1. 买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易
一、银行抵押贷款可用哪些抵押?
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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产,比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款,一般需要先评估,评估后,可以贷款至评估价的百分之七八十。
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2. 我买了套二手房,过户我了,突然有人说,前房主用他房产证贷款了,要我还款,我怎么办
是的,应该马上报警。请警察来处理。而且这个跟你没有关系的,
有可能现在这个人也是诈骗。
因为如果房主先前正规银行贷款,房子根本卖不了。
如果过户给你之后,前房主根本就没有房产证,何来用房产证贷款。
就算是房主用房产贷款了,跟你也没有关系,你的房子上没 有抵押就行。
只是这个人有可能是诈骗,直接报警。
3. 买二手房房主有贷款该怎么办
切忌直接给首付解抵押
先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程,参见下图。
一、切忌直接给首付解抵押
二手房要买卖,首先需要结清贷款,也就是解抵押。很多房主会要求,“你先付个首付,让我去把房贷还完”,但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:
(1)卖家不止有一笔贷款。
你的首付出去了,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回首付。除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的首付去还钱,但只是杯水车薪。
案例:2012年6月,孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子,总价为228万元。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙,因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间,直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道,房屋已被查封。
原来邱某在网签之后几天,又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的抵押权,并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”,即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
(2)卖家挪用首付款。
卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。
案例:2010年1月10日,徐女士通过中介购买了一套住宅,签约时房主说房屋有抵押,抵押金额是205万,自己一时间很难凑齐钱来解抵押,所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押,并且无法办理资金监管,但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋,又相信房主,便将205万打给了房主。
一个月后,徐女士贷款审批下来,要去过户时,房主却突然联系不上,经过多方查找,发现房主在家自杀,而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实,房屋确实抵押给了个人,抵押款是130万,而不是205万,而且房主并没有拿着钱去解抵押,徐女士的205万不翼而飞。
二、房款进行资金监管
一般买一套二手房需要1-3个月,金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎,大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜,有被伪造的房产证骗去大额首付的买家,也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说,做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理,不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏,别担心,钱一分也不会少。目前,北京二手房交易,通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的,暂时没有强制的要求。所以,建议买房人留个心眼,把房款打入资金监管账户。
注:2016年12月15日起,北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。
资金监管原理
案例:业主欠债,吞了首付还高利贷的真事,发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清,要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里,方便他马上把抵押解掉,才能过户。
后来小明才发现,业主除了银行贷款还欠很多债,他当天就把187万全部划走,还了高利贷和其他债主。结果是,业主欠债太多,房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主,而是通过资金监管,业主不可能拿到钱。
买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付,并且直接给钱,这个时候就一定要留个心眼了。总而言之,二手房买卖一定要进行资金监管,不要直接将房款给卖房人。
4. 买二手房有贷款怎么过户
有贷款的房子能过户吗
一般是可以,但是必须是以买卖的形式办理。根据《城市房地产转让管理规定》,应当按照下列程序办理:
1.要签订书面转让合同;
2.要签订合同后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明,转让合同等有关文件向房地产所在地的房管部门提出申请,并申报成交价格;
3.对于房管部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内做出是否受理申请的书面答复;
4.房管部门核审申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;e.房地产转让当事人,按照规定缴纳有关税费;
5.房地产管理部门核发过户单;
6.当事人凭过户单办理产权过户手续,领取房地产权属证书。
有贷款的房子能过户吗?房子有贷款怎么过户?
1、转按揭
我们简单直接的一种方法,在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三方而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
2、卖家利用银行贷款来缴清剩余贷
那如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产,卖家可利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。但前提是卖方有银行认可的抵押物(如其他房产)。这样卖家就可通过抵押向银行借出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促进交易完成。据小编所知这种卖家先还清贷款解抵押,然后再与买家进行过户的方法,买家就不用承担赎楼风险。
3、用买方的首付款缴清剩余贷款
其实这是当下二手房交易中应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
5. 购买二手房时房主还有贷款未付清楚该怎么办
可以转按揭。二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
业务流程
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
(5)二手房过户前房主网上贷款怎么办扩展阅读:
注意事项
1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按,已满一年的,则可以选择跨行转按)。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。
即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。
转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
6. 买二手房房东有贷款怎么办
这个没关系的,首先问他自己有没有能力去还这笔房贷,有能力还那最好。如果没有是不是需要买方首付来还这笔房贷?如果是,那就买卖双方先签网签合同,合同签好之后,买方把首付打到银行保证金账户,卖方还款当天买方陪同卖方去银行拿钱还贷,银行那边拿回他项权证,结清证明,抵押注销表去当地的房管部门办理贷款注销手续就行了。
注意一点,买方一定看着卖方把钱还到房贷里面去,以免挪作他用
7. 如果我买的二手房,房主还有贷款未还清,如何处理
可以让屋主把贷款还清再交易。另外一种是将他现有的贷款金额转嫁过到你名下。
8. 二手房交易前原房主申请贷款(审批中),房屋过户后,银行审批手续有通过并放款的可能性吗
放心好了,你这种情况其实不算复杂。
二手房房东自己也是贷款,而且还在审批中却还没有放款,他把房过户给了下家,说明房产证或者说不动产权证已经不是原来房东的名字。我们平时经常办银行按揭手续,所以比较清楚。即使房东的贷款手续审批通过,有一个步骤他通不过,那就是抵押环节他过不了,也就不可能放款,也就是说,他的银行贷款不可能放得下来,不管他是否审批通过。
正常的贷款,一手房和二手房也都差不多,如果是现房(开发商卖的期房没有房产证,直接备案和办预告登记证),首先贷款人去银行面签,提供资料审批,审批通过后取得贷款人名下的房产证(不动产权证)然后交给银行去抵押,银行拿到抵押权证后放款给房东。如果审批通过了,但是没有过户拿不到房产证原件不能抵押给银行,那这笔贷款并不会有什么实际性的影响,因为钱放不下来,最后银行可能会撤销你的贷款申请,整个贷款结束。
9. 二手房买卖有贷款怎么办
买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下:
1、
第1日 递交材料,提出申请
买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
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第2-7日 评估
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3
第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
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第11-33日 交首付,办理过户
审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
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第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
10. 买二手房房主有贷款怎么办
买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后,银行贷款审结结束,双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后,领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买房将尾款结清给卖方。
拓展资料:
个人住房贷款,是一种消费贷款,是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。
贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。贷款条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议,有还本付息的能力,信用良好,有购房所需资金30%的购房首付款,有银行认可的贷款担保等。
个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房,不得用于购买豪华住房。
个人住房贷款,是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。是指商业银行向借款人开放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。个人住房贷款主要有以下三种贷款形式:
个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,个人住房担保贷款。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。