住房抵押貸款擔保

① 住房貸款需要抵押和擔保嗎需要的話，怎麼辦理

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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② 個人住房抵押貸款與個人住房擔保貸款的區別

抵押貸款是把房子抵押給銀行，產權證在銀行，還不起的話房子會被銀行收回並處理掉。這里只產生一個貸款費。 擔保貸款不用抵押證件，但是會額外產生一個擔保費用給擔保公司，並且對個人收入，還款信譽方面有要求，具體要求需要詢問當地銀行/中介==。 當然最主要的區別應該是利率有差別。

③ 房屋抵押貸款擔保人有什麼風險

1. 一般保證責任。其所付的責任是，在債務人不能清償到期債務時，擔保人要為其承擔該責任，即清償到期債務。

2. 連帶保證責任。其所付的責任是，當債務以到清償期，債權人有權要求債務人或保證人償還債務。當保證為一般保證時，保證人有先訴抗辯權，即保證人在債權人未就債務人的財產申請強制執行或執行擔保物權未果前，拒絕債權人的請求償還的權利，連帶保證人沒有這種權利。

(3)住房抵押貸款擔保擴展閱讀：

房屋和土地一並抵押的規定，只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬於不同的權利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權的效力。

在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時，房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣，但是，抵押權的效力不能及於未約定的部分，抵押權人對未約定的部分不能優先受償。

④ 唯一套住房擔保抵押貸款

第十八條 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。 連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。 第二十一條 保證擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。保證合同另有約定的，按照約定。 當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應當對全部債務承擔責任。 第三十一條 保證人承擔保證責任後，有權向債務人追償。

⑤ 個人住房貸款擔保方式

1.住房抵押貸款擔保

以住房抵押作貸款擔保的，貸款銀行可接收的抵押物有：所購買的住房、自己已經擁有(有產權)的住房。

如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規定，則不需要對抵押物進行評估，對借款人來說，可以節省一筆評估費用，如果以自己已經擁有產權的住房作抵押，該抵押物則需要經過銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付一筆評估費用，目前評估費用是按照政府規定的房地產評估收費標准收費的。

以住房作貸款擔保，借貸雙方要按有關法律規定到房地產管理機關辦理抵押物登記手續，抵押登記費用由借款人承擔，借款人選擇抵押作貸款擔保方式，還需按規定到貸款銀行認可的保險公司購買抵押物財產保險和貸款保證保險，並明確貸款銀行為本保險的第一受益人，保險期不短於貸款期，保險金額不低於貸款的全部本息，抵押期間保險單由貸款銀行保管，保險費用由借款人承擔。採取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費用、保險費用和抵押物評估費用如果借款人經濟條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最願意接受的貸款擔保方式。

2.權利質押貸款擔保

以權利質押作貸款擔保，銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。

借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大於貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用於質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公正費用由借款人承擔。

選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難於變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，採取質押方式，只有少數人才能做到。

3.第三方保證貸款擔保

選擇第三方保證為住房貸款擔保的，應該選擇實力雄厚、信譽好的法人或公民作為貸款保證人。一般來說，公務員、國企和事業單位職員、教師等優質職業的自然可可以作為第三方保證人。

⑥ 為什麼把個人住房抵押擔保貸款叫做「按揭」

按著你從你身上揭下一層皮來。

⑦ 住房抵押銀行貸款現在需要擔保人什麼條件限制

擔保人即保證人，根據擔保法規定，第三人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任，這里的第三人即擔保人，包括具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民。
擔保人具有法律規定的資格，即滿足所需條件:
(一)與本案無牽連;
(二)享有政治權利，人身自由未受到限制;
(三)在當地有常住戶口和固定住所;
(四)有能力履行擔保義務。
(五)沒有明顯的違約記錄。

⑧ 什麼是個人住房抵押貸款擔保制度

個人住房抵押貸款擔保制度

房屋抵押貸款最根本的目的是為購房人提供一筆抵押貸款，以使購房人有足夠的資金購置所需要的房屋。所謂期房的抵押貸款，是指購房人在首期付款後，由貸款銀行代為支付剩餘房價款，由購房人將預購商品房在辦理法律規定的手續後抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。期房抵押不同於一般的現房抵押，現房抵押貸款是指在抵押貸款時，房屋已經存在；期房也稱「樓花」，在進行抵押貸款時，房屋尚未竣工、交付。在期房抵押貸款中，由於所購置的房屋在抵押貸款時尚未存在，再加上貸款的期限較長，貸款銀行的風險比較大，如何預見風險並制定相應的預防措施就成為商業銀行保護自身利益的一個重要的問題。
一、期房抵押貸款合同中的擔保法律關系辨析
相比一般的房地產現房抵押借款，個人住房期房抵押貸款的法律關系是因借款人、貸款銀行和開發商三方當事人簽訂《住房抵押貸款合同》而發生的眾多債權債務關系，是購房合同、借款合同、抵押合同、保證合同和委託合同關系的混合體。具體反映在：購房人與開發商間形成商品房預購人與預售人的商品房預售合同關系；購房人與貸款銀行間一方面是借款人與貸款人的借款合同關系，另一方面是抵押人與抵押權人的抵押合同關系。同時，為了避免資金劃轉中的麻煩，購房人委託貸款銀行以購房人的名義將貸款轉存入開發商的帳戶，又形成貸款轉存委託合同關系；開發商與貸款銀行間則存在保證人與借款債權人的保證合同關系。因此，法律關系的復雜性導致住房抵押貸款合同的主體呈現多元化、重疊化的特點。
（一）抵押擔保的法律關系
有人認為工程竣工、交付前，購房人所享有的權利是請求開發商按時、按質的交付其所預售的房屋 （既期房），是購房人所享有的對未來建成的房屋的期待權，即「所有權之期待權」，〔1〕因而將其納入物權范疇。從我國的現行法律制度看，以期房為標的物而成立的擔保關系應屬抵押抵押擔保的法律關系。我國《城市房地產抵押管理辦法》第二十條規定：「預購商品房貸款抵押的商品房開發必須符合房地產轉讓條件，並取得商品房預售許可證」。《最高法院關於適用 <擔保法 >若干問題的解釋》47條規定：「以依法獲准尚未建造的或者正在建設的房屋或其他建築物為抵押物，當事人辦理了抵押登記的，人民法院可認定為抵押有效」。從上述法律規定來看都使用了「抵押」一詞。因此在期房抵押貸款過程中，會形成以購房人為抵押人，以銀行為抵押權人擔保法律關系。在購房人在規定期限內不能歸還貸款超過一定限度，銀行有權將抵押房屋拍賣、變賣，以所得價款償還銀行貸款，銀行並有權解除合同。
（二）保證擔保的法律關系
實踐中的個人住房期房抵押用我國現行《擔保法》及有關抵押制度的規定是無法解釋的，因為它已突破了我國傳統的抵押權制度。〔2〕通過借款合同中，銀行作為擔保權人而不是單純的抵押權人，是因為合同中同時還存在在著人保，即開發商提供的保證。在辦理預購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風險，通常要求開發商全程擔保貸款。開發商對借款人按期還款的擔保責任只存在於借款人辦理產權證書之前，而非借款人在辦理產權證書之後，對不能還款沒有設定任何義務。在建築物的保質期間，開發商負有保證房屋不存在瑕疵的責任，但這種保證責任是一種品質擔保，是一種廣義意義上的擔保，而不是擔保法意義上的擔保。這個階段，開發商僅對貸款的本金、利息、罰息、復息、行使抵押權的費用及違約金等超出抵押物價值的部分，負保證責任，和物的擔保相比處於附從地位。開發商承擔保證責任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險公司賠償的金額不足以支付貸款金額時，開發商要對其不足部分承擔保證責任。在這兩種情況下，開發商和購房人承擔連帶責任，其保證期間是《住房抵押貸款合同》規定的還款時間屆滿後加兩年。
二、購房合同無效、被撤銷或解除引發的銀行風險
在銀行經營貸款業務過程中，業務人員通常對項目風險、信用風險、道德風險、欺詐風險等特別警惕和關注，銀行也正在通過法人治理和完善制度建設等方面措施來加強預防。但是對於因購房合同無效、被撤銷或解除可能引發的風險，銀行才剛剛預見到，特別是在2003年6月1日《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）實施後，銀行在期房按揭貸款領域隱藏的風險逐漸顯露。
在期房抵押貸款眾多的法律關系中，抵押合同、保證合同均屬擔保合同，是主合同借款合同的從合同，然借款合同雖是基於購房合同而生，卻不附屬於購房合同，兩個合同的主體分別承擔各自的合同義務，相互間並不存在連帶責任關系。一般認為，當購房合同因故解除時，並不必然導致借款合同和抵押合同、保證合同的解除。如果是這樣的話，銀行的風險還不至於出現。《合同法》203條規定借款人改變借款用途，貸款人有權解除借款合同，基於這一規定，我們可以簡單地理解為購房合同的解除只是賦予了貸款銀行的單方解除權。事實不然，在《解釋》中，第二十四條規定：「因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。」可見，在貸款目的無法實現的情況下，雙方當事人都享有借款合同的解除權。
在期房抵押貸款中，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，隨之而來的是抵押借款合同的解除，在依據《解釋》第二十五條第二款「商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。」接下來銀行要將借款人已償還的借款本金和利息返還借款人。此時如果期房未能辦理產權，或者開發商破產、失蹤，作為擔保權人的貸款銀行將無法獲得作為出賣人開發商返還其當初收受的購房貸款的本金及利息，購房人也無法收回其首付款，結果很可能就是銀行和購房人得到是一處沒有產權或者質量低劣的房屋。
三、預防上述銀行風險的法律建議
（一）嚴格規范抵押貸款的審核程序
嚴格執行《擔保法》，選擇有資格的登記機構，對資產進行合法登記。抵押登記是抵押權獲得公信力的必要途徑，它對充分發揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義。〔3〕期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由於預售商品房在抵押權設定時，抵押人並未獲得《房屋所有權證》，抵押人對預購的商品房享有的權利是一種期權，因而，貸款銀行和抵押人可持依生效的《商品房買賣合同》（期房）辦理事會抵押備案手續，登記機關還不能頒發《房屋他項權證》。此時，在辦理抵押登記手續時，要求開發商提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建役工程施工許可證》及《商品房預售許可證》，對此貸款銀行應當一並進行嚴格細致審查，防止虛假和缺項。同時，信貸人員要積極參與抵押登記業務，主動向辦證及登記機關咨詢，了解開發商是否依法登記，期房抵押要符合規定，防止出現重復辦證、重復抵押登記。由法律顧問對抵押登記操作的合法性、有效性，進行嚴格審查，防止出現購房合同無效、被撤銷或者解除的情況發生。
（二）強化保險保護機制
貸款銀行在與購房人簽訂《住房抵押貸款合同》之前都要求房屋購買人為抵押的房屋辦理保險。通常意義上的保險，是以房屋作為抵押物來擔保債務的履行，在抵押物滅失、毀損的情況下，通過對抵押物辦理保險，來化解因意外災害造成抵押物滅失、毀損的風險，能更完備地保護抵押權人的利益。此時，當保險事故發生時，將由貸款銀行行使「有限代位權」，即將該保險金提存或者要求購房人以該保險金提前清償貸款。
但是針對購房合同無效、被撤銷或解除引發的銀行風險，銀行還要尋找對應的保險品種。對於期房抵押貸款業務的開展，需要保險公司在這方面的業務支持。在金融混業經營的國家，銀行可以自己經營保險業務，這樣的保險品種經過國家主管部門批准可以經營。在我國，保險公司分業經營，對該項業務較混業經營的保險公司反應遲緩。但是我們相信，保險公司會看到該項業務蘊含的利潤空間和它對期房貸款業務的促進作用，而不至於使剛剛誕生不久的期房貸款業務陷於夭折。

⑨ 個人住房貸款擔保方式有幾種

銀行一般都會運用信貸資金發放的個人住房貸款形式來實行四種擔保方式，即抵押貸款、保證加抵押貸款、質押貸款和保證貸款方式。 1、抵押貸款方式，指的是貸款行以借款人或者第三人提供的符合規定條件的房產作為抵押物，從而向借款人發放貸款的方式。 2、保證加抵押貸款方式，指的是貸款行以借款人尚未辦理抵押登記的房產作為個人住房貸款抵押物的同時，要求借款人提供符合規定的保證人作為貸款的擔保人而發放貸款的方式，包括房地產開發公司的階段性連帶責任保證貸款方式，保險公司的全額全程連帶責任保證貸款方式，擔保公司的全額全程連帶責任保證貸款方式。 3、質押貸款方式，指的是借款人或第三人將國庫債券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、銀行存單等有價證券交由貸款行佔有，貸款行以上述憑證作為貸款的擔保而向借款人發放貸款的方式。 4、保證貸款方式，指的是貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業法人單位或第三方自然人作為保證人而向其發放貸款的方式。包括售房單位保證貸款方式、房地產開發商全額全程連帶責任保證貸款方式、企業法人的全額全程連帶責任保證貸款方式和個人全額全程保證貸款方式。 好優居置業專家支招： 對於還款能力較強、收入較穩定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，以達到省息的目的。