① 房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施
房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。
② 房产抵押的贷款存在哪些风险以及如何规避
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。
③ 房产抵押执行的问题
1如果办理贷款前，抵押人承诺了如果还不起钱，会找其他住处或租房子住，这种承诺对房产执行是否没有影响
2 。只能是房产。
④ 我在申请贷款房产抵押遇到的四大问题，有什么好的解决方法
一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致
在抵押贷款的实践中，有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵押登记的具体要求，以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银行与甲公司、乙公司签订了一份抵押担保借款合同。合同约定，由银行向甲公司发放贷款若干，由乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提供抵押担保。为保证抵押确实有效，银行要求乙公司办理抵押登记，并将乙公司写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后，银行从乙公司提供的登记文件看，乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登记，而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何者优先的问题。
根据《担保法》有关规定，以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，登记是抵押合同的生效要件。该案中双方签订的抵押合同约定，将乙公司在建的两幢写字楼及其所附着之土地使用权一并设定抵押。但在办理抵押登记中，两幢写字楼未被列入抵押登记的范围。那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效?对此最高人民法院颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第61条明确规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以登记记载的内容为准”。鉴于此，合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押，因未依法登记而不能产生效力，银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题。另外，从法理来看，土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法第36条规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”鉴于本案的情况，依法应将该在建写字楼及其所附之土地使用权一并抵押。而且根据抵押合同的约定，也表露了当事人愿将土地使用权和其在建工程一并抵押的真实意愿。同时，本案中的抵押合同的内容曾在当地日报上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。据此，银行可主张登记的抵押权的效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持，有待法院对上述事实及相关证据的认定。司法实践中，法院较为注重抵押登记的效力。
二、登记程序不规范
在房产抵押贷款中还有因登记程序不规范引发纠纷的情形。如有一家企业在于银行签订房产抵押合同时，将有房屋所有权证的厂房和实际拥有的土地使用权却一直未办理土地使用权证的土地使用权一并抵押给银行。该抵押合同在房管部门办理了抵押登记。该企业的土地使用权经过了上级主管部门同意买受的。房产登记机构没有慎重审查申请登记材料，在没有《国有土地使用权证》的情况下，仅凭抵押合同和《房屋所有权证》就办理了抵押登记。该登记是在建设部《城市房地产抵押管理办法》时候办理的，该办法明确规定：以集体所有制企业房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报上级主管机关备案;办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》《房或地产权证》等文件。在房产登记部门存在疏漏——缺乏《国有土地使用权证》的情况下办理了抵押登记，此种登记的效力是否应该得到肯定?有人认为，根据《担保法》的有关规定，房产抵押合同签订后办理了房产抵押登记手续，应当认定抵押登记有效，抵押合同也应该有效。也有的人认为，法院应该从登记程序不规范的角度审查抵押登记的合法性和有效性。从实践操作来看，这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到法院的认可，存在一定的或然性，因为毕竟缺乏明确肯定其有效性的法律规定。倘若抵押登记无效，从而导致抵押合同无效，则必然导致银行的优先受偿权受损。
三、房产先出租后抵押
房产先出租后抵押，这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形。房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者，租期较长(例如10年以上)，租金在订立合同时一次付清。然后，将房产抵押给银行取得贷款。该陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租，法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险，抵押登记机关对此项内容通常也不予审查。出租的房产用于抵押的风险性在于，当借款人不能按时归还贷款，而金融机构实现抵押权时，即使抵押权实现，金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这意味着，抵押权实现后，抵押人(原房屋产权人)与第三者签订的租赁合同仍然有效，无论是银行还是其他的受让人取得抵押房屋的产权，都不能自行与租赁人解除或变更合同，如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话，房产的价值肯定要大打折扣，其对银行贷款也就很难谈得上保障性。
四、以未结清建设工程款的房产抵押
以未结清建设工程款的房产抵押，或虽工程款已全付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料。对于该种欺诈情形，极为容易被贷款银行的业务人员所忽视。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”，人们通常认为房产抵押了就相当于进了保险柜，这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”，而且最关键的是，拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”。这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在。《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
⑤ 我国担保贷款存在的风险及对策
一、潜在风险
（一）对保证人保证资格、实力、手续审查不严，从而使保证流于形式，造成贷款风险。一是忽视对保证人主体资格的审查，未按《担保法》有关规定，把不能作为保证人的如乡镇资产经营公司办公室、村民委员会等行政职能部门或未经授权的企业分支机构充当保证人。由于保证人主体资格不合法，形成无效保证。二是忽视对保证人是否具有代为清偿能力，即保证人是否具有经济实力的审查，由于保证人没有经济保证能力，从而形成担而不保。
（二）机械类动产抵押贷款存在“两高一小”，从而使贷款存在潜在风险。所谓“两高一小”，即指抵押物评估价值高，贷款抵押率确定高，抵押物实际抵偿价值小。一是机械类动产作为贷款抵押物时，由于借款人不能提供购买时原始价值发票，作为动产抵押物价值依据，而信用社没有较专业或懂行的评估人员，一般由抵押人委托注册的评估部门进行评估。由于评估部门按照评估价值的金额大小收取评估费用，造成人为地对抵押物的高估，评估价值远远脱离市场价值。二是在确定贷款抵押率时，未按信贷管理工作的要求，对抵押物进行选择性设定，并区别专用设备与通用设备，甚至把棋具也一并作为抵押物，抵押率过高确定在评估价值的70%以上，且年复一年长期周转连续抵押，未随着折旧做到逐年压缩，造成抵押贷款潜在风险。三是未把借款者的私人房产同时抵押，使有限责任公司贷款企业，在其经营发生风险导致企业关停后，由于承担的只是有限责任，信用社通过法律程序处理机械类动产抵押物还贷，由于在操作中存在“两高”现象，造成对动产拍卖或处理中抵偿价值小，贷款损失大。
（三）交通类动产抵押贷款存在保险脱保，未逐年压缩抵押贷款额度，造成贷款风险。对交通类动产抵押贷款，一般都要求对抵押物办理强制保险手续，并约定信用社为第一受益人，但由于保险到期前未及时督促抵押人办理续保手续，存在脱保现象，增加了信贷潜在风险。二是交通类动产其价值受国家产业政策影响较大，且其折旧年限短、速度快，由于未采取逐年压缩的信贷策略，产生抵押贷款额度未随抵押物价值的减少而降低，造成贷款风险。三是抵押人到外地非法出售抵押物逃债，使信用社贷款失去抵押物，加大了贷款风险。
（四）不动产抵押贷款存在操作不当、调查失实、农村房产抵偿处理难，而使抵押贷款产生风险。一是对划拨土地使用权作贷款抵押物的，未按有关法律规定扣除40%的土地出让金后计算抵押物的价值，增加贷款风险。二是对房产抵押贷款其房产的共有人情况调查失实，出现办理贷款时无共有人，而在依法处理房产时共有人“复活”现象，使抵押贷款埋下风险隐患。三是仅凭借款人带来的第三人房产证书和私章，办理房产抵押贷款手续，在贷款依法诉讼时，由于抵押人否认抵押事宜，法院判决抵押无效而造成贷款损失。四是农村房产抵偿处理难，由于农村情况的特殊性和受“有钱不买疙瘩产”的思想影响，信用社依法抵偿的农村房产处理难度较大，造成贷款风险。
（五）以存单等权利质押贷款时，存在质押人未签名，未办理核押手续，使质押贷款存在贷款风险。一是在办理第三人质押存单贷款手续时，仅凭借款人带来的第三人私章和存单办理，没有对质押人加以核实并当场签字，在贷款不能按期归还处理质押存单时，质押人否认存单质押事宜，使质押贷款合同丧失法律保障。二是对质押的存单，未向签发行社办理质物核押登记止付手续，结果被提前挂失支取，使质押存单成为废纸，造成质押贷款风险。
二、防范建议
（一）重新完善担保手续，减少存量贷款风险。首先要摸清家底。信用社要组织力量对存量担保贷款进行一次全面调查，根据借款人行业、贷款方式、贷款手续情况，对存量贷款的风险程度进行如实认定，以真实地反映现有信贷资产的风险状况，为制定切实可行的存量风险贷款化解措施打下基础。其次要积极采取措施，加以完善和补办。根据认定的贷款风险，按照先易后难，制定化解落实计划逐步进行完善。对担保操作手续不规范的贷款，要限期做好补办工作；对保证人主体资格不合法、无经济保证实力的存量贷款，要采取积极的措施，收回或置换成有效资产抵押方式；对动产抵押率偏高、抵押物不足值的贷款，要采取压缩或逐步增加其它担保的方式，进行有效落实和化解。对存量动产风险贷款的化解，可根据实际情况适度提高城区商品房地和质押贷款的抵（质）押率，以减少动产抵押贷款额度。再次要落实存量风险贷款责任，加大考核力度。对存量风险贷款，要逐户逐笔把化解责任落实到人，联社要加大对信用社、信贷责任人的存量风险贷款化解进度和质量的检查考核，实行任务完成的好坏与个人收入直接挂钩的激励机制，从而充分调动信贷员的积极性和创造性，将存量贷款风险降到最低限度。
（二）规范贷款操作，堵住新增贷款风险。首先要完善担保贷款管理办法。联社要根据信用社实际情况，修订和完善担保贷款管理制度，从而堵塞担保贷款管理中出现的漏洞，进一步增强风险防范能力，在制度上确保贷款资产安全。其次要严格执行担保贷款管理制度，规范日常贷款业务操作。信用社要加强对担保贷款的合法性、抵押物价值的足值性、质押物的真实性和担保手续的有效性的审查，从而使发生的每笔贷款业务合法合规。对保证贷款要严格审查保证人有无保证资格和保证能力，《董事会同意保证意见书》的签订，要按照《公司法》的有关规定，签名达到法定董事人数，确保保证人签章的真实性；对机械类动产抵押贷款要根据动产净值并结合市场现值，区别专用设备和通用设备，对抵押物进行选择性抵押，通用设备抵押率控制在50%以下，专用设备抵押控制在30%以下；对交通类动产抵押贷款要及时督促抵押人办理保险续保手续，约定信用社为第一受益人，并要结合抵押物的折旧情况和报废年限采取逐年压缩；对房产抵押贷款要严格审查房屋产权归属和共有人情况；对质押贷款要办妥质押物核押手续，确保质押人签章真实并确认质押事宜。
（三）落实有效防范措施，规避有限责任公司贷款潜在风险。按照现行《公司法》规定，有限责任股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。在信贷管理实践中，有限责任公司在经营发生风险导致企业关停倒闭后，由于承担的只是有限责任，从而使我们无法追索企业法定代表人贷款责任，出现企业亏损，法定代表人致富，贷款无法落实的情况。据调查有限责任公司贷款已占全部贷款的50%以上，因此应有效规避有限责任公司贷款潜在风险，尽最大限度减少贷款风险损失。可采取的措施有：（1）实行双重担保制度。对有限责任公司发放的全部贷款或部分风险贷款，在办理有效抵押保证手续的基础上，另行再由其法定代表人或股东个人对贷款进行全额保证或部分保证，从而变有限责任为无限责任。（2）置换借款人主体。对有限责任公司发放贷款，以有限责任公司法定代表人或其股东为借款人主体，即把公司贷款置换为自然人贷款，通过置换借款人主体，从而变有限责任为无限责任，延伸贷款追索。（3）落实私房抵押。对有限责任公司发放贷款，首先要落实公司法定代表人或其股东的私房作为贷款抵押，然后再考虑其它贷款方式，从而增强公司法定代表人及其股东的经营责任，有效减少信用社债权少受损失。
（四）加强培训教育，实行竞聘上岗。信用社信贷工作做得好坏，关键取决于信贷员的工作责任和各方面素质。因此这是降低和防范担保贷款风险的最有效的途径。一方面信用社要提高信贷员的政治思想素质，加强信贷员的职业道德教育和遵纪守法教育以及风险意识教育，使信贷员真正有危机感、责任感、使命感，提高信贷员执行规章制度的自觉性。另一方面，联社要加强信贷员的业务培训和辅导，重点是让信贷员熟悉《担保法》等有关法律法规，熟练掌握贷款规范化操作程序，并运用到贷款管理的实践中去，从而提高信贷管理工作水平。再一方面，对信贷员岗位实行竞聘制度。在坚持持证上岗，定期考核等管理的基础上，实行竞聘上岗，从而迫使信贷员勤动脑筋，多想办法，竭尽所能把工作做好，努力降低贷款风险。营造一种外有压力，内有动力，充满生机活力的信贷员管理机制。
⑥ 房产抵押执行的问题
网友你好：
银行肯定是执行房产来得方便。此外，对于书面承诺，确实有利于法院的执行。最具争议的就是自然人一套住房是否可以执行；从最高院表明的态度来看，解决执行难恐怕也只能从一套住房上下手。实践中，存在由债权人为被执行人租借或够买适合居住的房屋，然后对被执行人所有的房屋进行执行。
银行要求抵押人作出这样的书面承诺，想必也是这个打算。