上海剛需貸款

A. 房貸愁煞人 上海剛需房怎樣貸款最劃算

貸款買房是很多購房者的必經之路，解決了人們住房問題的同時也增添了不少問題，那就是一批批房奴的誕生，但是房奴們面對每月的房貸壓力時卻是苦不堪言。下面，小編就來教你如何貸款買房才最劃算。

貸款類型：

目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業性貸款；3、個人住房組合貸款。

1、住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。

友情提醒：2015年上海公積金貸款最高限額60萬元；同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款的，貸款最高限額80萬元。

2、個人住房商業性貸款：未繳存住房公積金的人可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。

3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款是有額度限制的，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

個人住房委託貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業性貸款）利息負擔最重。

如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到「公積金」貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請並辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。

（以上回答發布於2015-06-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 貸款已經連剛需都「坑」了，現在是時候買房嗎

房屋按揭貸款是指個人購買的房產具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

一、辦理按揭貸款需要提供的資料：

• 申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關系證明）；

• 購房協議書正本；

• 房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份；

• 申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等；

• 開發商的收款帳號1份。

  二、按揭貸款的條件：

• 年齡 18-65周歲之間，具備完全民事行為能力；

• 交齊首期購房款；

• 有穩定合法收入，有還款付息能力；

• 借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物；

C. 剛需族貸款買房 月供多少最合適

剛需族買房申請了大額的貸款，卻因為每月高額的房貸，造成家庭經濟壓力大，處處捉襟見肘！這樣不好！貸款買房月供多少最合適？在申請貸款前一定要計算好，否則會影響生活品質！下面就來看一下您月供多少最為合適！
還貸能力系數是用來計算貸款人的還款能力的。是貸款本金與貸款者當月收入的比例。還貸能力系數，可以防止每月還款額占家庭收入比例過高而無力償還房貸的風險發生。想要知道自己的還款能力，還貸能力系數你必須了解！
房貸還貸能力系數計算：
例：系數是0.4的話，月收入為8000元，您每月可以還款3200元。
系數是0.5的話，月收入8000元，您每月可以還款4000元。
個人的還貸能力系數和個人的月收入、工作性質、家庭財產以及徵信情況都有一定的關系。個人收入越高、工作越穩定、家庭整體財產越多、徵信情況越良好。那麼他的還貸能力系數就會越大。反之則會越小。
商業貸款還貸能力系數是多少？
商業貸款一般是0.5，假如你和妻子的月收入是1萬月，那麼你月還款能力是5000，你可以貸到每月還款5000元的貸款。
公積金貸款還貸能力系數是多少？
公積金還貸能力系數是按不同借款期限來確定的，十年以內（含十年）為35%，十至二十年（含二十年）為40%，二十年至三十年為45%。
（以上回答發布於2018-09-14，當前相關購房政策請以實際為准）

D. 上海優先支持首套剛需自住購房需求，可行嗎

在上海最新出台的購房政策當中，就明確指出了一點，要優先支持這些首套剛需自住房的購房需求。在我看來這是非常可行的，而且對於房地產市場的價格穩定也是能夠起到很好幫助的。所以，如果這個政策真的能夠推行下去的話，對於這些剛需買房的人不僅是一個好消息，對於上海樓市的穩控也算是一個好的開始。要知道之所以在這些超一線城市買房困難，就是因為太多人買房，但是房子卻不夠用。那麼今天我們就來探討一下上海的這個新政策能否起到相應的幫助。

第三，如何看待一線城市的樓市政策？

從銀行，開發商以及中介的各個角度來考慮的話，都可以發現，現在他們正在逐漸的收緊對這些地區的買房。條件越來越高，也就意味著炒房客在這里能夠發揮的空間越來越少，所以他們不可能在這里長時間生存。而且因為限購政策的到來，所以他們不得已將自己手中的房子低價進行處理，不能夠進行抬高價格，因為二手房市場也需要遵循市場的交易價格。在這樣的情況下，房子的價格將會被逐漸的穩固下來。

E. 傾家盪產在上海買一套所謂的剛需真的值得嗎

我認為還是值得的。既然屬於剛需房，那麼買了也屬於生活的必需品。

上海的房價太高了，所以一個普通的家庭如果要在上海買房，那麼對一個家庭來說壓力實在是太大了。或許傾家盪產在上海還是只夠付個首付。但是我感覺人失去了一些東西，就會得到另外一些東西。生活是不會虧待努力的人的。

我的思想和別人稍有些不同，或許是因為我還年輕的緣故吧。我感覺人生就是需要闖盪，不闖盪你永遠不知道你的極限在哪裡。

上海屬於一線城市，它的發展遠遠超於下面的城市的發展。如果有這個機會能夠在上海擁有屬於自己的一套房子，我感覺還是應該把握住機會

在現在這個時候，有可能你傾家盪產就能在上海買一套房子。但是如果房價一直穩定不下來，幾年後你還是因為剛需房必須買的時候，怕的是傾家盪產也買不到。

人往高處走，水往低處流。大家都應該懂得這個道理。不要在應該奮斗的年紀選擇安逸，否則怕的是年紀大點了，考慮的問題更多了，更不敢賭一把了。也賭不起了。

我們家屬於南陽下面的一個小城市，我一個表哥去年在鄭州買了一套房子，現在也在一步一步的在向鄭州發展。當時買房的時候壓力也是很大，不過現在已經緩過來了。

人只有逼自己一把才知道自己的極限在哪裡。現在可能你感覺我傾家盪產就是買了這么一套房子劃不來，但是以後你會感覺當時所經歷的都不算什麼。畢竟生活會給努力的人回饋的更多。

F. 剛需族貸款買房 月供多少合適

剛需族買房申請了大額的貸款，卻因為每月高額的房貸，造成家庭經濟壓力大，處處捉襟見肘！這樣不好！貸款買房月供多少合適？在申請貸款前一定要計算好，否則會影響生活品質！下面就來看一下您月供多少為合適！

還貸能力系數是用來計算貸款人的還款能力的。是貸款本金與貸款者當月收入的比例。還貸能力系數，可以防止每月還款額占家庭收入比例過高而無力償還房貸的風險發生。想要知道自己的還款能力，還貸能力系數你必須了解！

房貸還貸能力系數計算：

例：系數是0.4的話，月收入為8000元，您每月可以還款3200元。

系數是0.5的話，月收入8000元，您每月可以還款4000元。

個人的還貸能力系數和個人的月收入、工作性質、家庭財產以及徵信情況都有一定的關系。個人收入越高、工作越穩定、家庭整體財產越多、徵信情況越良好。那麼他的還貸能力系數就會越大。反之則會越小。

商業貸款還貸能力系數是多少？

商業貸款一般是0.5，假如你和妻子的月收入是1萬月，那麼你月還款能力是5000，你可以貸到每月還款5000元的貸款。

公積金貸款還貸能力系數是多少？

公積金還貸能力系數是按不同借款期限來確定的，十年以內（含十年）為35%，十至二十年（含二十年）為40%，二十年至三十年為45%。

公積金還貸能力系數不同城市有不同的規定，天津還貸能力系數十年以內（含十年）為35%，十至二十年（含二十年）為40%，二十年至三十年為45%。大連還貸能力系數0.35，昆明和上海還款能力系數0.4。

注意：還貸能力是說明你具有這樣的還款能力，你多可以從銀行申請的較高貸款額度。但是，除了必須清楚每月還款額度，您還需要知道一下這三方面的償還能力，綜合評估終確定每月還款多少合適！

1、計算首付能力

計算自己的首付能力時因為你不可能住在毛坯房子里。

2、計算月供能力

如果你是貸款購房，你每月的月供應該控制在你月收入的30%左右，因為你不但要考慮到貸款利率上升的因素，還要考慮到你收入減少的因素。此外，你在貸款購房時，盡量預留出一年的按揭款。

3、計算養房能力

養房的成本包括物業費、供暖費、全天熱水費，如果你購買的房子距離上班地點很遠

因此，你每月的月供應該控制在你月收入的30%左右，如果每月還款不能滿足你需要的貸款總金額，您可以適當延長貸款期限，這樣可以避免因房貸產生過重的經濟負擔！

G. 在上海,剛需買房需要多久銀行才能放貸

在上海剛需買房的貸款，現在審批手續很麻煩而且很嚴格，多長時間才能出來，這個要看各個銀行的規定，不一樣少則要一個月。多的就說不清楚了。

H. 明年大量剛需可能被拒貸！剛需該怎麼貸款買房

樓市降溫，房貸政策收緊卻仍在繼續。據融360大數據研究院10月25日公布的數據，北京區域就已經沒有任何一家能提供4.9%的房貸利率了。9月的首套房貸平均利率為5.16%，而目前已經是5.28%。據21世紀經濟報道的消息，目前北京區域的首套房貸利率最高已經上浮40%了。

上調40%，如果真這樣意味著基本上可以放棄貸款買房了。2017年還有2個月，不少銀行已經表示沒有房貸額度了，但這種情況到2018年會得到改觀嗎？

可能非但不會改觀，反而有惡化的趨勢。在即將到來的2018年，首套房購房者在北京買房不再僅僅是面臨房貸利率上調的問題，而是貸不到款的問題。即使銀行批貸了，後期也可能會因各種理由不放貸。

據調查，目前絕大部分機構對於首次購買普通住房的，貸款利率執行不低於基準利率上浮10%，二套住房貸款最低執行基準利率上浮20%，三套房貸款則不予以受理。二手房貸款利率較新建住房利率相對較高，部分機構二手房首套貸款利率要求基準利率上浮15%以上，二手房二套住房基準利率上浮30%以上。還有部分銀行房貸政策相對更為嚴格，要求二套房首付不低於50%。

從房貸利率上調到直接貸不到款，這是一個十分重要的變化。

銀行是開門做生意的，只不過它是做資金生意的，誰給利息多就貸給誰。雖然基準是4.9%，但銀行在這方面，銀行是有足夠的自主權的。另一方面，銀行攬儲成本也越來越高，原本優質的房貸業務，現在已經越來越雞肋。所以銀行可能會因各種理由不給你貸款。最直接的理由可能就是現在清理消費貸和現金貸，還有就是額度問題。

現在外部環京也出現了明顯的變化。美國又是加息又是減稅又是縮表。在金融去杠桿的大環境下，銀行做增量很難，只能在存量業務里互相轉場，而房貸越來越雞肋，且由於政策因素，繼續增加房貸業務也不討好，所以這一塊肯定要被壓縮了。

現在央行還沒有真正發力，但這種上調基準的外部壓力正在上升，誰也無法知道未來央行會冷不丁的來一手。

所以，明年開始，購房者要陷入這樣一種尷尬的局面：如果央行上調基準，這等於幫助購房者爭取到銀行貸款，因為利率上調後，房貸業務的吸引力會更強，銀行有動力繼續做這一塊業務，但前提也是購房者付出更多的貸款成本。只不過上調基準的影響是全面的，所有的資金成本都會上升，會更加慎重。

如果央行不上調基準，銀行會主動上調房貸利率，受傷的是新購房者，他們要麼貸不到款，要麼必須在所有購房者中競爭，主動配合銀行上調利率。即便這樣，也總會有一部分人是無法貸到款的，即使審核材料沒有問題，銀行也會拖到你耐心全無，最終放棄購房。

那麼剛需怎樣才能提高貸款成功率呢？以下幾點一定要注意：1. 信用記錄良好是關鍵徵信記錄是否良好是能否成為優質客戶的關鍵,連三累六是不能申請貸款的,而逾期還款記錄也會大大減分,因此,按時還款,隨時關注政策變動,是能否成為優質客戶,拿到優惠利率的關鍵。

2. 將資產儲蓄集中到貸款銀行首先就是常見的存款,一般來說股份制銀行優質客戶認定要求賬戶存款余額要在30萬元以上。同時購買理財產品也可以在申請房貸時加分,甚至有的銀行直接打出:購買某某理財多少萬元以上,可享受9折優惠利率。因此,如果想要成為某銀行的優質客戶,可以將閑余的錢用作購買理財產品或貴金屬。隨著交易量的增加,銀行會根據你的行為記錄判定收入及信用情況,進而認定你是否具備優質客戶的條件。

3. 信用卡提額,並刷卡消費一般來說,信用卡的額度代表著你的信用水平和還貸能力,銀行優質客戶的認定標准可以參考信用卡金卡用戶或磚石卡用戶的申請標准。如有想要晉升銀行優質客戶,那麼平時養成多用信用卡刷卡消費的習慣是必不可少的。一般來說,信用卡刷卡消費額超過額度的三分之一才有可能提額成功,而信用卡年消費5萬元以上才有可能被認定為優質客戶。

4. 跳槽到評分高的公司人分三六九等,這是一個可悲卻無奈的事實。有群體,就會有等級。優質客戶不僅要具備一定的經濟實力,其職業也必須有一定社會地位。公務員、醫生、教師、高級技術職稱人員、執業注冊會計師、執業律師、校以上軍官、五百強員工等,且能提供有效職業證明的都屬於銀行的優質客戶。據內部人員透露:認定優質客戶時,會按照客戶的職業情況打分,如行政職務為正處級(含)以上;職業分類為國家機關,黨群組織,企事業單位負責人;專業技術職務為高級;大校級(含)以上軍官;駐外外交機構參贊級(含)以上;一級警督(含)以上;各國駐華使,使館人員等通常都會認定為優質客戶。

銀行考量優質客戶主要參照以下標准1、 工作、學歷在銀行放貸的審核中,借款人的工作單位和學歷是首要因素。銀行比較青睞世界500強企業、央企、大型國企以及外企單位的員工,而高學歷也被認為和高收入成正比,被銀行視為還款的保障。

2、借款人銀行流水收入流水也是考核借款人一個必不可少的因素。一般人都知道,在辦理貸款時,必須提供由借款人所在單位開具並加蓋單位公章的收入證明,銀行在借款人貸款審核時,最低要求是借款人提供的收入證明至少要為還款月供的2倍以上。需要注意的是,如果借款人負擔著其他貸款,其月供也需要符合要求,一般,月收入證明=(原有貸款月供+現申請此筆貸款月供)X2而收入流水,主要是指借款人提供的自身收入流水,一般為工資收入詳單。銀行通常希望看到的是借款人穩定且合理的銀行流水,既要連續又要與收入證明相符合,忽高忽低的銀行流水通常不被銀行看好。

3、個人徵信目前,個人徵信已經成為銀行放貸不可或缺的審核標准。也就是說,需要個人徵信無逾期,房貸、車貸、信用卡還款無逾期紀錄。通常要求,連續3期累計6期逾期對於習慣於刷信用卡消費的人群來說,按期還款顯得尤其重要。

4、大額資產證明在借貸審核中還有一個加分項:借款人大額資產證明。在一些銀行,如果借款人在申請貸款時能夠提供股票、基金、債券等投資證明或是大額存單、購房、購車等大額資產證明的話,銀行在批貸審核時會給予一定的政策「照顧」。

（以上回答發布於2017-11-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 上海優先支持首套剛需自住購房需求，這項規定有何用處

這一項規定可以讓房地產的市場更加穩定，同時也可以適當打擊樓市的熱情。

有些人可能會比較好奇，為什麼我們要打擊樓市的熱情，因為當樓市過於火爆的時候，這個時候很多資金都會流入到樓市當中，並且很多投機主義者也會通過炒房的行為來哄抬房價，這樣的情況並不是我們想看到的，因為很多工薪階層沒有辦法通過收入來購買到自己需要的房子。

上海優先支持首套房的剛需自住購房需求。

我們可以簡單理解一下這個邏輯，當一個人有住房剛需需求的時候，那麼這個人就可以享有優先獲得支持的權利，這就意味著普通的工薪階層在購買自己首套房的時候，會享受到更多的住房措施便利。對那些想要通過炒房來進行投資的人來說，他們在買房的時候，時間就會有非常大的門檻，同時也會有一定的資金壓力，所以他們並不是這個措施的受益者。

J. 剛需在上海還值得買房嗎

一、買房關注四個節點
一片區域房價的上漲，通常在四個關鍵節點上表現最為明顯，分別是吹風階段、規劃階段、開工階段和完工階段。吹風階段房價漲幅最猛的例子是北京的通州，當年尚未落實時，通州早已漲過一輪，規劃完成後，通州房價再次上漲，導致通州不得不限制住宅和商住的購買。開工和完工的階段如果沒有限制，相信房價仍然會上漲。
各位觀察買房時機的時候，可以參考這四個階段，盡可能選擇在節點之前買房。
二、把握麵粉和麵包的關系
很多人懊惱自己沒感到好時機買房，等到某塊地成交了，周邊房價蹭蹭上漲，到時候又買不起。其實新地王讓老地王解套的例子並不新鮮，買房前可觀察目標區域周邊是否有土地在掛牌出讓，產生地王的可能性有多大？
自己有了結論後，可以果斷搶在「地王效應」生效前買房。

三、買房應拋棄拐點論
對於北京上海這個級別的城市來說，雖然房地產不是支柱，但受供求關系影響十分明顯，調整能讓房價在未來幾年漲得稍慢點，但無法阻止遠期上漲的趨勢，買房應拋棄拐點論，只需要考慮漲幅大小，漲幅小的時候盡快入手，當然別太透支自己的生活水平。
四、好戶型可能放在尾盤銷售
考慮到2017年樓市平淡的預期，一些項目也許會留一些好的戶型放在尾盤銷售，拉動尾盤的人氣。
五、首期最便宜、優惠力度最大、質量最好
幾乎所有的項目，第一期肯定是最便宜的。滾動開發，分期銷售是主流的房地產開發模式。記住，每個項目都是首期最便宜、優惠力度最大、質量最好的。後續價格更貴，而質量可能就稍遜一些了。