住房抵押貸款一級市場發展

① 住房抵押貸款支持證券的發展歷史

住房抵押貸款支持證券的發行源於美國。自20世紀30年代經濟危機後，美國失業劇增、房地產市場嚴重衰退，聯邦政府先後於1934年和1944年成立聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA）和退伍軍人管理局（Veterans Administration,VA），為中低收入居民和退伍軍人提供低價保險，以向銀行獲取住房抵押貸款，隨後在1938年成立聯邦國民抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association, FNMA），其主要功能就是從市場募集低成本資金收購附有FHA和VA保險的住房抵押貸款，這促進了住房抵押貸款二級市場的初步發展，也構成了MBS市場的雛形。
到了20世紀70年代前後，美國政府為應對石油危機造成的金融機構經營困難，繼續推動住房市場發展，於1968年成立專門的政府機構——政府國民抵押貸款協會（Government National Mortgage Association, GNMA），收購經由FHA和VA保險的住房抵押貸款，並以此為支持發行過手MBS。同時，為擴大傳統（conventional）住房抵押貸款的資金來源，於1970年成立聯邦住房貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC），收購傳統住房抵押貸款並發行類MBS的參與憑證（participant certificate），其後賦予FNMA相同的權利。上述措施促成了美國MBS市場的快速發展，其他商業機構也逐步參與進來，MBS自此開始大規模發行。
在歐洲，MBS的發展從20世紀80年代末開始。英國國家住房貸款局（National Home Loans）為拓寬房貸資金來源於1987年3月首次在歐洲市場上發行MBS。為提高銀行資本充足比率、降低抵押貸款成本，法國政府於1988年11月通過法律促進抵押貸款的證券化，並建立特別投資基金（FCC）持有抵押貸款、發放抵押證券。
在亞洲，許多國家和地區在東南亞金融危機之後開始發展MBS市場。香港於1997年成立香港住房抵押貸款公司（Hong Kong Mortgage Corporation, HKMC），推動了香港MBS市場的積極發展。韓國政府借鑒美國經驗於1999年成立韓國住房抵押貸款公司（Korean Mortgage Corporation, KoMoCo），推動了韓國MBS市場的啟動和發展。另外，日本、中國台灣、泰國等也在MBS領域進行了積極的探索和嘗試。我國於2005年3月出台《信貸資產證券化試點管理辦法》，正式開展MBS業務試點。
此外，加拿大政府為穩定住房抵押貸款的資金供給，於1986年由聯邦政府獨資設立的加拿大抵押住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，CMHC）發行了MBS。在政府的積極推動下，澳大利亞的MBS大部分由麥格里（Macquarie）銀行於1991年成立的全資子公司——麥格里證券化有限公司發行，部分解決了商業銀行發放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題。

② 我國住房抵押貸款市場面臨哪些風險

個人住房抵押貸款「雷聲大，雨點小」、「關注者多，參與者少」，除了許多消費者自給自足、封閉性的消費心態和害怕負債消費的傳統觀念作怪外，主要還是因為銀行提供個人住房抵押貸款的風險太高而收益過低，從而限制了銀行貸款規模的擴大。這里的風險分為兩種，一是制度的外在不穩定因素，其帶來的風險稱為外部風險。外部風險是指在貸款存續的期限內個人貸款者的資信下降或房地產市場價格下跌，銀行所面臨的信用風險；一是制度的內在缺陷，其引起的風險稱為內部風險。從長遠來看，起主要制約作用的是內部風險。
下面我們著重分析個人住房抵押貸款制度本身的內在缺陷及其給銀行帶來的內部風險。
（一）存貸期限不同帶來的風險
我國商業銀行的貸款資金大部分來自企業和居民的儲蓄存款，以中短期為主，而個人住房抵押貸款期限大多在10年以上甚至20年。僅靠短期資金發放長期貸款，就造成了存貸期限不同。只要儲蓄存款放緩或者貸款規模過大，商業銀行就會陷入資金周轉不暢的困境，甚至會出現支付危機和擠兌風潮。
（二）存貸款利率不配套帶來的風險
目前，我國商業銀行發放的個人住房抵押貸款的利率相對固定，而且偏低，只有中央銀行調整利率時，貸款利息才能發生相應的變化。但是存款利率卻可能因物價上漲等許多因素隨時變動。如果存款利率上調，而貸款利率不變，則銀行會產生虧空；如果存款利率下降，借款人可能會從資本市場籌集到資金而提前歸還銀行的貸款，從而使得銀行的未來高利息期望收益無法實現。
（三）貸款規模與資本充足率有時會產生矛盾，從而帶來違法風險
我國法律規定商業銀行要保證8％的資本充足率，商業銀行要擴大信貸規模，就必須相應地增加其自有資本和呆壞賬准備金，這使商業銀行成本過大，資本利潤率過低。
同時，過低的個人住房抵押貸款利率造成商業銀行的盈利水平過低，更使自負盈虧的商業銀行不願從事這種繁瑣的政策性貸款業務。風險高而盈利低的狀況，使我國商業銀行在提供個人住房抵押貸款時缺乏內在動力，因此，其貸款條件相當苛刻。表現在盡量縮短抵押期限，減少按揭成數，提高利率，只願貸給有錢人，越缺錢越難貸到錢。這種狀況無形中就為個人住房抵押貸款市場的發展設置了絆腳石，限制了我國住房消費的持續增長。

③ 住房抵押貸款的意義

1、為房地產的開發與經營提供資金的支持
由於房地產開發具有投資量大、建設周期長的特點，在各個環節上都需要投入大量的資金才能運行，僅僅依靠開發商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來源分散、資金投入量大而來源小這對矛盾時刻威脅著房地產企業的生存。國外不少國家的房地產貸款佔到了各種貸款總量的30%左右。據1999年資料顯示，我國房地產企業開發資金中有70%來自貸款。
2、支持住房消費
不論是從國外還是從國內住房商品化發展的實踐來看，購買住房都不是一件很容易的事。在上海，內環線以內的商品住房平均價格為每平方米7000元以上，購買一套70-80平方米的住房需要50-60萬元。對於絕大多數居民而言，拿出這么多錢來購買住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購房者提供了有利的幫助，使得遙遠的住房夢成為現實。
3、有利於銀行開拓新業務，減少信貸風險
房 地產業是國民經濟的支柱產業之一。通過住房制度改革，住房作為消費商品進入了千家萬戶，其市場和發展潛力都大。銀行及時提供樓宇按揭貸款，將有利於拓寬房 地產債務資金供應市場。另外，近年我國專業銀行多被信貸風險所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風險的主要手段。開展樓宇按揭貸款業務，有房產作抵押，就可 使信貸風險降到最低程度。而且，銀行可藉此爭取更多的存款客戶，壯大自己的資金實力。
4、有利於促進整個房地產體系的發育
我國房地產市場雖然經過了10多年發展，有的年份還曾是國民經濟發展中的亮點，但是整個房地產市場仍然很落後，市場體系仍不健全。盡管全國房地產公司開發出了大量的商品房，但有效需求不足，導致了大量空置房屋的產生。根據國家統計局測算的全國房地產開發景氣指數結果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面積累計為8,323萬平方米，其中商品住宅空置面積為5,715萬 平方米。作為房地產業發展的基本生產要素之一的資金的嚴重不足，以及金融業務種類和金融管理手段在一定程度上的落後，直接制約著土地的開發和房屋的建設與 消費。住房抵押貸款的發展可以促進住房金融市場的繁榮，從而促進房地產業的發展，健全房地產市場體系。在許多西方國家，住房的一、二級市場同樣相當活躍， 購房者能夠比較容易地買到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣出，一般居民一生中都有幾次購房、賣房的經驗。
5、有利於政府的宏觀調控
住 房抵押貸款在促進房地產市場體系發育的同時，也是政府藉以進行宏觀調控的有效工具。政府一般可以通過調整信貸利率、信貸額度、貼現率和抵押期限等金融工具 手段，來調節住房金融市場中的資金餘缺，以實現國家的產業政策目標。作為房地產業主要資金來源的金融資本的投入量的大小決定著房地產業的發展規模，金融投 入的結構、方向、服務方式是房地產業發展的導向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲蓄功能來拉平經濟周期波動和促進住房建築業的發展。在發達國家，居民住房 消費多是通過抵押貸款方式進行的，從性質上看，就是一種因借錢買房而產生的負儲蓄與強制儲蓄。由於這種先消費後儲蓄是通過信貸的替代儲蓄功能來實現的，所 以當國民經濟處於因需求膨脹而引起過熱時，通過抵押貸款的替代儲蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費方面，降低總消費需求，避免經濟發展中因需求變 化而導致過大經濟波動的發生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對國民經濟發展進行調節這一角度來看，加快培育住房金融體系對完善我國金融市場和促進經濟 發展具有深遠的現實意義。促進金融業對房地產業的滲透，還可以為我國利率的浮動化、市場化找到突破口。
6、有利於改善居民住房條件
住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國，不僅從數量上已經可以滿足其居民的住房需求，在居住質量上也達到了較高的水平。1999年底，美國抵押貸款二級市場總規模達到79,000多億美元，如果沒有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平 方米的居住條件是難以實現的。同樣，許多國家過去很多居民無房可住或住房十分擁擠，現已發展到幾乎全部居民都有房可住，而且相當多的居民住房較為寬敞，正 進一步追求住宅環境的優雅、和諧。這雖然與居民收入水平的提高密切相關，也與住房金融、特別是住房抵押貸款的發展密不可分。實踐證明，不僅高收入水平的國 家能夠通過住房抵押貸款改善居住條件、提高居住水平，低收入國家如新加坡、巴西等也已通過這一途徑取得了相當的成績。

④ 住房抵押貸款證券化的證券對策

（一）選擇合適的商業銀行作為發起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由於歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20%，而有的銀行還不足5%。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，佔全行各項貸款近10%，同業市場份額42%，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防範機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由於現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防範與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業銀行設立SPV，由於存在著密切的「母子關系」，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，並有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業銀行的風險防範機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
（四）推出不同品種的住房抵押貸款證券
發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防範，還可以為今後發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要採取以下對策：1．應採取低面額、高收益的形式；2．應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應實行浮動利率，以防範因市場利率變動而帶來的風險；4．應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創造良好的外部環境
實行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內部條件，而且需要創造良好的外部環境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實施。1．成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級；2．在加強金融市場監管的同時，大力培育住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的「主力軍」和「穩定器」；3．逐步完善中介服務體系，嚴格規范中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發行與流通提供保障；4．加強住房抵押貸款證券化的法規建設，形成一個涉及住宅業、銀行業、證券保險及其他中介服務行業的法律法規體系，同時加強各有關部門的相互協調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發展提供法律保障；5．對試點階段的住房抵押貸款證券化實施稅收優惠政策，以促進住房抵押貸款證券化的全面推行。

⑤ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何

國外運用應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險,Capozza應用地區分布廣泛,樣本量大的違約貸款數據,研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生,交易成本與突發事件起著十分重要的作用。Yongheng Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵,在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究,模型定量分析,期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長,各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析,所以國內研究多為風險特徵研究,房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。

⑥ 住房抵押貸款證券化和房地產二級抵押市場是不是一個東西

二者有交集，後者包括前者，前者是後者的重要組成部分。

房地產抵押貸款的二級市場就是房地產抵押貸款的流通市場，實質是房地產抵押貸款的收益在不同享有者之間的交易。這種交易分為兩類：證券化的和非證券化的，前者就是住房抵押貸款證券化，是將房地產抵押貸款的現金流收入打包分割後，以標准化的證券形式賣給投資人。

證券化的房地產抵押貸款市場由於具備良好的流通性，所以是房地產抵押貸款二級市場最重要的形式。

⑦ 個人住房抵押貸款的研究現狀如何

國外運用應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險，Capozza應用地區分布廣泛，樣本量大的違約貸款數據，研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生，交易成本與突發事件起著十分重要的作用。Yongheng Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵，在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究，模型定量分析，期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長，各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析，所以國內研究多為風險特徵研究，房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。