A. 正确认识个人住房贷款风险
近年来，商业银行住房贷款业务开展得红红火火，为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言，正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。
个人住房贷款客户面临的风险
商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况：一是个人收入水平不变情况下，利率变动增加还款金额导致的利率风险，影响还款能力;二是利率不变的情况下，经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降，影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生，影响还款能力。
个人住房贷款风险中有两个重要的概念：还款能力和利率风险。
还款能力
还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。在商业银行的一般贷款业务中，借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况，还要观察借款人未来的收入支出情况。因此，还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。
借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看，借款人要保持合理的还款能力，其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比应当控制在55%以下(含55%)。
利率风险
对于商业银行的个人贷款客户而言，利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动，从而影响个人还款能力的风险。目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务，其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险。例如，当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就不划算了。
B. 我国目前商业银行个人住房贷款风险采取了哪些控制举措
我国的个人住房贷款尚处于起步阶段,虽然我国已经建立了较为完善的个人住房贷款风险防范制度,但是仍然有许多不足存在,面临较多的风险管理障碍。通过对其他学者关于商业银行个人住房贷款风险分析和控制方面文献的学习以及自身对现实中我国商业银行个人住房贷款流程的研究,总结我国商业银行个人住房贷款风险。针对目前我国商业银行个人住房贷款存在的风险,结合现阶段房地产调控政策从完善商业银行自身管理、审查监督借款人还款能力、加强房地产宏观调控政策研究方面对我国商业银行的个人住房贷款风险防范提出了建议。
C. 商业银行个人住房贷款风险的特征是什么
个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。目前商业银行的个人住房贷款主要面临以下风险：
（一）借款人风险
个人住房贷款的风险最终来源于借款人不能按期还款。由于我国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系，也没有从事居民个人资信状况调查评估的机构，银行很难对借款人做出客观、公正的评价。
（二）开发商经营不善导致的风险
一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
（三）流动性风险
银行负债期限较短，一般仅为几个月，而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前，中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比例。对银行的资金流动影响越大，有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产，增势迅猛，因此其风险性较大。
（四）管理风险
是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险如决策风险、内部操作环节的风险、银行客户资源共享机制缺失等风险。
(五)法律法规的不健全给按揭业务带来的风险。
D. 农村商业银行存在哪些风险 新闻
如果你知道农村商业银行目前的资产质量的恶化程度，就不难理解为什么央行对农商行吃独食了。从去年开始央行对地区金融机构实施定向再贷款，再到日前对农商行和农合行实施定向降准，现在又要对农商行农合行包括城市商业银行进行定向将准，原来是有些农商行已经坏账累累，快揭不开锅了。
银监会的数据显示，今年一季度全国农商行不良贷款余额为795亿元，较去年同期增长30%；不良贷款率为1.68%，远高于城商行和股份制银行的0.94%和0.92%。
据《第一财经日报》报道，在众多农商行里，不良贷款率高达10%甚至接近30%已经不是新鲜事，而3%至4%也是很常见的现象。近期公布2013年年报的江苏连云港东方农村商业银行去年不良率26.76%，且资本充足率已经转为负。
作为身处经济发达地区的连云港农商行，截至去年末营业利润为-49.31万元，归属于股东的扣除非经常性损益净利润为-162.56万元，资本充足率降至-4.56%，其不良率已从2011年的1.75%上涨至2012年的13.02%，进而上涨至2013年的26.76%。截至2013年末，连云港农商行100万元以上的未决诉讼案件多达273件，涉及诉讼本金11.8亿元，连云港农商行均是原告，其2013年利息回收率仅44%。
连云港农商行的存款增速都在放缓，连云港农商行2013年存款总额为70.6亿元，同比下降15.17%。与2011年数据相比，存款规模已连续两年下降，导致其2013年的存贷比达到108.86%，远高于2011年的71%。
整个农商行的资产质量都在下滑，今年一季度农商行不良余额是2012年一季度374亿元的2.13倍，是2011年一季度299亿元的2.65倍。这一比例高于城商行和大型商业银行，但低于股份制商业银行，今年一季度股份制商业银行的不良余额为1215亿元，是2012年同期608亿元的2.41倍。
除了连云港农商行之外，多家农商行不良率也较高。例如，2013年，安徽望江农村商业银行贷款余额22.9亿元，其中不良贷款余额2.13亿元，不良率接近10%；江苏睢宁农村商业银行2013不良贷款率为4.28%，比年初上升0.48个百分点；安徽泾县农村商业银行2013年不良贷款占比4.10%，比期初上升0.25个百分点。
分析认为，农商行贷款集中度高是一个重要原因，一是行业集中度高，一是地区集中度高，鸡蛋被放在了一个篮子中，风险不能分散，很容易形成大面积坏账。
农商行贷款一般都在本地区，区域范围较小，如连云港农商行则是经济较发达地区；而行业在集中在批发零售、制造业和房地产业。张家港农村商业银行2013年投向制造业的贷款比例高达42.07%；连云港农商行2013年投向批发零售行业的贷款比例高达44.64%。
虽然规模较大的农商行分散程度略高，但集中在房地产、制造业等领域的比重依然靠前。北京农村商业银行2013年房地产行业贷款329亿元，占比13.94%，仅次于占比20.11%的票据贴现；上海农村商业银行2013年涉及房地产贷款395亿元，占比17.96%，仅次于占比18.49%的制造业。
可以肯定随着资产质量的下降，农商行的发展进入恶性循环，其贷款增速也会下降，按照贷款创造存款的原则，其存款也必然显著下降。江苏一家农商行副行长表示：“去年以及今年一季度，贷款违约情况明显增多，银行贷款逐渐变得谨慎。”
以连云港农商行为例，2013年末，连云港农商行贷款总额为76.85亿元，同比仅增长2.48%，这一增速远远低于高达14%的行业平均水平。
央行数据显示，今年第一季度，包括农村商业银行、农村合作银行和农村信用社在内的小型农村金融机构的贷款新增额1597亿元，同比少增加了471亿元；而去年一季度，农村金融机构的贷款同比增加了2068亿元，同比少增加1384亿元。
显然，对于农商行目前的不良资产，在稳定地区金融秩序，进行再贷款和定向降准支持的同时，一定要搞清楚是什么原因造成的，是地区经济系统性下滑造成的？还是贷款违规造成的？是贷款风险控制不力？还是内控薄弱？是公司治理、地方政府一股独大造成的？还是贷款定价等技术性原因等等造成。
如果这些问题解决不了，农商行，包括农合行还有诸多的城市商业银行将再次成为由纳税人填充的无底洞。
我们注意到，监管层对农商行的支持，都是以支持三农为目的的，但是当前的农村金融机构支持三农的贷款力度有多大呢。
从全国数据看，2010年、2011年、2012年全国金融机构涉农贷款分别达11.77万亿元、14.6万亿元和17.6万亿元，呈逐年增长之势；而同期农村商业银行、农村信用社涉农贷款分别为3.9万亿元、4.6万亿元、5.3万亿元，分别占涉农信贷总额的33.34%、31.51%和30.11%，占比却呈逐年下降趋势。农商行对三农的信贷支持，显然是有瑕疵的。
而我们也注意到就在央行对农商行下调村准率2个点的时候，同时，银监会公布的11号文(整顿农村中小金融机构对非标资产的投资)，银监会官员甚至表示放宽涉农银行的贷存比要求。据中金公司的研究报告测算，11号文意味着当前农村中小金融机构非标超标约3000亿元。同业模式这样的金融创新令大量县域信贷资源流向了产能过剩的领域(包括房地产)。
而中国农村正规信贷需求十分旺盛，有借贷需求的家庭比例达到19.6%，但他们的正规信贷可得性仅为27.6%，低于40.5%的全国平均水平。
而我们还注意到，在央行最近两次定向将准中，第一次定向将准2个点的农商行存准率，而农合行只有0.5个点，而两次降准，竟然都没有农村信用社。当然这于农信社法定存款准备金率较低有关，但是其超储率过高也是客观现实，是因为农商行过于激进还是农信社过于保守？
有报道提到，有些农商行的风控机制不够健全，所以容易被有瑕疵的非标业务钻空子。比如项目通不过股份行的风控，而为找农商行出资，项目发起行或融资方会给农商行的相关负责人‘返点’，一个2个亿的项目，返点5‰就是100万，而项目实际风险却由农商行自己承担。在该高层人士看来，类似的利益输送现象在农商行的非标业务中或并不少见，而其操作方式具有较强隐蔽性，监管亦难于认定。
去年债市整顿银行间市场丙类账户的时候就揭示，农村中小金融机构是债券“代持”行为的主要参与者——即给那些进行高杠杆高风险久期投机者提供了资金(或资产负债表)的支持。
在非标业务中，农商行等农金机构常扮演的角色正是出资方。例如在部分信托受益权买入返售业务中，农商行就常作为“乙方”出资，而非标资产的项目则多来自其他机构，并由这些机构打包、安排保函后出售给农商行。
那么以上案例可以揭示，对农商行进行定向支持，是因为其资金缺乏，还是因为其内控薄弱，违规操作，答案显然就要重新考证了。
因此，监管层在进行资金支持的时候，一定要分清责任和问题，对于那些故意违法违规的管理人员要让他们承担责任，而对于经营合规，成绩优异的管理者要有一定的奖励，无论是精神的还是物质的。同时引导或者强制他们合规依法经营，改进目前地方政府一股独大，农商行对地方政府依附性过强，独立性不足的问题。比如，有分析认为，农商行对地方融资平台的支持问题，是其坏账多的一个主要原因。