自不同的名字，在所有這些名字中我最喜歡的一個詞是「剝離」，意思是抵押 資產的利息或本金是剝離開來單獨成為債券的。事情在變得越來越復雜的同時，也變得越來越危險。抵押貸款證券最初被創造出來是出於對投資多樣化的需要，將成百上千的抵押資產整合成一個債券，如果其中的一名抵押人（借方）無法按期支付，甚至出現違約的情況，也不會對債券的投 資者造成太大的損失。二級市場的產生和發展也被認為是對投資者有益的。在二級市場，抵押貸款證券的投資者可以將手裡 的債權賣給別人，這樣就相當於將任何可能出現的風險分散到更多的機構身上。

同樣是出於風險考慮，人們還發明了信用保險（信用違約掉期合約），也就是說如果借方破產無法償還抵 押貸款，投資者可以從保險商那裡獲得所有的損失。更加讓人不可思議的是，信用違約掉期的買賣雙方可以跟原來的抵押貸 款證券或資產本身毫無關系，他們可以是第三方（甚至是第四 方、第五方）。因此，我們所面臨的是大量基於低價的抵押和資產（房屋），但卻經過過度包裝和交易的債券和合約。如果出現大規模的抵押合約違約，那麼再怎麼多樣化的投資也無濟於事。

3. 個人住房抵押貸款證券化和房地產抵押貸款證券化的區別

需要准備資料：
1、個人身份證明：身份證、居住證、戶口本、結婚證等信息；
2、提供穩定的住址證明：比如房屋租賃合同，水電繳納單，物業管理等相關證明；
3、提供穩定收入來源證明：銀行流水單，勞動合同等；
4、銀行規定的其他資料。

4. 「住房抵押貸款證券化」是指什麼

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。

由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。

5. 什麼叫貸款證券化

廣義的資產證券化泛指以資產未來的現金流為基礎在市場上發行證券的過程。傳統的證券化是在資本市場和貨幣市場上發行證券籌集資金以形成投資資本的直接融資方式，可稱之為「一級證券化」。

狹義的資產證券化（Asset-Backed Securitization，簡稱ABS）則是一種金融創新，特指通過發行以金融資產為基礎的證券，從而對資產進行處置的過程。與傳統證券化相對應，狹義的資產證券化以已生成的存量金融資產為基礎，故亦稱為「二級證券化」。

貸款是資產證券化的主要基礎資產。貸款證券化就是將已存在的信貸資產加以組合並以其產生的現金流量為擔保在市場上發行證券，其實質是將缺乏流動性的、非標准化的貸款轉換成為可轉讓的、標准化的證券，並轉售於市場投資者的過程。

(5)土地抵押貸款證券化擴展閱讀：

貸款證券化給會計確認帶來了全新的課題，其關鍵在於，發起人的證券化行為是作為資產銷售處理還是作為擔保融資處理，不同的處理方法會對發起人的財務報表產生重大影響。

若發起人的交易行為被認為是「真實的出售」，已售貸款就可以從發起人的資產負債表內移出，與之對應，發起人獲得的銷售收入是其增加的現金資產，銷售收入和已售資產價值間的差額是交易損益。

若證券化被視為發起人的擔保融資行為，貸款將仍舊保留在發起人的資產負債表上，以貸款現金流為擔保而發行的證券則作為發起人的負債。

6. 什麼是抵押貸款支持證券

一、抵押支持債券
1、概念：
MBS：Mortage-Backed Security， 抵押支持債券或者抵押貸款證券化。In finance, a mortgage-backed security (MBS) is an asset-backed security whose cash flows are backed by the principal and interest payments of a set of mortgage loans. Payments are typically made monthly over the lifetime of the underlying loans.
MBS是最早的資產證券化品種。最早產生於60年代美國。它主要由美國住房專業銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款，發行的一種資產證券化商品。其基本結構是，把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體（pool），利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。因此，美國的MBS實際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。
抵押集合體所產生的本金與利息原封不動地轉移支付給MBS的投資者，因此，MBS也被稱為過手證券（pass-through securities）。美國的過手抵押證券主要有以下四種：
1）政府國民抵押協會（GNMA）擔保的過手證券；
2）聯邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）的參政書；
3）聯邦國民抵押協會（FNMA）的抵押支持債券；
4）民間性質的抵押過手債券。
2、模式分類：
抵押貸款證券化（MBS）在全球共有表外、表內和准表外三種模式。
表外模式也稱美國模式，是原始權益人(如銀行)把資產「真實出售」給特殊目的載體（SPV），SPV購得資產後重新組建資產池，以資產池支撐發行證券；表內模式也稱歐洲模式，是原始權益人不需要把資產出售給SPV而仍留在其資產負債表上，由發起人自己發行證券；准表外模式也稱澳大利亞模式，是原權權益人成立全資或控股子公司作為SPV，然後把資產「真實出售」給SPV，子公司不但可以購買母公司的資產，也可以購買其他資產，子公司購得資產後組建資產池發行證券。

7. 什麼是住房抵押貸款證券化

首先，住房抵押貸款證券化分散了金融機構發放住房抵押貸款的風險。住房抵押貸款證券化調整了金融機構的資產負債結構，分散了貸款風險，從而提高了其資產質量，並有利於其經營活動的進一步開展。
其次，住房抵押貸款證券化擴大了金融機構住房抵押貸款的資金來源，有利於為個人購房提供必要的金融支持。再次，住房抵押貸款證券化也可推動住宅產業的發展。住房抵押貸款證券化使大量資金通過資本市場流入住宅產業，有利於激活住宅產業，支持個人住房消費成為新的經濟增長點。最後，住房抵押貸款證券化增加了證券市場的投資工具。住房抵押貸款證券的發行使證券市場有了新的投資渠道。由於住房抵押貸款證券是以住宅為擔保和抵押，這種債券信用等級較高，因此投資者有了收益性較好、風險較低的投資方式。總之，這些都有利於我國個人住房消費的順利開展，都將為擴大內需、促進經濟增長提供有力的支持。

8. 住房抵押貸款證券化是指什麼 有哪些優點

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。
（－）有利於拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利於降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，
住房抵押貸款證券化
這種「短存長貸」的結構性矛盾將日趨突出，並有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利於提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，並收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3．住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用後，如有剩餘，銀行還有權參與對剩餘現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由於上述各項業務並不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利於加強商業銀行的資本管理
按照《巴賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8%（其中核心資本成分為4%）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，並將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率並相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除採取「分子對策」，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以採取「分母對策」，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利於完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利於推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由於住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信託機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利於推動我國資本市場的發展。

9. 金融 房地產抵押貸款證券化

房地產抵押貸款證券化是一種能融通巨資，轉嫁金融機構提供房地產抵押貸款產生的風險的金融技術。引進這種技術對我國民法、公司法、證券法等眾多法律部門造成了沖擊。本文通過分析它的概念、各環節的法律性質而指出這些沖擊，並認為應對有關法律做相應的補充或修改。此外，還應由全國人大常委會授權國務院對資產證券化專項立法。

10. 我國資產證券化的現狀怎樣哪些金融機構開始實行了呢這些資產證券化項目的主要內容是什麼呢

我國資產證券化起步比較晚，而且資產證券化的實踐先於理論的探索，到目前為止僅進行過一些資產證券化方面的個案實踐。

早期的資產證券化實踐可以追溯到 1992年三亞市丹洲小區將 800畝土地作為發行標的物，以地產銷售和存款利息收入作為投資者收益來源而發行的 2億元地產投資券。在此以後，資產證券化的離岸產品取得了很大的成功。中國遠洋運輸總公司、中集集團、珠海高速等離岸資產證券化項目為中國資產證券化的實踐提供了成功的經驗。

近期，我國金融監管部門、一些商業銀行及大型企業對資產證券化的研究進入實質性的操作階段，希望能夠通過這種金融工具的運用來處理我國目前銀行的不良資產。在我國分業經營的體制下，銀行的不良資產主要是不良貸款。為了解決這一問題， 1999年我國相繼成立了信達、東方、長城、華融四大金融資產管理公司，接受國有商業銀行總計 1.4萬億的不良貸款。實踐中，這四家公司在「債轉股」的過程，積極綜合運用出售、拍賣、招標、資產重組、兼並收購等多種形式進行資產處置，更希望藉助國外運行良好的資產證券化方式能夠剝離、加速處理不良貸款。

在我國資本市場上盡管還沒有出現嚴格規范意義上的資產證券化操作，但各方面都密切關注著這一廣闊市場，紛紛推出資產證券化方案和產品構想。最引人注目的是信託產品在房地產抵押貸款證券化、不良資產的證券化處理等領域的准備和開拓工作，如中信信託與華融資產管理公司推出的不良資產處置信託、新華信託和深圳商業銀行合作開發的住房按揭貸款信託計劃、廣發銀行信貸資產轉讓信託計劃等，這些產品已具有了資產證券化的主要特徵，這意味著，隨著信託產品創新向縱深發展，資產證券化類信託產品已開始逐步興起。