A. 封顶才能放贷款的政策
最近不少购房者发现，原本1个月左右就能申请下来的新盘住房审批贷款，突然被拉长到3至4个月，而且多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。
上海银保监局近期下发的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，涵盖审核首付款资金来源和偿债能力等8项内容，其中颇为严厉的一条引起了外界的注意：“要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房贷款”。
该规定早在2003年就出台过，其指向很明确，其实就是新房封顶方可放贷，但因为种种原因执行力度不够。如果该政策被严格执行，将来对于购买者和开发商来说都会受其影响。
与此同时，2021年安徽银保监局工作会议中明确提到和上海前述条款相同的内容，而且“严禁消费贷、经营贷（房抵贷）等资金违规流入房地产市场”。
《凤凰WEEKLY地产》了解到，受2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，放贷期限延长、利率上涨，购房者，特别是首套房购买者焦虑情绪加重，个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。
一时间，深圳的银行门口排队的小视频和照片在朋友圈、微博上流传，引起热议。打新大军们为了赶在央行系统关闭前打印征信报告，不惜在银行门口排起了长队。
更为严厉的是，上海将根据银行房地产政策执行及自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，对发现的问题将依法采取监管措施。而且，山西因为有银行违规向“未封顶楼盘发放贷款”而被处罚。
其实早在2003年，央行出台的“121号”文件中就明确提出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
但实际操作过程中并没能真正落实。业内人士分析，其主要还是因为银行间的利润之争。“虽然放贷的利率比较低，但风险小，形成规模后利润可观。”一家商业银行的部门负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示。
以建行为例，2019年个人住房贷款金额52557.24亿元，占个人贷款的81.9％，占总贷款额的35％，规模庞大的个人住房贷款对各家银行来说都是巨大的利润诱惑，而严格执行规定则意味着抢客户时可能会慢竞争对手一步。
近几年楼市调控力度的不断加大，再加上楼市烂尾案例逐渐增加，甚至出现业主搬到毛坯房居住的极端事件。而且银行为了控制风险，这一政策也开始再次发酵。
去年年初，山西银保监局发布《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》。银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时，要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。
同时，将加强购房者贷款资质审核，强化个人综合消费贷款流向监管，严禁资金挪用用于购房。
2019年全年太原新房价格平稳，此政策的出台让当地很多人迷惑。一位网民2020年3月底购置万科翡翠晋阳湖房产，4月13日办理网签合同。购房时了解到已经开始执行封顶放款政策。这位购房者表示，曾不间断接到建设银行的电话，变向引导同意放款，之后又接到开发商的催放款电话，威胁如果不进行银行放款操作，此前交给开发商的类似贷款保证金的钱，可能就退不了。
这位购房者2020年7月向太原市领导留言。
太原市政府办公室的回复是：经市房管局核实，按照相关文件规定，房企与银行签订预售资金监管协议，预售资金由监管银行负责监管，根据隶属关系，请您向省银监会或省长信箱反映。
无独有偶，这一调控新规有蔓延之势。据不完全统计，目前全国共有北京、杭州、福州、温州等多个城市执行“封顶放贷”政策，这些城市中大部分为热点城市，楼市相对活跃，房价此前上涨较明显。
同样出台“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的安徽，已经有部分银行开始执行该政策。一位在合肥某银行工作的网友爆料，交通银行已经开始执行，徽商银行于3月份开始执行，下一个可能是工行。
贵阳二手房价格两年来一直下跌，新盘“花式降价”不断，但是业内年前就盛传，楼栋封顶后银行才放款的新规已经实施。据报道，贵阳已有三家银行确定实行项目封顶后银行才放款的新规，分别为贵阳银行、中国银行、中国农业银行。
中国建设银行贵阳分行的工作人员表示，关于房子封顶后才能房贷的政策还在讨论当中，具体可到银行处或楼盘处咨询；而工商银行也表示了解有此政策，但是目前还没实行；交通银行则表明贷款流程根据具体合作项目而定。
贵州农信社的一位基层员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，“目前有的楼盘执行，有的没有执行，完全由具体经办人把关”。
“因为我们银行个人房贷占比不足1%，大头是消费贷，一直都严格执行楼盘封底才放贷的政策，就算监管部门不下文，许多银行也都在按此执行，和强调没有关系。”宁波银行一位工作人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，“未来大趋势是不断严格的，本来额度就很紧张”。
业内人士介绍，在以往楼盘销售中，开发商只要拿到预售证，并且与购房者在签订买卖合同，收人证明、户口本等个人证件齐全后就可以办理了，银行最快一个月就可以放款，此时只是把购房合同抵押给银行，等将来产权证办出来后，再用产权证到银行换购房合同，如果封顶完再放款，那“期房”变“现房”了，开发商“三四三”（开发商的开发资金由30%自有资金、40%银行贷款、30%销售回款组成）的算盘就要落空了。
对于购房者来说，此举操作有效避免了烂尾和跑路风险，例如购房者在购房时已交首付款，那么在等待银行放款期间，在建项目若出现烂尾，也能让购房者避免更大的损失。
不过对于开发商与相关部门而言，在房子主体结构封顶后才发放贷款，必然会对开发商的资金链产生影响，据悉从开工到封顶建设工期约为一年半，“封顶放贷”政策将导致企业回款周期延长。
贵州一位开发商负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示，此前贵州规定多层建筑要完成投资额的25%以上就可以申领预售证，但可以内部操作，一是有的申报数据涉嫌造假，有的直接通过PS照片或偷梁换柱的其他照片和相关部门“私下沟通”。“如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到预售证或办理贷款”。
不断加强的宏观调控，让开发商的资金链变得日渐脆弱。如果开发商在房子主体封顶后才能得到银行放款，以一栋20层的高层来算，实力强的开发商最快也要7天才能盖好一层，20层就要140多天，这里面还不包括天气、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%的规定，也就是说，开发商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70%，这对一些开发商的资金链来说，又是一大考验。
一位地产开发人士对《凤凰WEEKLY地产》介绍，开发商对资金的使用基本都是“以一撬十”，采用九个锅盖盖十口锅，一般情况下，一个亿的资金，就可以启动十个亿的地产项目。其中的秘诀一是施工单位垫资垫款；二是开发商尽快拿到预售证，快速销售回款，迅速去买下一块土地，开发下一个项目如果执行封顶再放款政策后，开发商的开发速度就不得不放缓了。
某银行个贷部门负责人介绍，开发商不守规矩提前放贷也是事出有因。发放贷款是个人按揭购房整套流程中的一个环节。楼盘项目取得预售证后三天内就得开盘，一开盘，购房者就有按揭贷款的需求。而且在售房合同里，一般都会明确规定签订合同7天内，购房者必须将有关资料提交给贷款银行，45天内，剩余款项必须打进开发商账户。银行不放贷，购房者也会着急催。另一方面，很多项目的开发贷款与个人按揭都是同一家银行，提前放贷会促进开发商的销售，也有利于开发贷款的偿还。
楼房封顶才放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响？
“目前最先受到冲击的是那些甚至根本没有出地面的项目，风险最大，也最容易被检查发现。”一位银行内部人士认为，对购房者来讲，政策推迟了还贷的时间，可以多攒些钱，到时提前还款，短期内是有利的；对银行来讲，降低了贷款风险。
广东佛山某新盘一位销售人员对《凤凰WEEKLY地产》表示，总体上看，预售制没有改变，房企可以继续卖期房，但购房者的还款周期和房企销售的回款进度会进一步放缓，开发商拿地力度也会受到一定影响。他认为，开发商可能会面临一定的资金压力。
采访中，也有开发商认为，封顶放款，销售款回笼也是可以预期的，望梅尚且可以止渴，更何况这是板上钉钉的事，对于一些实力比较强的开发商来说，应该还是可以承受，而且在目前房产市场上，由建筑公司先行垫付的现象也十分普遍，所以不少人认为封顶放款影响没有想象的那么严重。
此外，据某银行人士透露，虽然银行执行了这一政策，但是不少开发商与银行另外签订协议，在楼盘未封顶之前，如果购房者出现还不起月供的情况，将由房产公司负责偿还，这样开发商可以在拿到预售证后，售出楼盘还是可以从银行拿到按揭款。
《凤凰WEEKLY地产》了解到，因为各种政策的叠加，深圳、重庆、贵阳的部分投资客在不断抛售手中的房子。“贵阳房价不涨，反而因为疫情等原因房租有所下降，少量外地投资客正在低价抛售手中的房子。”一位中介表示。
据报道，早在2006年10月末，北京市银监局紧急叫停了未封顶楼盘的按揭贷款业务。政策执行半月后，现房销售也并没有如预期中那样活跃，反而略有下降。
“我在2020年的11月份向银行递交了个人按揭的相关申请资料，后来陆续让我增交了个人流水、重递了个人征信报告，直至2021年1月份，客户经理说资料已经审批通过，进入等待放款阶段，并表示应该会在年前审批下来，但是到现在款还没放下来，不知道要等到什么时候。”广东某楼盘一位购房的肖先生非常困惑。
其实，整体来说，个人住房贷款额度在逐渐收紧。
早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款（包括住房公积金贷款）借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况。
到了年底，中国人民银行联手银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），为房贷设置“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两道红线，并于2021年1月1日开始实行。
将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓，从而优化金融资源配置，强化对实体经济的金融支持。
这项政策，让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度"踩线"。另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算，发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标，有的银行两条红线都超标。
如以招商银行测算为例，按照2020年中期业绩数据，假设其4年内匀速调整达到监管的要求，则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，较去年水平减少约1268亿元；对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，较去年水平减少约560亿元。
《通知》出台后，#多家银行被曝暂停房贷#的话题直接冲上微博热搜。
进入2021年之后，上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。一位银行从业人士表示，“以往的银行贷款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年则改为月度投放，再加上监管窗口的指导，调控比较严格，额度也就明显偏紧了”。
一份官方调研结果显示，今年1月上旬起，广州各大商业银行个人住房贷款利率上调。大部分商业银行首套利率在五年期贷款市场报价利率（LPR）基础上加55个基点，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基础上加75个基点，升至5.40%。这与此前四大行上调后的房贷利率保持一致。
融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年2月（数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日），全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3BP。
据报道，1月以来，由于两道红线出台，成都不少银行在房贷额度上都相对紧张，有的在短时间内就将当月额度放空，有的还直接暂停二手房个人按揭贷款，其中包括建设银行、交通银行、兴业银行。
地产分析人士张大伟指出，本轮调控政策是自上而下的，是在住建部督导下的调控升级，这有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，控制资金无序进入房地产是关键。
另有内部人士认为，“按照当前政策环境来看，为了快速回笼资金，3月份的市场或会出现针对一次性付款或高比例首付款客户的让利优惠。”
去年底的中央经济工作会议和最近的政府工作报告再次重申了坚持“房住不炒”的定位。而且多地对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，及时采取监管措施。
1月29日，上海银保监局发布的通知显示，要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
第二天，北京银保监局也做了类似的表态，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
值得一提的是，去年建设银行太原分行就因违反审慎经营规则，违规向购买主体结构未封顶住房的个人放贷被罚款35万元，另外两张30万元罚单，分别指向中信银行太原分行和招商银行太原分行，均因为“发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款”。
法律依据：
《山西银保监局关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》第一条银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
第二条银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
B. 房地产回暖预期明晰 多地房贷利率下调放贷周期缩短
2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)。专家认为，该政策主要影响银行对房企的贷款倾向，将间接传导至居民的购房选择，但是也不意味着保障性租赁购房市场可以高枕无忧。
《通知》主要涉及两方面政策：一是保障性住房；二是房地产贷款集中管理制度。
保障性住房主要提供给当地存在住房困难的个人，在价格方面十分优惠。以上海为例，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。在价格方面，面向社会供应的项目，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。此外，在收费时，保障性租赁住房租金按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金；押金不得超过一个月租金。
而房地产贷款集中管理制度是指2020年12月28日，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该通知将银行业金融机构分为了中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，并分别对这五档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限做出了规定，五个档次分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五档可根据实际情况上下浮动2.5个百分点。
《通知》将如何影响房贷市场？
宜信财富首席宏观研究员王好认为，《通知》的政策导向性比较明确，应该会对房贷市场有一定影响。“此次新政主要是针对贷款集中制度中的房企贷款，直接影响到房地产企业，后续或将传导至居民的购房选择，尤其在一些房价较高、供需较为紧张的一二线城市。”
他表示，一方面，新政会吸引一部分信贷进入保障性住房市场，这对保障性住房市场的发展具有促进作用；另一方面，新政也将会对地方政府的监管工作思路、房企的经营决策等方面都会产生影响。总体而言，新政可以视为践行“房住不炒”的重要举措。长期来看，健全的保障房市场在未来可以视为一种公共产品和服务，将会对国内人口流动，乃至城市经济发展产生愈加显著的影响。
保障性住房市场是否可以高枕无忧？克而瑞房地产行业首席分析师孙杨提示，政策性的宽松可以给房企带来更多融资，以投入到保障性租赁住房的建设中，但是这类住房的需求有多大仍是一个有待解答的问题。满足居民的租赁性住房需求不仅仅在于提供住房，还有配套的医疗、教育、生活基础设施等。
房地产回暖预期逐步明晰
2021年受房地产行业不断加码的收紧政策，以及房企的爆雷危机影响，房地产开发投资和商品房销售增速都有所下降。国家统计局1月17日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。
2022年开始，无论从银行放贷速度来看，还是从政策的调整来看，“房住不炒”原则在不断落实，房地产行业回暖预期不断清晰。
2022年首月，受行业下行惯性影响，二手房价格环比仍显下降趋势，但出现了跌幅收窄迹象。贝壳研究院数据显示，2022年1月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。下跌城市个数进一步减少，房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。
全国多地利率下行
1月下旬，受LPR利率下行影响，房贷利率整体下降。北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
此外，不少地区的银行也主动降低了房贷利率，并且在放贷速度方面有所提升。比如，苏州多家国有银行将首套房贷利率下调至4.95%，较2021年底5.7%的利率水平下降0.75个百分点；二套房贷利率最低可至5.1%，较去年底的6%下降0.9个百分点。记者对1月上海房贷市场的调研也显示，房贷额度充足的同时，银行的放贷速度也大大缩短，普遍在1至2月，最快可达1周。
一些地方也放松了公积金贷款的限制。2月1日开始，福州第二次申请纯住房公积金贷款，首付款比例统一调整为40%。此外，二次申请住房公积金贷款在第一次结清后当月即可申请，而原先需满12个月才可办理。
C. 上海银保监：商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求
1月29日，上海银保监局消息，为督促辖内商业银行进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）要求，2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通〔2021〕6号，以下简称《通知》）。
《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。
下一步，上海银保监局将对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，对发现的违法违规问题将依法采取监管措施，促进上海地区商业银行住房金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。
据观点地产新媒体了解，《通知》要求各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
严格实施房地产贷款集中度管理。中资地方法人银行应按照《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）等相关要求，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，应针对性地强化过渡期业务调整。
严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
严格加强借款人资格审查和信用管理。要按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款。要完善约束机制，加强个人住房贷款合同管理，在合同中增加相应的约束性条款，对各类不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
D. 有关贷款不纳入房贷集中度管理：推进保障性住房建设
房地产市场迎来重磅金融政策。日前，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
业内专家认为，《通知》有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
体现政策倾斜与引导
2021年12月召开的中央经济工作会议强调，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
目前，各地均将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。今年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，在此过程中需要银行业提供足够且有效的金融支持。保障性租赁住房是我国住房供应和保障体系的重要组成部分，对实现全体人民住有所居具有重大意义。
在此背景下，《通知》引导银行业金融机构加大保障性租赁住房市场发展的支持力度，意义深远。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，这是促进我国房地产市场健康发展的长效机制和重要举措，有利于推动加快建立多主体供给、多渠道保障体系，满足市场多元化需求。此举体现了政策倾斜与引导，拓宽了保障性租赁住房项目融资空间。
招联金融首席研究员董希淼表示，《通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是贯彻落实中央经济工作会议精神的具体举措，有助于鼓励银行业金融机构坚持“房住不炒”原则，在防控风险的前提下，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
“近段时间以来，疫情影响仍未消退，我国经济下行压力仍然较大。在这种情况下，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有助于银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产企业的合理融资需求和住房消费者的合理住房消费需求。”董希淼认为，此次政策在春节假期后发布，向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号，有助于促进房地产业良性循环和健康发展，进而促进扩内需、稳增长，维护宏观经济大局稳定。
坚持“房住不炒”定位
在《通知》落地后，业内专家认为，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，也是坚持“房住不炒”定位的重要举措。
实际上，保障性租赁住房不纳入房地产贷款集中度管理，是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民银行、银保监会联合出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模和机构类型等因素，分五档设定房地产贷款集中度要求，为银行房地产贷款设置了“两道红线”。明确提出为支持住房租赁市场发展，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，并在制定住房租赁金融业务有关意见、建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款不纳入集中度管理统计范围。
2021年6月，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，并提出要进一步加强金融支持，包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
中国银行研究院研究员郑忱阳表示，在此基础上，各地加快建设保障性租赁住房相关机制，在项目认定、数据统计、监督管理、监测评价等方面取得良好进展，在此情况下《通知》已具备落地条件。
保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体，与公租房、共有产权住房共同构成我国的住房保障体系。在业内专家看来，《通知》也是“房住不炒”定位的体现。娄飞鹏认为，通过发展保障性租赁住房，让新市民、青年人以相对较低的租金解决住房问题，可以起到稳定市场预期、避免高房价对消费的挤出等作用。正因如此，积极参与保障性租赁住房建设，也是促进“房住不炒”定位落地的重要举措。保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，可以进一步调动银行业合规支持保障性租赁住房的积极性，进一步推动保障性租赁住房发展，完善住房保障体系，实现人民住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
金融机构应用好政策红利
今年1月，住房和城乡建设部公布的数据显示，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。各地陆续发布的“十四五”时期有关规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右；北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；广州市计划建设保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%；深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。
在《通知》落地后，业内专家认为，金融机构应用好政策红利，加快进入保障性租赁住房市场，加大对相关项目的支持力度。
“商业银行等金融机构在依法合规的前提下，加快进入住房租赁市场，探索住房租赁信贷新模式，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。”董希淼表示，金融机构要以此次新规为契机，优化房地产金融业务结构，加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是加强与地方政府沟通合作，支持开展保障性租赁住房开发建设，并在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务；二是可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，扩大住房租赁市场供给；三是开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等产品，为有需求的租客直接提供信贷支持。
《通知》对银行业来说也是机遇。郑忱阳认为，银行业要坚持“房住不炒”定位，将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房债券型投资信托基金产品（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）等金融产品，强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。
（原标题《有关贷款不纳入房贷集中度管理—金融加大支持保障性租赁住房》）
E. 重磅！上海银保监局连夜发文，要求住房不封顶银行不予个人放贷
控制按揭总量，降低炒房预期，上海又迎来了一拨政策加码。
1月29日晚间，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（以下简称《通知》），就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8条要求，包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等。
值得一提的是，在个人住房贷款发放管理方面，《通知》明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
上海银保监局官网截图
克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》记者分析指出，严格个人住房贷款发放管理，相当于准现房销售，将使上海住宅项目周转速度减缓。“预售制没有改变，房企可以继续卖期房，但贷款要到结构封顶才能放下来，这将拖慢房企销售回款的进度。”
据悉，上海目前预售的标准之中，对于多层住宅是要求主体结构封顶，而高层住宅要求基本结构成型。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，政策要求所有即使达到预售标准的新房，也必须主体结构封顶才可发放贷款，明显提高了房贷的发放门槛，会直接放缓不少新房项目的上市节奏及销售速度。对于意在加速去化回笼资金、尤其是在意去化的开发商，这一政策无疑减少了大量预售资金流入。
一般来说，房企的预售资金对于自身的现金流影响面极大，预售资金减少不但可能减缓整体开发的速度，还会提高降负债的难度。张波预计，今年一季度上海商品房去化速度可能出现一定降速。这一政策同时也是房地产贷款集中度管理的体现，突出了对个人住房贷款审慎管理的加强，强化了对商业银行的要求，实现严格控制个人住房贷款的投放节奏和增速，防止突击放贷。重点支持首套中小户型的政策，则体现出对上海新市民首套购房需求的保护。
林波表示，如今销售采用摇号制，房企自己不能选择客户，就只能牺牲自己的回款进度。以前在上海楼市大热时，有些开发商已经实现了开盘即回款的光速。如今这一政策或延缓开发商的回款速度，大大降低了周转效率。
他举例说，原先一块地10个月就能开盘，2个月后银行贷款就能放下来，今后要3个月之后才能放款。“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的规定，将直接导致（以18层住宅为例）开发商按揭款要慢上3~6个月时间。
《通知》要求严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段；强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款；审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
对此，张波表示，该政策明确指向引导商业银行加强审贷管理，并强化对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。通过经营贷和消费贷的形式获得资金来买房的确值得重视，通过这一方式不但会变相降低购房门槛，同时还提升了房地产金融风险，另一方面真正需要流入中小企业资金却变相流入楼市，不利于实体经济的发展。
同时，《通知》要求严格加强借款人资格审查和信用管理，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响；充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款；对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送上海市公共信用信息服务平台。
张波表示，结合今年1月21日的政策，上海从金融角度加大对假离婚购房的打击力度。通过强化对个人住房贷款的审批，可以从源头打击炒房的苗头，封堵非理性购房的行为，同时还能有效对房地产金融风险提前进行规避。值得关注的是，黑名单制度的惩戒信号明显，向 社会 释放出明确打击违法违规申请房贷的行为，同时对房价的稳定也起到侧面作用。
《通知》还要求，严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
“这一政策直指中介机构违规向购房者提供‘过桥资金’，违规帮助购房者获得不实的证明信息，并由此获得购房资格或取得变相降低购房门槛。”张波表示，通过黑名单方式对中介行业形成震慑作用，净化行业风气，推动房地产市场 健康 发展。
每日经济新闻
F. 上海买房贷款政策（最新）
为确保上海房地产市场的健康稳定发展，上海银保监局在2021年1月29日发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通〔2021〕6号）。该通知旨在督促辖内商业银行严格执行《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），并提出了一系列具体要求。
通知详细规定了房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理及风险排查等方面的工作内容。
上海银保监局将进一步加强对辖内商业银行房地产政策执行情况的专项检查。对于发现的任何违法违规行为，将依法采取相应监管措施，确保住房金融业务稳健运行，促进上海市房地产市场的平稳健康发展。
根据通知，各商业银行需严格遵循国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，严格执行房地产贷款业务的各项规制要求，确保差别化住房信贷政策得到切实执行。
在贷款管理方面，各银行需严格实施房地产贷款集中度管理，对超出要求的法人银行，应采取针对性的过渡期业务调整。同时，要严格审核首付款资金来源和偿债能力，确保首付款的真实性，审慎评估借款人的还款能力和还款意愿。
此外，银行还需严格审查借款人的资格，特别是夫妻离异者的限贷资格，防止规避限购、限贷行为。同时，要完善借款人信用管理，加强个人住房贷款合同管理，对不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。
在贷款发放管理方面，银行应严格执行相关要求，重点支持首套中小户型自住住房贷款需求，并确保贷款对象购买的是已封顶的住房。对于利用贷款购买的商业用房，必须是已竣工验收的房屋。
银行还需加强信贷资金用途管理，禁止发放无用途、虚假用途或用途存疑的贷款。对违规挪用信贷资金的行为，应及时采取实质性管控措施。
此外，银行需严格管理与房产中介的合作，实施合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对于发现的违规行为，应立即终止合作，并将违规中介列入黑名单。
最后，各商业银行需全面开展风险排查，对2020年6月以来发放的各类贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局提交自查和整改报告。
上海银保监局将对商业银行的自查和整改情况进行专项检查，对于发现的问题将依法采取监管措施。