人民銀行貸款余額統計1998年

⑴ 什麼是房貸險

房貸險是指貸款人如果因意外傷害事故死亡或傷殘，喪失全部或部分還貸能力後，可由保險公司替其向銀行還貸的責任保險。
房貸險簡介
房貸險一種保證保險。房貸險條款規定：被保險人為《個人住房抵押借款合同》項下的借款個人，也即凡符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》有關規定，向商業銀行申請住房抵押貸款用於個人居住的借款個人均可參加本保險。

保險財產指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋，但被保險人購房後裝修、改造或其他原因購置的附屬於房屋的有關財產和其他室內財產等，均不屬於本保險合同的保險財產范圍。 房貸險保險責任分為財產損失保險責任和還貸保證保險責壓兩項。
(一)財產損失保險責任為3種：由於下列原因造成保險財產的直接損失：1.火災、爆炸；2.暴風、暴雨、台風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發性滑坡、地面突然塌陷；3.空巾運行物體墜落以及外來不屬於被保險人所有或使用的建築物和其他固定物體的倒塌。
(二)還貸保證保險責任：被保險人在保險期限內因遭受意外傷害事故導致死亡或傷殘，致使喪失全部或部分還貸能力，造成連續三個月未履行或未完全履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸責任的，由保險人承擔被保險人出險當時《個人住房抵押借款合同》項下貸款余額的全部或部分還貸責任。
簡單的說，房貸險的保險責任就是：當被保險房屋岡自然災害或意外事故發生損毀，或房貸者因意外傷害事故失去經濟來源而無力還貸時，即由保險公耐代為還貸。
房貸險的實務操作
對於房貸險，若並非銀行強制投保，購房者大多認為能省則省，沒必要為房子買保險。那就讓我們看看不買房貸險的壞處，如果不買房貸險，購房者(借款人)面臨的最大風險就是，一旦自身遭遇各種意外傷害導致失去還貸能力，所購房產到時候就可能因為不能按時貸款麗被銀行收入。因為根據最新審議通過並已經執行的《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以套封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。而在銀行實際操作中，銀行完全可以參考貸款額和房屋價值的差價，在相對偏遠地區對貸款人進行安置，對抵押房屋進行拍賣。因此，購房者在貸款買房時投保房貸險是必要的。
而目前各商業銀行也普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。它的基本操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款，銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，並向其指定的保險公司購買房貸保險，最後銀行憑著房屋抵押借款合同和虜貸保險等給予貸款。
銀行要求購房者投保房貸險的目的：一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。因此，發生賠款應首先保證歸還銀行貸款，如果借款人有能力在出事後保證還款，銀行也可以不享受賠款，但是必須保證有優先選擇的權利。
保險公司是為銀行和投保人(即購房者)提供保險服務的，是按照銀行和投保人的約定提供服務，保險公司不能指定受益人。在保險合同中，作為權利人的銀行作為第一受益人，且在還清貸款前，房貸險是不能變更受益人的。在房貸險保單上，第一受益人約定為貸款銀行，原因是：房貸險作為一種保證保險，之所以被設計出來，主要的出發點並不是為了化解房屋損失、人身傷 給購房者帶來的風險和損失，而是為了彌補在這種情況下對於購房者無力還款，導致銀行出現的風險和損失。
在借款人提前償還全部貸款後，按照房貸險條款的有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司退還提前繳的保貲或做變更受益人處理。
辦理房貸險中的注意事項
1. 購房者可以自願購買房貸險。房貸險可以有效降低銀行貸款風險，但由於日前房貸市場競爭不斷加劇，同時也為了減輕購房者的瓜 ，近一步贏得市場份額，很多銀行開始放棄強制購房者投保指定的保險公司，允許購房者自願投保。因此，購房者可以自主選擇投保的保險公司，以更合理的價格求得保障。
2.以貸款金額作為保險金額。一些銀行要求購房者完全按照房 銷售價格投保，但實際上，銀行享有的債權應該是貸款的那部分金額，消費者的首付款本身就是消費者自己的錢，不存在信用風險，消費者不必為自己已經支付的錢再買保險。
3.提前還貸退保不合算。當央行提高貸款利率時，會有很多有償還能力的購房者選擇了提前還貸，他們得知可以把房貸險退保後，又急匆匆辦 退保手續，而保險公司在退保時將扣除到期保費和經背成本等費用，貸款人最後獲得的退保保贊實際並』沒有多少。這樣的話，購房者(貸款人)提前退保不僅退保保費所得尤兒， 旦房屋出險，又會落得無保險保障的境地。
4.提前還貸時最好選擇變更受益人，延續保障。房貸險投保時之所以約定貸款銀行是第一受益人，是因為債務人(貸款者、購房人)在貸款期間，對其房屋只具有使用權，而不具街完全佔有權，因此作為債權人的銀行，就有主張成為保險受益人的權利。但被保險人還清貸款後，已具備對標的房屋的完全佔有權，此時可以向保險公司申請變更受益人，以被保險人(購房者)作為受益人。
此外，作為房貸險而青，貸款時間越長，費率就越低。與保障基本相同的一年期房屋保險的費率相比，投保人選擇變更受益人的方式繼續保險還是相當合算的，每年能在保費上節省幾十至幾百元。同樣，保險公司也希望通過靈活的投保方式來留住更多的客戶。
不管按揭買房者的貸款是否已經還清，火災、管道破裂等風險卻是隨時可能發生的，因此建議購房者(貸款人)在還清貸款的情況下不要簡單地退保，住房對很多人來說足最重要的家庭財產，因此投資一些保費在房屋保險上，還是非常必要的。
房貸險的發展與現狀
住房抵押貸款保險即人們俗稱的「房貸險」，在我國，它隸屬於財產保險范圍。由於我國各商業銀行普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險，加之20世紀90年代房地產的銷售熱，我國住房貸款保險一出現就呈現出超速發展的態勢。據中國人民銀行統計，我國1998年居民個人購房貸款只有426.2億元，~U2004年已達到16591億元，近幾年增速雖然有所回落，但平均增長率仍在30%—— 35%左右。而對於保險公司來說，個人住房貸款保險由於具有較低的賠付率，因而成為各保險公司競相爭食的一塊大「蛋糕」，導致房貸險市場的激烈競爭。
目前，已在國內開展個人住房貸款保險的公司有人保財險、太平洋保險公司、華泰財產保險公司、天安財產保險公司及大地財產保險公司。這些公司開發的個人住房貸款保險產品在基本條款上大同小異。
表1列出了幾家主要保險公司個人住房貸款保險產品。
個人住房抵押貸款保險有著許多令保險公司和貸款銀行共同受益的「優點」，比如，個人住房抵押貸款的賠付率往往比較低，能使保險公司得到較高的承保利潤，保險公司利用收入的保費通過各種投資渠道投資又可以獲得較為豐厚的投資利潤；對於銀行而言，代理銷售個人住房抵押貸款保險即降低了其信貸風險，又獲得了手續費收入，可謂「一箭雙雕」。但是，房貸險在其業務發展過程中已經暴露出許多問題，這些問題充分表明，我國的個人住房抵押貸款保險機制中存在著不完善的地方，保險公司和銀行開展房貸險業務即具有長時間累積資金的可能，也有產生驚人風險的可能。因此，為保證房貸險業務的健康發展，風險識別和防控就顯得尤為重要。
我國房貸險業務中存在的風險
(一) 借款人退保的風險
借款人提前還款進而退保是目前我國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。房貸險業務是保險公司委託商業銀行代辦的，保險費由商業銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業銀行手續費。在實踐當中，通常由銀行指定一家保險公司來承保個人住房貸款保險，各保險公司為了在競爭中獲勝，往往支付給銀行高額的手續費，這從我國房貸險務手續費曾一度高達40%就可見一斑。一旦借款人提前還貸進而退保，保險公司需按未到期責任年限的保費全額退還給客戶，同時交付給銀行的高額手續費也無法取回，從而遭受巨大損失。
引起借款人提前還款的因素主要有兩個：
1.借款人對利率的預期因素。這是最重要的一個因素。目前國內銀行的個人房貸業務都是非固定利率貸款，在個人住房借款合同中明確規息貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，於下年1月1日的開始，按相應利率執行新的利率。據此，一旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率會上調時，提前還貸自然是明智之舉。據調查，我國在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間，加息之後，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。
2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來無法還貸時房屋被銀行強行收回的風險。現實生活中借款人大都是風險規避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會提前還貸。
(二) 借款人對房貸險的抵觸風險
在我國，承保個人住房抵押貸款的保險公司主要承擔兩方面的責任：一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時的賠付責任。實踐當中，由於房貸險與住房貸款的捆綁銷售，保單上面規定的借款人的一些選擇權其實是無法實現的。比如，盡管有保險公司規定保費可以年交或躉交(見表1)，但現實中保險公司普遍要求借款人一次性交清保費；在保險金額的確定上，借款人多被要求按照房屋的購置價投保；再如強制規定銀行為受益人，借款人交了保費卻得不到賠付，造成了房貸險銷售中的不公平；辦理住房抵押貸款必須購買保險違背了投保自願的原則等等，使得房貸險業務在開展過程中面臨遭受借款人抵觸的風險。
(三)信息不對稱風險
信息不對稱現象在個人住房貸款保險中表現較為突出。由於房貸險是由銀行代理保險公司同借款人簽訂的，而銀行在決定是否發放貸款時所考慮的借款人風險與保險公司所關心的借款人風險並不完全一致，況且銀行對抵押房屋風險狀況的關心程度也遠不如保險公司。因此，保險公司僅憑銀行提供的有關借款人和抵押房屋的信息資料很難全面了解保險標的的風險狀況，而借款人對自己和房屋的風險狀況是最了解的，這就出現了保險公司和投保人之間的信息不對稱。信息不對稱將直接影響保險公司費率的制定，導致保險公司的定價風險。
(四) 銀行道德風險
如果銀行在代理承保房貸險的過程中缺乏責任心，則會形成銀行的道德風險。由於代理人責任心的好壞直接關繫到房貸險業務質量的好壞，銀行道德風險的發生將降低房貸險的業務質量，導致保險公司賠付風險的加大。而我國目前的個人住房抵押貸款保險中缺乏可以約束銀行行為的機制來避免道德風險。因此，我國住房抵押貸款保險市場要保持健康發展，風險防控尤為重要。
房貸險的風險防控
(一)規范房貸險業務競爭方式，降低代理手續費
針對借款人提前還貸後退保，使保險公司面臨手續費損失的風險，短期來看，保險公司只能規范自己的業務競爭方式，保持與商業銀行的充分合作，協商降低代理手續費率，並就當出現借款人提前還款隋形時手續費的退還問題與銀行達成協議，以免風險爆發時雙方出現矛盾，影響長期合作。
但是從長期來看，則需要有關管理部門介入來維持房貸險業務的公平競爭。我國個人房貸險業務手續費之所以居高不下，根本原因在於銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭，代理手續費節節攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險公司投保的自由，銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權；其次，銀行要求借款人投保房貸險，本是為維護其自身利益的，而同時又指定保險公司，收取代理費，從法律角度看，是一種變相的「自己代理」。因此，要降低房貸險業務手續費，關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款，引人公平競爭機制。這樣，由借款人自己選擇某個保險公司來承保，保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業務來源，這是因為：為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據，借款人為降低銀行拒貸的風險，會主動投保房貸險。於是，保險公司就能很好地控制由於投保人退保而導致的損失。
(二) 完善房貸保險的有關條款

1.保險金額的確定應當改變目前以房屋購置價格來確定保險金額的做法，而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利，真正做到有險才保，維護借款人權益。筆者認為人保財險在關於保險金額的確定上所採取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)
2.保險費率的釐定我國目前房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。
相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國，我國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑，借款人對此抵觸頗大。因此，保險公司有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區別現房抵押貸款的保險期限另作規定，這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建築期，這段時間內，房屋尚未驗收交付，如果要求借款人承擔保險義務，顯然缺乏公平。
4.受益人規定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的賠償金優先受償。依據這一法律規定，如果發生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優先受償的。況且根所我國《保險法》，只有人身保險合同才涉及到受益人問題，財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任范圍，但又接受銀行將其設為第一受益人的要求，也是不符合保險習慣的。
所以，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。
(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理
在個人住房抵押貸款保險的展業過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環境等做出實地調查，確定其風險等級，並以此作出是否承保以及承保費率的決定，充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險；其次，保險公司應關注房地產市場和利率變動情況，正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險，而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險公司在風險到來時往往陷於被動。
(四)約定免賠比例，並根據業務質量調整免賠
比例為提高銀行在代理房貸險業務中的責任心，規避銀行道德風險，保險公司在與銀行的長期合作協議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔一部分風險，提高貸款銀行的風險意識。同時，保險公司可以根據房貸險業務質量的好壞來適時調整免賠比例：業務質量好，則調低免賠比例，業務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實，在房貸險業務發達的國家，許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人濫放貸款，促使其謹慎從事。所以，在兼業代理制度並不成熟的我國，保險公司更應注重對代理人道德風險的防控。
房貸險的規范
(一)產品的更新與深度開發勢在必行。
不同的險種，應基於不同的保險利益，確定不同的保險金額。一個保險標的上實際存在著多個不同的保險利益。例如房屋，購房者取得房屋所有權，就對房屋具有基於所有權的保險利益；而銀行提供貸款，就對購房者具有一種信用保險利益；這個房屋抵押給了銀行，那麼銀行基於抵押權也對房屋享有保險利益；假設這房屋出租給了其他人，那麼承租人也基於承租權而對這房屋享有保險利益。不同的保險利益都維系於一套房屋，但是可以並存。目前常見的房貸險業務當中，存在兩個保險標的，一個是房屋，一個是投保人的生命與健康。如果房屋遭到毀損、或者被保險人的生命健康受到損害，都會出現一種利害關系，引起不同的法律關系下(借款合同、抵押合同、房貸險合同、銀行與房屋開發商的保證合同)當事人的連鎖反應。如何針對不同的保險利益，開發出適用不同客戶需求的產品，比如分年交納保費的產品、房屋災害損失與借款人長期壽險相結合的產品、針對不同按揭比例、按揭門檻的個性化保單等等，突破目前單一產品的制約，改進保險條款與實務流程的疏漏，防範各環節可能存在的風險。是保險業、銀行業、房地產業共同面臨的問題。
(二)在業務開拓渠道上，要避免單純依靠銀行代理。
應該大力提倡直銷、網路銷售、電話銷售、櫃台銷售等新型銷售方式，給消費者自由選擇的機會，也同時避免代理渠道壟斷造成手續費連連攀升，保險人最終咽下自己種下的苦果。
殃及保險業的持續性發展。現代科學技術的發展，使電子行銷成為現實。保險人應充分重視e時代帶來的發展機遇。同時，要打破代理渠道的壟斷，需要政府職能部門的協調配合。
商品房這樣的長期耐用消費品，會遭遇不同時期各種社會、經濟問題的沖擊。對涉及眾多民眾切身利益的銀行抵押物的保險，銀行與保險監管部門應該統籌制定較為詳盡的操作規范指引，避免貸款銀行只認可自己指定的抵押物保險人，規范保險合同中可能存在的不公平現象。
(三)行業自律在現代保險的經營中扮演的角色越來越重要。
各地行業協會應充分發揮自身的優勢，組織會員診斷問題症結，研究應對方案，積極、穩妥地處理包括房貸險在內的業務發展中的問題，協調市場參與各方的利益，創造共贏局面，促進房貸險業務長期健康穩定的發展。
(四)加強對保險人與保險代理人的市場行為監管
嚴格控制違規超標准支付代理手續費，加大稽查力度，也是防範和化解房貸險發展中存在的風險的有效手段。通過行政干預這個看得見的手去引導保險市場參與者遵循市場經濟規律行事，有效防範化解保險業的經營風險，對促進保險業的健康持續發展有著重要的意義。
房貸險理賠案例
案例一：投保人傷殘賠不賠
案例:顧女士於2005 年購買商品房時投保了房屋貸款保險, 其夫為這套房屋的主貸人。然而, 天有不測風雲, 顧女士丈夫於去年突發腦中風, 住院治療, 出院後癱瘓在床, 幾乎喪失全部勞動能力,無力償還貸款。於是, 顧女士申請理賠,卻被告知由於其夫是因疾病導致喪失全部或部分還貸能力, 不屬保障范圍, 不能獲得理賠。當時保單上明明有死亡、傷殘等條款, 怎麼就不能理賠了?
理賠方案:很多人購買房貸險的時候都有和顧女士一樣的想法, 認為只要是買了房貸險, 如果出現身體問題不能還貸, 保險公司就會賠償。實際上, 疾病導致的身體問題在房貸險中是免責的。
房貸險的保險責任分為還貸保證保險責任和財產損失保險責任。其中, 還貸保證保險責任指的是被保險人在保險期限內, 因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘, 喪失全部或部分還貸能力, 造成連續三個月未履行或未完全履行還貸責任的, 由保險公司按比例承擔貸款余額的全部或部分還貸責任。
這里要注意意外傷害的界定。在房貸險條款中, 對「意外傷害」 有明確定義: 以外來的、突發的、非本意的、非疾病的客觀事件為直接且單獨的原因致使身體受到的傷害。還特別提到, 被保險人的疾病、猝死或在整容手術、內外科手術中發生的醫療事故, 保險公司不承擔賠償責任。
目前, 多家保險公司推出了壽險類房貸險。與強制房貸險中的還貸保證保險不同的是, 壽險類房貸險中身故或傷殘的原因不僅包括意外還兼顧疾病, 這解決了多數借款者比較擔心的問題。如果想要保證疾病也能獲賠, 購買時候一定要注意看是否是壽險類房貸險。
案例二：非受益人也可獲理賠
案例:學生林某的父親早逝, 與母親共同生活。2005 年, 林某的母親購買了一套商品房, 貸款15 萬元,貸款期限30 年。去年12 月, 林某的母親在擦玻璃的時候意外墜樓, 事後經警方調查, 結論為「意外死亡」。三個月後,林某由於沒有經濟能力始終沒有向銀行履行還貸義務, 收到了銀行的催款函。
林某向保險公司提出房貸險理賠, 卻被保險公司指出, 銀行作為受益人才能提出理賠。這種情況下, 小林很可能因為還不起房貸而流離失所。
理賠方案:一般保險公司認為, 如果房貸投保人死亡, 那麼他的繼承人是沒有權利向保險公司提出賠償請求的, 理由是房子的繼承人不是保單上的受益人; 保單上的第一受益人是銀行。根據《保險法》第二十二條的規定, 只有被保險人和受益人才享有保險金的請求權, 因此, 如果銀行不向保險公司索賠的話, 房子的繼承人就要按照房貸協議向銀行繳納貸款及利息。
實際上, 上述情況確實經常出現在房貸險理賠糾紛中。不少房屋繼承人由於上述因素就放棄了向保險公司理賠的過程。其實, 應該採取積極的態度解決以上問題。首先, 繼承人要與銀行保持緊密聯系, 催促銀行作為受益人提出理賠請求。一般情況下, 銀行會按照程序向保險公司理賠。如果保險公司拒絕理賠, 法律上, 林某可以作為原告起訴保險公司。
案例三：巧用房貸險保家財
案例:馬先生於2003 年12 月購買了一套商品房。當時房屋總價為30 萬元。他通過銀行辦理按揭貸款17 萬元, 貸款年限為12 年。
去年以來, 央行已經連續數次加息, 馬先生感覺每月的還貸壓力開始加大。前不久, 他向親朋好友借了一筆錢, 准備提前還貸。但問題是, 提前還貸以後, 房貸險如何處理?是退保還是繼續保?
理賠方案:隨著去年開始銀行不斷加息, 房貸險遭遇了退保潮。不少人認為, 只要提前還貸,房貸險就沒什麼實際用途了, 那麼退保就成了沒有損失的惟一選擇。實際上, 這裡面存在一個誤區。房貸險不僅可以保證房屋貸款安全, 更重要的功能是, 對房屋本身也具有保障功能。
不少人提出, 房貸險的第一受益人是銀行, 如果提前還貸, 房貸險就沒有意義了。
實際上, 當房屋貸款提前還清的那一刻起,房貸險的受益人就可以變更了。所以理財專家提示, 如若提前還貸, 可以更改房貸險受益人, 把房貸險作為家財險來使用。
另外, 從費率來看, 房貸險費率要大大低於家財險。以三年期的家財險為例, 保額30 萬元需要保險費用600 元左右, 而30 萬保額的貸款提前3 年還貸, 可以退的保險費用不超過400 元。也就是說, 退保的錢不夠購買同期的家財險。所以, 如果希望對名下房屋進行保險, 與其在提前還貸後退保, 不如變更保險受益人。

參考文獻
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鄧海歐.房貸險理賠案例解析.金融經濟2007年13期

⑵ 誰有《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於建立<涉農貸款專項統計制度>的通知》

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於建立《涉農貸款專項統計制度》的通知

中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，中國銀行業監督管理委員會各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、中國郵政儲蓄銀行：
為全面、完整、系統地反映金融機構涉農貸款發放情況，為國家制定政策、推進社會主義新農村建設提供信息支持，人民銀行和銀監會決定建立《涉農貸款專項統計制度》(以下簡稱《制度》，詳見附件)。現就有關事項通知如下：

一、《制度》自2007年9月開始實施。請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行以及各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、中國郵政儲蓄銀行總行於2007年9月25日之前向人民銀行總行第一次報送涉農貸款專項統計數據，數據時間屬性為2007年6月30日。自2007年第三季度開始，於每季後25日內報送相應數據。

二、人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行以及各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、中國郵政儲蓄銀行總行向人民銀行總行報送全科目人民幣、外匯季報的時間自2007年第三季度開始由原定的每季後18日內調整為每季後25日內報送。

三、涉農貸款專項統計指標為新增的全科目季報指標。自第一次報送起，各行即應將原有的全科目人民幣、外匯季報數據與新增的涉農貸款專項統計數據生成同一數據文件後報送人民銀行總行。

四、人民銀行各分支機構及各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、中國郵政儲蓄銀行要對《制度》實施情況進行跟蹤了解，加強數據質量監控和統計分析工作。對《制度》實施中存在的問題、應對措施、質量監控辦法等情況，要及時與人民銀行調查統計司溝通，有關材料以傳真方式報送人民銀行調查統計司。
銀行業各級機構按照《制度》要求向人民銀行報送數據。人民銀行總行及分支機構採集和匯總涉農貸款數據後，與銀監會及其分支機構進行數據信息共享。
請人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，及時將本通知轉發至轄內各城市商業銀行、農村商業銀行、城市信用社、農村信用社、農村合作銀行、企業集團財務公司、信託投資公司、租賃公司。

2007年7月25日

附：涉農貸款專項統計制度
一、制度說明
(一)為全面、完整、系統地反映金融機構涉農貸款發放情況，為國家制定政策及推進社會主義新農村建設提供信息支持，依照《金融統計管理規定》(中國人民銀行令[2002]第9號發布)的規定，特製定本統計制度。
(二)涉農貸款專項統計涉及三類統計報表：採集類報表、輔助類報表和匯總類報表。採集類報表由本制度規定的銀行業金融機構填報，輔助類報表由人民銀行分支機構填報，匯總類報表由人民銀行總行根據採集類報表和輔助類報表匯總生成。
採集類報表包括農、林、牧、漁業貸款情況統計表，農戶貸款情況統計表，農村企業及各類組織貸款情況統計表，城市企業及各類組織涉農貸款情況統計表等四張報表。分別反映各類涉農貸款的規模、產業類型、期限、信用形式、風險狀況等。
輔助類報表為各省(自治區、直轄市)農業產業化龍頭企業信息統計表，由人民銀行分支機構填報。人民銀行總行可根據該表提供的信息從徵信系統中查詢各類農業產業化龍頭企業貸款數據，並以此生成涉農貸款匯總情況表的相關數據。
匯總類報表為涉農貸款匯總情況表。該表在採集類報表、輔助類報表的基礎上匯總生成，主要反映涉農貸款的各層次構成情況以及農村中小企業貸款、農業綜合開發貸款、農業產業化龍頭企業貸款、扶貧貼息貸款等情況。
(三)採集類報表報送要求。
1．填報機構和報送渠道：各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、中國郵政儲蓄銀行將本行全國和分省(自治區、直轄市)涉農貸款數據填報人民銀行總行，其分支機構將轄內涉農貸款數據報送人民銀行當地分支機構。
人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，省會(首府)城市中心支行匯總轄內城市信用社、城市商業銀行、農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、企業集團財務公司等金融機構填報的涉農貸款數據後報送人民銀行總行。
2．頻度：季報。
3．報送時間：每季後25日內。
4．報送方式：填報機構按照金融統計監測管理信息系統內設的指標編碼和規則生成數據文件(詳見本制度四、指標編碼及指標校驗關系)後，通過modem或者人民銀行內聯網郵箱報送。
5．報送數據屬性：填報機構每季末的涉農貸款余額。
6．幣種：分人民幣、外匯兩類。報表中人民幣欄(A、B、C欄)填報人民幣涉農貸款余額；表中外幣欄(D、E、F欄)填報外匯涉農貸款余額，幣種屬性為美元合計。
(四)輔助類報表報送要求。
1．填報機構和報送渠道：人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行根據本《制度》所述的各類農業產業化龍頭企業判定標准(見下文)確定相應的龍頭企業范圍，並收集相關信息後，填寫本省(自治區、直轄市)農業產業化龍頭企業信息統計表後報送人民銀行總行。
2．頻度：季報。
3．報送時間：每季後25日內。
4．報送方式：以人民銀行總行下發的excel模版填寫報表後，通過人民銀行內聯網將報表傳送至"統計數據／統計司／總行／PBC@pbc"。
5．報表文件命名規則：報表文件名應為"L＋101＋省(自治區、直轄市)地區代碼＋數據日期(8位)．xls"。以人民銀行濟南分行為例，其報送的2007年第二季度山東省各類農業產業化龍頭企業信息統計表文件名應為："L10116000020070630"。
(五)相關概念。
1．貸款：指報告機構發放的各類貸款(含直貼現、買斷式轉貼現和金融租賃)。
2．短期貸款：指報告機構所發放的各類貸款中合同期限在1年以內(含1年)的貸款。
3．中長期貸款：指報告機構所發放的各類貸款中合同期限大於1年的貸款。
4．正常類、關注類、次級類、可疑類、損失類貸款：指根據《貸款風險分類指導原則》(銀發[2001]416號文印發)和《中國銀行業監督管理委員會關於推進和完善貸款風險分類工作的通知》(銀監發[2003]22號)的相關要求進行的各項貸款分類。
5．農業：本制度中除農、林、牧、漁業貸款項下包含的農業貸款專指對農作物種植業的貸款之外，其他部分所說的農業均是涵蓋種植業、林業、畜牧業和漁業等產業的大農業。
(六)本制度由人民銀行負責解釋。

⑶ 消費信貸的特徵

1、增長速度快，規模不斷擴張。
截至2003年末，中國消費信貸余額已從1998年的172億元增加至15732.6億元(見圖1)，5年間規模增長了90倍，年平均增速達到112%。1998年消費信貸的增長速度高達326%，隨著貸款余額的增長，消費信貸的增長速度逐漸放緩，2003年下降到47.5%。在這樣的高速增長支撐下，消費信貸在銀行信貸資產中的比重不斷上升(見圖2)。其中，個人消費信貸發展最早的中國建設銀行這一比重最高，為17.1%，而消費信貸余額最大的中國工商銀行，這一比重為12.2%。消費信貸已經成為國內商業銀行的一項重要業務，各家銀行紛紛將消費信貸業務從原來的信貸業務中獨立出來，設立了零售業務部、個人金融部、住房信貸部、銀行卡中心等，專門從事和管理各類消費信貸。
2、品種豐富，結構體系日趨完善。
中國消費信貸初步形成了以住房按揭貸款為主體、汽車消費貸款、綜合消費貸款、教育助學貸款等多種貸款品種組成的貸款業務體系。中國消費信貸結構的主要特點為：
消費信貸中個人住房信貸占絕對比例。中國人民銀行的統計顯示，2003年個人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長了42.46%，是1998年的27.64倍。這6年間，個人住房貸款占消費信貸的比重平均超過75%。由於住房貸款的期限較長，更主要的是個人還款意識普遍高於企業，所以個人住房貸款的壞賬率非常低，只有0.5%。因此，個人住房貸款成為消費信貸中最受重視、同時也是市場競爭最激烈的產品。2003年末，四大國有商業銀行消費貸款余額總計12.358億元，其中，住房貸款9.780億元，占整個消費貸款余額的79.14%。
汽車消費信貸成為僅次於個人住房貸款的消費信貸品種。提供汽車消費信貸的金融機構主要有商業銀行、汽車企業集團財務公司和汽車金融公司。中國加入WTO後，在汽車價格下跌、居民收入水平提高等因素的推進下，汽車消費大幅度攀升，而且貸款購車比例達20%以上，有力地激活了汽車消費市場。2001年，全國汽車消費信貸余額為436億元，到2002年末，已上升到了945億元。2003年春夏之交肆虐的SARS，極大地刺激了汽車消費信貸，該年末，汽車消費貸款余額超過1800億元，幾乎比上年增加了1倍。
信用卡消費信貸金額較小，但是發展勢頭良好。銀行卡消費信貸功能一直未被中國大多數人接受。例如：銀行卡總發卡量從1994年的842.61萬張增長到2002年的49651.95萬張，同期，總交易額從5204.86億元增加到115601.85億元；發卡量年均增長速度達到66.45%，交易額年均增速高達47.34%。但是與發卡量的快速增長相比，銀行卡消費金額卻非常小，2002年其消費金額只佔總交易額的1.62%，作為消費額一部分的消費透支額所佔比例更小。在中國的銀行卡中，主要被作為電子貨幣，行使轉賬、存取現金功能的借記卡占絕對優勢，2003年第3季度末，在總共發行的6.14億張銀行卡中，借記卡有5.8813億張，占銀行卡總數的95.8%，而具有消費信貸功能的信用卡(即貸記卡)僅有0.2587億張，只佔4.2%。不過，2003年SARS出現後，基於安全考慮，人們更願使用快速、清潔的銀行卡，許多人開始利用信用卡的消費信貸功能，信用卡業務出現了較快增長，全年貸記卡發行量約為480萬張，同比增加了325萬張，增幅達209%，卡均交易額約為7400元人民幣，遠遠高於借記卡。
助學貸款份額較小，發展緩慢。1999年至2001年，已累計發放了國家助學貸款14.4億元，共計扶持了37.9萬名學生就學讀書。助學貸款余額已達32億元(其中國家助學貸款為13億元、一般助學貸款余額為19億元)。截至2004年2月末，助學貸款余額為71.8451億元(其中國家助學貸款52.0614億元)。
3、地區之間發展不平衡，城鄉差異較大。
各地區發展不平衡。由於消費信貸政策的規定，中國金融機構發放的住房貸款主要限於該機構所在地，因此，地區之間經濟發展的差異造成消費信貸發展的不平衡。許多全國性商業銀行都明確表示，其消費信貸的發展重點應集中在沿海、沿江等發達地區。截至2000年11月底，廣東、北京、上海、浙江、福建5省(市)消費信貸余額合計為1921億元，佔全部消費信貸余額比重的61%，其它省市僅僅佔39%。在消費信貸品種方面，地區差異也很大，西部有些地區至今還沒有開辦國家助學貸款業務，相當多的學生得不到助學貸款。
各金融機構之間發展不平衡。無論是消費信貸規模還是發展速度，四大國有商業銀行均處於領先地位，股份制商業銀行在消費信貸總規模中的比例很小。截止到2002年底，四家國有商業銀行的個人消費貸款余額合計為8886億元，佔全部消費信貸余額之比為85.6%，股份制商業銀行和其它金融機構所佔比例只有14.4%。截至2003年11月，中國個人汽車消費貸款余額已達到1800億元，其中工、農、中、建四大國有商業銀行占總份額的81%，股份 制商業銀行和其它金融機構的份額只佔19%。中國銀行的消費信貸市場份額增幅居四大國有商業銀行之首，全年發放個人住房貸款939.43億元，新增消費信貸余額同比增長36%。
潛力巨大的農村市場多為空白。中國有8億多農民，消費信貸在農村的廣闊發展空間是顯而易見的，某市農戶的抽樣調查顯示，有70%的農民對消費信貸有迫切需求。但是，消費信貸還是主要集中在城市，對中國部分縣的調查表明，消費貸款總量中，縣城中的消費貸款佔90%強，而農村中的消費貸款不足10%。

⑷ 人民銀行發布金融機構貸款投向統計報告

人民銀行發布2023年金融機構貸款投向統計報告，截至年末，金融機構人民幣各項貸款余額為237.59萬億元，同比增長10.6%，全年新增貸款22.75萬億元，同比多增1.31萬億元。
企事業單位貸款增長穩定，中長期貸款增速維持高位。企事業單位貸款余額為157.07萬億元，同比增長12.7%，全年增加17.72萬億元，同比多增9515億元。
工業、服務業和基礎設施業中長期貸款保持較高增速。工業中長期貸款余額為21.83萬億元，同比增長28%，全年增加4.82萬億元，同比多增1.21萬億元。服務業中長期貸款余額為61.48萬億元，同比增長12.4%，全年增加6.78萬億元，同比多增1.11萬億元。房地產業中長期貸款余額同比增長4.3%，全年增加4.89萬億元，同比多增1.09萬億元。基礎設施中長期貸款余額為37.57萬億元，同比增長15%，全年增加4.89萬億元，同比多增1.09萬億元。
普惠金融各領域貸款增長較快。普惠小微貸款余額為29.4萬億元，余額同比增長23.5%，全年增加5.61萬億元，同比多增1.03萬億元。
綠色貸款高速增長，年末余額為30.08萬億元，同比增長36.5%，高於各項貸款增速26.4個百分點。其中，投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為10.43萬億元和9.81萬億元，合計占綠色貸款的67.3%。
涉農貸款持續增長，年末余額為56.6萬億元，同比增長14.9%，全年增加7.43萬億元，同比多增1.21萬億元。
房地產開發貸款增速放緩，年末余額為12.88萬億元，同比增長1.5%，個人住房貸款余額為38.17萬億元，同比下降1.6%。房地產貸款余額為52.63萬億元，同比下降1%，增速比上年末低2.5個百分點。
貸款支持科創企業力度較大，科技型中小企業本外幣貸款余額為2.45萬億元，同比增長21.9%，高新技術企業本外幣貸款余額為13.64萬億元，同比增長15.3%。
住戶消費貸款增速回升，經營性貸款保持較快增速。住戶貸款余額為80.1萬億元，同比增長5.7%，全年增加4.33萬億元。住戶消費性貸款余額為19.77萬億元，同比增長9.4%，全年增加1.75萬億元。住戶經營性貸款余額為22.15萬億元，同比增長17.2%，全年增加3.23萬億元。

⑸ 消費信貸的現狀與發展方向 [

我國消費信貸發展的基本情況

1998年以來，我國消費信貸發展迅速，成效顯著，為促進消費、擴大內需以及提高人們消費水平發揮了重要作用。消費信貸不僅刺激了消費需求，更重要的是促進了商品銷售，並成為國家對消費市場實施選擇性調控的重要手段。截至2006年4月末，我國消費信貸余額為22655億元，比剛剛起步時的1997年末增加了22465億元，增長了118倍；消費信貸余額占各項貸款余額的比例也由1997年末的不足0.23%上升到10.2%。消費信貸品種呈現多元化發展。從消費領域看，已發展到住房、汽車、助學等多個消費領域；從信貸工具看，已出現信用卡、存單質押、國庫券質押等多種信貸方式；從開辦消費信貸業務的機構看，已由國有商業銀行「一枝獨秀」發展到有條件開辦信貸業務的所有商業銀行和城鄉信用社都在經營此項業務。具體來看，我國消費信貸的發展呈現出以下特點：

貸款總量逐年增長但增速趨緩

1998年，中國人民銀行下發了《關於開展個人消費貸款的指導意見》，消費信貸的發展從此步入快車道。2000～2005年，消費信貸的年均增長率為31.4%，但受到基數逐步擴大等多方面因素的影響，消費信貸增長率呈逐年走低趨勢，2000年，消費信貸增長率高達205.4%，而到了2005年這一增長率僅為10.4%。消費信貸快速增長的原因，除了居民消費觀念的變化、金融服務水平的提高等因素外，城鄉居民收入水平及消費水平增長較快是近年來推動消費信貸增長的最重要因素。2005年，城鎮居民人均可支配收入達10493元，比2000年增加4213元，年均名義增長10.8%；社會消費品零售總額從 2000年的37664億元增至67177億元，年均增長達12.3%。消費信貸的增長與居民收入水平和消費品零售總額的增長變化趨勢是基本一致的。

消費信貸結構總體穩定但個別品種波動較大

個人住房貸款一直是消費信貸的主體。近年來，隨著我國住房制度改革的逐步深入，個人住房貸款成為消費信貸發展的重點。為了支持和鼓勵居民購買住房，國家通過重點支持經濟適用房建設、對住房貸款實行優惠利率等多種措施，發展住房貸款。 2000～2005年，個人住房貸款占消費信貸總額的比重基本穩定在80%左右；截至2006 年4月末，個人住房貸款余額已達19069億元，佔全部消費信貸余額的84%。

助學貸款穩步發展。1999年以來，為配合高校擴招政策及收費制度的改革，國家出台了教育助學貸款政策。2004年，針對國家助學貸款業務中存在的一些問題，人民銀行配合教育部等部門出台了通過招投標方式確定經辦銀行、建立貸款風險補償機制等一系列新政策，使助學貸款業務發展進入一個新的階段。截至2006年4月末，國家助學貸款余額已達115.75億元，加上商業性助學貸款，各項助學貸款余額已達137.9億元。初步統計，此項信貸業務開辦至今各金融機構累計發放國家助學貸款185億元，約228萬名學生得到幫助完成學業。

汽車貸款風險逐步暴露，波動較大。汽車貸款是商業銀行較早開辦的消費信貸品種之一。1998～2003年，汽車貸款業務迅速發展。2001～2003年，汽車消費貸款余額年均增長148%，佔全部消費貸款余額的比例歷年依次為6.2%、10.8%和11.7%。但從2004 年初開始，汽車貸款風險逐步暴露，金融機構開始控制汽車貸款規模，採取了更為嚴格的風險防範措施，汽車貸款發展步伐放緩。截至2006年4月末，汽車貸款余額為1011 億元，比2004年末下降583億元。

此外，耐用消費品貸款、信用卡消費等其他消費信貸發展比較平穩。截至2006年 4月末，其他消費信貸余額為2298億元，占消費信貸余額的10.14%，其中信用卡透支消費成為一個新的亮點。

消費信貸地區分布極不平衡

消費信貸發展的地域不均衡與整個消費增長的地域分布不均衡相吻合。據統計，佔全國人口近60%的農村市場銷售額占社會消費品零售總額的比重近年來逐步下降， 2000年為38.2%，2005年則降為32.9%。銷售進一步向發達地區集中，東部地區銷售額占社會消費品零售總額的比重已達60%，且比重仍在逐步提高。總體上看，經濟越發達的地區，其消費信貸規模越大。截至2006年4月末，消費信貸余額前六名的省市分別為廣東、上海、浙江、北京、江蘇、山東，其消費信貸余額佔全國的比重高達66%，而西部十二省(區)市的消費信貸余額之和為3126.11億元,僅佔全國的13.8%。

推動消費信貸健康發展的幾點建議

當前宏觀調控處於重要階段，在繼續搞好總量平衡的同時，要重點推進結構調整，其中一個重要方面就是要發揮消費對經濟的拉動作用。從國內外經濟發展經驗看，發展消費信貸，是促進消費需求增長的有效途徑。

促進國民經濟的健康發展和居民收入水平的穩步提高是促進消費信貸發展的根本

隨著社會公眾金融意識的進一步提高，消費信貸已經成為居民優化儲蓄及消費結構的重要工具。一般而言，對居民個人收入和支出的預期會直接影響到其進行消費信貸的深度和頻率。近年來，雖然消費需求增長較為平穩，但投資需求增長加快，增速明顯快於消費需求，導致消費率持續下降，從2001年的61.1%下降至2005年的50.7%。居民收入分配差距持續擴大，導致總體消費傾向下降，而社會保障體系建設尚不完善，也使城鄉居民預防性儲蓄動機明顯增強。這些都直接影響了消費信貸的增長。因此，當前和今後一段時間，應按照科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，千方百計提高居民收入水平，完善社會保障體系建設，減輕居民教育、醫療負擔，從而增強居民消費能力，改善支出預期，促進居民消費結構升級和擴大消費，為消費信貸的持續發展創造堅實基礎。

加快個人信用徵信體系建設，為促進消費信貸發展提供製度保障

借款人誠實、守信是消費信貸得以健康發展的一個重要前提，但我國建立個人信用制度的工作才剛剛起步，信用觀念尚在推廣過程中，借款人構造虛假的個人資料，騙貸、逃貸的情況屢有發生，嚴重挫傷了商業銀行發放消費信貸的積極性。如，汽車貸款近年來持續下降與個人信用制度不健全有十分緊密的關系。從國外的實踐經驗看，個人信用體系建設和商業化可以有效解決這一問題，一方面可以增加居民資產負債狀況的透明度，有利於防範貸款風險；另一方面可以降低金融機構管理成本，提高其開展個人業務的積極性。人民銀行近年來在完善企業徵信系統的同時，加快了個人信息基礎資料庫的建設。目前企業徵信系統已在全國范圍內實現聯網運行，為推動消費信貸的發展提供了有效的保障。下一步的關鍵是要完善個人信息披露的法律依據，盡快制定徵信法規，並出台相關配套辦法，使徵信發展和管理有法可依，為保障信貸資產安全、開展消費信用調查以及依法保護個人隱私等提供製度保障。同時，還應該完善個人信用評級體系建設，促進相關中介機構的健康發展，為金融機構更好地開展消費信貸業務提供服務。

開拓農村消費市場是消費信貸業務發展的重點

消費信貸業務主要在城市開展，這與農村消費水平明顯偏低直接相關。2005年，農村居民人均消費支出僅為城鎮的32.2%，比2000年下降了1.2個百分點。從消費結構看，2005年農村居民恩格爾系數高出城鎮居民8.8個百分點，農村消費結構明顯落後於城鎮。黨中央和國務院已明確提出在「十一五」期間要穩步推進社會主義新農村建設，提高農村居民收入水平、發展農村消費市場是其中一項重要內容。各金融機構應從促進消費信貸長遠發展的角度出發，對農村居民消費需求進行深入分析，大力發展大額耐用消費品信貸等直接推動農村消費升級的信貸品種，同時也要探索開發其他一些適合農村居民消費習慣的信貸新品種。

推動資產證券化試點工作是促進消費信貸的創新方向

消費信貸期限一般較長，流動性風險和利率風險都較高。除了一般貸款都要面對的利率變動、借款人收入變動等風險因素以外，消費信貸風險的不確定性因素還表現在借款人工作、住所、健康、家庭變故等都可能對借款人的還款能力產生不利影響。與較長的貸款期限相比，商業銀行的資金來源期限一般較短，一旦商業銀行對經濟金融變化估計不足，未能相應調整現金流量，「短存長貸」風險爆發，銀行就可能被迫折價變現資產或高價緊急融資從而造成損失，出現流動性風險。從國際經驗看，資產證券化作為一種經過實踐檢驗的比較成熟的結構性融資工具，對推動消費信貸發展具有十分重要的意義。通過證券化的途徑，可以將長期的住房抵押貸款、汽車貸款及其他消費貸款打包出售，回籠資金，有利於降低中長期貸款比重，改善信貸期限錯配狀況，優化利率期限結構，形成合理的收益率曲線。目前，我國的資產證券化試點工作剛剛起步。經國務院批准，國家開發銀行和中國建設銀行已經進行了信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化試點工作，先後在銀行間債券市場成功發行了資產支持證券。下一步，在總結相關試點經驗的基礎上，可研究探索擴大試點的信貸資產范圍，將汽車貸款、助學貸款、信用卡透支等進行證券化，同時加快推動個人住房貸款證券化進程，為金融機構，尤其是中小金融機構加快個人消費貸款業務發展拓展空間。-

⑹ 中國什麼時候開始實行購房貸款的

1997年標志著我國個人住房貸款業務的正式發展。該年，中國人民銀行發布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定了最高貸款額度為房價的70%，並明確了最長貸款期限為20年。自這一年起，個人商品房購買者和住房貸款開始進入大眾視野。根據數據顯示，1997年全國個人房地產貸款余額不足200億元。到了2001年底，全國個人房地產貸款總額達到了6600多億元，是1997年的35倍。到了2012年，全國主要金融機構上半年個人住房貸款余額已達到6.9萬億元，是1997年年底的363倍。
在1998年左右，隨著福利分房的終止，市民們開始轉向購買商品房。一位市民回憶說：「當時聽到這個消息都驚呆了，拚命爭取單位最後一批福利分房。」未能趕上福利分房末班車的市民不得不接受現實，開始購買商品房。到2000年，個人消費已佔全國房地產消費總量的70%以上。2000年2月，實物分房在全國范圍內停止。
自2009年起，為了調控房地產市場，國家實施了一系列政策，包括「國四條」、「國十一條」、提高存款准備金率、對二套房提高利率、停止發放三套房公積金貸款等，旨在限制投資投機性購房需求，同時支持自住性需求，並控制房價過快增長。