上海老公房公积金二手房贷款政策

㈠ 深圳调整“豪宅税”标准后，上海明确“不跟进”！

11月19日，从上海市行政规范性文件管理平台获悉，上海市房屋管理局日前下发关于延长部分规范性文件有效期的通知，其中《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号）的有效期被延长至2024年11月18日，这意味着备受市场关注的上海市普通住房标准仍将继续沿用原标准。
据了解，2014年发布的上海市普通住房标准，需同时满足多重条件：
第一，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
第二，单套建筑面积在140平方米以下；
第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
上海大部分住宅被“非普”
随着前几年房价的不断上涨，上海大部分住宅已经被算作非普通住宅，在交易过程中需要缴纳一笔不小的税。
同策研究院的数据显示，2018年1月1日至今，上海市新建商品住宅共计成交105135套，其中，普通住宅10951套，占比仅为10.41%。
根据国家税务总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有满两年以上的普通住房才免缴增值税。据同策研究院估算，交易上海内环里两年内450万的房子光是纳税额就要22.5万。
不仅购房交易税收成本增加，上海普通住房标准还影响购房者的首付比。
根据2016年11月发布的住房信贷政策，在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭，和上海市已拥有1套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
置换需求将受影响
对于上海普通住宅标准延用至2024年对楼市的影响，同策研究院认为，这意味着随着未来五年房价的平稳上涨，未来上海市符合普通住宅标准的房源将会越来越少。
对于刚需客群，购买普通商品住宅满足自住需求，可以有效降低税费成本，而在市场结构中，伴随着二手房或者老公房等小户型普通商品住宅的减少，此类房源的受关注度会被提高。
另外，在市场整体较为低迷的状态下，非普通商品住宅的增加，对于置换需求来说将需付出更多的交易成本和缴税成本，置换需求会阶段性地受到影响。
此外，对于新增的非本地户籍需求，购买二套房需要七成首付，二套房首付比例的提高与交易税费的巨大成本，均会使得市场交易活跃度有所下降。
北京没有修改普通住宅标准的时间
虽然此前业内曾预测热点城市有望近期跟进，例如自2014年9月30日发布普通住宅标准至今，北京已经五年未对此进行调整。
不过，北京市住建委在近日回应网友提问时表示，目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。
近期，在北京住建委官网的“政民互动”栏目中，就有网友提问：普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。深圳目前已经修改了普通住房认定标准，请问北京何时修改？
该网友表示，目前，北京五环外很多限房价项目都超出了普通住宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分是刚需和刚改，他们的收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。
对此问题，北京住建委11月12日在回复中表示：目前北京还没有具体修改的时间。
没有具体修改时间，不意味着没有修改的空间和必要。在业内分析人士看来，北京非普住宅标准已经影响和制约了市场正常的健康发展。
依据由北京市住建委、财政局和税务局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，北京市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：
1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2.单套建筑面积在140平方米（含）以下；
3.实际成交价格低于价格标准。（五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。）
由于北京的非普通住宅认定标准更低，市场基本全面“豪宅化”。据了解，北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环内只有5%是普通住宅。”
业内分析人士表示，经历过2015-2016年的房价上涨后，市场价格已经远远不符合当下的实际情况。按照目前的单价，北京基本是不可能有符合标准的项目。
事实上，普通住宅被“豪宅化”的问题在很多城市都存在，影响了市场正常交易。如果能够对非普通住宅认定标准进行调整，将有利于部分刚需项目。尽管可能会带来市场的短期波动，但整体看，这也是属于市场化的政策调整。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也为，实际上目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。此前深圳发布的政策内容，对于全国很多城市会有启发，后续也需要根据当地房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。

㈡ 现在单身未婚一个人名下可以有多少套房子

这个各地的政策都有所不同，北京市是以家庭为单位，25岁以上按照独立家庭计算。家庭只限制购买居住型商品房，不限制拥有套数。所谓北京市家庭指家庭成员的成人中至少有一人是北京市常住户口。

单身家庭可以买一套居住型商品房，2人以上家庭可以买二套居住型商品房。平方购买时不查已经拥有住房套数，购买后计算在已经拥有的住房套数。商业用房（所谓商住两用房和铺面房，产权40-50年）不限购，但是交易成本会比较高。

在限购的区域内，本地户口最多两套商品房。但是现在不动产统一登记还没全国实行，而且老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、福利房、小产权房等等，和商品房还不一样，所以目前来看，和原来差不多，只要经济实力够，可以N套。

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定：房屋赠与三种情形可以对当事双方不征收个人所得税：

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

㈢ 二手房过完户可以贷款吗

二手房必须过户后才能贷款吗

二手房只有过户才能贷款。

申请银行房屋贷款理论上都是需要抵押的，银行为了资金安全，只有符合条件的抵押银行才会审批贷款。因此只有等到易双方过户完成，然后借款人办妥抵押登记后，银行才会发放贷款。

在办理的过程中，会有一个资金监管户，要求买房人先把首付资金存到这个监管户中，以保证首付的真实性，然后等贷款批下来之后，去办理过户手续，过户手续办理完毕后，接着办理房屋的他项权利证，他权证下来后，银行收到他权证，然后银行把买房人申请的贷款发放，连同之前监管的首付款一同打给卖房人，然后就是还贷了。

注意事项

买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》，水电气费记录等凭证，时卖方会要求买方缴纳一定的定金。由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据，需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此购房者在评估前要先咨询贷款银行。

调查产权时要了解细节信息，比如房龄，网络信息未必准确，而房龄对一些老公房尤为重要，如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题，银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低，而且贷款年限也会缩短，考验买家的首付能力和还款能力。

二手房过户后银行还能贷款吗

二手房屋过户后能办理银行贷款。办理二手房按揭贷款事先一定要去房管局查清楚房屋所有权、有无贷款的情况。因为二手房在有贷款的情况下，只能办理转按揭业务。一、二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。二、二手房按揭贷款流程签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→落实贷款担保→办理房产过户→签订贷款合同→银行发放贷款→借款申请人按月还款具体操作流程：1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。2.买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。3.由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。4.为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。

二手房过户后银行还能贷款吗？

您好，蜂巢贷回答下。

二手房过户后银行是可以办理贷款，但是原户主不行，只有新户主可以具体如下。

比如说，住房原房产证，是A名字，A卖给B，办理了B名字房产证，这种情况，不能办理A名义按揭贷款。如果以办理B名义按揭贷款，需要在过户之前，凭购房合同，到银行或是公积金申请办理B的贷款，银行受理后，同意放贷给B。A和B办理过户，过户完毕，凭B名义房产证，和之前银行同意放贷批文，去办理你的按揭贷款。

㈣ 上海买房贷款年龄限制

上海二手房贷款政策规定

上海二手房贷款政策条件：1、年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可，实际操作应该在22-65岁之间。年龄太小或者太大很难获批。2、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。3、贷款期限最长不超过30年，商业用房贷款期限最长不超过10年。拓展资料：办理流程

1.贷款申请：客户填写并提交建行规定的申请表和申请材料。

2.贷前调查及面谈：建行与借款人面谈，进行贷前调查等。

3.贷款审批：建行进行贷款审批。

4.签订合同：客户的贷款审批通过后，与建行签订贷款合同。

5.贷款发放：符合条件后建行发放贷款。

6.客户还款：客户按约定按时还款。

7.贷款结清。

（建设银行）

款项提取

贷款的提取主要有以下两种方式:

直接提款。借款合同生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。

专项提款。借款合同生效后,由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同。协议付款通知等凭证。采用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式。

抵押物品

1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。

2、抵押人依法取得的国有土地使用权。

3、贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。

4、凭证式国库券。

5、国家重点建设债券。

6、金融债券。

7、AAA级企业债券。

8、存单等有价证券。

9、个人住房贷款的保证

法人和个人均可为个人住房贷款提供保证。保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行开立有存款帐户。保证人是个人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿还能力,并且在银行存有一定数额保证金。

上海商业贷款条件是什么？

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。与公积金贷款一样，贷款之前都需要通过资料审核。那么，上海商业贷款条件是什么？(

)

一、上海商业贷款的申请条件：

1、具有完全民事行为能力的城镇居民；

2、合法的的居留身份；

3、要求有稳定的职业和收入；

4、要有按期偿还贷款本息的能力；

5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或者有担保人；

6、要提供购买住房的合同或协议；

7、贷款行规定的其他条件。

二、上海商业贷款买房条件：

1、上海本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。

2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。

3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。

4、借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁。

5、已经签署购买住房的合同或协议。

6、必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款。

注意：具体情况以当地银行咨询为准。

贷款年限和贷款人年龄、楼龄有什么限制？

购房人年龄越大，最长贷款年限越短；所购房屋房龄越长，最长贷款年限越短。购房人申请商业贷款，所购房屋的房龄、购房人年龄、所购房屋是首套还是二套都会影响贷款年限的长短。商贷年限与房龄之和不能超过50，因此想多贷几年的借款人，可尽量购买建成年代较晚的房屋。

贷款年限与购房人年龄之和不能超过65（部分银行可以放宽到70），因此夫妻购房，想多贷款的可选择年龄较小的一方申请贷款。购买住宅最长贷款年限为25年。

(4)上海老公房公积金二手房贷款政策扩展阅读

1、对于一些住在上世纪80年代老公房里的业主，这样的担心可能已经持续了很久。不过，最近上海各银行对老房贷款年限已经纷纷放宽，“贷款期限楼龄”的时间要求大多从40年放宽到了50年甚至更长。

2、在二手楼市“沪九条”进入冷静期后，学区房今年的遇冷形势格外明显。去年大热的多个学区板块目前因买卖双方心理预期不符，交易陷入僵局，挂牌量或看房量显著减少。

3、业内人士指出，过去上海一般按照“贷款期限楼龄”40年为主，不过从2013年开始上海二手房交易量就开始逐渐超越一手房，最新数据显示目前二手房的交易量已是一手房的两倍，放宽老房贷款年限将有助于激活市场存量住宅的交易量，进一步降低购房者的还款压力。

㈤ 公积金贷款是所有楼盘都可以吗

不是所有的楼盘都可以所有住房公积金贷款。
住房公积金贷款需开发商与住房公积金管理中心签订贷款合作协议，即可进行住房公积金贷款，同时开发商必须具备五证，营业执照，建设用地规划许可证，建设用地施工许可证，登记备案证，预售房许可证。