个人住房假按揭贷款案例

⑴ 假按揭贷款有什么特征

一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；

二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；

三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；

四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；

五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；

六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据。

双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

(1)个人住房假按揭贷款案例扩展阅读

造成危害：

1、假按揭将影响政府对房地产市场的决策。假按揭所产生成交量放大、房产投资增多、房产信贷大幅增加、房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断，从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。

2、假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。因假按揭能给开发商、房产销售者、银行信贷经办人带来直接的利益，故假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。

3、假按揭将导致企业声誉受到严重影响。假按揭一旦被揭露以后，房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击，其美誉度将会受到严重影响，并将对其后期的经营产生非常不利的影响。

4、假按揭较为严重地破坏了金融秩序，并将诱导犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。

⑵ 假按揭表现形式具体来说都有哪些种

假按揭的表现形式：
（1）开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，仅以虚假销售方式套取银行按揭贷款；
（2）以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；
（3）以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；
（4）银行信贷人员向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高额的个人住房按揭贷款；
（5）所有借款人均为虚假购房，由开发商或包工头负责办理；
（6）开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

⑶ 开发商办假按揭骗且贷款要负刑事责任吗

假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。

举个例子：案情介绍：
原告：A 银行
被告：王某
被告：B房产公司
2000年12月，王某及B房产公司与A银行签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定王某购买B房产公司开发建造的某小区房屋，由王某向A银行借款110万元，期限18年，并以王某所购房屋作抵押，由B房产公司提供阶段性担保。贷款发放后，王某仅按合同约定履行了一次还款义务，随后停止还款。
2003年9月，B房产公司骗贷案爆发，法院认定B房产公司指使职工或亲朋（包括本案王某等）向A银行办理虚假按揭贷款，共计骗取银行资金705万元，判处B房产公司犯合同诈骗罪，追缴违法所得返还受害人，并处罚金100万元。
2003年12月，A银行向法院提起诉讼，要求B房产公司对刑事判决中追缴不足的部分及本金110万元的利息损失部分进行赔偿，并要求王某对上述损失承担连带赔偿责任。
法院审理及判决：
法院审理后认为，被告B房产公司为获取银行资金，指使王某向银行办理虚假的按揭贷款。其以欺诈手段与原告A银行订立的《个人住房抵押借款合同》，系扰乱国家金融秩序和损害国家利益的行为，应认定无效。由于合同无效系被告B房产公司和王某共同故意实施欺诈行为所致，故两被告应共同承担无效合同责任。被告B房产公司因该无效行为取得原告的贷款，应承担民事赔偿责任。被告王某作为有行为能力的公民，在明知的情况下，帮助被告B房产公司以非正当手段骗取原告贷款，致使合同无效，由此造成原告经济损失的，依法亦应承担连带责任。被告李某，在本案虚假按揭贷款中，经查证未帮助被告B房产公司进行骗贷，故不应承担连带赔偿责任。
故法院判决B房产公司赔偿原告贷款本金及利息，被告王某承担连带赔偿责任。
案件评析
本案中，依据我国《合同法》第52条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第59条还规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
上述法律条款清楚地界定了无效合同成立的条件，合同无效后相关财产的处置分配，就造成合同无效的相关责任方应承担责任的比例。
本案中，B房产公司为获取资金，采用不正当手段，指使公司内部员工，虚构房屋买卖事实，骗取A银行资金，明显违反《合同法》规定， 过错明显。而王某在庭审中辨称其为B房产公司员工，至A银行办理贷款是受单位委派，是职务行为，且单位也给其书面承诺，本案贷款本息应由单位归还，与其无关。而A银行则认为王某作为有行为能力的公民，在明知为假按揭的情况下，仍以个人名义帮助B房产公司实施骗贷，系共同骗贷，而非职务代理行为，给A银行造成损失的，同样应担责。A银行的观点最终被法院采纳，王某因此被判承担本案的连带赔偿责任。
案件启示
为缓解资金紧张矛盾，房产公司销售过程中动员和鼓励单位员工以虚假房屋买卖方式，向银行申请按揭贷款套取资金。而银行在审核贷款申请时，一些开发商利用员工的亲属申请贷款，行为方式更加隐蔽，银行往往难以发现。
在假按揭案中，一旦法院认定其为假按揭，法院往往判决借款合同无效，抵押担保合同无效，由实际用款人房产公司返还贷款，而对名义借款人，法院往往会认同其是职务代理行为，或是从社会稳定等多种因素出发，豁免其责。本案在诉讼过程中，A银行依据《合同法》相关条款，从B房产公司和王某对A银行的各自过错损害角度进行申诉，最终取得成功，为银行同类型案件维权创新了思路。因此在出现假按揭时，需仔细分析形成的过程，进行辩护，以期提升保护债权的能力。

⑷ 什么是个人住房假按揭贷款，假按揭贷款的主体

假按揭主要特征
(一)一手房假按揭主要特征
1、借款人特征:工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母(子)公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业;收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话;收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉;无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假;签名虚假或多处签名不一致。
2、所购房产特征:事实上不存在该房产;房价明显高于周边相同或相近档次楼盘;精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平;开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。
3、购房行为特征:一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘;《商品房买卖合同》多项重要内容空白;借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心;开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴;由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。
4、贷款行为特征:借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续;多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数;借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情;借款人选择到期一次性还本付息方式。
5、开发商行为特征:不愿存入按揭贷款保证金;不愿接受资金监管;房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续;将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。
6、贷款偿还特征:贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹;同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。
7、其他特征:达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态;所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。
(二)二手房假按揭主要特征
1、借款人特征:为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属;无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假;签名虚假或多处签名不一致。
2、所购房产特征:事实上该房产不存在;售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件;签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人;借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交;评估价格明显偏高。
3、购房行为特征:借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心;购房合同多项重要内容空白;借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。
4、贷款行为特征:借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办;借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。
四、假按揭防范要点
(一)树立依法合规经营意识，严格执行相关制度规定。假按揭的产生，很大程度上是由于商业银行经办行和经办人员有章不循、违规操作所致。因此防范假按揭首先是牢固树立依法合规经营意识，办理业务时严格执行银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》和相关个人信贷业务制度规定，不得擅自盲目放宽贷款条件。
(二)优选房地产开发商、楼盘及交易中介，从源头上防范假按揭。要优选按揭楼盘，在发放一手楼贷款前，要由有权审批行对拟提供按揭贷款的楼盘进行准入认定，不得对未经过准入认定的楼盘提供按揭贷款,严禁支持有不良信用记录的开发商支持的楼盘，严防介入存在合法性缺陷的按揭项目。
(三)加强尽职调查，认真核实借款人购房行为真实性。在办理业务时必须坚持面谈制度，充分了解借款人购房意愿及行为真实性，合理判断还款能力，对开发商及其关联企业员工要谨慎发放按揭贷款，从源头上杜绝假按揭产生,具备条件的地方，要通过网络查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同备案情况。对具备假按揭特征的借款申请，必须加强尽职调查，逐项进行核实，凡是无法核实或经核实后无法排除假按揭可能性的贷款申请，要及时终止按揭流程。
(四)谨慎发放开发商、交易中介内部员工或关联企业员工按揭贷款。开发商内部员工及其关联企业员工购买开发商所开发的楼盘，或交易中介内部员工及其关联企业员工购买其代理销售的房产，较短时间内申请按揭贷款笔数较多、金额较高的，银行应对此类购房行为的真实性加强调查、审查，审慎审批、发放贷款。
(五)强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。切实落实总行有关文件要求，利用信贷管理系统对个人住房信贷业务实行信贷风险每日预警。同时，各商业银行应探索对当日所有新发放的个人住房贷款业务实施逐笔监控，建立相应档案;每旬或每月对辖内所有新发放的个人住房信贷业务进行同单位、同金额、同地区、同楼盘等相关信息进行分析、监控，发现假按揭线索及时进行核实。被认定为假按揭的，应尽快采取下列措施，尽量避免或降低贷款损失:一是落实抵押物，必要时可采取资产保全、处置抵押物或将抵押物过户给银行等措施，防止抵押物被重复销售或重复抵押;二是要求开发商或有关主体替借款人偿还剩余贷款本金，没有可偿还现金流的，要对可以变现的资产采取保全措施。采取上述措施时，首先尽可能与开发商或有关主体通过协商方式解决问题，协商不成的再通过法律途径解决。
(六)强化从业人员培训，提高业务操作及风险防范能力。办理个人住房贷款的银行,要组织形式多样的业务培训，使从业人员熟练掌握假按揭贷款特征和防范知识，切实增强责任意识、制度意识、风险意识和依法合规经营意识。

⑸ 开发商办假按揭骗且贷款要负刑事责任吗

假按揭属于骗取银行贷款，会有刑事责任的。如果是以本人名义借款，已负有还本付息的责任。

《刑事诉讼法》

第四十五条第三款凡是伪造证据、隐匿证据或者毁灭证据的，无论属于何方，必须受法律追究。

第四十七条证人证言必须在法庭上经过公诉人，被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证，听取各方证人的证言并且经过查实以后，才能作为定案的根据。法庭查明证人有意作伪证或者隐匿罪证的时候，应当依法处理。

(5)个人住房假按揭贷款案例扩展阅读：

一、假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价，这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害。

而即便是知情的消费者，如果他去帮忙签字，也有可能要承担相应的民事责任。这样，其今后的人生道路将因此而受到很大影响。

二、假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响。在房地产按揭贷款质量下降的时候，必然会影响到几个方面，一方面可能会影响银行的盈利，也会影响到银行的股东，有可能又变成持有银行股的广大公众，收益会受到影响。

同时，对银行本身来讲，可能由于资产质量的恶化导致资金流动性出现问题，而流动性出现问题就会给银行带来声誉风险。如果流动性问题比较严重的话，还可能导致银行的挤兑。如果银行发生挤兑，甚至发生破产将损害存款人也就是广大储户的利益。

⑹ 什么是个人住房假按揭贷款，假按揭贷款的主体有哪些

个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。
假按揭贷款的主体有哪些
（一）借款人为相关联人。
1、一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。
2、同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作单位往往为 房地产开发公司或关联公司。
3、开发商以本人名义购房申贷。股份公司则以各股东购房为由申请贷款。
（二）无关联散户按揭。为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查，开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。有的房地产开发公司存在花钱雇社会人员申请假按揭贷款的现象，如我们在检查中发现开发商给虚假购房人每户300元申贷报酬的现象。

⑺ 假按揭的预防假按揭的措施

为有效预防“假按揭”，不同的主体应当从不同的角度采取不同的防范措施。
(一)银行的防范措施
首先，银行应当谨慎选择合作对象，只有那些具有较强资金实力、良好市场信誉，并且具备一定资质的房地产开发商，银行才应与其建立信贷合作关系。在合作的同时，还应当着重审查其自有资金是否达到开发项目总投资的法定比例以上，是否具备项目运作必需的“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)。
其次，银行应当加强贷款前的调查和审核，对开发商提交的个人住房按揭材料进行重点审查，仔细辨别申请材料的真伪，或者通过调查核实按揭申请人的情况，然后决定是否发放贷款。有的银行为防范风险，除了要求开发商提供住房按揭可行性报告之外，银行自己也要形成分析报告，并且组织有关专家进行评审。对于房地产开发商的售楼员代办全部申请手续、房屋销售价格明显高于市场价值的，要特别提高警惕，避免开发商通过伪造材料或虚抬房价骗取贷款。
第三，银行应当加强对贷款资金的监管。贷款项目营销成功后，银行必须加强项目跟踪管理，及时了解项目的工程形象是否与资金的使用进度相匹配，特别是对期房项目更应提高警惕，确保所有售房款用于项目修建，防止“烂尾楼”的产生。
第四，对于现有项目中存在问题的按揭贷款，银行还应当进行认真核查，严格控制和化解贷款风险，并采取有效措施清收违约贷款；对那些需要通过法律程序收回贷款的，必须及时提起诉讼，申请法院强制执行其财产，以保全银行资产并减少贷款损失；对涉嫌“贷款诈骗罪”的开发商，应向有关国家机关提出举报，并要求追究其刑事责任。

⑻ 假按揭变成真按揭怎么办

这样的房子你是不能要的。你要要求施工单位立刻还清贷款，给你销户，这样你才能以一套的条件去买房。