『壹』 請問買房總款是486378元,首付146378元,貸款34萬,貸20年,每月還多少錢在徐水
1、等額還款計算公式：
每月還本付息金額 = [ 本金 * 月利率 * （1+月利率）∧貸款月數 ]/[（1+月利率）∧貸款月數 - 1]
（註：貸款月數是（1+月利率）的指數）
2、等本還款計算公式：
每月還本付息金額 = （本金 / 還款月數）+ （本金 – 累計已還本金）* 月利率
誰能解釋一下，為什麼公式是這樣的？
一:按等額本金還款法： 設貸款額為a，月利率為i，年利率為I，還款月數為n，an第n個月貸款剩餘本金a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n...以次類推 還款利息總和為Y 每月應還本金：a/n 每月應還利息：an*i 每期還款a/n +an*i 支付利息Y=（n+1）*a*i/2 還款總額=（n+1）*a*i/2+a 二:按等額本息還款法： 設貸款額為a，月利率為i，年利率為I，還款月數為n，每月還款額為b，還款利息總和為Y 1：I＝12×i 2：Y＝n×b－a 3：第一月還款利息為：a×i 第二月還款利息為：〔a－（b－a×i）〕×i＝（a×i－b）×（1＋i）的1次方＋b 第三月還款利息為：｛a－（b－a×i）－〔b－（a×i－b）×（1＋i）的1次方－b〕｝×i＝（a×i－b）×（1＋i）的2次方＋b 第四月還款利息為：＝（a×i－b）×（1＋i）的3次方＋b 第n月還款利息為：＝（a×i－b）×（1＋i）的（n－1）次方＋b 求以上和為：Y＝（a×i－b）×〔（1＋i）的n次方－1〕÷i＋n×b 4：以上兩項Y值相等求得 月均還款b＝a×i×（1＋i）的n次方÷〔（1 ＋i）的n次方－1〕 支付利息Y＝n×a×i×（1＋i）的n次方÷〔（1＋i）的n次方－1〕－a 還款總額n×a×i×（1＋i）的n次方÷〔（1＋i）的n次方－1〕 第一種簡單,第二種一定要考慮再減上一月還款時裡面有利息需要扣掉,否則你就想不明白原理的.
『貳』 買房貸款的年利率是多少
根據最新的個人住房公積金貸款還款速算表（從2007年3月17日起執行），5年以內年利率是3.96%，6-20年為4.41%。這都是年利率。最長貸款年限也不是30年，而是20年。月利率是5年內千分之3.3（而不是百分之），6-20年月利率是千分之3.675。
公積金貸款又分兩種，分為：
「等額本息還款法」又稱「月均等額還款法」，目前較為常用，它是在你還貸期限內，以固定的數目每月還貸。也就是說，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。具體的計算公式為；月還款額=本金×月均還款額系數。可以看出，其特點是每月的還款額都固定不變。
「等額本金還款法」目前採用的不算太多，它是在你還貸期限內，以並不固定的數目每月還貸。也說是說，雖然每年每月本金保持不變，但每年每月利息則會由多到少不斷變化。具體的計算公式為：月還款額=本金÷貸款期限(月)+(本金-已還本金)×月利率。不難發現，每月的還款額並不固定，而是隨著每月利息的變化而變化的，是一個遞減的過程。
比如貸10萬，10年期限。
等額本息還款法：還款總額為122810.2元，其中利息是22810.2元，其中15年裡的180個月，每月還款1023.42(元)。
等額本金還款法：還款總額為121326.25元，其中利息是21326.25元，其中十年裡的120個月，每月還款是不等的，從第1個月,1185.83(元)到最後一個月的836.27(元)，逐月遞減。
商業貸款：
等額本息還款法：連本帶息一共得還129104.68，每個月還1075.87(元)
等額本金還款法：連本帶息一共得還126771.25，每月還款額從第1個月1275.83(元)到最後一個月的837.02(元)，逐月遞減。
具體的可以就是這樣操作！