① 急求一个商业银行住房贷款案例，要有数据，包括不良贷款率以及风险因素的分析
我晕！要是房产按揭贷款的话 基本上是没有风险的！房子跑不了嘛！
用全款房来贷款的话，去房管局办好抵押手续，房产证扣押在房管局！只要贷款金额不超过房产价值的80%，也不会有任何风险。
贷款只要找准两点，其他的都没有问题：
1、在正常情况下是否能按时还款？
2、在不能正常还款的情况下，怎么收回贷款？也就是抵押物的问题！
只要上面两个问题弄好了，基本出不了问题的！！！不良贷款率（骗贷等）和风险因素（比如抵押物贬值等等）的分析要看具体案例，这方面最好找财务的问问。
② 我国商业银行不良贷款形成原因及解决途径——以农行为例 谁能帮帮我
一.我国国有银行不良贷款的产生原因
银行不良资产产生的原因除了部分国有企业不能适应市场经济的要求，经营和财务管理遇到困难以外还可以分为外部经济环境和商业银行内部的因素。
第一.外部经济环境为不良信贷资产的产生提供了赖以生存的条件。
1.市场机制的不健全扭曲了政府、企业、民众的经济行为。在计划经济向市场经济转型的过程中，地方政府或多或少地充当了同国有商业银行信贷资金的调解人，过多干预银行事务，从而变相误导了银行的经营作为，扭曲了部分贷款的合理投和向。同时由于我国市场经济基础薄弱，市场机制不够健全，政府、企业和民众对商业银行经营行为商业化、贷款市场化、交易的诚信原则不能很好理解和贯彻，从而形成的经济、金融、法律、社会和民事环境，银行的权益受到伤害，不良贷款日积月累，积重难返。
2.一些国有企业资本金严重不足，银行贷款被用作铺底资金。企业在生产经营过程中需要占用的资金是不等量的，其最低额是企业必须经常占用，在需在资金最少的时候也不会空闲出来，这种最低限额的铺底资金，应该使用资本金，而不宜使用银行贷款，使用了贷款就无法归还。改革开放以来，财政安排的经济建设资金绝大部分用于基本建设方面，老企业需要增加的流动资金几乎完全依靠向银行贷款，甚至于有的新企业基本上是使用银行贷款建成的 。这就使得一些国有企业负债过高，大量银行贷款无法到期收回。
3.信用观念的扭曲。由于企业拖欠贷款的现象存在多年，而且大多数拖欠者都没有受到利益的损害，有些甚至还得到了好处，天长日久就使得人们的信用观念转变、扭曲、颠倒，加之少数地方政府和主管部门维护社会信用不力，默许一些国有企业把自己的损失转嫁给国有商业银行，而国有商业银行在一定程度上也存在不正确的观念，对贷款能否及时收回注意不够，对到期的贷款催收的工作也抓得不紧，这些都严重损害了银行的利益，致使银行的不良贷款加重。
第二.国有商业银行内部因素对不良贷款的增加和膨胀起到了推波助澜的作用。
1.贷款管理机制落后，自我约束力不够。近十几年来，国有商业银行的业务发展突飞猛进，但不容忽视的是，在贷款管理上存在着重数量规模，轻质量效益的粗放经营倾向，重贷轻管，重放轻收，跟踪不到位，约束力不够，特别是违规操作比较多。可以说贷款管理机制的落后、管理环节上的薄弱是不良贷款产生的一个根本原因。
2.贷款风险监测机制不健全。认为信贷管理重物不重人，缺乏对企业法人或经营主管的品质、素质和个性等方面的综合考虑：信贷风险监测制度不完备，限于风险贷款的统计工作，缺乏贷前、 贷中和贷后环节的风险评估，不能做到及时掌握贷款企业的资产、负债、盈亏情况的变化：预警机制没有建立，很大程度上不能有效监测信贷风险。
3. 防范和化解不良信贷资产，对国有商业银行来说是一项艰巨而又复杂的系统工程，必须眼睛向内，找准突破口，多管齐下，标本兼治，更新观念，把不良信贷资产提升到一种可挖掘利用资源的高度加以认识。
二.国有商业银行不良贷款的存在带来的后果
2006年外资银行在中国正式享受国民待遇，国有商业银行将面临外资银行的激烈竞争。如果不良贷款比例不降下来的话，银行的经营效益首先会受到严重的影响。不良贷款的贷款利息难以收回，银行还须支付储户存款的利息，另一方面，银行大量的资产沉淀在不良贷款上，银行资产的流动性大大地降低，影响银行的经营效益。随着银行商业化进程加快。银行的政府色彩将会越来越淡，银行要凭自身在社会上的信誉，靠银行的经营效益和服务质量来蠃得客户，如果不良贷款的比例高而效益下降，银行就会难以生存，将会在和外资银行的竞争中处于不利地位。
1.不良贷款的存在不利于银行业及国民经济的持续健康发展。银行发放贷款的资金主要来自存款，不良资产过多，许多贷款无法收回或不能按期收回，就有无法支付到期存款、发生存款支付危机的可能。我国商业银行现在存款支付没有发生问题是因为有多年来形成的良好信誉，加之有国家作为其强大后盾，能吸收到大量新的存款，可以利用新存款支付老存款。如果情况发生变化，某家银行的新存款减少，老存款的支付就可能出现困难。如果国有商业银行出现支付困难，则我国银行甚至于整个国民经济就可以出现动荡。
2.不良贷款的存在会助长企业互相拖欠贷款，使社会信用恶化。企业相互拖欠贷款和国有企业拖欠国有银行贷款，是当前社会信用恶化的两种主要表现，而且它们的根源是相通的、互为因果的。企业相互拖欠，销货企业不能及时收回销货款，归还银行到期贷款，银行的不良资产就会增加。反之，银行不良资产增加，等于接受了被拖欠企业转嫁过来的损失，减轻对企业催收贷款的促进和推动力度，等于银行放纵和助长了企业相互拖欠贷款。因此，只有采取坚决措施解决企业拖欠银行贷款问题，才能促进和推动企业间清理贷款拖欠，使整个社会信用状况得到了改善。
3.不良贷款的存在损害了银行和经济的发展。经济要加快发展，必须要有相应的信贷支持。如果银行的不良资产越来越多，则银行不仅要用于贷款的资金减少，而且不敢放手发放信贷，从而对经济发展造成不利的影响。银行不良资产的增加，对银行业务的发展危害也很大。一些国有企业信用状况不好，主要表现为对国有企业和国有银行不守信用，而对外资银行却是守信的。加入WTO后，我国同外资银行的竞争加剧，外资银行必然千方百计地同我国商业银行争业务。如不采取有效措施，整顿国有银行同国有企业的借贷关系，彻底消除企业拖欠银行贷款的 现象，则我国商业银行将会在竞争中处于不利地位。
4.不良贷款的存在使银行改革无法进一步深入。我国商业银行改革的方向是四家国有商业银行逐步实现股份制，已实行股份制并具备上市条件的其他商业银行逐步实行股票上市。实行股份制和股票上市需要增加透明度，公开资产负债和财务状况，达到有关标准。如果不能把不良资产降下来，就达不到上市标准，就不可能上市，即使上市了，股票的出售也将成为问题，这就会推迟我国银行业的改革进程。
加入世界贸易组织后，银行业的竞争更加激烈。为了迎接竞争，把我国商业银行建设成世界一流的银行，就必须采取坚决措施，解决商业银行特别是国有商业银行不良资产过多的问题，如不尽快解决，将带来一系列严重后果。
三.运作盘活不良贷款的方式方法
要充分应用市场和法律手段，采取多种形式消化不良资产，通过落实债权，建立不良资产垡回收责任制，依法处置贷款抵押品及垡企业资产，出售债权或更换债务人，资产证券化，减免贷款本息及核销等方式，盘活不良资产。
1.银行自身成立专门机构或指定专人催收，加大对不良资产的冲销力度。银行应成立专门机构，调集专人催收，对主动想办法归还拖欠贷款的企业，应积极给予其所需的新的贷款的支持，以鼓励形成良好的社会信用风气。对已无收回可能的不良资产，用各种方法冲销，适当提取呆帐准备金，增大冲销力度。
2.国有企业可实行股份制改革。国有企业银实行股份制的改革，建立适应市场经济需要的企业经营机制，公开发行股票在，用所得资金冲销不良资产，偿还银行贷款，还可以使企业增加资本金，降低负债率。
3.在企业、银行界和全社会开展遵守信用的学习和教育活动。应 采取有效措施，使破坏信用的企业借不到款，打击逃债赖债，破坏信用的行为。对情节严重的逃债赖债行为，依法办理，并形成声势，给意欲破坏信用者以震慑。
4.国有商业银行应逐步实行股份制。国有商业银行应变成真正经营货币的企业，实行自主经营，不再承担政策性贷款的业务，实行政企分开，建立健全股东监督制度，以提高新增贷款的质量。
5.对不良贷款进行分层处理，对现有的不良资产不能简单粗放地处理，而要细化分类，对不同类型、不同等级的不良资产在采取措施时要因地制宜，找准突破口，
6.调整信贷结构，对不良资产增加审查环节。对不良贷款单纯地围追堵截，终究是亡羊补牢的措施，应增大对新增贷款客户的营销、评估、预警、审批、贷后管理。回收监测、中间业务服务等各个环节的管理，确保注入的贷款是安全、有效的。
7.建立激励约束机制，约束人的行为。权力和责任永远是相伴相随的，构建讲效果和节约的市场经济的贷款营销理念，责任到人，逐级考核，合理奖惩。建立和完善信贷经营管理体制，形成审批。经营。风险控制相互制约，权、责、利相结合，分级管理。分级经营的新型信贷经营管理体制，实行审批个人负责制，使权责统一。
四.借鉴美国如何处理银行不良资产的方法
我国商业银行大量不良资产的存大大增加了我国的金融风险，因此探索处理商业银行不良资产的有效方法，对于尽快处理我国商业银行的不良资产具有非常重大的现实意义。
1.美国政府机构处理商业银行不良资产采取的措施。面对日益深化的银行业危机，美国政府部门采取了包括收购和接管、存款清偿以及营业银行救援三种方式。美国政府依靠公开拍卖和暗盘竞标的方式 ，将其接管的大批破产商业银行的资产(贷款和不动产)出售给了民间企业，并与民间投资者共同组成合资公司，美国政府作为有限公司的合资者，以其所持有的破产金融机构的资产作为股本投入，并负责安排融资：民间投资者则作为一般合资人注入现金股本，并提供资产管理服务。另外美国政府还通过签订资产管理合同和资产证券化的方式，成功地处置了商业银行的大量不良资产。
2.美国商业银行处理不良资产的措施。在银行业危机中，美国一些大银行内部也产生了大量不良资产问题，它们依靠自身的力量解决了这些不良资产，摆脱了困境。
提取坏帐准备金。坏帐准备金的足额提取增强了银行消除贷款损失和抵御风险的能力。
调整债权结构。根据贷款出现的问题的原因和程度，银行与债权人重新协议商业银行贷款条件，或减免利息，或延长贷款期限，或追加担保和资产抵押，以尽量增加项目的潜在价值，提高商业银行的优先清偿地位。
通过法律手段。商业银行通过法律手段，取得贷款抵押物的所有权，并以资产拍卖收入偿付贷款损失。
好银行加坏银行模式。将母银行的不良资产按公平市价连同已经分配好的储备一并转让给一家单独成立的子公司，母银行由于转让了不良资产而成为资产优良、资产充足的好银行，而子公司由于接受了不良资产而成为坏银行。
3.美国处理不良资产的经验对我国的启示。首先是政府机构的主导作用。美国机构从全国性和制度性的角度出发，在处理商业银行不良资产的过程中发挥了主导作用，加快了处理商业银行不良资产的步伐，大大减弱了银行倒闭给社会经济带来的动荡。改善了银行的经营环境，增强了银行处理不良资产的能力。
其次是建立了完备的法律体系，为迅速处理商业银行不良资产提供了法律上的支持和保障。
再次是及时地解决。面以严重的银行业危机，美国政府采取措施，及时对商业银行进行解决，处理得及时，效果明显，还创造出新的处理措施使不良资产得到很好的解决。
这些富于创新的措施和手段为商业银行不良资产的处理提供了新的思路和市场，在追求不良资产处理速度的同时，又能最大限度地节约成本，对于新的措施可以对我国处理不良资产的措施带来一些新的方向和解决途径。
③ 我国商业银行不良资产解决案例
目前城市商业银行不良资产的总体水平为30％，各大城市商业银行几乎使出了浑身解数来解决这一难题，但收效甚微。未来5年内，全国城市商业银行处理不良资产共需要2000亿元左右的资金注入
本报记者 石朝格 北京报道 “我行已经把‘倡议’报到了国家税务总局，现在正在等消息，最近几个月恐怕不会有太大的进展。因为这不仅仅关系到商业银行，还牵涉到其他性
质的银行，问题应该比较复杂”，北京市城市商业银行计财部负责人杜志红日前对记者说。
今年9月， 104家城市商业银行在天津集体签署了“关于对城市商业银行处置不良资产给予税收政策支持的联名呼吁书”。“呼吁书”认为目前商业银行提出的呆帐准备金远远高于财政部与国家税务总局所规定的金额，希望从2003年起每年增加0.5％呆账准备金税前扣除的比例。最新进展
北京市城市商业银行负责把“倡议”送交国家税务总局，并与其交涉。该行有关人士说，“去年这个‘倡议’刚一提出来，国家有关部门就立即表示不可能通过‘免税’的方式来帮助城市商业银行业处置不良资产；目前，国家税务总局虽没有明确表态，但有迹象表明他们试图找到一种更适合的方式来解决这一问题。比如，上海金交所为了税收的问题推迟了一年多才开业，最后税务总局采取了‘即征即退’的征税手段加以解决。”
这位人士透露，“倡议”中主要提出了两个请求：一是要求提高城市商业银行提取呆账准备金税前扣除的比例，从2003年起每年增加0.5％呆账准备金税前扣除的比例，至2005年止，城市商业银行依据规定计提的呆账准备，其按提取呆账准备金资产期末余额2.5％计提的部分，可在企业所得税前扣除；二是城市商业银行收回的已核销贷款本金不应纳入应纳营业税范围。
国家税务总局有关人士称，“这显然没有道理，我们的税收政策对银行来说已经相当宽松，他们按到账的收入交税，应付未付的费用也允许在税前扣除。像其他行业，都是按照权责发生制来确认收入，不管收入是否到账都要交税。这实际上是把他们自身的风险转嫁给了国家。”
对城市商业银行来说，处置不良资产现在成了他们最为头痛的问题。如果一旦国家在政策上不给予扶持很可能导致一些城市商业银行“破罐子破摔”，这对维护社会与金融市场的稳定极为不利。
对此，税务总局这位人士表示，有松动的可能性，他们现在正认真核实，如果问题确实如城市商业银行所说的那般严重，不但税务总局会有所动作，而且他相信财政部也不会袖手旁观。问题由来
“今天的这种局面是历史遗留问题造成的，事情要追溯到几年以前。当时国有商业银行要杜绝地方政府的干预，地方政府不能再要求国有商业银行提供政策性的贷款业务；但各地经济都在飞速发展，各地方政府与企业都急需大额贷款；针对这一情况，央行开了一个‘口子’，把城市信用社改组成商业银行，它们都不是按照市场的自愿方式组织起来的，这些信用社‘良莠不齐’，有的情况很好，有的经营很糟；现在绝大多数城市商业银行都是城市信用社转化过来的。这就使得城市信用社的不良资产也大量被转移过来，目前它在城市商业银行的不良资产中占了很大比例。再加上城市信用社自身的经营不规范，管理混乱，人员素质参差不齐，使得后来的城市商业银行的不良资产问题变得更加严重”，社科院金融研究中心副主任何德旭告诉记者。
人大金融证券研究所副所长赵锡军在接受本报记者采访时说，“一年以来，很多城市商业银行由于管理与业务的不规范、自身的风险意识淡薄造成了一系列的不良贷款问题，其中政策性贷款占很大比例。但国家并没有硬性规定他们必须做政策性贷款，应该说他们的自由度很大，城市商业银行比四大国有商业银行的自由度还要大一些”。
据了解，目前城市商业银行不良资产的总体水平为30％，高于全国金融机构的平均水平，最高的达到50％以上?，有的甚至已资不抵债了。各大城市商业银行几乎使出了浑身解数来解决这一难题，但收效甚微。由于几经压缩和清收，没有处置的不良资产处置难度反而越来越大。
为什么会出现这样一种恶性循环呢？某城市商业银行的有关人士解释说，一般地方政府都是城市商业银行的最大股东，它们在经营中就不得不看政府的“脸色”，即使明知道是一个破产的企业，但碍于政府的情面也只能贷款给它。再者，国有四大商业银行的不良资产问题，财政部当时就拨了巨款，并成立了四大资产管理公司来专门负责此事，同样是银行，怎么能厚此薄彼呢？
何德旭认为，“今天的这种局面是历史遗留问题造成的，城市商业银行提出这样的要求有它一定的理由，国家的相关部门应给予考虑”。但他也表示出一种担心：怕城市商业银行就此养成一种惯性思维，以后经营出了问题，又要求国家出面解决。出路何在？
何德旭说，“地方政府出面解决此事再合适不过，因为它们本身就是银行的最大股东，企业出了事，股东想办法合情合理，最好不要让中央有关部门陷进来(城市商业银不交国税)。地方政府可以通过地税局减免其地税来达到目的。如果中央有关部门出面，就怕银行养成一种惯性思维，以后经营出了问题，都要求国家出面解决，这样就会形成一个恶性循环。但要想从根本上达到目的，银行就要从自身做文章，主要要靠提高银行的经济效益，决不能把希望寄托在外在因素上面。因为不良贷款的风险始终存在，银行应该有一些风险防范措施，提高经营管理水平，增强实力，与外资合作，让民间资本加入。”
赵锡军认为一切都要由市场来说话，只有如此才能真正解决问题。城市商业银行要想改变在市场竞争中的不利地位，有一个可行的办法：通过资本或资产的联合，实现资源的整合或者共享，如在一体化的地区，其所在的几家城市商业银行，可以采取联合的方式，组成一家较有优势的商业银行，逐步做大做强。
背景链接
今年9月底召开的“全国城市商业银行发展论坛”第三次会议上，全国111家城市商业银行中的104家在天津签署了一份《关于对城市商业银行处置不良资产给予税收政策支持的联名呼吁书》。
在经济利益受到直接冲击的压力下，目前全国城市商业银行有望迎来不良资产处置的高峰。然而，处理数量庞大的不良资产离不开新增资金的输血。按照业内权威人士的估计，未来的5年内，全国城市商业银行处理不良资产共需要2000亿元左右的资金注入
④ 农村信用社不良贷款成因和对策提纲
贷款期限可分为一年期以内的短期流动资金贷款和一年至三年期的中期流动资金贷款。
这是我给你找的银行贷款的一些相对知识，你浏览的看一下《小怎众》，也许对你有所帮助。
银行贷款要担保人，需要的手续如下：
（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。
（2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。
（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。
（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
（6）具有购房合同或协议。
（7）贷款人规定的其他条件。
最好不要选择没信用贷款公司。这类贷款一般都是那些没有保证的容易出事。