① 向各位高手请教：已抵押土地的地使用权转让，在还清贷款前，签订转让合同是否有效
一般来说呢 转让合同本身是有效的 但合同有效并不意味着土地就可以转让
在财产已经先行抵押的情况下 抵押人也就是a公司要转让抵押物也就是承包经营权 必须要经过抵押权人也就是银行的同意 否则不能转让 除非你受让该土地时代为偿还贷款本息
另外 银行同等条件下 是有优先受让权的
而你呢 已经知道该土地设定了抵押 不能算是善意第三人了 银行的抵押权是可以对抗你的
建议慎重考虑
② 我有五亩地，想用其抵押贷款，银行说是划拨不是出让的地，划拨和出让有什么区别我能有转让地的所有权利
我对法律了解不是很深，就当抛砖引玉吧，希望其他专家指教！
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征： （1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。 （2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。 （3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
土地使用权出让程序:
由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。
协议出让土地使用权的程序是：
（1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。
（2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。
（3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。
（4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。
（5）办理土地登记的有关手续。
招标出让土地使用权的程序是：
（1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。
（2）发布招标公告。
（3）有意受让人办理竞标手续。
（4）政府确定中标人并签订出让合同。
（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。
拍卖土地使用权的程序是：
（1）准备拍卖文件。
（2）发布拍卖公告。
（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。
（4）在指定地点、时间竞投。
（5）签订出让合同。
（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。
③ 国有出让土地抵押贷款可以吗
一、首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。
二、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。
三、根据以上第二步算出的抵押物的面积数，先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。
四、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。
五、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。
六、与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同，同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料。
七、填好最高额抵押贷款合同按银行要求提供所需的相关资料后，等待银行进行放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。
④ 国有出让土地能抵押贷款吗
1、国有出让土地，可以做抵押贷款，只是各个银行的规定不一。工商银行和中国银行都可以，但是需要提供贷款去向。比如说购车（钱直接放给你提供购车证明的车行账户），购房（需要你去与房主去房管局签署买卖协议，公产房去津房置换办理）。
2、抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。
⑤ 政府出让土地，自建房，准备做抵押贷款，未报建，求法律援助，复制黏贴的不要！
一直在银行和企业间奔走，就个人经验建议另辟其他途径：
1.银行不会跟你扯太多，原则性的东西下面的人是没法更改的，也就是说你必须按照他的要求将资料整理备齐，否则在他分行的会议上就不会通过，更别说再往上报批了！
2.有土地证房产证没有规划、没报建审批的在中国你随便网上看看一大堆，地方政府在招商时大多让你先建，手续后补，其实他们只是顾自己当时了利益，后面的管你死活呢！地方政府人员流动大，跑了和尚庙可不管你那从前的老事，当然在这里强烈建议你将前期手续补齐，通过正常渠道，虽然困难重重且时间漫长但还是要办，要不然以后还会有麻烦！
3.法律？？？法律是谁定的？？GC党定的，你拿法律准备起诉政府还是银行，政府就是GC党，接过和你类型差不多的案子，结果你可想而知，赢了又咋样？？？时间上你就托不起！打个三五年太平常了！还有一点就是法院也是GC党！！
4.当然，咱们的政府是好的，你得想想其他办法，有些“好”领导一句话就把你要的东西给你办了，这多方便，何必自己给自己找麻烦，这一点相信你是明白的，不过你得有路，还要有“好”领导！您应该不是外国人，在中国该怎么做您都应该知道！
辛苦打出来的，希望能够帮助你！可以的话倒是很想和您进一步沟通!!
⑥ 政府平台公司抵押的土地出让还需要招拍挂吗
答:政府平台公司抵押的土地出让事实应该还需要招拍挂。
⑦ （四）地方财政严重依赖土地出让收入
基本判断：地方政府收入对土地出让收入依赖严重。2013年土地出让价款相当于地方本级财政收入的60%，为保持经济中高速增长和稳定地方政府财政收入，2014年继续增加土地出让规模或提高土地出让单价的压力仍将存在。
地方政府收入对土地出让收入依赖严重。从2008～2013年平均水平看，土地出让价款相当于地方本级财政收入的54%。2013年土地出让价款（4.2万亿元）相当于地方本级财政收入（6.9万亿元）的60%。2012年房地产相关税收收入占地方税收收入的40%。
地方债务偿债近40%依赖土地收益。地方债务风险列为2014年重点工作，从地方政府债务资金来源看，银行贷款占地方政府有偿还责任债务的50%，地方政府银行贷款中很大一部分来自土地抵押贷款。人民银行数据显示，政府土地储备机构贷款约占地方负有偿还责任债务约10%，而这尚未包含数额巨大的地方政府融资平台以土地抵押贷款余额。《全国政府性债务审计结果》显示，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额3.5万亿元，占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额9.4亿元的37.2%。有的政府甚至依靠贷款借新还旧，还债压力大。
⑧ 国有土地使用证已抵押贷款,现该地块需要挂牌出让，流程该怎么走
应该先通知抵押权人。针得同意后，按照正常的程序进行出让即可。。