個人住房貸款余額gdp

Ⅰ 購買一套新住房屬於當年gdp嗎

新住房就是別人剛建起來的房，新建的房就像廠家生產的新產品一樣，它第一次交易的價格表明了它的價值（產出），這部分當然應該算在GDP中；而二手房交易的價格則不能算在GDP中，因為房子在建起來的時候就已經將其價值算在GDP中，如果二手房再次交易的價格也可以算入GDP中的話，那麼，要是一棟房子交易10次，那不是10次都要算入GDP中。

Ⅱ 居民個人消費其中建造住宅的支出為什麼不能算進GDP呢

在CPI計算當中包含八大類商品：
食品
煙酒及其用品；
衣著；
家庭設備用品和維修服務；
醫療保健和個人用品；
交通和通訊；
娛樂、教育、文化用品和服務。
第八大類是居住。

關於房地產的價格是否包括在CPI當中
1，准確地說，在我們的CPI當中，是不直接包括商品房銷售價格的，但是包含了居住類的價格。在居住類價格當中，包括了建房和裝修材料，包括租房的租金，包括對公房的房租和私房的房租，以及其他費用。也包括自有住房，包括房屋貸款利率的變化，物業管理費用、維修費用等等，這實際上都是與房價密切相關的。

2，為什麼在CPI當中不直接包括房價？
首先，國際統計上大家都講究可比，各國的CPI當中都不直接包括房價，都是通過間接的方式，像貸款利率、建築材料、房屋租金等等，都是通過這樣的方式，所以各國之間為了可比，必須要統一。
第二，房屋的購買是一種投資行為，只有每年的日常消費才構成消費，所以房屋是耐用品，要至少消費50年或者更長，所以通常是把它放到每一年去算。

Ⅲ 我國自有住房自己住是否計入GDP」求答案

住房是投資品，而不是消費品。不能直接把商品房價格納入居民消費居住類商品價格里去，因為商品住宅是一個很特殊的商品，它既具有消費功能，而更多地具有投資功能。不把商品房價格直接納入居民消費價格指數統計中，一是根據國際上通行的國民經濟核算的需要，居民消費價格指數的統計口徑必須與國民經濟核算體系中的消費分類相一致。根據這個分類，商品房購買屬於投資范疇，不屬於消費行為。二是商品房購買與當期消費不同步，購買支出與當期實際住房消費不對等。商品房購買行為實質上是一種在短期內大量金額的集中支付，但商品房卻要用於今後幾十年的消費。也就是說，當期的實際住房消費對應的只是整個住房的一部分（即折舊），而不是整個住房。按照國際慣例，這部分住房的消費價格通常用住房的租金來代替，而不能將房地產價格納入居民日常消費價格變動中。居住類價格主要包括房租、水電、購買商品房貸款的利息、物業管理、房屋裝修，這些都是居民消費所要支付的。
據了解，國內一般的中產白領們，目前普遍缺乏的是幾個重要的理財概念——這些概念會影響他們以後的行為，假如他們能老老實實執行這些理財上的概念，至少堅持10年以上，那麼，每一個人都能成為百萬富翁。
第一個理財概念：區分「投資」與「消費」，一般人消費前，沒有這種概念，學經濟學的人消費前會考慮，這個消費是屬於「投資」行為或是「消費」行為。
先請看一個明顯的例子：10年前甲和乙是本科的同學，在社會工作5年後，不約而同積蓄了20萬元人民幣。5年前，他們都花掉了這20萬元。甲去購買了一套房。乙去買了一輛「奧迪」。5年後的今天：甲的房子，市值40萬元。乙的二手車，市值只有4萬元。兩人目前的資產，明顯有了很大差異，但他們的收入都一樣，而且同樣學歷、基本具備同樣的社會經驗，為何大家財富不一樣？
甲花錢買房是「投資」行為———錢其實沒有花出去，只是轉移在了房子里，以後還是都歸自己。
乙花錢買車是「消費」行為———錢是花出去的，給了別人，二手車用過10年後，幾乎一分不值。車跟房子不一樣，房子10年後，說不定已翻了好幾番。
第二個理財概念：「哈佛」教條。在著名的美國第一學府哈佛大學，第一堂經濟學課只教兩個概念。第一個概念：花錢要區分「投資」行為或「消費」行為。第二個概念：每月先儲蓄30%的工資，剩下來的進行消費。
哈佛教導出來的人，以後都很富有，並非主要因為他們是名校出身、收入豐厚，而是他們每月的行為，跟一般的普通老百姓只有一點不一樣：
哈佛教條：儲蓄30%的工資是硬指標，剩下才消費。每月儲蓄的錢是每月最重要的目標，只會超額完成，剩下的錢就越來越多。
一般人：先花錢，能剩多少便儲蓄多少，儲蓄剩下的錢並不多。
第三個理財概念：「理財三句話」（1）每月儲蓄30%工資，先儲蓄，後消費；（2）投資年回報10%以上；（3）年年堅持，堅持10年以上。理財走不出這三句話，每句話你都要吃透，完全執行，不能馬馬虎虎，打工一族才可以變為富有。
居民購買的住房屬於投資品還是消費品？在國家統計局對住房屬性的界定中，住房屬於固定資本形成。即房地產開發投資形成的房地產，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買用於居住的住宅，也都是投資品，而非消費品。
把住房歸類於固定資產，是與國際統計標准接軌。聯合國制定的《1993年國民經濟核算體系》(以下簡稱1993年SNA)明確規定：「包括用作住戶主要住所的船舶、駁船、活動房屋和大篷車在內的一切住宅，以及汽車庫等任何與住宅有關的構築物都是固定資產。自有住房者作為從事他們自己最終消費的住房服務生產的企業主處理，所以住房不是耐用消費品。」這就是說，對於住房來說，不論是建造還是購買，不論是用來自住還是出租都屬於固定資產投資的范圍。
我們應該怎樣理解1993年SNA把購買住房看作固定資產投資呢？國家統計局在解釋1993年SNA時指出，住房是由其所有者用來生產居住服務的，房產主作為這一產業的生產者要對住房進行維護、經營，以提供居住服務。當住房出租時，租金就是住房服務的產出，同時是承租人的消費支出；當住房由所有者自己居住時，房產主同時具有生產者和消費者雙重身份，就像農民自產自用糧食一樣，每年計算的住房虛擬租金，既作為房屋所有者的住房服務產出，又作為居住者的消費支出。這就是說，住房無論出租還是自住，都要核算它的產出和相應的最終使用。
由1993年SNA的解釋可以看出，對於居民自有住房來說，本來沒有發生出租行為。由於不同國家不同時期自有住房和出租住房的比率往往差異很大，在GDP核算中，為了保證住房服務的生產和使用以及居民消費水平國際可比性和歷史可比性，一般都把居民自有住房的住戶視為對本住戶提供了住房出租服務，而納入房屋出租活動進行核算。
理論上投資統計應該以購房者作為投資統計的對象。但由於商品房屋的購買涉及千家萬戶，為了搜集統計資料的方便，防止重復和遺漏，現行投資統計對商品房屋投資的統計由購買方變為建設方。這樣做一方面是為了統計工作的可操作性，降低統計調查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本計算投資額的原則是一致的，在投資數量上也不會擴大全社會投資的規模。同時，現行統計制度規定，所有企事業單位和城鄉居民購買商品房均不再作為投資統計，從制度上防止了在商品房建設和購買中出現重復統計的可能性，也防止了房屋多次交易所導致的投資虛增的問題。
會計上資產定義是指過去的交易、事項形成並由業主擁有或控制的資源，該資源預期會給業主帶來經濟利益。資產的經濟特徵：1、收益性，資產之所以成為資產，恰恰在於其收益性，即滿足資產業務各當事人經濟上及心理上的需要程度，為其所有者或控制者帶來預期經濟效益，而且資產價值的高低主要取決於其能為所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。只有能為業主帶來未來經濟利益的資源才能確認為資產。2、稀缺性，經濟學上的資源總是建立在稀缺性的假設前提之下，因而才有了資源合理配置的必要，才產生了資源的合理利用問題。由於資源的稀缺性，使得特定主體在獲得其控制權時，必須付出代價，在市場經濟中表現為價格的形式，此時經濟資源才成為資產。房地產產業屬於資源產業，土地不可再生，並不屬於完全的市場競爭產品，很多人的判斷房地產出現泡沫的依據認為房地產是自由經濟競爭產品，根據統計數字來進行判斷，是完全錯誤的。實際上，房地產的需求可以分成兩類:(1)完全市場化的商品房。(2)滿足基本居住需求的保障性住房。（經濟適用房）其特點是小戶型、小面積。由於土地資源的稀缺性，我們正在處於一個城市急劇擴大的時期，房地產業發展受土地資源的限制比較明顯。對新一輪經濟增長來說，市場需求和資金、技術、勞動力等要素供給都沒有明顯約束，突出的是資源與環境的約束，而在房地產業發展方面，則表現的比較明顯。目前，盡管房價上漲，受土地供應的制約，房地產投資增幅反而有所降低。
正是由於土地資源的稀缺性和城鎮化進程，地段房產的不可復制性，才使居民進行消費居住的住房，有了投資功能。地價、房價的上漲，抵消了房屋折舊，使住房成了投資品。隨著城市規模的擴大，老城區地段優勢越來越明顯。房地產開發企業的理念，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。即使居住幾十年以上的舊樓改造，由於地段地價的上漲，也蘊含著經濟利益。住房成為資產，預期未來能帶來經濟利益，帶來收入。而汽車、彩電等耐用消費品，隨著時間的推移，不斷折舊，將接近一文不值，屬於典型的消費支出。

Ⅳ 房貸杠桿率是什麼意思

杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力，杠桿率的倒數為杠桿倍數。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。

當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。

這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。

財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿率等於息稅前利潤與營業利潤之比，反映由於固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。

在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。

(4)個人住房貸款余額gdp擴展閱讀

1、杠桿率的優點

一是反映股東出資的真金白銀對存款人的保護和抵禦風險的作用，有利於維持銀行的最低資本充足水平，確保銀行擁有一定水平的高質量資本(普通股和留存利潤)。

二是能夠避免加權風險資本充足率的復雜性問題，減少資本套利空間。本次金融危機的教訓表明，在新資本協議框架下，如果商業銀行利用新資本協議的復雜性進行監管套利， 將會嚴重影響銀行的資本水平。有關數據顯示，一些銀行的核心資本充足率和杠桿比率出現背離。2008年年末，瑞士信貸(Credit Suisse)的核心資本充足率為13.1% ，但杠桿比率只有2.9%；UBS核心資本充足率為11.5%，杠桿比率卻只有2.6%。通過引入杠桿率，能夠避免過於復雜的計量問題，控制風險計量的風險。

三是有利於控制銀行資產負債表的過快增長。通過引入杠桿率，使得資本擴張的規模控制在銀行有形資本的一定倍數之內，有利於控制商業銀行資產負債表的過快增長。

2、杠桿率的缺點：

一是對不同風險的資產不加以區分，對所有資產都要求同樣的資本，難以起到鼓勵銀行有效控制資產風險的目的。

二是商業銀行可能通過將資產表外化等方式規避杠桿率的監管要求。

三是杠桿率缺乏統一的標准和定義， 同時對會計准則有很強的依賴性。

Ⅳ GDP增長率和居民杠桿率相等有什麼關系

居民杠桿率=居民債務余額/名義GDP，居民債務余額包括三部分：個人住房貸款、消費貸款和經營貸款，房貸是其中的大頭，部分消費貸也是進入樓市。

而統計局發布的2018年各省市房地產開發投資佔GDP增長比重均在5%以上，部分地區達30%以上。

圖片來源網路

房地產對GDP增長意義重大。

所以也顯而易見，GDP增長率和居民杠桿率通過房地產行業聯系起來，只要維持GDP增長率，居民杠桿率就不會太低。

Ⅵ 誰可以提供給我中國近10年來的儲蓄率和人居GDP 的值啊！謝謝阿！盡快阿

分部門儲蓄占總儲蓄的比重

年度 國民..率 居民..率 政府..率 居民 政府 非金融業 金融業

1992 40.3 31.1 31.0 52.3 14.6 30.5 2.5

1993 41.7 29.9 32.4 46.3 15.0 36.0 2.8

1994 42.7 32.6 29.0 50.3 12.2 35.4 2.1

1995 41.6 30.0 29.6 48.2 11.7 38.3 1.8

1996 40.3 30.8 31.7 52.9 13.5 31.4 2.2

1997 40.8 30.5 32.3 50.9 13.8 34.3 1.0

1998 40.0 29.9 30.0 51.0 13.2 34.3 1.5

1999 38.6 27.6 31.0 48.0 14.9 35.6 1.4

2000 38.5 25.5 32.5 42.8 16.5 39.1 1.5

2001 38.9 25.4 35.9 41.6 19.5 38.2 0.8

資料來源：1999-2004 年《中國統計年鑒》資金流量表（實物交易）

要求:

試根據上述資料,分析儲蓄結構的變化,並指出儲蓄率維持在高水平上的主要原因.

[此貼子已經被作者於2006-5-22 17:01:05編輯過]
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-- 作者：sz-kzg
-- 發布時間：2006-5-20 23:06:02

-- 中國儲蓄率過高原因（康治國 答題）
儲蓄＝可支配收入－消費支出

國民儲蓄＝國民可支配收入－總消費支出（包括居民消費和政府消費）

按四部分劃分，儲蓄為居民儲蓄、政府儲蓄、非金融業和金融業儲蓄。

居民儲蓄＝居民可支配收入－居民消費支出

政府儲蓄＝政府可支配收入－政府消費支出

其中，非金融業和金融業的儲蓄分別等於他們的可支配收入。

國民儲蓄（總儲蓄）是上述四部分儲蓄之和。

一、 從表中可以看出，10年來，中國國民儲蓄率維持在40％左右的高水平上。

10年來，居民儲蓄占國民儲蓄（總儲蓄）的比重卻呈下降趨勢，從1992年的52.3％下降到2001年的41.6%，同時期非金融業和政府儲蓄占國民儲蓄的比重不斷上升，分別比初期增加7.7和4.9個百分點。因此，中國國民儲蓄率維持在高水平的原因不完全因為居民儲蓄率過高，而要歸結到非金融業和政府儲蓄的不斷增長。

政府儲蓄增長的原因：政府可支配收入隨著稅收增強、國庫收入提高而增加，同時由於政府機構改革，政府的日常支出有一定程度縮減。表中可以看出，1998年以來，隨著機構改革不斷深入，政府儲蓄率由30％增長到2001年的35.9%，政府儲蓄率上升使得政府儲蓄占國民儲蓄的比重由1998年13.2％增長到2001年的19.5%。

由於非金融業的可支配收入全部納入國民儲蓄（總儲蓄），因此其占國民儲蓄比重增長也達到了較高水平。這主要是中國總體經濟環境的改善，企業的整體效益提升。

二、雖然，國民儲蓄占總儲蓄比重有所下降，但是居民儲蓄率還是保持較高水平。

這符合我國的國情。

1、國內由於養老、醫療等制度的不完善，教育支出的不斷提高，使得居民必須保持較高預防性的儲蓄，以維持基本生活和解決子女及將來的養老問題。

2、國內投資渠道狹窄也限制了居民的投資。

3、中國銀行中80％的儲蓄集中在20％的富裕階層手中，而富裕階層的消費已經飽和，目前政策無法刺激消費的繼續增長。

因此，政府應調節國民收入向居民傾斜，進一步完善最低工資保障制度，增加轉移支付，解決居民的後顧之憂。

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-- 作者：sz-jiangweimin
-- 發布時間：2006-5-23 21:13:10

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宏觀經濟案例分析
【摘錄】

基本概念：

儲蓄指可支配收入中扣除消費的部分； 儲蓄=可支配收入-消費

國民儲蓄指國民可支配收入與總消費之差； 國民儲蓄= 國民可支配收入-總消費

政府儲蓄指政府的支配收入與其消費之差； 政府儲蓄=政府可支配收入-政府消費

居民儲蓄指居民可支配收入與其消費之差； 居民儲蓄=居民可支配收入-居民消費

國民儲蓄為居民儲蓄、政府儲蓄、非金融企業和金融企業的可支配收入各自儲蓄之和

儲蓄率=（1 - 消費支出/可支配收入）*100%

【分析】

根據所給資料,分析儲蓄結構的變化,並指出儲蓄率維持在高水平上的主要原因.

1) 儲蓄結構的變化

由上述資料可知，近十年，由於我國城鎮化水平的迅速提高使得居民儲蓄率呈現了明顯的下降趨勢 ，而居民儲蓄

在國民儲蓄中所佔的比重已從1992 年的52.3%下降至2001年的41.6%，大幅下降超過十個百分點；同時，國民儲蓄中政府

儲蓄所佔的比重卻在上升，大致從1992年的14.6%非持續上升到2001年的19.5%，相應政府儲蓄率上升到2001年的35.9%,

比1992年的31%上升達4.9個百分點，期間1994與1995年略有所偏軟約為29%；非金融企業儲蓄在國民儲蓄中所佔比重也從

1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅7.7 個百分點。由此可見，1992年至2001年十年時間雖然居民儲蓄在下降，

但是由於政府及企業儲蓄的迅速增長，導致國民儲蓄率整體保持在40%左右的高水平。

2) 儲蓄率維持在高水平上的主要原因

1. 高儲蓄率與中國傳統文化、社會結構、家庭觀念等諸多因素有關，現社會保障體系不夠健全，導致居民不敢花錢,

出現大量的「預防性儲蓄」。

2. 當前中國維持在高儲蓄率能為經濟增長提供大量資金來源；而更重要的是，源源不斷的資金流保證了金融機構的流

動性，增強了銀行的穩定性。

3. 中國資本產出彈性、對工資的預期形式、中國居民的高主觀貼現率和高風險規避性以及高經濟增長率是導致中國儲

蓄率維持在高水平的重要原因。

江偉軍 2006年5月23日

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-- 作者：sz-glj
-- 發布時間：2006-5-24 9:31:22

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宏觀經濟案例分析

【基本概念】

國民儲蓄＝國民可支配收入－總消費支出＝居民儲蓄 ＋ 政府儲蓄 + 金融業儲蓄 ＋ 非金融業儲蓄

居民儲蓄＝居民可支配收入－居民消費支出

政府儲蓄＝政府可支配收入－政府支出

金融業儲蓄＝金融業可支配收入

非金融業儲蓄＝非金融業可支配收入（即企業存款、留存收益等）

【儲蓄結構變化】

從以上資料可知，從1992～2001的近10年中，我國國民儲蓄率一直維持近40％的高儲蓄率，其中居民儲蓄占國民儲蓄的總體比重從1992年的52.3％下降到41.6％。與此對應，政府儲蓄所佔比重則由1992年的14.6%提高到2001年的19.5，上升了近5個百分點，非金融企業的儲蓄也佔到國民儲蓄的比重的38.2％，比1992時大幅上升。由此可見，在1992～2001的10年中，居民儲蓄率不斷下降，而政府儲蓄和非金融業儲蓄則不斷上升，導致我國國民儲蓄率一直維持在40％左右的高水平。

【原因分析】

（1）社保體系不健全。養老、醫保和教育消費支出增加了居民大量的預期消費支出，導致「預期儲蓄」和「被動性儲 蓄」，這是造成我國居民儲蓄偏高的主要原因。

（2）投資渠道不足。直接資本市場特別是股市的低迷導致居民對投資缺乏熱情，直接融資市場無法有效分流大量的儲蓄資金。

（3）政府在稅收大幅增加的情況下，財政性公共支出嚴重不足。大量基建支出擠佔了教育、衛生等領域的支出，導致公共領域只能尋求民間集資。

（4）中產階層遲遲不能形成，社會財富被少數人掌握。富裕階層消費飽和。

高良驥 2006-5-24

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-- 作者：sz-lhaifeng
-- 發布時間：2006-5-24 16:01:50

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宏觀經濟學案例（劉海鳳）

一、 國民儲蓄=政府儲蓄+私人儲蓄

私人儲蓄=企業儲蓄+個人儲蓄（居民儲蓄）

個人儲蓄=個人可支配收入-個人支出

政府儲蓄=政府可支配收入-政府支出

（1） 從以上算式及題中表1所給資料，可以看出政府儲蓄率平均為14.49%，私人儲蓄率為85.51%；私人儲蓄率中個人儲蓄率平均為48.44%，企業儲蓄率為37.07%。

（2） 國民儲蓄率從1992年到2001年呈下降趨勢，最高與最低差額為4.2%；居民儲蓄率從1992年到2001年呈下降趨勢，最高與最低差額為7.2%；政府儲蓄率從1992年到2001年呈上升趨勢，最高與最低差額為7.8%；企業儲蓄率從1992年到2001年整體呈上升趨勢，非金融企業最高與最低差額7.6%，而金融企業呈下降趨勢，最高與最低差額為2%。

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-- 作者：sz-lhaifeng
-- 發布時間：2006-5-24 16:03:35

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宏觀經濟學案例（劉海鳳）

（3） 從國民整體來看，整體儲蓄仍然維持在40%的較高水平上。主要是由於私人儲蓄佔85%導致。雖然居民儲蓄呈下降趨勢，但在儲蓄中平均仍為48%的較高水平，企業儲蓄率平均在37.07%呈上升趨勢，這些都導致國民儲蓄居高不下。

一、 儲蓄居高不下的具體原因

（1） 當政府出現預算盈餘時，政府就要進行儲蓄。由於多年來政府機關的整頓，人員精減，支出緊縮，所以就出現了政府儲蓄呈上升趨勢。

（2） 居民儲蓄雖然呈下降趨勢，但在整體儲蓄中仍然較高，這與中國本身的國情相關。中國經濟增長率在世界排名居前列，但人口多，13億人口8億在農村，這部分居民的社會保障仍然沒有解決。其次，中國人一向做事比較謹慎，所以收入的大部分用來儲蓄。

（3） 按宏觀經濟理論分析，利率越低儲蓄越少，但中國儲蓄仍然較高，主要是近幾年股市低迷，與之相關的政策還在進一步完善。其他的金融投資收益較低，這也是國民儲蓄居高不下的原因。

（4） 貧富差距加大，社會保障體制不完善，教育支出越來越高，住房商品化的房價越來越高等，不可預測的市場風險，迫使儲蓄增加，這也是國民儲蓄居高部下的原因。

因此通過以上分析，國家應該加快完善社會保障制度，盡快控制房價過高，提高居民收入，控制失業率，創造新的就業增長點。

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-- 作者：sz-liuhb
-- 發布時間：2006-5-25 15:55:35

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宏觀經濟學案例分析

【基本經濟學概念】
國民儲蓄＝國民可支配收入－總消費支出

居民儲蓄＝居民可支配收入－居民消費支出

政府儲蓄＝政府可支配收入－政府支出

儲蓄率=（1 - 消費支出/可支配收入）*100%

【數據結構變化】
從表中數據可看出，我國的國民儲蓄率雖然略微下降，但仍保持保持一個較高的比率，基本上保持40%左右。居民儲蓄比率呈略微下降，從92年的31.1%下降到01年的25.4%, 但政府儲蓄率從31%上升到35.9%。從儲蓄的比重來看，居民儲蓄、金融業儲蓄呈下降趨勢，政府儲蓄和非金融類儲蓄比例逐漸上升。

【具體原因分析】
我國儲蓄率持續維持高水平的原因如下：
1）節儉持家的傳統消費習慣；貧富差距增大，大部分儲蓄集中在少數人手中；國家社會保障體系不完善，居民醫療、養老等預期支出壓力較大；教育，住房等當前生活支出壓力巨大，居民儲蓄防備意識較強，居民儲蓄率維持高水平。

3）政府財政持續增長，外匯儲備年年遞增，而另一面，政府對社會保障、教育等投入比例偏。一般市場經濟成熟國家，在社會保障方面的投入，占財政收入的35%以上，而我國政府僅佔12%左右。可支配收入增加和部分支出偏低使得政府儲蓄保持高水平。

4）私營企業在國民經濟的結構中比例越來越大，但是其融資渠道狹窄，銀行支持不夠，申請貸款相對困難，使得更多以在經營中以積累利潤留存的方式，儲備未來用於擴大生產的投資，導致非金融業儲蓄增加。

5）與國外發達國家相比較，國內金融市場投資產品不足，使得投資渠道狹窄，儲蓄率偏高。

儲蓄過大，必然導致國內資金流向投資變小，會導致社會總需求不足，總產出下降。我們在努力吸收國外的投資時，卻有大量國內資本閑置，造成投資率低下。要改變當前儲蓄過大的狀況，政府應該抑止教育、住房等價格的過分增長，增加居民平均收入，減少貧富差距；完善社會保障體系，增加社會保障支出；加快金融市場改革創新，吸引投資，給予私營企業足夠支持。

劉斐 2006-5-25

[此貼子已經被作者於2006-5-25 16:05:36編輯過]
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-- 作者：sz-lipin
-- 發布時間：2006-5-25 16:27:07

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深圳市區班： 李平

一、儲蓄結構的變化情況:

由上述資料可知，近十年，我國居民儲蓄率呈現了明顯的下降趨勢 ，在國民儲蓄中所佔的比重已從1992 年的52.3%下降至2001年的41.6%，大幅下降超過十個百分點；同時，國民儲蓄中政府儲蓄所佔的比重卻在上升，大致從1992年的14.6%非持續上升到2001年的19.5%，相應政府儲蓄率上升到2001年的35.9%, 比1992年的31%上升達4.9個百分點；非金融企業儲蓄在國民儲蓄中所佔比重也從 1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅7.7 個百分點。由此可見，1992年至2001年十年時間雖然居民儲蓄在下降， 但是由於政府及企業儲蓄的迅速增長，導致國民儲蓄率整體保持在40%左右的高水平.

二、儲蓄率維持在高水平上的主要原因:

高儲蓄率與中國消費習慣以及特殊的國情等諸多因素有關，

1、我們的文化傳統或者說是我們的消費習慣促進了儲蓄行為，「有錢要存起來」是我們經常聽到的一句話，居民已經習慣了儲蓄這樣的理財方式。

2、目前，我國的社會保障體系不夠健全，在醫療、教育、養老等方面甚至可以說是比較落後，導致居民不敢花錢, 存在存錢養老，存錢防生病，存錢供孩子上大學等普遍性的行為，即大量出現「預防性儲蓄」。

3、投資渠道不足也是導致儲蓄率偏高的重要原因。我們的金融市場還處於發展階段，股市已經起步但情況非常慘淡導致居民缺乏投資熱情，期貨等市場還沒有完全開放無法進行投資，導致直接融資市場無法有效分流大量的儲蓄資金。

4、大量的財務掌握在少量的人手中，少量有錢人的消費已基本飽和，出現了「想消費的人沒錢多消費，有富裕錢的人也不會增加消費的」現象，導致儲蓄維持在一個較高的穩定的水平。

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-- 作者：sz-hzh
-- 發布時間：2006-5-26 11:03:03

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市區班 何振華

儲蓄結構的變化

由上述資料可知，近十年，而居民儲蓄在國民儲蓄中所佔的比重已從1992 年的52.3%下降至2001年的41.6%；同時，國民儲蓄中政府儲蓄所佔的比重卻在上升，大致從1992年的14.6%非持續上升到2001年的19.5%，相應政府儲蓄率上升到2001年的35.9%, 比1992年的31%上升達4.9個百分點；非金融企業儲蓄在國民儲蓄中所佔比重也從 1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅7.7 個百分點。由此可見，1992年至2001年十年時間雖然居民儲蓄在下降,但是由於政府及企業儲蓄的迅速增長，導致國民儲蓄率整體保持在40%左右的高水平。

儲蓄率維持在高水平上的主要原因

1. 現社會保障體系不夠健全，醫療等制度的不完善，教育支出的不斷提高, 下崗失業人員增多， 導致居民不敢花錢, 出現大量的「預防性儲蓄」 。

2. 中國傳統文化、社會結構、家庭觀念等諸多因素有關。

3. 雖然居民儲蓄率高，實際上80%的財富掌握在少量的人手中，少量有錢人的消費已基本飽和，大部分手中並不是很寬裕，不敢消費。

4. 投資渠道不足，市場動作不規范， 也導致儲蓄率偏高。

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-- 作者：sz-wjh
-- 發布時間：2006-5-26 17:29:58

-- 宏觀經濟學案例作業提交
市區班 吳建華

根據國民經濟核算原理（見聯合國，1995；趙彥雲，2000；邱東等，2002），儲蓄系指

可支配收入中扣除消費的部分。在國民收入的使用核算中，將可支配收入扣除消費之後的部

分稱之為儲蓄。因而，從國家的角度看，國民可支配收入與總消費之差為國民儲蓄。其中總

消費又細分為住戶（居民）消費和政府消費。國民可支配收入等於國內生產總值與來自國外

的凈經常轉移之和，當按住戶、政府、非金融企業、金融企業進行部門劃分時，住戶的可支

配收入與其消費之差為住戶的儲蓄；政府的支配收入與其消費之差為政府的儲蓄；非金融企

業和金融企業的可支配收入分別為各自的儲蓄，國民儲蓄等於上述四項儲蓄之和。

從上述定義可知，國民儲蓄是經濟學意義上一個國家的儲蓄；居民儲蓄僅是住戶部門的儲蓄；

而居民儲蓄存款則僅指居民儲蓄中存入銀行的部分。因而國內通常所談論的居民儲蓄過高系

因個人投資渠道狹窄或缺少多元化投資方式的論點，其實僅適用於討論居民儲蓄的構成，而

不適於對中國的高儲蓄進行分析。

從表中可以看出，在過去十年中，居民儲蓄在國民儲蓄中所佔比重已從1992 年的52.3%下降至2001 年的41.6%，降幅達到了10.7 個百分點。與此同時，非金融企業儲蓄在國民儲蓄中所佔比重卻從1992 年的30.5%上升至2001 年的38.2%，增幅達7.7 個百分點。另外政府儲蓄在國民儲蓄中所佔比重1992-2001 年也增加了4.9 個百分點。因此，中國過去十年來國民儲蓄率之所以保持在高水平上的主要原因並不在於通常所認為的居民儲蓄率過高，而在於企業及政府儲蓄的迅速增長。

從可支配收入的部門分布可以看出，從1996 年開始，居民可支配收入在國民可支配收入中所佔比重出現了持續下降的態勢，降幅達5.5 個百分點。與此同時，政府可支配收入在國民可支配收入中所佔比重則不斷上升，升幅近4 個百分點。另外，非金融企業可支配收入在國民可支配收入中所佔比重也有所上升（2.2 個百分點）。

1998 年以來，隨著政府機構改革的不斷深化，公務員隊伍得到精簡，作為政府消費重要組成部分的政府日常開支得到一定程度的壓縮；同時，由於稅收征管力度的加強，增加了國庫收入，政府可支配收入在國民可支配收入中所佔的比重加大，因而使政府儲蓄率迅速上升。表 中的數據表明，1998 年政府儲蓄率為30%，而2001 年政府儲蓄率已上升至35.9%。政府儲蓄率的上升使政府儲蓄在國民總儲蓄中所佔比重從1998 年的13.2%上升至2001 年的19.5，增幅高達6.3 個百分點。

非金融企業可支配收入盡管在國民可支配收入中所佔比重上升幅度有限，但由於其全部歸入國民總儲蓄，所以從其占國民總儲蓄的比重看，增長幅度也很可觀。1998-2001 年，增幅也達到了3.9 個百分點。Kuijs（2005）認為，企業可支配收入增長的主要原因在於國有企業效益的改善。但是，國有企業效益的改善只是原因之一.1998 年以來，所有工業企業的效益均有了不同程度的改善，其中以股份有限公司類工業企業效益增長最為明顯，同時股份有限公司類工業企業在全部工業企業中所佔的比重上升幅度也是最大的。因而企業可支配收入在國民可支配收入中所佔比重的加大，企業整體效益的改善而非僅國有企業效益的改善應是主要原因。

綜合上述，從儲蓄結構的變化來看,國民收入分配向政府和企業傾斜，以及政府消費率的降低是過去十年間我國國民儲蓄率居高不下的主要原因。

[此貼子已經被作者於2006-5-26 17:48:55編輯過]
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-- 作者：sz-lshengyan
-- 發布時間：2006-5-27 8:39:32

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深圳市區班（劉申艷）

一、圖表數據分析

從長期看，國民儲蓄（總儲蓄）按四部分劃分為：居民儲蓄、政府儲蓄、非金融業和金融業儲蓄，並為這四個部分的總和。

由上表可見，從1992年到2001年，在我國國民儲蓄率下降了1.4%的情況下我國居民儲蓄率卻下降了5.7%，政府儲蓄率則上升了4.9%。在我國國民儲蓄中，居民儲蓄下降了10.7%和金融業儲蓄下降了1.7%；而非金融業儲蓄和政府儲蓄卻呈現上升趨勢，非金融業儲蓄上升了7.7%，政府儲蓄上升了4.9%。

由此可見，1992年至2001年十年時間雖然居民儲蓄在下降， 但是由於政府及企業儲蓄的迅速增長，導致國民儲蓄率整體保持在40%左右的高水平。

二． 儲蓄率維持在高水平上的主要原因

1、私營企業在國民經濟的結構中比例越來越大，但是其融資渠道狹窄，銀行支持不夠，申請貸款相對困難，使得更多以在經營中以積累利潤留存的方式，儲備未來用於擴大生產的投資，導致非金融業儲蓄增加。

2、國家社會保障體系不完善，居民醫療、養老等預期支出壓力較大；教育，住房等當期支出壓力巨大；個人收入增加，金融投資渠道少，導致居民儲蓄維持高水平，另外人口老齡化會明顯地影響居民儲蓄率。

3、隨著政府機構改革的不斷深化，公務員隊伍得到精簡，作為政府消費重要組成部分的政府日常開支得到一定程度的壓縮；同時，由於稅收征管力度的加強，增加了國庫收入，政府可支配收入在國民可支配收入中所佔的比重加大，因而使政府儲蓄率迅速上升。

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-- 作者：sz-lshengyan
-- 發布時間：2006-5-27 8:40:56

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深圳市區班（黃志堅）

根據資金流量表中提供的數據，在過去十年中，居民儲蓄在國民儲蓄中所佔比重已從1992年的52.3%下降至2001年的41.6%，降幅達到了10.7個百分點。與此同時，非金融企業儲蓄在國民儲蓄中所佔比重卻從1992年的30.5%上升至2001年的38.2%，增幅達7.7個百分點。另外政府儲蓄在國民儲蓄中所佔比重1992—2001年也增加了4.9個百分點。因此，中國過去十年來國民儲蓄率之所以保持在高水平上的主要原因並不在於通常所認為的居民儲蓄率過高，而在於企業及政府儲蓄的迅速增長。

隨著政府機構改革的不斷深化，公務員隊伍得到精簡，作為政府消費重要組成部分的政府日常開支得到一定程度的壓縮；同時，由於稅收征管力度的加強，增加了國庫收入，政府可支配收入在國民可支配收入中所佔的比重加大，因而使政府儲蓄率迅速上升。1998年政府儲蓄率為30%，而2001年政府儲蓄率已上升至35.9%。政府儲蓄率的上升使政府儲蓄在國民總儲蓄中所佔比重從1998年的13.2%上升至2001年的19.5%，增幅高達6.3個百分點。

非金融企業可支配收入盡管在國民可支配收入中所佔比重上升幅度有限，但由於其全部歸入國民總儲蓄，所以從其占國民總儲蓄的比重看，增長幅度也很可觀。1992—2001年，增幅也達到了 7.7個百分點。現在所有工業企業的效益均有了不同程度的改善，其中以股份有限公司類工業企業效益增長最為明顯，同時股份有限公司類工業企業在全部工業企業中所佔的比重上升幅度也是最大的。因而企業可支配收入在國民可支配收入中所佔比重的加大，企業整體效益的改善而非僅國有企業效益的改善應是主要原因。
綜合上述，國民收入分配向政府和企業傾斜，以及政府消費率的降低是過去十年間中國國民儲蓄率居高不下的主要原因。

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-- 作者：sz-ywenfa
-- 發布時間：2006-5-28 11:02:27

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【摘錄】基本概念： （姚文法 市區班）

儲蓄指可支配收入中扣除消費的部分； 儲蓄=可支配收入-消費

國民儲蓄指國民可支配收入與總消費之差； 國民儲蓄= 國民可支配收入-總消費

政府儲蓄指政府的支配收入與其消費之差； 政府儲蓄=政府可支配收入-政府消費

居民儲蓄指居民可支配收入與其消費之差； 居民儲蓄=居民可支配收入-居民消費

國民儲蓄為居民儲

Ⅶ 統計年鑒中的貸款是存量還是增量

不知道是不是存量房存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。 近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下： 一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況 （一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。 （三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。 （四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。 （五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。 （六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。 （七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。 （八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。 （九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。 （十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。 二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析 1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。 2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。 3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。 4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。 5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。 三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析 總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。 四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策 1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。 2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。 3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。 4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。 5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。 6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。 7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。 8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。 9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。 10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。 五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析 綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在： 1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。 2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。 3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。 （1）新增城鎮人口住房需求 根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求總量 W1：新增人口中非農人口增量 N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暫住人口增量 R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右） F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量： 2004年新增人口住房需求總量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米） 2005年新增人口住房需求總量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米） 2006年新增人口住房需求總量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米） （2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求 由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。 （3）投資對商品房的需求 由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性 很不錯哦，你可以試下
agivwuzufm67526857012011-10-16 下午 09:13:47

Ⅷ 金融小白求問關於GDP的計算：理論上GDP的計算包括經濟中住房存量所提供的住房服務的市場價值。那麼

在我們的GDP當中，是不直接包括商品房銷售價格的，但是包含了居住類的價格。所以你這三種情況，如果是同一套房子，盡管獲得的方式和手段不同，但對GDP的貢獻是一致的。在居住類價格當中，包括了建房和裝修材料，包括租房的租金，包括對公房的房租和私房的房租，以及其他費用。也包括自有住房，包括房屋貸款利率的變化，物業管理費用、維修費用等等，這實際上都是與房價密切相關的。

Ⅸ 央行銀保監會祭出重大政策：房地產貸款再迎「兩道紅線」

2020年最後一天，央行、銀保監會祭出重大政策——為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置了「兩道紅線」。

為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」），分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

值得指出的是，根據通知，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

交行金融研究中心研究員夏丹認為，通知體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對於房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持「房住不炒」的一個環節；對於金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利於金融系統穩健發展。

通知自2021年1月1日起實施。

房地產貸款「兩個上限」

12月31日當日，央行、銀保監會在就該通知舉辦的答記者問中表示，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

這個「上限」設定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間，分檔設定。

第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%。

第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。

同時，為體現區域差異，房地產貸款集中度管理可以有適度的彈性，並設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

根據通知，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

通知強調，當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的將督促採取措施及時予以校正。

為支持大力發展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

2021年房地產貸款投向比例或收縮

長期以來，房地產貸款被銀行看作優質資產。從目前各大銀行投向房地產貸款的規模來看，部分銀行恐怕已觸及「紅線」。

根據上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。

從上市商業銀行類別來看，國有銀行和股份制行對房地產業貸款的投放力度較大。截至2020年6月末，國有銀行和股份制銀行房地產業貸款余額合計分別為3.66萬億元和2.71萬億元，分別占房地產業貸款總額的52.02%和38.46%。

與此同時，房地產違規放貸屢禁不止。2020年上半年，中國人民銀行深圳支行、上海總部相繼突擊嚴查「房抵經營貸資金違規流入房地產」的情況。

近日中國銀保監會主席郭樹清指出，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段我國金融風險方面最大的"灰犀牛」。

郭樹清表示，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

這一切，都意味著房地產金融風險防控應得到足夠的重視。

房地產貸款集中度管理制度的建立，無異於給各大銀行投放房地產貸款及個人住房貸款佔比都設置了一道「安全閥門」。「有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」中國人民銀行、銀保監會答記者問時表示。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

「建立房地產貸款集中度管理制度具有非常好的導向作用，後續各大銀行在房地產貸款、個人住房貸款投放規模及比例方面都會進行調整，以更好地貫徹房住不炒，有利於更好地規范明年房貸領域，防範違規放貸，尤其是消費貸，同時也防止一些即便是合規的貸款過多地流入房地產，將更多資金導入其他領域，尤其後疫情時代急需發展的新興產業、領域。」易居智庫研究總監嚴躍進置評道。

Ⅹ 哪些項目計入GDP

GDP包含的項目：

1、消費：家庭購買的產品和服務，比如家庭購買私家車等；

2、投資：企業固定投資、住房固定投資、存貨投資。比如企業投入機器設備，家庭購買住房等；

3、政府購買：政府的購買性支出，比如國防的支出等；

4、凈出口：即出口減進口的差額。

GDP是按市場價格計算的一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。從價值形態看，它是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和。

(10)個人住房貸款余額gdp擴展閱讀

在實際核算中，國內生產總值的三種表現形態表現為三種計算方法，即生產法、收入法和支出法，三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。用生產法、收入法、支出法計算的結果分別稱為生產法GDP、收入法GDP或分配法GDP、支出法GDP。

按三種方法計算的GDP反映的是同一經濟總體在同一時期的生產活動成果，因此，從理論上講，三種計算方法所得到的結果應該是一致的。但在實踐中，由於受資料來源、口徑范圍、計算方法等因素的影響，這三種方法的計算結果往往存在差異即存在統計誤差。