商品房擔保貸款合同的效力

① 個人房產抵押貸款合同和個人購房借款及擔保合同有什麼區別

一、定義不同

個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產抵押，向貸銀行或者申請用於個人合法合規用途的人民幣貸款，包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種貸款用途。

個人購房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。

二、申請材料不同

個人房產抵押貸款合同:

房產證

權利人及配偶的身份證

權利人及配偶的戶口本

權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

收入證明

如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單

為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等）

個人購房貸款及擔保合同:

借款人夫妻雙方的身份證（原件及復印件二份）

戶口本（原件復印件一份）

結婚證（原件及復印件一份）

未婚需填寫未婚聲明，我行留存原件。

離異或喪偶者需要提供離婚證或協議、判決書，配偶死亡證明（原件及復印件一份）。

擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房的房產證復印件一份。

三、操作流程不同

個人房產抵押貸款合同:

1、 提出貸款申請

2、 審核客戶資料

3、 出借人配對

4、 辦理公證抵押

5、 他證當天放款

個人購房貸款及擔保合同:

1、貸款咨詢：通過網點、電話或網站了解個人住房貸款對象、貸款條件、貸款額度、期限、利率、還款方式、貸款程序等情況;

2、貸款申請：提交銀行規定的申請個人住房貸款的材料;

3、簽訂合同：客戶的申請獲得批准後，與銀行簽訂住房貸款合同;

4、貸款發放：銀行在條件具備時按合同約定發放貸款;

5、客戶還款：客戶按合同約定按時還款;

6、貸後服務：客戶享受銀行提供的新產品和增值服務。

② 商品房買賣合同無效、可撤銷、可解除的情形

商品房買賣合同無效、可撤銷、可解除的情形有哪些？下面就由搜房網為您整理相關知識，歡迎閱讀了解！

一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同。

處理方式：應當認定合同無效(但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效)。

當事人商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續。

處理方式：請求確認合同無效的，不予支持(約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務、對方並接受的除外)。

二、商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

三、商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

四、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

五、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

六、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

七、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

八、房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

九、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

十、根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行。

處理方式：當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

十一、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

處理方式：當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

十二、因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現。

處理方式：當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

（以上回答發布於2015-06-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 國家政策原因導致商品房擔保貸款合同未能訂立，我能否有權解除合同，要求返還購房款並支付利息

政策影響不屬於開發商違約，因個人無能力適應新政策夠買房屋，可以要求解除買賣合同返還房款，但是利息~~~~~不可能啊，是你要解除合同的。。。。。

希望能夠幫到您！回答來自：網路房產交流團---老四，敬請關注

④ 商品房買賣合同解除對按揭貸款合同有何影響

一、買賣合同與按揭借款合同的關系
根據民法基本原理，兩個以上的合同相互關聯時，以他種合同的存在為前提，不能夠獨立存在的稱為從合同;不以他種合同的存在為前提，能夠獨立存在的稱為主合同。
商品房買賣合同與按揭貸款合同之間屬於聯系緊密但又相互獨立的關系，兩者間並非主合同與從合同的關系。因為在買受人依照約定支付首期房價款並委託按揭銀行將所貸款項支付給房地產公司，房地產公司交房並為買受人辦理房產證後，購房合同的權利義務即歸於消滅，但借款合同並不因此消滅，可獨立存在直到買受人還清貸款為止。由於商品房買賣合同與按揭貸款合同不是主從合同的關系，所以商品房買賣合同被宣布無效或者被撤銷後，不會導致按揭合同當然無效或被撤銷。
在商品房按揭中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，因借款合同的變更、消滅而變更、消滅。擔保合同是實務中最常見的從合同，根據擔保法及其司法解釋的相關規定，除非當事人另有約定，主合同無效的，擔保合同無效。
二、購房按揭貸款合同的特殊性
雖然商品房買賣合同與按揭貸款合同不具有主從合同的關系，但卻具有緊密的關系。有效簽訂商品房買賣合同是按揭貸款合同得以簽訂的前提，同時銀行在與買房人簽訂貸款合同的同時會要求買房人將所購商品房或者買賣合同項下的合同權利作為擔保物為按揭合同提供擔保。按揭貸款合同的另外一個特點是貸款人貸款的目的單一且明確，就是為了買房。當買房人與房地產開發商解除買賣合同後，已確定無法再取得原想要的商品房，故應當承認買房人訂立按揭貸款合同的目的已經落空。
三、買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除對按揭貸款合同的影響
、《最高人民法院商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規定：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。該條即為基於商品房按揭貸款合同的特殊性，對《合同法》第94條規定的合同目的不能實現的擴大解釋。需要注意的是，本條中對於「解除」沒有指明是法定解除還是協議解除，應理解為包含兩者。綜合分析，司法解釋的規定不僅僅是賦予了買房人解除按揭合同的權利，銀行同樣也有這個權利，並且能妥善保護各方的利益。
實踐中，商品房買受人解除與房地產公司之間的商品房買賣合同或請求確認商品房買賣合同無效時，由於買受人已將所購房屋抵押給按揭銀行，因而實踐上是要求處理抵押物。買受人與房地產公司的訴訟中，在可能判決解除商品房買賣合同或認定商品房買賣合同無效時，人民法院應當告知按揭銀行參加訴訟，此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權利，要求解除與買受人簽訂的借款合同，提前收回貸款。因為如果按照銀行此時仍不參加訴訟，由於法院已明確告知其將解除商品房買賣合同或認定合同無效，抵押物將被處置，不參加訴訟
主張權利，應視為同意抵押人處分抵押物。如果按揭銀行參加訴訟，人民法院在判決解除商品房買賣合同或確認商品房買賣合同無效的時候，可以一並解決房地產公司、商品房買受人、按揭銀行之間的法律關系。
在商品房買賣合同被解除或被認定無效時，買受人和按揭銀行都有權請求解除借款合同。《合同法》第九十七條的規定，「合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以可求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。」借款合同解除後，能夠恢復原狀的，可以要求恢復原狀。

⑤ 關於於審理商品房買賣合同糾紛案司法解釋第二十三條的利息是指什麼樣的

一般情況下是參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算

⑥ 商品房糾紛如何解決 貸款沒辦成合同可以解除嗎

商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房「按揭」，目前已經成為買房人購買商品房融資的一種主要手段。由於我國(除香港外)法律中沒有關於「按揭」的規定，因此人們對商品房「按揭」的認識不一致，由此而產生的糾紛也時常發生。 商品房買賣合同的當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責於當事人雙方的原因，買房人不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續履行的情況，當事人可以解除合同；
當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。 武女士同某房地產開發有限公司簽訂了商品房預售合同，購買開發公司開發的一套房屋，合同約定，以擔保貸款方式付款，由武女士在3個月期間辦理擔保貸款。由於後來擔保貸款在約定的時間內沒辦成，開發公司便通知武女士解除商品房預售合同。 武女士認為，因開發公司向我們提供的貸款相關資料有缺陷，使我們拖延了貸款時間。另外，正在辦理的貸款還有一周就辦成，且不同意解除合同。因此訴至法院，請求判令開發公司按約定交付房屋。 開發公司認為，武女士在規定期間沒有辦理擔保貸款，我公司又寬延了其10天的時間，仍沒有辦成貸款，因此我公司書面通知武女士解除合同，是符合合同約定的。因雙方簽訂的商品房預售合同已解除，我公司不同意向武女士交付房屋。 法院經審理查明，合同簽訂後，武女士按約定向開發公司支付了定金、房款。在履行合同過程中，武女士經開發商同意將商業貸款變更為住房公積金貸款。武女士從開發公司取走公積金貸款的相關材料。時隔3個月，開發公司向武女士發出催辦公積金貸款的通知，要求武女士在10天內將辦理完畢的公積金貸款的相關證明提交給開發公司，逾期將解除合同。當天武女士回電稱由於辦理公積金的手續煩瑣，恐怕在規定的時間內辦不成貸款，所以准備一次性付款。開發公司沒有應允，隨後，書面通知武女士解除合同。武女士當天再次復電，表明貸款還有一周就辦成，且不同意解除合同。 法院認為，開發公司向武女士提供的貸款材料雖有瑕疵，但武女士並未及時要求開發公司更換，拖延貸款的主要原因在於武女士一方，但開發公司解除合同的理由不是約定的單方提出解除合同的理由，開發公司以雙方合同已解除而拒付房屋的理由不能成立。 專家坐堂 我國實踐中所稱的「按揭」與香港及國際上所稱的「按揭」是不相同的，所以《解釋》根據相關法律規定的原則，將商品房「按揭」貸款統稱為商品房擔保貸款，並且在總結審判實踐經驗的基礎上，對審理商品房擔保貸款糾紛案件中遇到的主要問題的處理原則作出了相應的規定。 (一)明確了當事人可以行使商品房買賣合同解除權 當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定了以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責於當事人雙方的原因，出現了買房人不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續履行的情況，應當允許當事人解除合同，否則買房人沒有能力支付購房款，也無法實現商品房買賣合同的目的。在上述案例中，如按此《解釋》的規定，開發公司解除合同的理由就成立。 (二)明確了當事人可以行使擔保貸款合同解除權 買房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買房人貸款已經失去了意義，如果不允許解除合同，對買房人是不利的。同時，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買房人，也將面臨很大的風險。因此，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。 感謝北京同點律師事務所孫毅律師提供支持孫毅律師 【評論】【樓盤論壇】【推薦】【大中小】【列印】【關閉】