房屋抵押貸款內幕

A. 財富征途的游戲介紹

使用《財富征途》學習投資知識主要有兩條途徑。最方便、幾乎免費的方式是在《財富征途》中進行股票買賣，從中可以了解股票投資需要考慮哪些因素，提高分析盤面、上市公司和宏觀經濟的能力，逐漸形成適合自己的投資方法。比較高級的方式是在《財富征途》中創辦一家自己的公司，巧妙經營，力爭上市。公司上市以後，你可以體驗到目前現實股票市場中上市公司幾乎所有的資本運作方法，從而更深入地了解資本市場運行規律和各類市場陷阱，大大提高把握投資機會和防範市場風險的能力。
《財富征途》還是一個強大的專業社交平台。它根據每個參與者的投資能力和操守水平，設定了小學生、中學生、大學生、分析員、投資助理、投資經理、投資大師和股神等八個頭銜。根據參與者的頭銜，你可以尋找未來投資生涯中值得學習和信賴的朋友。
《財富征途》的比賽系統非常強大。無論是在校大學生還是證券營業部等各類機構，都可以便利的使用，進行實踐式學習或者業務拓展。
簡介
《財富征途》是一款創新的經濟學和投資學輔助教學軟體。它基於政府、廠商、消費者三元經濟學模型，構造了一個運轉流暢的虛擬經濟系統，包括公司系統、金融系統和其他輔助系統，具有內生的經濟周期和自己的宏觀經濟政策。
《財富征途》中影響股票和房屋等資產價格變動的因素，包括經濟周期、貨幣政策、財政政策、市場情緒、公司業績、莊家、內幕人士等，與現實經濟中的證券市場完全一致。
使用《財富征途》學習投資知識主要有兩條途徑。最方便、幾乎免費的方式是在《財富征途》中進行股票買賣，從中可以了解股票投資需要考慮哪些因素，提高分析盤面、上市公司和宏觀經濟的能力，逐漸形成適合自己的投資方法。比較高級的方式是在《財富征途》創辦一家自己的公司，巧妙經營，力爭上市。你的公司上市以後，你可以體驗到目前現實股票市場中上市公司幾乎所有的資本運作方法，從而更深入地了解資本市場運作規律和市場各類陷阱，大大提高把握投資機會和防範市場風險的能力。
《財富征途》還是一個強大的專業社交平台。它根據每個參與者的投資能力和操守水平，設定了小學生、中學生、大學生、分析員、投資助理、投資經理、投資大師和股神等八個頭銜。你可以根據參與者的頭銜，尋找你未來投資生涯中值得學習和信賴的朋友。
《財富征途》的比賽系統非常強大。無論是在校大學生還是證券營業部等各類機構，都可以便利的使用，進行實踐式學習或者拓展業務。 進入游戲後您看到的頁面就是交易中心頁面，游戲中所有的資產都在這里完成交易。由於大家都比較關心股票，所以系統自動設置當您第一次交易中心後看到的就是股票市場。 為了保障廣大玩家的合法權益，發行上市需要經過嚴格的審批，只有經營業績非常優異的公司才能脫穎而出並成功發行股票。游戲中股票是按價格優先、時間優先的規則進行交易，每個交易日都有10%的漲跌幅限制，同時有特定的交易時段，不過游戲中的交易時段比現實中多很多，玩家可以在每個交易市場上查看交易時段。
消費品市場
交易中心還設有消費品市場。游戲中唯一的消費品是維生素，維生素由工廠生產，關於維生素記住以下幾點可能會對大家有幫助：第一，每人每天必須消耗一顆維生素，如果每日結算的時候您的帳戶下沒有維生素，系統將會自動為您購買一顆，但是價格將是市價的1.5倍；第二，維生素價格具有一定黏性。維生素的價格是由全體玩家每周五集合競價後得到，最後的收盤價是取使得當日成交量最大的那個價格。此次產生的價格將持續未來一周（即周六到下周四是按周五產生的價格定價交易），所以，為了您的利益，一定要記得每周五積極參與消費品市場的集合競價。
除了消費品外，游戲中還有與房屋相關的交易市場，即房屋買賣和房屋租賃市場。房屋作為游戲中唯一的固定資產，既是基本生產單位的重要組成部分，又是您抵押貸款所必須的資產，同時和現實生活一樣，房產也是重要的投資品。
房屋買賣
房屋買賣市場與房屋租賃市場有所不同。由於游戲的經濟周期是現實經濟周期的十分之一左右，所以我們是以一個月對應真實世界中的一年來設計期限的。游戲中房屋的壽命是20個月，我們按照使用期限把把房屋分為20個產品類別，分別標記為房屋01、房屋02……房屋20.例如房屋02就表示已經使用1—2個月（嚴格地說是31天到60天）的房屋。細心的玩家可能發現，即使同類房屋在使用時間上也會有所不同。比如房屋02中就有使用31天的和使用60天的，對此我們的處理方式是：同類房屋統一競價成交，但是結算的時候按照實際使用的期限來折算。所以，您大可不必為此擔心。 為了維護游戲的平衡，減少伺服器負擔、杜絕惡意倒錢，我們設定：房屋買賣的每筆委託不超過20套，每個交易日都有上下5%的漲跌幅限制。
房屋租賃
房屋租賃市場上的房屋都是同質的，期限都是一天，租金每天結算。但是除非玩家主動撤租,否則合約將一直持續下去.這說明，如果您開辦工廠是使用租賃來的房產，為了保證正常的生產，您需要每隔一段時間關注一下自己的房產數量，否則可能會影響公司產量。玩家需要注意的是，租賃得來的房屋不能用來抵押貸款。
房屋租賃市場的交易規則和股票類似，按價格優先、時間優先的原則成交，房屋租賃交易價格限制在100元/天—500元/天。您可以在交易頁面查看交易時段，以免錯過交易影響您的經營。
人才市場
員工也是基本生產單位的重要組成部分。公司需要去人才市場僱傭員工才能進行正常的生產經營活動，人才市場上成交的價格就是僱主需要每日支付的工資。和現實生活一樣，游戲中的工資也具有黏性：工資是每兩周變動一次。在人才市場上，每兩周的周五全天進行集合競價，全體玩家在市場上提交委託單，最後得到的收盤價將持續未來的兩周。所以，玩家平時看到的人才市場將是定價交易。人才市場的交易時間是0：00—23：00，23：00之後系統將停止接受委託並開始進行當日的結算工作。 如果您想找工作，只要去個人中心的頭像下點擊「打工」就可以提交申請。如果您想招人，那麼去人才市場提交買單即可。如果您是在集合競價的時候找工作或者招人，您需要提交委託價格，范圍是上周工資上下浮動50%。
拍賣市場
拍賣市場也是玩家需要經常關注的市場。游戲中有許多道具，比如上市資格證、增發資格證、銀行牌照、債券發行資格證、業績寶、內幕卡、公司保密卡等，這些道具可以在拍賣市場或者道具商城上交易。拍賣市場的交易規則如下：道具擁有者（即拍賣人）只要填入拍賣物品的數量、競拍底價以及拍賣期限就可以在道具市場上發起拍賣。拍賣市場成交的方式有兩種，一種是在拍賣到期時價高者得，另一種是拍賣人可以提前成交，當然成交價是在拍賣人決定成交時市場的最高價。
除了滿足玩家基本的道具需求之外，拍賣市場還是經濟系統內宏觀調控的重要工具。當央行認為應該收縮流動性時，就會增加道具的供給，這可能導致道具價格的降低；所以，認真的玩家還會仔細根據道具市場的供求變化來推測貨幣當局對市場的態度。
發行市場
要上市的公司需要在發行市場上發行擬上市股票，等待其他玩家認購才能成功轉到股票市場交易。發行市場是定價市場，玩家成功發行股票需要滿足以下條件：
第一，公司股本至少1000萬，且發行的股份數是總股本的20%—50%；
第二，公司至少連續兩周盈利；
第三，每位玩家最多認購發行股份數的2%；
第四，申購的股份數超過發行股份數的50%才能成功。
系統會採取限制上市許可證或者減少審批通過率來控制系統中的上市公司數量。本著為廣大玩家的利益負責的態度，我們在游戲專區中設立了建議與舉報專區，如果有玩家舉報某公司涉嫌違規，一經查實將受到嚴厲懲罰。
存款市場
如果玩家有多餘的資金，可以放到存款市場上去交易以獲取利息。存款市場上的買家只能是銀行賬戶，我們稱之為「攬儲」；存款市場上的賣家只能是非銀行賬戶。存貸款市場上都有10種不同的存款期限，交易的價格就是特定期限存款的利率。比如，7天期存款的市場價格是13%，意思就是7天期存款的利率是13%.
和股票市場一樣，存款市場上是按價格優先、時間優先的規則來交易的，存款利率是在相應的基準利率基礎的上下浮動20%，當然您還可以在交易頁面查看存款市場交易時間。
利息是每天23：00以後開始結算，利息收支也會反映到相應的財務報表和賬戶中。
存貸款市場的利率除了影響玩家的利潤和收支外，它還是市場資金動向的風向標。當市場資金吃緊，利率會增加，經濟體內的經營和交易活動會受到較大影響，玩家需要分析這些因素對自己財富的影響並作出決策。反之亦然。
貸款市場
如果玩家缺乏資金，可以去貸款市場上去交易以獲取貸款。貸市場上的賣家只能是銀行帳戶，我們稱之為「放貸」；存款市場上的買家只能是非銀行帳戶。存貸款市場上都有10種不同的存款期限，交易的價格就是特定期限存款的利率。比如，7天期存款的市場價格是13%，意思就是7天期存款的利率是13%.
與存款市場不同的是，玩家貸款需要用自有房屋做抵押，能夠貸款的最高額度等於自有房產的價值（按同類房屋的前收盤價計算）的50%.
和股票市場一樣，貸款市場上是按價格優先、時間優先的規則來交易的，貸款利率是在相應的基準利率基礎的上下浮動20%，當然您還可以在交易頁面查看貸款市場交易時間。
利息是每天23：00以後開始結算，利息收支也會反映到相應的財務報表和帳戶中。
存貸款市場的利率除了影響玩家的利潤和收支外，它還是市場資金動向的風向標。當市場資金吃緊，利率會增加，經濟體內的經營和交易活動會受到較大影響，玩家需要分析這些因素對自己財富的影響並作出明智決策。反之亦然。
同業拆借市場
銀行同業拆借市場是銀行之間為了調劑資金餘缺進行的短期借貸活動。對於有多餘現金的銀行，可以通過同業拆借市場來換取利息；同時，流動性不足的銀行則可以通過同業拆借市場獲得資金。和現實生活一樣，銀行也必須滿足資本充足率不低於8%的規定。同業拆借市場不需要房產做抵押，所以玩家在操作銀行賬戶以相互進行拆借交易時一定要確保對方具有良好的信用。
拆借市場共有兩種期限：隔夜拆借和2天期拆借。拆借市場也是根據價格優先、時間優先的原則成交，但是與股票市場不同的是拆借市場不設漲跌幅限制。
和存貸款市場類似，銀行同業拆借市場的利率變動趨勢也能夠在一定程度上反應市場資金的變動趨勢。玩家應該密切關注這些資金價格的變化對自己經營與交易的影響，並做出有利於自己財富保值增值的投資決策。 經營中心是玩家經營和管理資產的平台。游戲中的經營中心不僅能滿足您的實業投資需求，而且各項產出和投入，運營的好壞都受經濟周期的影響。這也是我們游戲的獨特之處。
游戲將現實生活中的各生產要素和職能部門合理地抽象化為5類企業供玩家選擇。玩家可經營的公司類型有：工廠、地產公司、銀行、私募基金、公募基金等。工廠生產維生素，是經濟體內唯一的消費品；地產公司生產房屋，房屋是經濟體內唯一的固定資產；銀行和基金都是金融中介服務機構。
和現實生活中一樣，選擇合適的行業對於玩家的收益影響很大。畢竟資源都是有限的，玩家需要根據當前的經濟形勢選擇合理的行業。所以，玩家需要分析在什麼條件下，房地產價格會上漲，從而把主要資源用於經營房地產是明智的。對於消費品行業、銀行、基金等有需要有類似的分析。這種體驗是很重要的，玩家可以從中得到許多寶貴的投資經驗。
當玩家開始經營活動時，了解不同類型公司的收入與成本支出也是有幫助的。
我們總結如下：對於工廠而言，資金、員工、房屋是其投入，消費品是其產出。所以，利率、工資、房屋價格影響其生產成本，消費品價格影響其收入。
對於地產而言，資金、員工、房屋是其投入，房屋是其產出。所以，利率、工資、房屋價格影響其生產成本，房屋價格影響其收入。
對於銀行而言，銀行的主要利潤來自存貸款利差，所以利率的變化直接影響其利潤。
了解以上關於經營中心的知識後，玩家就可以正式開始經營活動了。
工廠生產
玩家進入經營中心後，頁面中間的部分就顯示了玩家擁有的工廠、地產公司、銀行、公募基金、私募基金等。這里可以直接進入各個公司的管理頁面。
如果您還沒有工廠但是希望經營工廠、生產維生素，那麼您首先需要創立工廠。
創立工廠流程很簡單：在「創辦機構」處選擇創辦工廠，按照頁面提示填入相關數據就可以完成創辦。如果玩家想邀請其他好友注資，那麼需要等所有好友同意後才能創辦成功。
工廠創立成功後並不能立即投入生產，因為工廠的生產是以基本生產單位進行的。
1個基本生產單位=10000元流動資金 + 1個勞動力 + 1間房屋 。
每個基本生產單位每天的產量為9個消費品。本質上基本生產單位代表了流動資金、勞動力、房屋之間的比例關系。流動資金需要通過增加註冊資本實現；增加員工可以直接從管理頁面進入人才市場去交易；增加房屋可以直接以公司賬戶在房屋租賃市場或房屋買賣市場上交易即可。
工廠每天的產量除了由基本生產單位生產外，科研活動也可以加大工廠的產量。需要玩家注意的是，如果沒有基本生產單位，科研本身也可以獨立產生產量。
和現實世界一樣，科研是一項有風險的活動。在科研操作頁面有對科研的詳細說明，玩家在操作時可以仔細閱讀。大體上講，科研的投入有70%的幾率獲得成功，其中只有10%能獲得較大回報。
工廠開始生產後，系統會在每天23：00以後開始結算。系統會統計工廠一天的收入（工廠）和開支（工廠），最後得到工廠過去一天的財務報表。
工廠管理
除了基本的生產外，玩家需要做精心的管理才能在競爭激烈的市場上獲得先機。
游戲中有強大的資本運作功能。除了調整注冊資本外，玩家還可以使用業績寶、申請發行股票、申請退市、發起提案、分紅、申請破產清算等。
關於調整注冊資本：只有公司的大股東才能申請調整注冊資本，而且不論是大股東自己追加資本還是邀請其他股東增資，都需要全體股東一致同意才能通過。
關於業績寶的使用：使用業績寶是大股東對公司進行的利潤操縱手段之一。玩家可以通過業績寶改變公司利潤，從而改變股票的每股收益。玩家使用業績寶後，能一次性為公司增加100萬的利潤；反之如果玩家用業績寶抽取公司業績後拿到拍賣市場上去拍賣，就可以把公司賬戶中的財富轉向了個人賬戶。
關於申請發行股票：大股東向系統提交公開發行股票申請並得到通過後，股票將在發行市場上定價發行。發行成功需達到以下條件：
第一，公司股本至少1000萬，且發行的股份數是總股本的20%—50%；
第二，公司至少連續兩周盈利；
第三，每位玩家最多認購發行股份數的2%；
第四，申購的股份數超過發行股份數的50%才能成功。
關於強制退市
上市公司滿足一下條件之一的系統將作強制退市處理：
1、每股凈資產少於1塊；
2、連續三周虧損；
3、連續兩周的換手率低於1%；
4、連續四周沒有現金分紅。
關於申請退市：在退市提案通過後，公司將直接變成非上市公司，股票從交易市場除牌。股東可以通過拍賣市場進行股權交易。
關於發起提案：公司的第一大股東可以就分紅、送股、募集資金使用和其他事項作出提案，交全體股東表決。持股數大於50%的股東同意時提案獲得通過。
關於分紅：分紅提案包括紅金額、送股數量、股權登記日、除權除息日、預案表決日期等內容。在分紅提案獲得通過後，系統將自動執行分紅送股方案。
關於破產清算：大股東可以向系統提出破產清算，所有股東同意後才能正式進入破產清算程序。清算時系統自動變賣資產，首先按抵押品的價值歸還相應銀行的貸款本息。如果仍有盈餘，則按比例歸其它的貸款本息。對法人來說，如果仍有盈餘，則按原持股比例返回所有股東。
內幕人士
除了上述資本運作外，「內幕人士」也是一個較有特色的功能。游戲中的「內幕人士」由大股東設定，對於非上市公司而言，「內幕人士」可以看到不公開的財務信息；對於上市公司，「內幕人士」可以看到公司每天的財務報表，而非內幕人士只能看到周報以上的財務信息。所以，「內幕人士」能掌握公司最新最全的信息，這對投資是非常重要的。 針對該功能我們開發了「內幕卡」和「保密卡」。玩家使用內幕卡可以查看公司的所有財務信息，保密卡可以保護公司非公開信息不被泄露。
地產公司的經營
地產公司的運作機制與工廠一樣。但是因為房地產相對而言是資本密集型行業，所以地產公司在基本生產單位和科研兩方面與工廠有所不同：
地產公司1個基本生產單位=200000元流動資金 + 1個勞動力 + 1間房屋 。
每個基本生產單位每天的產量為0.024間房屋。玩家對地產公司的操作可以參照工廠來進行，不再贅言。
銀行的經營
銀行是游戲內重要的金融中介機構，銀行的經營情況對整個經濟體影響重大。開設銀行需要「銀行創辦許可證」，玩家可以去拍賣市場購買。我們在交易市場上已經向大家介紹過拍賣市場的交易規則。玩家在拍到銀行創辦許可證後，創辦銀行與創辦工廠和地產公司在流程上就沒有差別了。
與工廠和地產公司有所不同的是，銀行沒有產量、科研等活動，銀行的利潤來自存貸款的利差。銀行可以在三個市場上進行運作：存款市場、貸款市場、同業拆借市場。銀行通過在存款市場上攬儲，在貸款市場上放貸， 在同業拆借市場上借入或者借出以賺取利差。
銀行最重要的特點是要接受監管。銀行需要向央行交納存款准備金以滿足攬儲條件；同時，資本充足率也必須不低於8%。在經營過程中出現支付缺口時，銀行主要有四種途徑來應對：增加註冊資本、處理（銀行）資產、申請流動性貸款以及參與銀行同業拆借等。當銀行出現支付困難時，玩家要根據系統的提示或主動提出申請流動性貸款。系統會根據銀行面臨的狀況確定貸款的金額，或者拒絕貸款。
同時，銀行的破產也與工廠地產有所不同。如果銀行連續兩天出現支付困難的情況並且玩家沒有做出及時有效的處理，那麼銀行將自動被財政部接管。玩家將看到該銀行的處理結果，包括資產處理情況和清算結余情況。如果清算有盈餘，銀行的原股東可以獲得按股權比例獲得相應的份額。但是在銀行被接管和最終完成清算期間，銀行會照常支付存款本息、房租、員工工資。這些支出將在清算價值中扣除，財政部將按整體拍賣或按單個資產拍賣的形式完整拍賣。 資產中心是玩家集中管理賬戶與資產的場所。游戲中資產中心涵蓋了現實資本市場中所有重要的資產類別，包括資金、股票、股權、消費品、房屋、公募基金、私募基金、債券、期貨、物品等。
游戲中每種資產都有對應的交易中心，而且從資產中心可以直接進各資產的交易頁面。特別需要說明的是，這里的股權特指玩家擁有的非上市公司的股權，資產中心能顯示玩家所有的股權，而經營中心只能顯示玩家自己控股的公司的詳情。
游戲中的物品包括道具、積分等，物品都可以在拍賣市場上交易。
所有以上資產分布在三個不同賬戶中，分別是個人交易賬戶、股票比賽賬戶、投資比賽賬戶。
個人交易賬戶
個人交易賬戶下顯示玩家所有的資產清單和相應的交易明細；關於個人交易賬戶需要特別提請大家關注的是，玩家的個人交易賬戶與玩家所持有股份的公司賬戶是相對獨立的。例如，如果一家公司利潤增加，那麼公司賬戶會顯示相應財富的增加，但是這種財富增加只有在公司為股東分紅時才能體現在玩家個人賬戶上。事實上，游戲中個人交易賬戶與公司賬戶只有通過以下三種途徑發生聯系：第一，公司要求調整注冊資本；第二，大股東通過業績寶抽取公司利潤，並通過交易業績寶將公司利潤轉入個人交易賬戶；第三，分紅。
比賽賬戶
比賽賬戶是為了玩家參加各種比賽而設定，比賽是游戲中很重要的一個活動環節。玩家通過比賽可以檢驗自己一段時期的學習成果，還可以發現許多投資高手。游戲中的比賽有三個維度：投資比賽與股票比賽、邀請賽與公開賽、團體賽與個人賽。
關於比賽賬戶，玩家需要了解兩個特點：首先，為了方便統計收益率，所有比賽賬戶裡面的財富均不能進出；其次，股票比賽和投資比賽有一定的區別。股票比賽賬戶只能持有現金、存款、債券、股票，投資比賽賬戶中除了可以持有現金、存款、債券、股票外，還可以持有房屋、基金、期貨。之所以這樣設置，是為了讓玩家更真切地體會到在特定經濟狀況下，不同資產之間的收益與風險之間的關系。比賽的詳細情況見「比賽說明」。 游戲具有強大的宏觀經濟系統，這也是《財富征途》最大的特色。
游戲基於堅實的經濟學和投資學理論邏輯，具有內生的經濟周期。游戲中經濟波動體現在資金、雇員、消費品、房屋、股票、債券等經濟要素在價格和數量上的變動，是玩家在經營和交易的過程中自發形成。宏觀經濟系統用於對經濟體進行適當的宏觀調控，而宏觀調控的目標是促進人均GDP的增長和保持物價水平的穩定。
宏觀經濟波動一方面會影響公司經營業績，另一方面也會影響市場情緒，從而對玩家的經營和交易產生重大影響。
經濟波動對公司經營的影響如下：
對於工廠而言，利率、工資、房屋價格影響其生產成本，消費品價格影響其收入；
對於房地產而言，利率、工資、房屋價格影響其生產成本，房屋價格影響其收入；
對於銀行而言，銀行的主要利潤來自存貸款利差，所以利率的變化直接影響其利潤。
同時經濟波動也會影響市場情緒。在經濟繁榮時期，玩家的生產和經營活動都非常積極，各種資源的價格和交易量普遍高漲，而在經濟蕭條時期則是另一番景象。這種現象在股市中表現得非常明顯，當投資者對未來保持樂觀，情緒高漲時，公司經營業績良好，可能帶來股價的攀升。
所以，玩家不管是在經營還是交易過程中都需要密切關注宏觀經濟系統。
游戲中宏觀經濟系統主要功能設置如下：統計游戲經濟數據、討論游戲貨幣政策、提供經濟分析的平台。其中，經濟系統會定期公布經濟金融數據、央行貨幣委員會也會定期公布公告，經濟分析欄目將與游戲論壇對接，以幫助玩家討論分析經濟走勢。 比賽系統是玩家檢驗自己投資知識、結識投資高手的絕佳場所。對於廣大券商、基金、培訓機構、學校師生、市場監管機構而言，也是拓展業務，展示自身實力的良好平台。
游戲中的比賽可以分為三個維度：投資比賽與股票比賽、邀請賽與公開賽、團體賽與個人賽，在比賽說明中有對上述各種比賽的詳細介紹。
在不同比賽所用的賬戶和資產類別有所不同，投資比賽賬戶下能夠交易的資產包括現金、存款、債券、股票、房屋、基金、期貨等，而股票比賽賬戶下能夠交易的資產包括現金、存款、債券、股票等。盡管如此，所有比賽最終都是根據收益率來排名。
比賽系統主要有三大功能區：「我的比賽」、「全部比賽」、「比賽說明」。其中，「我的比賽」展示了玩家自己參加的全部比賽，包括過去參加的、現在正在參加的以及參賽預告等。「全部比賽」展示了系統中所有的比賽。「比賽說明」是對游戲中比賽規則的詳細介紹。 「訓練」板塊分為 「升級考試」、「學習手冊」、「游戲指南」 等三個子欄目。訓練的宗旨是為玩家提供真實世界中的經濟金融知識以及對投資實踐操作的指導。
升級考試的問題主要是針對真實證券市場知識進行設置的。同時我們提供詳細的解答，以幫助玩家在游戲之餘加強投資理論知識的學習。在「訓練」欄目，我們還設有「學習手冊」，提供系統的投資相關知識。「學習手冊」總結了相關的經濟金融、投資知識，它對投資者的理念、心態都非常有幫助，是投資者不可多得的學習資料。 資本動作概念
又稱資本經營，是中國**企業界創造的概念，它指利用市場法則，通過資本本身的技巧性運作或資本的科**動，實現價值增值、效益增長的一種經營方式。簡言之就是利用資本市場，通過買賣企業和資產而賺錢的經營活動和以小變大、以無生有的訣竅和手段。
引資本運作包括的內容
資本運營(Capital Operation)，又稱資本運作、資本經營 發行股票、發行債券(包括可轉換公司債券)、配股、增發新股、轉讓股權、派送紅股、轉增股本、股權回購(減少注冊資本)，企業的合並、託管、收購、兼 並、分立以及風險投資等，資產重組，對企業的資產進行剝離、置換、出售、轉讓，或對企業進行合並、託管、收購、兼並、分立的行為，以實現資本結構或債務結 構的改善，為實現資本運營的根本目標奠定基礎。
資本運作的主要方式
一、按照資本運作的擴張與收縮方式分為：
1、擴張型資本運作：具體分為縱向心型資本運作、橫向型資本運作和混合型資本運作。
2、收縮型資本運作：具體分為資產剝離、公司分立、分拆上市、股份回購等。
二、按照資本運作的內涵和外延方式分為：
1、內涵式資本運作：包括實業投資、上市融資、企業內部業務重組。
2、外延式資本運作：包括收購兼並、企業持股聯盟以及企業對外的風險投資和金融投資等。 經濟分析欄目主要為玩家提供討論分析經濟走勢的場所。由於游戲中影響資產價格變動的因素與規律和真實世界幾乎一致，所以，玩家可以從中學到非常實用的經濟分析知識，對玩家在現實世界的投資大有裨益。

B. 請問買新房子要注意些什麼嗎有什麼貓膩沒有

除了地段，嘈音，戶型，開發商有沒有五證（這些當然包括有沒有升值的潛力了)
物業管理更是不容忽視的，還要挑選」性價比」最好的。
1,建築商的信譽.買新房會面臨一些風險,比如:建築商破產失蹤,追討無門;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房貨不對版,質量合要求等等.
2,不要被建築商的樣板房所迷惑.要知道那種美侖美煥是用鈔票貼出來的.在樣板房中要感受的是結構是否合用,大小是否合適.要計算update所需的花費.

3,建築尚都喜歡用自己的購房合同,裡面條款的主要保護對象是他自己.請房地產經紀和律師才能對買房者自己的權益更有保障.

4,新房檢驗必不可少.新房的檢驗側重在室內.驗房師會檢查是否有未完工,缺漏和質量問題.會對新房的設備,管道系統,通風系統,採暖保溫系統進行全面檢查,並會在完工接收證書和保修證書上詳細記錄.還會告知新房的一年,二年,七年保修的內容.所有的這些記錄是與建築商就未完工事項及質量問題進行交涉的依據.

5,許多建築商不容許在新房交付前公開轉手出售.要考慮在新房建好前如果自己的工作,家庭情況有變化而要採取的措施.對買新房進行投資的,更要注意炒賣樓花的可能性.

6. 選擇有經驗的經紀, 新房不講價, 有人幫助, 何樂不為!
1、會看項目 對於開發商精心選取的這個園、那個苑，不要被迷惑，就當它是1號房、2號房，千萬別主觀或被誤導以為某某花園，且一定是花園。

2、會看地理位置 所有房地產廣告都會畫個位置示意圖，越畫越藝術，彷彿個個毗鄰
江湖、山川。其實，可能差幾十里路，您只有對照坐標，在真正的地圖上查找，您才會知道這樓盤的真實位置。

3、看清價格 購房人應弄明白是均價還是起價。如果是起價，是樓盤房屋的最低價格，而實際價格，會因樓層、朝向、戶型以及施工進度而增加。當然沒有人買時，樓價也會下調。

4、會分辨外觀圖您得將漂亮的外觀圖看清楚，是實景圖還是效果圖，千萬別將後者當前者，效果圖是電腦擬制的，別當真。否則，您會失望的。

5、別迷戶型圖 戶型圖對購房人有吸引力，但是您別被它迷住，得親自去看看。因為有的戶型圖比例明顯不當，感覺上會比實測中空曠得多。

6、了解開發商 購房人看房地產廣告時，一定要了解開發企業或其他參與項目單位是否值得依賴。不了解別輕易購房。

7、別被優惠迷了眼 目前房地產廣告中都登有項目的優勢與優惠，卻從來看不到該項目的弱勢與弱項。您得想想是真是假，別被什麼「機不可失」之類的字眼所迷惑，更別為各種名目的優惠而心動。

8、資質證號很重要 如果廣告中沒有資質證號，只說保證產權您可別買。授予產權是一種政府行為，開發商的口頭「保證」是不可靠的。

9、仔細看按揭，算算可合算 購房人根據自己的經濟狀況選擇付款方式，很多廣告中都會標明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您向專家咨詢一下貸款政策和知識，然後仔細算算，哪種方法合算。

10、其他 別忘廣告中還有綠化、物業、保安等許多承諾，您在簽合同時，更別忘了這些內容。連連
購房「陷阱」全知道：
一撥又一撥的購房熱，使有的買家往往失去理智，不自覺地鑽進了不法房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生，從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那麼，在實踐中，有哪些需要購房人在買房時加以警惕的陷阱？
廣告陷阱
為了賣掉房子，有的開發商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述，但對於這種承諾不寫在合同里。結果當出現綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批准為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。
發生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直，而不完全看廣告。
銷售陷阱
國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，有的開發商就給買房人設下了陷阱：
其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由於內部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發商也藉此機會籌到了資金。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。
其二，製造假象，在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，並且對所推出的單元進行精心搭配。通常是揀最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經「名花有主」，另一方面還可以避免這些「醜女」到最後「待字閨中」。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。
在價格的制定上，則會根據前期所推單元的銷售情況，對其餘單元的定價進行調整。一般而言，剛開始銷售（開盤）時，開發商往往會把價格定得低一些，以所謂的「最低價」（通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間）來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個「最低價」也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷售現場布置以及廣告炒作成功，價格都會節節升高。
其三，大力營造現場道具和售樓氣氛。為了製造一種銷售興旺的假象，開發商（售樓人員）往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做「托兒」，在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅（紅色標識代表已售單元），讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發客戶的購買慾望。
其四，設置定金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付定金別人就會買走，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，售樓人員就會要求客戶先交500到1000元的「小定」，簽訂認購協議書，然後要求客戶次日交齊「大定」。而一旦客戶把「大定」也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款：「如果在約定的時間內未能簽約，所付定金不予退還」。有許多客戶在簽署認購協議書後，經過再三考慮不想購買已經認購的房子，但為了避免定金的損失，就會簽署自己並不願意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。
「五證」陷阱
一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的「五證」、「二書」。所謂「五證」，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。
但在實踐中，有些開發商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要麼說正拿著相關文件在報批某項手續，要麼就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什麼問題，開發商（售樓人員）便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
合同條款陷阱
客戶決定購房了，得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定後注入相關內容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已註明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日後作弊提供了條件。比如，標准合同第十五條「遲延辦理產權證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算」，但您一不留神，開發商（售樓人員）便將此條款設計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，乾脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。
特別提醒您：
為避免購房人吃虧上當，建議您防止陷阱的對策如下：
第一，要有強烈的法律意識。對於購房人來說，挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要看到在尚不規范的房地產市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關法律、法規，向專業人士（特別是專業律師）咨詢、了解有關購房方面的法規、知識是十分必要的，唯此，才有可能較好地維護自己的合法權益。
其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中，開發商（售樓人員）處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在開發商（售樓人員）做霸王買賣的現象。為此，消費者要擺正心態，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。
再次，要認真簽約，保留好證據。在購房過程中，不要輕信一些開發商（售樓人員）的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業已形成的協議內容，務必以書面形式記錄下來，以免日後空口無憑。收樓時和入住後，一旦發現問題，應保存好各種證據，必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據，以證明侵權事實的存在。
最後，要學會依靠專業人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同於一般消費，涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域，有關法律法規比較復雜。購房人即使經多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的症結所在。因此，如果發生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，為有效地維護自己的正當權益，就應及時和該領域專業人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯系，以求得幫助。
買房首先從位置和距離來講，要先確定好自己的目標。同時要合理評估自己的經濟能力。這跟總房款有關。不要太過前瞻，要考慮到現在與未來的資金承受能力，從自己的經濟實力出發來考慮買房。而在買房時也要看開發商項目證件是否具備了銷售條件。注意整個項目的開發計劃工程進度，這關繫到買房者的入住時間以及其他工程的施工干擾等情況。

要看清楚整個項目的規劃設計和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒適度。現在精裝修房比較多，要注意前期樣板間的裝潢和後期房的裝潢是否統一。而對於毛坯房來講，一定要注意房屋內部的格局合理性，包括真正的使用面積到底有多少等。因為塔樓、板樓的分攤面積都不一樣。

目前很多投訴熱點都在期房上。新的商品房合同從3月5日起開始使用，其中有很多註解需要買房者注意到的，包括合同的附件內容等都需要注意是否對買房人自己有利。

物業管理也是買房時候需要關注的方面。購房人越來越成熟，應該在買房前弄清楚物業的收費標准，以免在入住後發生糾紛。而在購房的時候還需要注意的一點是，要看所購買的房屋是否已經被按揭過或者被抵押過的。

從整體的購房趨勢來看，房價的上漲是毋庸置疑的。未來2到3年內降價的可能性也不大。那麼消費者應該根據自己的需求去買房。因為今後的政策對開發商的要求會越來越高，加上土地的控制、開發商資金問題、新材料新技術的運用和整體環境、規劃的提高，這些都使得房屋成本會增加。因此如果有住房需求，不必持幣待購，今後這種上漲還有可能延續下去甚至會漲得更高。
購房過程中涉及的法律問題

作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對於購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。

個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的准備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你准備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。

具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標准。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鍾的車程，10分鍾的車程、5分鍾的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鍾車程和10分鍾車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鍾的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。

在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個「定」(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和「五證」，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以後還要查驗或者叫驗收「兩書」。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽台等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下簽訂房屋的限售合同，在什麼情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最後，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。
參考資料：http://..com/question/2359143.html

C. 貸款無抵押只要身份證大額貸款黑幕

【網路反詐騙聯盟團隊】友情提醒：

網上各種投資擔保護或者融資類擔保公司發布的，只憑身份證就可以貸款或者大額辦理信用卡的基本都是低級騙局，無論公司是否注冊備案，都不要相信，騙子騙你簽訂合同，然後會一步步要求你先支付首月利息、履約費、保證金、保險費、擔保費、放款費、公證費、抵押金、開卡費等等，甚至還會以驗資為名，要求你將自己賬戶上所有的資金打至騙子的賬戶，如果你不交納，騙子會以你已經和他們簽了合同為名，威脅要起訴你違約，並賠償巨額違約金，這實為低級的詐騙手段和典型詐騙！

不要相信騙子的任何威脅，由於對方涉嫌詐騙，所以，和騙子簽的合約沒有任何法律效力，更不存在違約之說，請永遠記住，對方以任何理由要求你先支付任何費用的，都是絕對的詐騙，無論在任何情況下，都不要先給其他人匯款、轉賬，以免被騙！

所以，特此提醒廣大網友，不要相信網上發布的此類貸款信息和任何公司，特別是北京、上海、廣州等大城市的這類公司更多是騙局！

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D. 開發商欠貸款五年辦不到房產證如何辦

要害：
貸款如果抵押了你們的項目，那麼，銀行不解壓，誰也辦不了證。
建議你提前了解清楚目前進展的情況，再做考慮。
一、要證：
1、聯合業主一起到市政府信訪辦上訪，要不厭其煩的去，人要多。
結果：信訪辦聯系建委組織開發商與你們一起座談協商。
2、起訴開發商違約到法院，並進行訴前保全。知道的人越少越好（人多了，都來訴，法院可能不敢立案）。
結果：曠日持久的訴訟，但是由於銀行已經預先抵押，即使訴訟勝了，拿到判決和給交易中心的辦證協助執行通知書，也無法立即在房屋交易中心辦證。
3、起訴開發商和銀行到法院，訴由：1、兩者間的抵押條款無效，理由：該房屋在抵押貸款前，已經銷售給你們，房屋所有權發生改變，未經你同意的抵押是無效的。
同時進行上一個訴訟（一般法院可能等抵押的訴訟結束後，判決這個訴）
結果：還是曠日持久，理想的結果的是法院判決抵押無效，給交易中心出具協助執行通書或聯系函，解除該抵押，，判決開發商承擔違約金，並要求交易中心協助辦證。
但是，在訴訟難度很大：開發商一般「裡面有人」，時間漫長（一、二審、管轄異議等等）、保護國有資產的「帽子」（銀行一般是國有商業銀行）、社會後果（不是你一戶）等等因素決定了你如果在法院沒有足夠的能量，建議不要輕易嘗試。
3、是個「陰招」，設法搞到銀行貸款的「內幕資料」（肯定有，不然怎麼會貸給還不了錢的人，而且開發貸款期限一年，最多展期半年，怎麼會5年不還？一般銀行早就訴訟了），而後約談銀行經辦人，讓他想想辦法吧。。。。。。
4、媒體曝光——挺俗的一招，估計沒什麼大用處，輔助手段吧。
二、要錢：相對簡單。
起訴開發商根本性違約，解除合同，返還購房款，並賠償損失或違約金。
需要在起訴前調查找到開發商可執行的相應財產，這個工作比訴訟還要難！（畢竟，如果它有財產可執行，也不會5年不換貸款，沒人追究了），而後要求訴前保全(查封)，如果不能做到這一步，建議你還是不要訴訟了（白白浪費時間和金錢，最後執行不了還傷了和氣）。
小建議：如果，項目還沒有正式綜合驗收的話，可以嘗試查封其在開發辦等建委各部門的項目各項押金，這往往是大家所忽視的，數額不大（10幾萬到一百萬甚至幾百萬），加起來也有不少錢，足夠你的錢了。
綜上所述，要錢比要證容易些，不論怎樣，後面的維權之路都很艱辛。
祝你早日維權成功。

E. 關於成都房屋抵押貸款，做的比較好的有

一、今天的中國經濟

1.今天是沒有標准答案的時代

① 技術是未來創新模式的核心競爭力

今天很多人都在問，中國經濟向何處去？其實沒有一個標准答案。

十幾二十年前，那些做生產性創新的企業當時很寂寞，但他們不做套利，不做價差，不做資產負債表擴張，堅持投到從未來看有核心競爭力的關鍵技術上，笑到了今天。誰在這方面更早發力，誰在今天就能有收獲。今天是沒有標准答案的時代。一個企業的價值最終是由企業家內心的邏輯和未來發展的潮流方向是否一致、是否相互關聯決定的。

② 價值創造的根本邏輯

整個中國經濟和投資的基本邏輯，正在從負債驅動型的資產升值、追逐套利、尋租、價差的擴張邏輯，走向以生產性創新和競爭力為主導的價值創造邏輯。

由於中國城鎮化率還只有60%多，存量商品房有兩三百億平方米，每年即使更新3%、4%，也是一個很大的市場。所以房地產還是有發展的空間，還是一個大行業。但是從大邏輯來看，從各類金融機構對於房地產開發貸以及居民按揭貸款的上限「封死」，可見中央已經下了決心，就是金融資源對房地產的支持有了一個明確的天花板。

中國城市的人均居住面積已經比歐盟平均水平高，金融資源不能再更多地用於與資產負債表擴張相關的東西。

2017年中央金融工作會議已經拉響了警報，提出金融為實體經濟服務和防風險等等。那一年有些房企的驕傲達到了歷史峰值，後續還接著擴張資產負債表擴張，現在就難以為繼。就算做的再大，無非意味著將來倒的時候佔地面積比較大。

這就是企業發展邏輯錯誤導致的後果。

2.目前中國經濟的三個問題

中國經濟肯定是有問題的，最近中央經濟工作會議講了三條：

① 需求收縮

中國人均GDP是美國的1/6，按道理需求已經還很大，但開始收縮了。

② 供給沖擊

從過去一兩年出口高增長來看，沖擊供給主要並非外因所致，應該更多找內因。比如政策疊加導致的「合成謬誤」。

③ 預期軟弱

中國經濟有問題，有些並非經濟本身的問題。中國經濟不能靠隔三差五的座談會去鼓勁，而應該讓企業家和市場經濟主體有預期、有信心，願意沿著高質量發展的道路去發展。

二、國運大邏輯及企業家責任

1.中國大周期背後的邏輯

① 國運周期與「十四五」規劃

過去幾十年，從中國經濟在全球經濟中的佔比來看，可謂「十倍速增長」，1978年佔1.7%左右，2020年佔全球17.4%。

1978年中國GDP佔美國的6.5%，2001年是美國的1/7，2008年是其1/3，2016年美國大選，中國GDP是其60%左右。大選後四年美國開始打壓中國，但目前中國GDP是美國的3/4左右，不降反升。

接下來幾十年，從「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要來看很清晰，接下來三個五年計劃從2021年開始，目標是到2035年基本實現現代化；之後再有三個五年規劃，成為世界現代化強國，實現偉大復興。從未來戰略導向看，強調高質量發展、供給側改革、創新驅動、擴大內需、推進改革、破除制約經濟循環的制度障礙、對外開放、大循環，並沒有掉頭和轉向。

但是在這個大周期里，也可以看到一些明顯變化，比如地產去金融化、醫療去市場化、教育去資本化、媒體去非公化、互聯網平台去壟斷化、媒體去流量化、娛樂去庸俗化、中小學生去網游化。

大周期里的邏輯變化也需要高度重視。

② 共同富裕背後的邏輯過去強調貧窮不是社會主義，現在也強調兩極分化更不是社會主義，後面那句話也許更加重要。追求共同富裕是有社會基礎的，因為現實情況是我們國家2/3的人月均收入在三千塊錢以內。

去年有幾個月，網上針對某家上市公司及其創始人開展巨大爭論，把企業界曾被公認為教父級的人物在網上群毆。很多群毆都不顧事實和邏輯，但確實說明了民情的變化。

因此今天企業家無法迴避社會和民眾的籲求，無法迴避利益相關者的要求。

我接觸過一些供應商，他們說外企是60天准時付款，而中國企業是6個月付款，還是商票，有時還拖延。這就是對利益相關方的不負責任。

現在做企業只想賺錢而缺乏利益相關者意識是走不通的。一旦被社交媒體曝光就是社死，無論誰，無一例外。中央對共同富裕的詮釋是辯證的。

一是鼓勵勤勞創新致富。

二是堅持基本經濟制度。

要允許一部分人先富起來，同時強調先富帶後富、幫後富，重點鼓勵辛勤勞動、合法經營、敢於創業的致富帶頭人。靠偏門致富不能提倡，違法違規的要依法處理。

三是盡力而為量力而行。

政府不能什麼都包，重點是加強基礎性、普惠性、兜底性民生保障建設。即使將來發展水平更高、財力更雄厚了，也不能提過高的目標，搞過頭的保障，堅決防止落入「福利主義」養懶漢的陷阱。

四是堅持循序漸進。

同時也提出加強對高收入的規范和調節。比如完善個人所得稅制度，規范資本性所得管理，推進房地產稅立法和改革，加大消費環節稅收調節力度，完善稅收優惠政策、鼓勵高收入人群和企業更多回報社會

堅決取締非法收入，堅決遏制權錢交易，堅決打擊內幕交易、操縱股市、財務造假、偷稅漏稅等獲取

F. 房貸按揭建設銀行收多少手續費和評估費公證處收多少錢一共收800，不開票，是不是有內幕

銀行那邊只收評估費，沒有手續費，但是評估費一般都不會開發票的，你說一共是800元差不多了，公證處辦理公證書按道理是給你開票的，銀行的評估費現在各地方都不一樣，不好給你准確的答案，公證費一本應該是200元。

G. 關於國際金融問題，請教！

1．Q：簡述國際收支平衡表差額分析中的幾個主要局部差額，國際收支失衡的調節原則和調節手段？
局部差額：
1、貿易收支差額
2、經常賬戶差額
3、資本和金融賬戶差額
4、綜合差額
5、錯誤與遺漏差額
調解原則：
丁伯根法則：一國所需的有效政策工具數目至少要和想要達到的獨立經濟目標一樣多
有效市場原則：講政策用於實現其最為有效的目標
一旦國際收支失衡超過某種限度，當事國就必須進行必要的調節。在選擇調節措施時，應該注意以下原則：①按國際收支失衡的類型選擇調節方式。②調節國際收支失衡應考慮國內平衡。③選擇調節方式應注意外界反應措施。
調節手段有自動調節機制和調節政策。
國際收支的自動調節是指由國際收支失衡本身引起額國內經濟變數變動對國際收支的自動調節作用。
自動價格調節機制、自動收入機制、自動利率機制
國際收支的調節政策有(1)外匯緩沖政策
(2)財政和貨幣政策 ．
(3)匯率政策
(4)直接管制
（5）國際經濟合作

2．匯率是如何決定的？試結合人民幣匯率的歷史發展過程討論人民幣匯率是如何確定的？

匯率亦稱「外匯行市或匯價」，是國際貿易中最重要的調節杠桿。一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。
一般來說，國際金融市場上的外匯匯率是由一國貨幣所代表的實際社會購買力平價和由市場對外匯的供求關系決定的。
一國對另一國資源存在各種不同的需求，這些需要總體上表現為一個綜合的總的需求，這種外來的需求，和另一國本國的需求和供給一起，決定了兩國的匯率水平。

人民幣匯率的歷史發展第一階段在1949－－1952年的國民經濟恢復時期，此階段為國民經濟恢復時期。人民幣匯率的制定，基本上與物價掛鉤，此時匯率調整頻繁，幅度大。
第二階段為1953-1973年初，人民幣匯率變動呈現出基本穩定的特徵，不再充當調節對外經濟交往的工具，人民幣對美元匯率始終不變，實行盯住美元的匯率制。
第三階段為1973-1980，布雷頓森林體系崩潰，我國根據有利於推行人民幣計價結算，便於貿易，為國外貿易所接受的原則，實行盯住一籃子貨幣的匯率制度。
第四階段為1981-1984，我國實行雙重匯率制。
第五階段為1985-1993，我國實行官方匯率與市場匯率並行的雙軌匯率制。
第六階段為1994-2005年6月，我國實行以市場供求為基礎的、單一的、有管理的浮動匯率制。
第七階段即為2005年7月，我國開始實行以市場供求關系為基礎、參考一籃子貨幣進行調節的、有管理的浮動匯率制度。

3．Q：投資者進行外匯市場交易的動機有哪兩個並略加解釋，介紹我們學過的5中外匯交易品種
套期保值和投機
套期保值是指把期貨市場當作轉移價格風險的場所，利用期貨合約作為將來在現貨市場上買賣商品的臨時替代物，對其現在買進准備以後售出商品或對將來需要買進商品的價格進行保險的交易活動。
投機指根據對市場的判斷，把握機會，利用市場出現的價差進行買賣從中獲得利潤的交易行為。投機可分為三類：長線投機者、短線交易者、逐小利者。

外匯交易主要可分為現鈔、現貨外匯交易、合約現貨外匯交易、外匯期貨交易、外匯期權交易、遠期外匯交易、掉期交易等。
具體來說，現鈔交易 是旅遊者以及由於其他各種目的需要外匯現鈔者之間進行的買賣，包括現金、外匯旅行支票等；
現貨交易 是大銀行之間，以及大銀行代理大客戶的交易，買賣約定成交後，最遲在兩個營業日之內完成資金收付交割；
合約現貨交易 是投資人與金融公司簽定合同來買賣外匯的方式，適合於大眾的投資；
外匯期貨交易 是指在約定的日期，按照已經確定的匯率，用美元買賣一定數量的另一種貨幣；
期權交易 是將來是否購買或者出售某種貨幣的選擇權而預先進行的交易；
遠期交易 是根據合同規定在約定日期辦理交割，合同可大可小，交割期也較靈活。

4.國際收支失衡表的內容有哪些，國際收支失衡時，可採取哪些調節手段？
、國際收支失衡表的內容有哪些，國際收支失衡時，可採取哪些調節手段？
內容：1、經常帳戶——反映一國與他國之間的實際資源的轉移
貨物與服務、收入、經常轉移
2、資本和金融帳戶
直接投資、證券投資、其他投資
3、平衡帳戶——調節項目
官方儲備資產、錯誤與遺漏
調節手段：1、國際收支自動調節機制
自動價格調節機制、自動收入機制、自動利率機制
2、國際收支的調整政策
融資手段：外匯緩沖政策
支出—增減政策：財政與貨幣政策
支出—轉換政策：匯率政策、直接管制政策、國際經濟合作

1）經常賬戶，反映一國與他國之間的實際資源的轉移，主要設置三個子項目：貨物和服務、收益及經常性轉移。2）貨幣和金融賬戶，資本賬戶包括資本轉移及非生產、非金融資產的收買和放棄，而金融賬戶則指一個經濟體對外資產和負債所有權變更的所有權交易。3）平衡賬戶，調節項目，官方儲備資產、錯誤與遺漏。

對於收支失衡的調節手段主要分為兩個方面：一個是通過在經濟運行中的某些自動調節機制，而使其得到某種程度的緩沖，甚至是自動恢復平衡，主要包括自動價格調節機制、自動收入調節機制、自動利率調節機制；另一方面就是通過國家政策，採取必要的措施來調節，主要有：外匯緩沖政策、財政與貨幣政策、匯率政策、直接管制政策、國際經濟合作。

5．簡述外匯風險的規避和管理辦法

關於外匯風險規避的幾點措施
（一）加強企業防範外匯風險的內部選擇，合理選擇交易中的貨幣
（二）選擇合適的外匯交易品種
1.遠期外匯買賣
2.掉期外匯買賣，分貨幣掉期和利率掉期
3.外匯期權交易
（三）分析和預測外匯匯率變動趨勢，重視外匯的操作
外匯的正確操作也是企業規避外匯風險的重要手段，尤其是那些進出口額較大的企業。面對國際外匯市場的風雲變換，如不採取應對措施，自己手中的外匯可能就會貶值，給企業帶來損失。當然，如果我們充分利用外匯市場的波動、發揮外匯匯率這把雙刃劍好的一面，就可以取得豐碩的利得。出口商可以利用賣方信貸避免外匯風險。
（四）提高企業相關人員的外匯風險防範意識

外匯交易者面臨的風險基本可以分為三類：交易風險、會計風險、經濟風險。外匯風險管理也可以分為交易風險管理、會計風險管理、經濟風險管理。
交易風險管理：1、內部管理方法，又稱商業方法，包括合同貨幣的選擇、多種貨幣搭配、調整價格、加列保值條框等方法。2、外部管理法，又稱為金融法，它是指通過一定的外匯交易來達到規避風險的目的，一類是利用遠期合約等傳統外匯交易，一類是利用貨幣期貨、期權等衍生金融工具。此外，貨幣市場法也是常用的防範交易風險的手段。
會計風險的管理一般有兩種：缺口管理法和合約報執法。前者主要是通過資產負債在總額上的平衡來實現對風險的控制，後者則帶有一定的投機性。
經濟風險的管理：從調整收入和成本兩方面進行，防止匯率變動造成未來現金流入量的減少。生產策略：1、海外建廠策略2、里獲得采購策略3、提高生產效率，加強產品開發，實現產品的多元化。同時還有市場策略和財務策略。

6Q:人民幣採取的是什麼匯率制度，在此制度下人民幣匯率是如何形成的？
人民幣匯率制度是以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。

一是匯率調控的方式。實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一美元，而是參照一籃子貨幣、根據市場供求關系來進行浮動。這里的"一籃子貨幣"，是指按照我國對外經濟發展的實際情況，選擇若干種主要貨幣，賦予相應的權重，組成一個貨幣籃子。同時，根據國內外經濟金融形勢，以市場供求為基礎，參考一籃子貨幣計算人民幣多邊匯率指數的變化，對人民幣匯率進行管理和調節，維護人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。籃子內的貨幣構成，將綜合考慮在我國對外貿易、外債、外商直接投資等外經貿活動占較大比重的主要國家、地區及其貨幣。它還需要將市場供求關系作為另一重要依據，據此形成有管理的浮動匯率。
二是中間價的確定和日浮動區間。中國人民銀行於每個工作日閉市後公布當日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的收盤價，作為下一個工作日該貨幣對人民幣交易的中間價格。
三是起始匯率的調整。匯率形成是由外匯市場上的需求與供給決定的。

在資本項目不可自由兌換的條件下，人民幣匯率的形成在實質上仍是由政府決定，而不是國際匯市波動因素作用的結果。這是一種由政府確定匯率，並實施行政管制的、與美元保持固定比價的穩定型匯率機制，又稱盯住美元匯率。其最重要的特點是不論其他貨幣是升值還是貶值，人民幣兌換它們的比價都是從它們兌換美元的比價換算而來。
人民幣採取的是什麼匯率制度，在此匯率制度下人民幣匯率是如何形成的？
自2005年7月21日起，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。
如何形成：一是匯率調控的方式。實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一美元，而是參照一籃子貨幣、根據市場供求關系來進行浮動。這里的"一籃子貨幣"，是指按照我國對外經濟發展的實際情況，選擇若干種主要貨幣，賦予相應的權重，組成一個貨幣籃子。同時，根據國內外經濟金融形勢，以市場供求為基礎，參考一籃子貨幣計算人民幣多邊匯率指數的變化，對人民幣匯率進行管理和調節，維護人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
二是中間價的確定和日浮動區間。中國人民銀行於每個工作日閉市後公布當日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的收盤價，作為下一個工作日該貨幣對人民幣交易的中間價格。
三是起始匯率的調整。2005年7月21日19時，美元對人民幣交易價格調整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日銀行間外匯市場上外匯指定銀行之間交易的中間價，外匯指定銀行可自此時起調整對客戶的掛牌匯價。
如何形成答案二：匯率形成以外匯市場的供求狀況為基礎。外匯指定銀行在中央銀行規定的交易頭寸內進行銀行間外匯買賣，形成市場供求，並在此基礎上確定人民幣對外幣的市場價格。人民銀行根據前一營業日銀行間外匯市場上形成的美元對人民幣的加權平均價，公布當日主要交易貨幣對人民幣的基準匯率；外匯指定銀行根據公布的基準價，根據國際主要外匯市場的行情，套算出人民幣對其他貨幣的匯價。外匯指定銀行在規定的浮動范圍內確定掛牌匯率，對客戶買賣外匯。

7Q：國際貨幣基金組織，世行的資金來源和主要業務是什麼？
IMF的資金主要來源於成員國繳納的份額、借款、捐款、出售黃金所得的信託基金以及有關項目的經營收入。
成員國繳納的基金份額，是指成員國參加IMF時所要認繳的一定數額的款項。借款時國際貨幣基金組織通過與成員國協議，向成員國借入的資金。信託基金是國際貨幣基金組織將它六分之一的黃金分4年按市價出售所得的利潤。
業務活動：1、匯率監督與政策協調2、儲備資產的創造與管理3、貸款業務

世界銀行集團
資金來源:1、成員國繳納的股金2、發行債券3、債權轉讓4、業務凈收益
業務活動：世界銀行通過提供貸款、政策咨詢和技術援助，支持各種以減貧和提高發展中國家人民生活水平為目標的項目和計劃。 向成員國尤其發展中國家提供貸款是世界銀行最主要的業務。
其貸款業務主要有項目貸款、非項目貸款、聯合貸款、第三窗口貸款等幾種類型。

。

8．國際儲備有哪些組成部分，是如何管理的？
國際儲備的組成部分有1、黃金儲備（是指一國貨幣當局作為金融資產持有的黃金。顯然，非貨幣用途的黃金不在此列）；2、外匯儲備（由各種能充當儲備貨幣的貨幣構成。只有那些可自由兌換的、被各國普遍接受的、價值相對穩定的貨幣才能充當儲備貨幣）； 3、在基金組織的儲備頭寸（也叫普通提款權，是指會員國在IMF的普通資金賬戶中可以自由提取和使用的資產）； 4、特別提款權（是一種依靠國際紀律而創造出來的儲備資產）。
國際儲備管理包括兩個方面：
一是國際儲備規模的管理，以求得適度的儲備水平。應考慮國際儲備的需求和供給因素，利用進口比率法、國際收支差額法、貨幣供應量法
或成本-收益法確定適度國際儲備量。
二是國際儲備結構的管理，使儲備資產的結構得以優化。首先黃金的儲備數量不宜過多，應保持穩定 。其次，外匯儲備應進行幣種管理，考慮①對外貿易支付所使用的幣種； ②償還外債本息所需的幣種；③政府幹預外匯市場、穩定匯率所使用的幣種；④各儲備貨幣利率與匯率變化的對比；⑤儲備貨幣的多元化等因素。由於國際儲備的主要作用是彌補國際收支逆差，因而各國貨幣當局更重視流動性。按照流動性的高低把儲備資產劃分為三級：一級儲備，主要是現金和准現金，如活期存款、短期國庫券、商業票據等。 二級儲備，主要是中期債券；三級儲備，主要是長期投資工具

一個國家的國際儲備管理包括兩個方面：一是國際儲備規模的管理，是對國際儲備規模的選擇和調整，解決如何確定和保持適度的國際儲備水平，以求得適度的儲備水平；二是國際儲備結構的管理，解決如何實現儲備資產結構上的最優化問題，使儲備資產的結構得以優化。通過國際儲備管理，一方面可以維持一國國際收支的正常進行，另一方面可以提高一國國際儲備的使用效率。

9．哪些交易行為會引起外匯現貨市場的供給和需求
即期外匯交易：即期外匯交易（Spot Exchange Transactions）：又稱為現貨交易或現期交易，是指外匯買賣成交後，交易雙方於當天或兩個交易日內辦理交割手續的一種交易行為。
套利：套利( arbitrage): ，指同時買進和賣出兩張不同種類的期貨合約。交易者買進自認為是"便宜的"合約，同時賣出那些"高價的"合約，從兩合約價格間的變動關系中獲利。在進行套利時，交易者注意的是合約之間的相互價格關系，而不是絕對價格水平。
套匯：套匯是指利用不同外匯市場的外匯差價，在某一外匯市場上買進某種貨幣，同時在另一外匯市場上賣出該種貨幣，以賺取利潤。在套匯中由於涉及的外匯市場多少不同，分為兩角套匯、三角套匯和多角套匯。

論述
1、 試分析2008年國際金融危機的原因、演變過程、我國已採取哪些措施來應對此次金融危機。
原因：本次金融危機是從美國次貸危機演化形成的，但並不僅是金融層面的事情，其有著深刻的經濟和金融根源。
1、從宏觀經濟層面看：
（1）美國「低儲蓄率和財政、經常項目雙赤字」的經濟結構不可持續。近年來美國的儲蓄率一直在下降，巨額「儲蓄-投資」缺口依靠經常項目赤字和政府財政赤字來融資。在美國經濟結構中，消費佔GDP比重達70%左右，大大高於一般發達國家50-60%的水平；居民儲蓄率2000年以來平均僅為1.5%，大大低於一般發達國家5-10%的水平；家庭和政府的高消費均靠負債來維持，家庭債務占可支配收入比重2001年為101%，目前已達到138%，聯邦政府債務佔GDP的比重2000年為60%，目前為73%，；經常項目維持巨額赤字，佔GDP比重從2001年的3.4%上升至2005年的6.6%。這樣一種經濟結構是不可持續的。
（2）為刺激經濟增長而採取的鼓勵房地產發展的政策導致了地產泡沫。在2000年科技股泡沫破滅和2001年「9?11」危機爆發後，美國經濟陷入衰退，美國試圖通過刺激房地產業發展而重振經濟。美國政府通過房利美和房地美兩大准政府機構，大量購買次級按揭貸款，鼓勵信貸機構發放住房按揭貸款。這些經濟刺激政策在很大程度上達到了預期效果，但也埋下了隱患。
（3）過於寬松的貨幣政策造成全球流動性泛濫。美國在2001年以後採取了不合理的貨幣政策。美聯儲連續13次下調基準利率，使聯邦基金利率在2003達到了1%的歷史最低水平，並維持一年之久。市場過多的流動性使標准普爾指數從2002年10月份的777點飆升到2007年1月的1565點，國際原油期貨價格從2000年25美元/桶上升到2008年7月的147美元/桶，美國二手房平均價格也從2000年的13.5萬美元/套上漲到2006年7月的23萬美元/套。
2、從微觀的金融運行機制來看：
（1）信貸機構違背信貸基本原則，沒有對信用狀況較差的客戶群體進行認真篩選，導致其中一些不合格客戶也獲得了房屋按揭貸款。這一方面由於作為抵押物的房屋價格持續上漲，商業銀行對客戶本身的資信狀況有所忽視；另一方面，商業銀行對按揭貸款通過資產證券化出售，使風險轉移出去，因此沒有動機去認真篩選。
（2）金融機構為追逐利潤偏離為實體經濟服務的宗旨，盲目發展衍生產品，導致了信用資產泡沫。先是商業銀行把抵押貸款證券化，出售給投資銀行、私募基金等金融機構，而投資銀行又把這些資產重新組合成新的債券CDO，並再次出售，經過多次復雜衍生後，各級投資者已經看不到基礎產品了，難以確定風險點。
（3）監管當局的失職。監管當局對金融產品和金融機構的杠桿率缺乏有效的控制。巴塞爾協議規定銀行信貸資產的資本充足率至少為8%，但卻沒有對表外資產做出類似規定，導致衍生品普遍具有很高杠桿比率，如美林、雷曼兄弟的衍生產品杠桿約為30倍左右。此外，監管當局對有系統性影響的大型金融機構的風險缺乏有效監測。
在全球經濟高度一體化的今天，我們接受了全球化帶給我們的福祉和利益，但同時也必須承受全球化帶給我們沖擊。這次危機之所以給全世界帶來如此大的影響，關鍵在於這次是作為世界主要發達國家的美國出了問題，波及全球。更深層次的原因在於世界經濟結構的不均衡和國際貨幣體系的不合理。世界經濟的一端是發達國家的低儲蓄高消費，一端是發展中國家的高儲蓄低消費；一端是發達國家占據有高附加值的服務業和高新技術產業，一端是發展中國家占據產業鏈的低端——製造業。發展中國家形成國際收支雙順差，積累了高額的美元外匯儲備，這些外匯儲備又通過購買美國國債迴流美國，並支撐了美國政府和居民的負債消費。「窮國」支援了「富國」。美國的巨額經常項目赤字和財政赤字通過美元在國際貨幣體系的主導地位由全球人來「買單」了

演變過程：縱觀美國金融危機的發展過程，可劃分為三個階段：第一階段為2007年8月——2008年9月中旬，危機表現為一場規模有限的次貸危機，集中於次貸相關的結構性金融產品。第二階段為2008年9月中旬——2008年10月中旬，雷曼的破產引發了金融市場大面積信心危機，流動性緊縮從貨幣和信貸市場迅速傳遞到全球金融市場，使得規模有限的次貸危機上升成為全球性金融危機。第三階段為2008年10月中旬至今，黯淡的宏觀經濟前景導致銀行的資產繼續下跌，而銀行虛弱的資產負債表又迫使其進一步削減信貸規模，形成了金融危機與經濟衰退的下降螺旋關系。

措施：針對金融危機的經濟萎縮，失業增加等負面影響，主要有以下政策措施，應該說這些政策措施與經濟增長、通貨膨脹、失業、國際收支4方面的國家宏觀經濟目的都相關，都會正面影響：
以上為主要的財政政策
（1）寬松的財政政策：減少稅收（已實施了證券交易稅的下降和利息稅的取消），擴大政府支出（40000億拉動內需正在實施中）；
（2）促進對外貿易：進出口行業是首當其沖地受到影響，並且從業人員眾多（據統計已達億人）。一是增加出口退稅；二是人民幣升值，都是增加出口競爭力的手段；
（3）減少企業負擔：勞動法的調整等；
（4）加強公共財政的社會保障/醫療等方面的支出，保持社會經濟發展環境的穩定.
（5）產業振興計劃.
以下為貨幣政策
(1)貨幣政策則從2008年7月份就及時進行了較大調整。調減公開市場對沖力度，相繼停發3年期中央銀行票據、減少1年期和3個月期中央銀行票據發行頻率，引導中央銀行票據發行利率適當下行，保證流動性供應。
(2)寬松的貨幣政策。9月、10月、11月、12月連續下調基準利率，下調存款准備金率，存款准備金率的下降，貸款基準利率的下降，目的是增加市場貨幣供應量，擴大投資與消費。
(3)2008年10月27日還實施 首套住房貸款利率7折優惠；支持居民首次購買普通自住房和改善型普通住房。
(4)取消了對商業銀行信貸規劃的約束。
(5)堅持區別對待、有保有壓，鼓勵金融機構增加對災區重建、「三農」、中小企業等貸款。
(6)促進對外貿易：進出口行業是首當其沖地受到影響，並且從業人員眾多（據統計已達億人）。一是增加出口退稅；二是人民幣升值，都是增加出口競爭力的手段；
(7)對外經濟合作與協調(如中日韓之間的貨幣互換等) 。

2、 分析我國改革開放前後利用外資情況，利用外資的利弊，並展望起發展趨勢。
? 1、利用外資情況
? 緩慢增長階段，50年代十幾億美元，主要是東歐前蘇聯的政府貸款；60年代以分期付款方式從日本和西歐引進技術；70年代繼續以分期付款方式引進外資。這一階段引進外資的特點是規模不大、結構單一、發展緩慢。原因有特殊的國際政治經濟環境，想法偏激
? 加速增長階段。
? 2、利用外資評價
? （1）總量評價和結構評價。
? 從外資來源國別看具有高度集中的特點；從外資投向行業結構看外商直接投資不僅在三個產業間高度失衡，而且在產業內部也不均衡；從投向地區看80%以上集中在東部，60%集中在上海
? 2）經濟評價與非經濟評價
? 經濟增長效應。勞動、資本和綜合要素是推動一國經濟增長的三大要素，一般而言，發展中國家勞動力富裕，但資本嚴重不足，利用外資可以彌補儲蓄缺口和外匯缺口，促進經濟增長。對我國而言，外資的這一歷史使命已經過去，引進外資由彌補傳統型缺口轉化為彌補現代型缺口，即管理缺口和技術缺口。
? 國際收支效應。
? 技術進步效應。提高技術門檻，發展高新技術企業，促進東道國發展資金技術密集型產業。通過培訓和管理本地化提高管理人員水平。
? 結構重組效應。包括資產重組、企業重組（向競爭型轉變）、產業結構重組和進口重組（利用外商直接投資由消費型轉變為生產型）
? 產業帶動效應。外商直接投資通過後向關聯、前向關聯和旁側關聯等可以迅速提高東道國一個產業群落的整體實力。我國此方面較差，原因有：加工貿易比重過高和國產率水平較低，一則外方不願意國產化，二則國產化的成本高、質量差。
? 就業效應。擴大就業、轉移就業和擴大失業。
? 非經濟效應：機制轉換效應、倒逼改革效應、擴大開放效應、觀念更新效應、收入分配效應和激活企業創新效應。
? （3）代價評價。
? 優惠政策減少了財政收入。
? 配套資金投入（1：10）引進外資越多國內資金越緊張 國有資產流失
? 高進低出損失，結果為境內虧損境外贏利、中方虧損外方贏利 四假問題損失：假合資、加虧損、加出口、假破產 稅收流失 利潤匯出 環境污染

一、名詞解釋
國際收支：是指一個國家或地區的居民在一定時期內（通常為一年），與非居民之間發生的全部經濟交易的系統記錄。
國際收支平衡表：是一國將其在一定時期內各種對外經濟交易的內容，按照經濟分析的需要設置項目，並採用復式記賬法編制的統計報表。
經常帳戶：指一定時期內經常發生的國際經濟交易，是國際收支平衡表中最基本和最重要的往來項目，是對實際資源在國際間的流動行為進行記錄的賬戶。包括貨物和服務，收益，經常轉移。
資本和金融賬戶：反映資產所有權在居民與非居民之間轉移，即國際資本流動，包括資本流入和流出。
平衡項目：是一個為了平衡經常項目與資本項目「缺口」 而設置的調節性項目，包括官方儲備資產，錯誤與遺漏兩個子項目。
官方儲備資產帳戶：一國貨幣當局直接掌握並可隨時動用的，主要用於平衡國際收支和穩定匯率的系列金融資產。
國際收支失衡：國際收支失衡是指一國經常賬戶、金融與資本賬戶的余額出現問題，即對外經濟出現了需要調整的情況。
外匯緩沖政策：是指各國政府調節國際收支失衡，運用官方儲備或臨時向外籌借資金來抵消超額外匯需求或供給的一種調節政策。
國際清償力：是一國結算對外債務的一切金融能力，或國際資金的籌措能力。
國際儲備：指各國政府為了彌補國際收支赤字，保持匯率穩定，以及應付其他緊急支付的需要而持有的國際間普遍接受的所有資產。
國際儲備管理：是指一國政府以及貨幣當局根據一定時期內本國的國際收支狀況和經濟發展要求，對國際儲備規模、結構最優化、高效化的整個過程。

H. 南京抵押貸款銀行利率多少請金融界朋友回答！

呵呵，你這個情況必須要通過擔保公司包裝之後才行的。現房抵押貸款現在抓的不要太緊啊，沒有真實用途根本不可能下款的，不通過內部渠道怎麼可能，就算是內部渠道也不會輕易的給你「包裝」，因為如果一旦被抓到，直接下崗。我們這些做擔保公司的都和銀行人做熟了，他們每個單子都拿了我們不少,人家才認我們給「包裝」過的東西。睜隻眼，閉隻眼就這么過去了。你想啊，如果是個人拿著房子都能到銀行貸到款，那我們這些公司直接關門算了。這個一個神奇的國度，所以才會有我們這些靠著銀行關系吃飯人存在。
現在現房抵押的利息都需要上浮的，一般是上浮20%，大約是6%左右，你那些年還息，月還息也不是你想要就能要的到的，要看銀行給不給才行。我們公司目前端午節才打點過，還能辦那種按年還是按季度還息的貸款，但是也應該很快就不行了。
我打了這么多字，爆了這么多內幕，把分給我吧。如果你想找我做貸款也行，直接發網路消息給我，我算你便宜點好了。

I. 房貸申請難可能你掉進了貸款「潛規則」

許多 購房 者在辦理商貸買房的時候發現，自己明明先申請的貸款，卻遲遲等不到銀行放款。為什麼最優惠的 房貸利率 別人申請得到你申請不到？是什麼在左右房貸利率？其實這中間有不少行業潛規則。

一、空白合同

空白合同已經是銀行近年來形成的行業“潛規則”。銀行客戶經理向 貸款人 口頭承諾折扣利率放款，並且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標明銀行同意向貸款人放款，但並沒有標明具體的利率和放款時間，政策變化下，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。

畢竟一旦銀行政策發生變化，這種空白合同沒有法律效力，貸款人也無從追溯。即便目前銀監會和各地銀監局嚴厲要求銀行按照約定承諾放貸，但是對於這類空白合同，接近監管部門的人士透露，沒有證據情況下，也只能要求銀行出於對聲譽的考慮，道德履行承諾。律師提醒各位消費者，在簽貸款合同的時候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下 貸款利率 的承諾，保留證據。

二、捆綁銷售

在銀根緊縮背景下，各家銀行吸存和中間業務壓力增加，為多拉客戶應付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環節出現違規收費承諾優惠、捆綁銷售其他產品或者攬存等違規行為。想要8．5折優惠？可以，但是必須購買銀行推出的理財產品或者基金產品等，少則幾萬，多則十幾萬。這類捆綁銷售和收費陷阱在各家商業銀行中並不少見。

對於這類情況，銀監會近期提出要求：嚴厲查處銀行個人 按揭貸款 業務＊＊現的捆綁銷售、亂收費、虛假承諾等違規行為。

如果遭遇房貸搭售的陷阱，不妨先簽下合同，等放了貸款，拿上證據去銀監會投訴，揭露銀行“惡行”並要求返還金額。

三、價高者得

然而，即便銀行承諾了按照約定予以折扣利率放貸，很多貸款人仍然在“無期限”等待。在貸款額度變稀缺時，若仍按原有優惠折扣發放則利潤空間大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率。同時，在貸款發放時，有限的額度往往優先保證貸款利率高的項目，也就是價高者得，其他的只能排隊等待。

四、不同 樓盤 利率差別化

貸款買房 利率打幾折，不僅要看你買的是第幾套房，還要看你是買的哪個 開發商 的房子。有銀行房貸經理曝房貸利率定價內幕：同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15％。

上述幾種房貸內幕產生的深層次原因，還是監管不力。

在利益的驅使下，銀行採取最有利於自己的方式來設置房貸條件，既不簽立規范的 房貸合同 也不嚴格按照規范的合同行事，最大限度的榨取合法和非法的房貸利益。在這個過程當中最受傷的就是房貸一族了，本來就要承受高房價，還要承擔房貸潛規則成本。

那麼，在碰到以上這些內幕的時候， 購房者應該怎麼辦呢？

首先， 不要輕 信貸 款經理的優惠折扣許諾，任何口頭約定都是浮雲，無法成為有力的證據，購房者在申請房貸時應該讓銀行將貸款利率優惠寫入貸款合同，同時約定好貸款發放時間，為未來維權准備好證據。

其次， 銀監會目前已經下發了《關於做好住房金融服務加強風險管理的通知》，要求銀行對於已經簽約的貸款合同正常履行，如果借款人碰到貸款銀行以不放款來要挾漲貸款利率，可以向銀監會或當地的銀監局投訴。這種方式是效果最好，成本的維權方式。

最後， 如果真有銀行不買銀監會的賬，借款人可以向法院起訴銀行，因為按照《合同法》規定，對於雙方已經簽署的合同，一方無權擅自更改合同內容，也就是說如果貸款合同已經簽好了，銀行不能在借款人不同意的情況下提高貸款利率，或是拖延放貸時間。

J. 辦理按揭買房,銀行卻查不到自己的資料,會不會有貓膩

你好。
按你說的情況，咱們分下面幾個問題來說：
一、首選明確是哪個銀行。看你是否查詢有誤
二、開發商是否有通知你辦理後續的稅費繳納，房產證工本費，大修基金等事宜。如果開發商有通知您後續事宜，那麼說明房屋是正常還貸狀態。
三、開發商是否有通知你貸款沒有辦下來，如果你通過正常渠道辦理了按揭手續，開發商也沒有通知你貸款辦不了，那麼應該是還是銀行內部走手續，正式辦好之後，會有該銀行的卡，供你每月打錢進去還貸，銀行會通知你的，也會給你出明細單。
四、你查詢的營業點是否系統有故障。你查詢當時的網點，會不會有系統問題，查不了