我国住房抵押贷款不良率为

⑴ 房产抵押贷款利率2022最新政策

一、房屋抵押银行贷款利率

目前银行执行的基准利率为：贷款一年以下(含一年)利率为4.35%;一年至五年(含五年)利率为4.75%;五年以上为4.90%。

住房抵押贷款首付比例：

1、首套房：首套商品住宅(产权70年)贷款首付款是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的20%(2成);商业性质房产(产品40年或50年)贷款首付款是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的50%(5成)。

2、二套房：二套房贷款首付比例是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的40%，

3、购买第三套及以上套数的住房，银行不接受办理家庭第三套住房抵押贷款。

二、房屋抵押银行贷款需要以下条件：

1、对抵押房屋的要求：

①房产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未抵押;

②房龄(房屋竣工日起)与贷款年限相加不能超过40年;

③所抵押房屋不在城市改造拆迁规划内，有房产证和土地证。

2、对借款人的要求：

除有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、完全民事行为能力之外，还要符合以下条件：

①有正当职业稳定的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力;

②无违法行为和不良信用记录;

③能提供合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证;

④银行规定的其他条件。

三、房产抵押贷款流程：

1、借款人在银行开立活期存款帐户;

2、准备贷款要求的资料;

3、面签银行;

4、银行报卷和审批;

5、银行审批通过后，通知借款人审批结果，并与借款人签订借款合同;

6、到建委做抵押登记;

7、建委出它项权利证;

8、视情况办理保险、公证等手续;

9、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中;

10、借款人按借款合同的规定还本付息。

《城市房地产抵押管理办法》第三十条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

房屋抵押贷款是目前很多人选择的贷款方式，房屋抵押贷款的贷款人必须要有稳定的收入和良好的信用记录，一般来说，房屋抵押贷款的利率是根据贷款时间的长短而不同的，五年以上的年限利率为百分之4.9%，年限在五年以下的利率相对较低。

⑵ 那家银行给办理房本没下来的住房抵押贷款

住房抵押贷款介绍

住房抵押贷款办理手续和相关政策跟房屋抵押一样，我们只不过把他单独罗列出来，方便朋友们查找。

抵押的住房可以涵盖有多种不同状况，比如说没有产权但有使用权，二手房啊之类的，我们都可以给您找到满意的解决方案，您可以直接电话咨询我们即可。

在央行向各商业银行警示房产抵押物贬值风险的同时，近期，上海各商业银行在严控个人住房按揭贷款的同时，也适时收紧了住房抵押贷款业务，各种限制性措施也陆续出台。

各银行反映，目前，住房抵押贷款的贷款额已由原来最高不超过抵押物评估价70%，普降至60%以内，甚至仅50%。部分银行还要求贷款人至少有两套房产。
招行上行停办住房抵押

“住房抵押贷款的不良率较高，贷款资金的去向银行难以监控，我们现在已经很少办了。”沪上一家股份制银行的房贷负责人透露，去年底以来，银行虽然没有明确提出不再发放住房抵押贷款，但确实控制非常严，而且两套无负债的房产是这类贷款申请的最低门槛。

这位负责人提供的银行内部数据显示，个人住房按揭贷款的不良率在万分之四左右，而抵押贷款的不良率却要高出2个点，在万分之六左右。他解释说，住房抵押贷款相对于按揭贷款来说，不可测因素较多，违约概率也会更高。

在银行看来，“假按揭”套现、高法的司法解释、贷款资金投向高风险行业以及房地产市场价格整体调整导致抵押物贬值等，都很可能加大住房抵押贷款的操作风险。因此，同房贷一样，沪上银行也有意控制这部分业务量的增长，而招行、上行等则暂停了该项业务。

贷款比例最低降至5成
前天央行发布的《2004中国房地产金融报告》提示银行，要注意“房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”

外资的东亚银行认为，房地产市场的波动将直接增大住房抵押贷款的风险。银行一般会将现房、期房、房龄、地段等众多因素纳入评估体系。其他的沪上银行也已注意到上述问题。

业内人士认为，近年来，上海房价涨幅太快，按照目前大部分新房每平方米8000元至10000元的价格计抵押贷款，银行风险太大。而高负债为特征的申城贷款客户基本上经不起生活变动，如利率、税收等宏观政策稍有调整，都会影响他们的还贷能力。

目前，比较主流的规避风险的措施便是降低贷款额的最高比例。上海的交行、农行、兴业等银行都已将贷款额占抵押物评估价最高比例由70%降低至60%。而中行、广发行的规定更加严格，一般只有50%。另外，广发行还对房龄进行了限制，只有1992年以后的房子有资格申请住房抵押贷款，同时，评估的最高价值为100万元，最高贷款额为50万元；而中行只有VIP客户才可以贷到60%。

资金去向监控趋严
“不能炒股，不能买房，还款来源要有真实保证……”目前，银行对贷款资金的监控同样十分严格。沪上农行有关人士说：“我们必须清楚客户的用款方向、还款来源、还款能力等。”据了解，大多数银行都要求抵押贷款客户，必须向银行表明是用于投资经营或消费，要提供营业执照、购销合同等证明。银行还会向上海资信有限公司查询贷款人的资信数据。银行核实后才放贷款。

另外，银行对住房抵押贷款的评估也作了相应限制，如评估必须由银行指定的房产评估公司操作，评估价要比市场实际价格下调1到2成。
目前，多数银行还规定：个人住房抵押贷款期限分为6个月、1年、2年和3年期等几个档次，最长不超过5年，贷款不得延期。同时，利率按照人行规定的消费贷款利率执行，而交行等还会适当上浮。

业内人士建议，对个人住房贷款实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。

各个商业银行以及地方性的银行均可，如东亚银行等。

希望对您有帮助。

⑶ 房屋抵押银行贷款利率一般是多少

所在城市若有招行，可通过招行尝试申请贷款，贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式等因素进行综合的定价，需经办网点审批后才能确定。目前基本是基准利率上浮40-50%，也就是年利息6.86%—7.35%。

拿房产证去银行抵押贷款利率一般是4.35%左右，房屋抵押利率会根据房屋的不同、贷款人情况不同有差异，以实际2放款利率为准。

房产证申请抵押贷款需要满足条件：

(1)有合法的身份、年龄在18-65周岁(含)、具有完全民事行为能力的中国公民;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的抵押物证明材料;(如房产证、土地证等)

(4)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(5)能够提供贷款行认可的有效担保;

(6)贷款银行规定的其他条件。

⑷ 个人房屋贷的风险主要体现在哪里

《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。

2月26日，中国银监会就《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》公开征求意见，由此引发了业界对房地产贷款的广泛关注和热烈讨论。9月2日，经过广泛征求意见修改完稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》）终于出台。《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
国土资源部71号令设下的“8·31”“土地大限”刚过，银监会又出《指引》，房地产业由此再次掀起“金融巨浪”。《指引》的出台是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”，将对房地产和金融业产生深远的影响。

房地产业热度逼人
近几年,我国房地产业发展速度较快，房地产金融业务也相应快速发展。1997～2002年，房地产开发贷款余额保持了年均增长25.3%的高速度，而个人住房贷款余额更是维持了年均增长113%的“神速”。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。
房地产业快速增长的背后，也暗存着泡沫的风险。国家统计局8月19日公布的数据显示，今年1～7月，我国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9%，为1996年以来同期的最高增幅。
房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升；二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高而使大部分消费阶层承受不起。
许多开发商认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。当然，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑的，这种增长是不存在什么问题的，但我们应该看到，现实的增长却是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投资性购房比例已达16%，接近20%的国际公认警戒线。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，最要命的是，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，而在于银行，其背后是国家财政。
因此有业内专家指出，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的。而且，今后可能还会有控制风险和规范行业的新措施出台。

《指引》严格“控险”
由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。房地产信贷的高速发展，成为监管部门尽快出台风险控制指引的重要原因。
为防范房地产业的信贷风险，去年6月13日，央行就发布了“121号文”，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。
为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前（2月26日），银监会曾向社会公布《指引》的前身——《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。6个多月后的今天，当这个《指引（征求意见稿）》在一片“宏观调控成效显著，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，再次发出警示信号——中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而《指引》将为市场的健康发展注入一支“强心针”。
银监会相关负责人认为，从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足。因此，《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险。《指引》规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。这样就大大减少了房地产贷款的总量。
参与《指引》制定的银监会政策法规部副主任李伏安表示，房贷会成为中国未来信贷业务中一个很重要的组合，会达到很高的贷款比例。银监会不希望看到那时房贷比例很大，而不良率也很高，希望通过这个办法可以达到风险控制的效果。
对于如何达到风险控制的效果这一问题，李伏安认为，控险应从源头着手。主要通过几个方面：从微观层面，需要审核每个法人和个人的借款能力，将其限制在合理的承受范围内；从宏观来讲，需要通过与人民银行宏观货币供应量和货币政策的配套，使房地产贷款的供应维持总量基本平衡，不要因为房贷的供应过度使房地产的需求过旺，在供给不足的情况下使房产价格虚涨。

个人房贷风险不容忽视
在《指引》中，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条（另加两份附件），占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。
一向被各家银行竞相争夺的个人房贷业务，此次为何成为重点监管的对象？
在金融市场上，人们一向认为个人房贷是风险较低的贷款种类。但是个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。
近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产。但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。
个人房贷持续期较长（最长为30年），其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0.1%～0.2%之间，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3～8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，80%是2000年以前发放的。据2003年11月某机构不完全统计：四大国有商业银行作为住房按揭贷款业务量最大的银行，每天至少产生上百名不能及时还房贷的买房人，虽然只占总业务量万分之几的比例，但银行为此付出的成本却越来越多。
银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产、负债情况、信用记录等。”
《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。这样可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。
此外，银监会的《指引》在其正文和两个附件（《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》）中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。
根据保守估算，上海、北京、杭州等市商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在20%以上。当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。

房贷月供比例应实行梯度制？
对于《指引》中“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”这一条款，业界和消费者反响各异。
有专家认为，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。
有消费者表示，月房产支出占收入的50%这一条款有助于整体生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消费者认为这一比例在20%左右才是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。
综合来看，50%的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。
更多人提出，出台政策“引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险”是必要的，但要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的50%以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。
实际上，国外如美国等国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在30%～60%之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。
是否应根据不同情况区别对待？这要考虑到两种情况：一种是除正常工资收入外还有额外收入者。由于工资以外的收入在形式上比较“模糊”，因而较难提供被银行所认定的收入证明。还有一些高收入者，因为收入远高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不会面临还贷危机。
因此，有人提出，与其不分收入高低一律限定50%的放贷线，不如实行按照实际收入梯度确定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之内者，以50%以下为宜，收入高过一定数额，贷款比例相应提高。这对于贷款者、银行、房地产商，都是有利的。

开发商反应平淡
对于房地产信贷业务的管理，业界人士记忆犹新的是去年6月央行颁布的121号文件。将《指引》和121号文件进行对比可以看出，121号文件明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。而《指引》第四章第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。35%的新要求是否表明央行的121号文件已经失去其原先的约束力？
一位接近监管层的不具名专家表示，去年央行的121号文件一定程度上欲达到“迅速制冷”的目的，面对房地产市场潜藏风险不得不马上控制的情况下，央行不得不强力出手。而当时，银监会刚刚成立不久，尚无精力和人力着手制定这样一套完备的规定。
虽然房地产商和银行对《指引》的可操作性或可执行性仍持一定的保留态度，但是《指引》明确地传达了这样一个信号：监管层对商业银行在房地产领域授信的监管决心已是十分坚定。
也许是因为自121号文件发布以来，历经土地与资金多重“打击”的开发商已炼就了过硬的“本领”，从目前各方面的消息来看，《指引》并没有对开发商产生太大的影响。据报道，近段时间几乎各大开发企业都在学习、研究《指引》，其结果是几乎所有的开发项目都将“悬起的心放了下来”。
SOHO中国老总潘石屹曾在公司内专门就《指引》开了一个上午的会，逐条研究了《指引》。潘石屹透露，大家对该《指引》的感觉与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该《指引》基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。
今典集团老总张宝全则认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。

银行可能面临执行尴尬
《指引》中还有一条非常醒目，即银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的6个事项进行全面或者专项检查。
《指引》发挥有效作用取决于执行力，那么银监会如何保证《指引》能扎实落实？
李伏安指出，这里存在对银监会的监管思路和理念的认识问题。监管不能取代商业银行的内部管理和内部控制，不能代替做商业银行应该做的事情。前提是商业银行应该做好风险控制，在此之下来做风险的指引和提示。商业银行要转变观念，认识到过去他们想解决这个问题但是不知道从哪里解决，《指引》给出了银行认识和掌握风险点的提示，同时给出了同行业遵守的准则，防止无序竞争。真正怎么做好，银行内部要自己做工作，要让下面的业务人员既能把业务做开又能把风险控制好。
“短期来看，《指引》是国家宏观调控政策的一部分，而长远来看，如果能够顺利执行，将有望规范整个房贷市场。”民生银行北京分行机构业务处有关负责人表示。
但是，一些业内人士对《指引》的可操作性表示怀疑。
一家房地产公司的总经理更直言不讳，“上有政策，下有对策”已是司空见惯，“121号文件颁布后，银行在房贷市场上还是在恶性竞争”！
某商业银行负责人认为，此次《指引》在非现场监管上的可操作性仍值得商榷。特别是个人征信系统尚未建立，银行缺乏便捷的渠道了解客户的信用情况。如果想找借口，银行是很好找的。
风险控制住了，业务增长很可能就会受影响。风险控制的关键在于银行，在于银行能否平衡眼前利益和长远利益。
尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。
某中行消费信贷科人士透露，目前他们总行已在根据《指引》制定相关实施细则。他坦言，虽然从提高银行风险管理能力角度，《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。该工行住房金融业务部人士也指出，《指引》更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，该行目前还在等总行通知。

相关报道：
美国惊现房贷风波 风险提醒国内同行

美国头号按揭贷款企业联邦国民抵押贷款协会和第二大房地产按揭贷款公司联邦住房贷款抵押公司近期接连收到了美国证券交易委员会的调查、警告。
业界巨头面临指控
联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是由美国国会创立的，主要负责收购贷款机构的住宅抵押贷款，并以此向购房者提供更多的资金。
去年联邦住房贷款抵押公司曝出会计假账丑闻，涉嫌曾在2000～2002年间虚报50亿美元收益，由此为导火索，引发了管理层对两大业界巨头的关注。去年6月份，联邦住房贷款抵押公司又解雇了其总裁大卫·格伦，理由是其对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒。摩根士丹利和花旗都牵扯其中。
去年年底，联邦住房贷款抵押公司重新公布业绩，其2002年修正后利润为101亿美元。联邦国民抵押贷款协会规模比该公司大得多，但其2002年的利润仅为46亿美元，第二大巨头要比第一大巨头利润高出一倍以上。修正的利润报告反而引起了整个市场和管理部门更大的关注。
日前，美国证券交易委员会已经向联邦住房贷款抵押公司发出警告，该公司可能面临违反证券法的民事指控。
举债经营危机更深
由于这两家公司一直采取举债经营的方式，目前负债额空前巨大，相关会计作假如果处理不慎、引发债务链条连锁反应的话，整个市场都将会受到巨大的冲击。
得益于美国国会创立的背景，这两家都能够低价借款来支撑业务运营。目前，这两家公司的债务总额高达1.7万亿美元。
在此次事件曝光之前，有许多业内人士指出，这两家公司规模已变得如此之大，一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。美联储主席格林斯潘称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险，除非接受更为严格的监管。
为此，今年早些时候，美国司法部专门出台了一份法律意见书，宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。
风险提醒国内同行
国内银行近几年的房贷业务发展得非常快，更有业内人士在计划进行房贷证券化、房地产基金等多种金融创新。美国市场的这一幕房地产按揭风波，也给国内上了一堂很好的风险教育课。
目前对美国这场风波而言，关键在于美国政府是否会出面支持这1.7万亿借款。目前来看，在一些发债文件中，政府的立场讲得很清楚，尽管这两家公司是国会特许成立的，但这些债券没有政府担保。事件一旦扩散，将影响到每一个债券持有人，对美国经济造成相当的负面影响。
从中我们可以看出，在处理业务以及进行业务创新时，一定要注意风险问题，要设立严格的防火墙制度，以避免公司经营风险扩散为经济社会风险。

⑸ 住房抵押贷款违约率占总不良率多少

、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

⑹ 央行最新发声：涉及房贷、降准、汇率等问题 来看七大要点

4月14日，人民银行召开新闻发布会，解读一季度信贷社融数据，并回应房地产金融、人民币汇率、货币政策等热点问题。

央行表示，数据显示，一季度，流动性合理充裕，金融总量稳定增长；一季度人民币各项贷款增加8.34万亿元，比上年同期多增6636亿元。企业综合融资成本稳中有降，降低实体企业的经营成本；3月，新发放的企业贷款利率为4.37%，比上年12月低8个基点。

当前，国内疫情发生频次有所增多，外部环境更趋复杂严峻和不确定，但我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。下一步，人民银行将适时灵活运用多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。

详解一季度产业贷款投放结构特点

一季度新增人民币贷款的结构数据被更多披露。4月14日，央行调查统计司司长阮健弘表示，今年一季度，新增人民币贷款8.34万亿元，比上年同期多增了6636亿元，这是统计上的高点。

其中，3月末，全部产业本外币中长期贷款余额71.69万亿元，同比增长11.9%，比同期全部本外币贷款的增速高0.9个百分点。一季度，全部产业中长期贷款新增3.59万亿元，同比少增4215亿元。

阮健弘表示， 从产业贷款投放的结构上看，主要有以下特点：

一是制造业中长期贷款持续高增长。3月末，制造业中长期贷款余额增长29.5%。其中，高技术制造业中长期贷款余额增长31.9%。

二是工业的中长期贷款增速较高。3月末，工业中长期贷款增长20.7%，明显快于全部产业的中长期贷款增速。

三是基础设施业中长期贷款的增长有所回落。3月末，基础设施业中长期贷款增长13.2%，比上月末低0.5个百分点。

四是出口相关行业中长期贷款增速较快。3月末，出口相关行业中长期贷款增速31.8%，比上月末回升了0.6个百分点。

阮健弘表示，预计未来信贷投放继续保持稳定增长的态势，支持经济复苏。人民银行将继续疏通货币政策传导机制，通过多种货币政策工具，引导金融机构加大对实体经济的服务力度，增强信贷总量增长的稳定性。

此外，针对市场关心的长三角地区是否受近期疫情影响出现信贷投放收缩的问题，4月14日，央行调查统计司司长阮健弘表示，今年一季度，长三角地区贷款增速高于全国。3月份，上海、江苏、浙江、安徽人民币贷款分别新增1247亿元、3245亿元、3957亿元、1315亿元，同比分别多增222亿元、514亿元、1212亿元、391亿元。

阮健弘表示，3月末，人民币贷款的增速是11.4%，增量比年初新增了8.34万亿元，同比多增6636亿元。其中，长三角地区的贷款增速高于全国。按可比口径统计，3月末，上海、江苏、浙江、安徽人民币贷款余额增速分别为11.5%、14.9%、15.8%和13.7%。上海贷款增速比全国高0.1个百分点，江苏、浙江和安徽分别比全国高3.5、4.4和2.3个百分点。

新设两项专项再贷款 规模总计2400亿

按照近日国务院常务会议要求，人民银行将创设科技创新和普惠养老两项专项再贷款。4月14日，央行货币政策司司长孙国峰对两项新专项再贷款进行了介绍。

关于科技创新再贷款，孙国峰表示，人民银行将通过科技创新专项再贷款引导金融机构进一步加大对科技创新企业的支持力度。该工具支持企业的范围包括“高新技术企业”、“专精特新中小企业”、国家技术创新示范企业、制造业单项冠军企业等科技企业。支持范围按照科技部和工信部现有标准认定，金融机构自主选择范围内的企业开展融资服务。该工具适用的银行包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮储银行、股份制商业银行等21家全国性金融机构。总额度为2000亿元，利率为1.75%。

在操作方式上，科技创新专项再贷款采取“先贷后借”的直达机制，金融机构向企业发放贷款后，人民银行按期对符合要求的，贷款期限在6个月及以上科技企业贷款本金的60%提供资金支持。

关于普惠养老专项再贷款，央行将通过该工具引导金融机构向普惠型养老机构提供优惠贷款，降低养老机构融资成本，面向普通人群增加普惠养老服务供给。该工具推出初期先选取浙江、江苏、河南、河北、江西等5个省份开展试点，试点额度为400亿元，利率为1.75%。试点金融机构为国家开发银行、进出口银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等7家全国性大型银行。

金融机构按市场化原则，对符合标准的普惠性养老机构项目发放优惠利率贷款，贷款利率与同期限、同档次LPR大致持平。普惠养老专项再贷款也采取“先贷后借”的直达机制，按季发放。人民银行对符合条件的贷款，按贷款本金等额提供专项再贷款资金支持。

银行要灵活调整住房按揭等还款安排

央行金融市场司司长邹澜表示，受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。但我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平。

对于个人住房贷款的信用风险情况，央行金融市场司司长邹澜表示，我国个人住房贷款的资产质量整体较好，不良率长期维持在0.3%左右的较低水平。也就是说，每1000笔个人住房贷款大约只有3笔暂时处于不能正常还款的状态。从历史上看，我国个人住房贷款质量与就业、收入关系非常密切，反而受房价波动影响比较小，这与有些国家的情况有较大差异。

数据显示，我国商业性个人住房贷款余额38.8万亿元，公积金贷款余额约7万亿元，两项合计超过46万亿元，对应大约1亿笔贷款。

邹澜表示，新冠肺炎疫情发生以来，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，银行从贷后风险管理的角度出发，对于此类特殊情形，也需要有针对性的安排。因此，2020年1月，人民银行等五部门联合印发通知，其中明确对于受疫情影响的四类人群，金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送。

“从大型银行当时的实践来看，在疫情初期，个人住房贷款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定；随着后来疫情缓解，居民收入恢复，贷款偿还很快恢复正常，到2020年末，不良率已经回到了0.29%的原有水平。”邹澜称。

今年以来，国内疫情多发，各界对延期还款的关注升温。邹澜表示，人民银行将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：

一是强化以客户为中心的理念，对于正常还款有困难的客户，要区分是还款能力，还是还款意愿的原因；要区分是受疫情影响的短期还款能力，还是中长期还款能力，将延期还款政策落到实处。

二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施。

三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道。

此外，受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，人民银行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。

多城银行自主下调房贷利率

邹澜介绍，我国房地产市场区域特征非常明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采用了“全国－城市－银行”三层定价机制。

具体来说，全国层面，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房的房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守下限政策。人民银行各省分支机构则指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，实践中多数城市直接采用了全国下限标准。银行则根据自身经营和客户信用风险状况，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔按揭贷款利率的具体加点数值。

因此，邹澜强调，近期房贷利率下调主要发生在银行层面。3月，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市的实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是地方政府、银行根据市场形势和自身经营策略做出的差别化市场调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

下一步，人民银行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。

稳妥有序推动企业申设金控公司

自《金融控股公司监督管理试行办法》实施以来，近日，中国中信金融控股有限公司和北京金融控股集团有限公司的金控公司设立许可已获批，目前还有三家已受理企业。央行宏观审慎局局长李斌表示，金融控股公司监管的重要目的是全面持续掌握整体经营状况，防范金融风险，推动稳健可持续发展，提升服务实体经济的能力。人民银行正按程序开展审批工作，并稳妥有序推动其他具备设立情形的企业申设金融控股公司。

李斌 强调，人民银行始终坚持监管初衷，在开展金融控股公司准入管理过程中重点考量以下因素：

一是非金融企业应实质控制两类及以上金融机构，且所控金融机构的类型和资产规模符合规定情形。

二是拟设金融控股公司的股东资质要合规，大股东核心主业突出，资本实力比较雄厚，经营规范、投资资金真实合法。

三是拟设金融控股公司股权结构应当简单、清晰、可穿透，能穿透识别实际控制人和最终受益人。

四是组织架构健全，风险管理等制度有效，确保金融控股公司设立以后有完善的公司治理、健全的风险隔离机制、充足的资本水平等。

李斌表示，人民银行将持续推动具备设立情形的企业以申设金融控股公司为契机，摸清家底，推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，实现对金融板块股权的集中管理。

“这有利于提升后续金融控股公司整体监管的有效性，促进金融控股公司依法合规经营，防范形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定，提升服务实体经济和高质量发展的能力，助力经济运行在合理区间。”李斌称。

对增量高风险金融机构建立硬约束的早期纠正和限期整改机制

央行金融稳定局局长孙天琦表示，截至2021年末，全国高风险金融机构316家，数量连续六个季度下降，较峰值压降过半，金融风险处置进入了常态化阶段。下一步，人民银行将做好宏观和微观跨周期管理，争取走在金融风险曲线前面。

2021年四季度，人民银行完成了对4398家银行业金融机构的央行评级。从整体上看，大部分机构评级结果在安全边界内（1-7级），资产占比约99%，全国高风险金融机构（8-D级）316家，数量较峰值已减少333家，现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。24家全国大型银行评级一直优良，资产占比70%左右，发挥了金融稳定的压舱石作用。

孙天琦表示，市场经济是有周期的，金融会随着经济周期起伏，不可避免的会出现个别高风险机构。因此，既不要在经济上行期盲目乐观，也不要在经济下行期过度悲观。

在金融风险化解举措方面，孙天琦透露，央行针对增量高风险金融机构建立具有硬约束的早期纠正和限期整改机制，将央行监管评级和早期纠正机制有序衔接，对风险早识别、早预警、早发现、早处置。对人民群众深恶痛绝的各类非法金融活动要早认定早处置，认定要准、下手要稳、下手要快、下手要坚决。对评级良好的金融机构，探索建立科学的监测预警体系，对异常指标早发现、早预警，避免潜在风险演变为实质风险。

“2021年，金融稳定部门共发现有潜在风险苗头问题、个别指标出现异常的银行共274家，通过及时采取措施，推动了189家有序化解了风险隐患。其中，50%左右的机构在一个季度内就可以完成纠正。”孙天琦称。

对于存量高风险机构的风险化解，孙天琦表示，要安好既有政策和工作安排，严格压实金融机构及其股东的主体责任，压实监管部门监管责任，压实地方政府属地风险处置责任和维稳第一责任，推动落实建立地方党政主要领导同志负责的财政金融风险处置机制。

孙天琦表示，下一步，人民银行将不断提高金融监管有效性，完善有效制衡的金融机构公司治理体系；推动建立中小金融机构多渠道、市场化资本补充机制；引导中小金融机构找准定位，服务当地、服务小微和“三农”，服务城乡居民；地方政府要加强信用环境建设，打造良好的金融生态环境。

此外，针对金融稳定保障基金，孙天琦表示，金融稳定保障基金定位于由中央掌握的应对重大金融风险的后备资金，与存款保险基金和相关行业保障基金双层运行、协同配合。在常规金融风险处置中，主要由存款保险基金和相关行业保障基金依法依职责投入，不涉及金融稳定保障基金的使用；在重大金融风险处置中，金融机构、股东和实际控制人、地方政府、存款保险基金和相关行业保障基金等各方，依法依职责充分投入相应资源后仍有缺口的，经批准后，按程序使用金融稳定保障基金进行重大金融风险处置。

增强人民币汇率弹性

随着美元指数不断走强突破100，人民币汇率能否保持稳定备受市场关注。央行货币政策司司长孙国峰表示，今年以来人民币汇率有升有贬，双向浮动，目前人民币兑美元汇率水平与上年末大致持平，市场在汇率形成中发挥了决定性作用。总的看，人民币汇率弹性增强，在合理均衡水平上保持了基本稳定。

孙国峰表示，人民银行、外汇局在帮助外贸企业应对汇率波动方面做了大量工作，并取得明显成效。2021年，企业利用远期、期权等外汇避险产品管理外汇风险的规模同比增长59%，高于同期银行结售汇增速36个百分点，企业套保比例同比上升4.6个百分点至21.7%。

展望未来，孙国峰表示，下一步人民银行将坚持以我为主，主要根据国内经济形势把握好稳健货币政策实施的力度和节奏，增强人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的功能，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，把握好内部均衡和外部均衡的平衡。同时密切监测国际宏观经济金融形势，稳妥应对外部环境变化的冲击。

⑺ 房子抵押贷款利率大概是多少

拿房产证去银行抵押贷款利率一般是4.35%左右，房屋抵押利率会根据房屋的不同、贷款人情况不同有差异，以实际2放款利率为准。具体想知道房子抵押贷款利率大概是多少的话，可以到银行去咨询一下是最稳妥的，而且最好是多跑几家银行。以房产证作为抵押物是有要求的，年限如果已经太久的话，比如说超过20年的这种情况，不能作为抵押物的。

(7)我国住房抵押贷款不良率为扩展阅读：
房产证申请抵押贷款需要满足条件：
(1)有合法的身份、年龄在18-65周岁(含)、具有完全民事行为能力的中国公民;
(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;
(3)有合法有效的抵押物证明材料;(如房产证、土地证等)
(4)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
(5)能够提供贷款行认可的有效担保;
(6)贷款银行规定的其他条件。

房产抵押贷款的注意事项:
银行开办的个人住房抵押贷款是指以自己或他人所有的房产作为抵押物而申请的一种个人住房贷款。银行对这种贷款的基本规定有以下几点：
1、贷款的额度不能超过抵押物评估价值或拟购房价值的70%，就底部就高。
2、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过15年;以门头房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过20年。
3、贷款的期限一般不超过10年。
4、贷款利率按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行，即期限在5年以内(含5年)，年利率5.31%;期限在五年以上，年利率5.58%.
5、贷款期限在一年以内(含1年)，到期一次还本付息;贷款期限在一年以上的，实行按月还本付息。
以上是房屋抵押贷款的一般条件，实践中，各银行规定略有不同，如果需要办理房产抵押手续还需具体咨询。