二手房過戶前房主網上貸款怎麼辦

1. 買二手房,房主有抵押貸款,我應該怎麼辦,才能實現安全交易

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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2. 我買了套二手房,過戶我了,突然有人說,前房主用他房產證貸款了，要我還款，我怎麼辦

是的，應該馬上報警。請警察來處理。而且這個跟你沒有關系的，
有可能現在這個人也是詐騙。
因為如果房主先前正規銀行貸款，房子根本賣不了。
如果過戶給你之後，前房主根本就沒有房產證，何來用房產證貸款。
就算是房主用房產貸款了，跟你也沒有關系，你的房子上沒 有抵押就行。
只是這個人有可能是詐騙，直接報警。

3. 買二手房房主有貸款該怎麼辦

切忌直接給首付解抵押
先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。
一、切忌直接給首付解抵押
二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，「你先付個首付，讓我去把房貸還完」，但直接把錢給業主，可能會面臨以下兩種風險：
（1）賣家不止有一筆貸款。
你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現這樣的情況：賣家拿到你的首付去還錢，但只是杯水車薪。
案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位於亦庄的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的首付款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之後才能過戶，邱某承諾會用孫女士的首付去還剩餘貸款。11月，雙方順利網簽，但網簽之後，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。
原來邱某在網簽之後幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，並設定了195萬元的抵押權，並授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中，由於房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產權。而邱某的債主張先生有「優先追償權」，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
（2）賣家挪用首付款。
賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。
案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的首付款來解抵押，並且無法辦理資金監管，但可以承諾一定會在解抵押之後即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。
一個月後，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯系不上，經過多方查找，發現房主在家自殺，而徐女士的205萬首付款不見蹤影。經過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主並沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
二、房款進行資金監管
一般買一套二手房需要1-3個月，金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產證騙去大額首付的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產權的賣家。
而「資金監管」就是專門防範這些風險的。簡單來說，做「資金監管」就像買房賣房時用了「支付寶」一樣，貨不到不付款，同理，不「過戶」不給錢。買房人不是直接付款給業主，而是把錢放在銀行一個被「監管」的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業主。萬一「過戶」出紕漏，別擔心，錢一分也不會少。目前，北京二手房交易，通過中介成交的必須進行建委資金監管。個人成交的，暫時沒有強制的要求。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監管賬戶。
註：2016年12月15日起，北京所有城區通過中介購買的二手房都需要進行住建委資金監管。
資金監管原理
案例：業主欠債，吞了首付還高利貸的真事，發生在北京海淀區。業主說房子還有91萬貸款沒還清，要求買房人小明把首付187萬打到他還款銀行的賬戶里，方便他馬上把抵押解掉，才能過戶。
後來小明才發現，業主除了銀行貸款還欠很多債，他當天就把187萬全部劃走，還了高利貸和其他債主。結果是，業主欠債太多，房子資產加起來都不夠還錢——資不抵債。法院判了也沒錢還。如果這187萬不是直接給業主，而是通過資金監管，業主不可能拿到錢。
買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付首付，並且直接給錢，這個時候就一定要留個心眼了。總而言之，二手房買賣一定要進行資金監管，不要直接將房款給賣房人。

4. 買二手房有貸款怎麼過戶

有貸款的房子能過戶嗎
一般是可以，但是必須是以買賣的形式辦理。根據《城市房地產轉讓管理規定》，應當按照下列程序辦理：
1．要簽訂書面轉讓合同；

2．要簽訂合同後30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明，轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房管部門提出申請，並申報成交價格；
3．對於房管部門對提供的有關文件進行審查，並在15日內做出是否受理申請的書面答復；
4．房管部門核審申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；e．房地產轉讓當事人，按照規定繳納有關稅費；
5．房地產管理部門核發過戶單；
6．當事人憑過戶單辦理產權過戶手續，領取房地產權屬證書。
有貸款的房子能過戶嗎？房子有貸款怎麼過戶？

1、轉按揭
我們簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉讓給第三方而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
2、賣家利用銀行貸款來繳清剩餘貸
那如果買家不願意購買貸款未繳清的房產，賣家可利用銀行貸款來繳納剩餘的貸款。但前提是賣方有銀行認可的抵押物（如其他房產）。這樣賣家就可通過抵押向銀行借出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促進交易完成。據小編所知這種賣家先還清貸款解抵押，然後再與買家進行過戶的方法，買家就不用承擔贖樓風險。
3、用買方的首付款繳清剩餘貸款
其實這是當下二手房交易中應用的模式。這種方式適用於原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還後所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30％至40％，賣家可以利用買家的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。

5. 購買二手房時房主還有貸款未付清楚該怎麼辦

可以轉按揭。二手房轉按揭是指對仍處在按揭中的房產進行再次買賣，該房產的買方仍需要通過向銀行貸款的方式，來償還該房產尚未清償的按揭房款的一種按揭貸款方式。

業務流程

1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；

2、買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》；

3、買方交納房屋價格30%的首付款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內免評估，以原購買價為准）；

4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函（包括所欠資款本息、還款帳號）；

5、買方據前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復審）；

6、賣方向買方實際交付房屋；

7、銀行復審通過後放款，向賣方的銀行劃款；

8、賣方收到款項後，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、並且抵押給買方的貸款銀行；

9、買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。

(5)二手房過戶前房主網上貸款怎麼辦擴展閱讀：

注意事項

1、買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按(註：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按，已滿一年的，則可以選擇跨行轉按)。

3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶後三個工作日內)。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。

即在為買方放完貸款後，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。

轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委託書。

4、在轉按揭申請通過銀行審核後(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。

5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷抵押登記事項。

6、辦理完結注銷抵押手續，雙方在擔保公司或中介機構陪同下去房管部門過戶。

7、由擔保公司或中介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書後交給買方。

6. 買二手房房東有貸款怎麼辦

這個沒關系的，首先問他自己有沒有能力去還這筆房貸，有能力還那最好。如果沒有是不是需要買方首付來還這筆房貸？如果是，那就買賣雙方先簽網簽合同，合同簽好之後，買方把首付打到銀行保證金賬戶，賣方還款當天買方陪同賣方去銀行拿錢還貸，銀行那邊拿回他項權證，結清證明，抵押注銷表去當地的房管部門辦理貸款注銷手續就行了。
注意一點，買方一定看著賣方把錢還到房貸裡面去，以免挪作他用

7. 如果我買的二手房，房主還有貸款未還清，如何處理

可以讓屋主把貸款還清再交易。另外一種是將他現有的貸款金額轉嫁過到你名下。

8. 二手房交易前原房主申請貸款(審批中)，房屋過戶後，銀行審批手續有通過並放款的可能性嗎

放心好了，你這種情況其實不算復雜。
二手房房東自己也是貸款，而且還在審批中卻還沒有放款，他把房過戶給了下家，說明房產證或者說不動產權證已經不是原來房東的名字。我們平時經常辦銀行按揭手續，所以比較清楚。即使房東的貸款手續審批通過，有一個步驟他通不過，那就是抵押環節他過不了，也就不可能放款，也就是說，他的銀行貸款不可能放得下來，不管他是否審批通過。
正常的貸款，一手房和二手房也都差不多，如果是現房（開發商賣的期房沒有房產證，直接備案和辦預告登記證），首先貸款人去銀行面簽，提供資料審批，審批通過後取得貸款人名下的房產證（不動產權證）然後交給銀行去抵押，銀行拿到抵押權證後放款給房東。如果審批通過了，但是沒有過戶拿不到房產證原件不能抵押給銀行，那這筆貸款並不會有什麼實際性的影響，因為錢放不下來，最後銀行可能會撤銷你的貸款申請，整個貸款結束。

9. 二手房買賣有貸款怎麼辦

買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：
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第1日 遞交材料，提出申請
買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表，填完後將所有材料交給工作人員審閱。
工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。最後三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

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第2-7日 評估
根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

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第8-10日 銀行審批
銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業務審批時間1-2天即可完成。

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第11-33日 交首付，辦理過戶
審批通過後，買方向賣方支付房屋首付款。然後買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

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第34-35天 辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸
買方領到房產證後，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然後，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

10. 買二手房房主有貸款怎麼辦

買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證;憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶;最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。

拓展資料：
個人住房貸款，是一種消費貸款，是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人。貸款條件是城鎮居民用於購買自用普通住房且有購房合同或協議，有還本付息的能力，信用良好，有購房所需資金30%的購房首付款，有銀行認可的貸款擔保等。
個人住房貸款限用於購買自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用於購買豪華住房。
個人住房貸款，是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。
個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一。是指商業銀行向借款人開放的，用於借款人購買首次交易的住房（即房地產開發商或其他合格開發主體開發建設後銷售給個人的住房）的貸款。個人住房貸款主要有以下三種貸款形式：
個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。
個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，個人住房擔保貸款。
個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。