2018年房地产开发贷款余额

⑴ 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

⑵ 2018上半年新增贷款多少万亿元

7月13日，央行发布最新金融数据统计显示，今年上半年人民币贷款增加9.03万亿元，同比多增1.06万亿元。其中，6月新增人民币贷款1.84万亿元，同比多增3054亿元，不仅超过市场预期，也创下了历史同期的新高。

6月份居民贷款占比依然较高，并且7004亿中有4634亿为居民中长期贷款。6月末，人民币房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%。

单户授信500万以下的小微企业贷款（含个体工商户和小微企业主）由以往的低增长转为趋势性回升。6月末，余额7.35万亿元，同比增长15.6%。

⑶ 四大行息差收窄仍日赚30亿 房地产业贷款小幅上涨

又值一年中报季落幕，今年上半年，A股33家上市银行归属于母公司股东的净利润超8936亿元，其中工农中建四大国有行再现超强“赚钱”能力，归母净利润均过千亿，总额5576亿元，占比达62%。
四家银行也全部跻身最新公布的2019中国企业500强前十名单，其中归母净利润最少的中国银行（1140.48亿元），赚钱能力亦是中石化的3倍、茅台的5倍。不过相比去年的半年报，四大行的归母净利润增速均回落。
利息净收入仍贡献了四大行的六七成营收，上半年，息差缩窄同时，四大行在规模拉动下利息净收入同比增速上升，这维持了四大行的业绩增长。
资产质量方面，在贷款规模不断攀升的同时，四大行不良率全部下行。在多家银行中报中，制造业、批发和零售业成不良高发区，东北地区坏账率相对其他区域较高。
四大行包揽A股上市公司利润榜前四
每逢财报季，“利润大户”金融机构的赚钱能力都是热门话题。今年上半年，A股33家上市银行归属于母公司股东的净利润超8936亿元，其中62%是国有四大银行贡献。四大国有行上半年归母净利润总额5576亿元，日赚30亿元。
四大国有行中，归母净利润最高的是有着“宇宙行”之称的工商银行。财报显示，今年上半年，工行实现归母净利润为1679.31亿元。农行、建行、中行交出的成绩单分别是1214.45亿元、1541.9亿元、1140.48亿元，规模均不及工行。
凭借着超强的赚钱能力，四大国有行在2019中国企业500强榜单中排名也“傲视群雄”。以营业收入来看，中石化排第一，工、建、农、中四大行全部跻身前十名单，分列第五、第七、第八、第十，其中中行是从2018年第十一名上升至今年第十名，另外三家2018年就在前十榜单；从归母净利润来看，据东方财富choice的统计，2019年上半年，四大行包揽榜单前四，其中归母净利润最低的中行，其归母净利润规模都是中石化的3倍、茅台的5倍。
由于基数偏大，四大国有行上半年归母净利润增速均未超过10%，33家A股上市银行中，有12家增速未过10%。具体来看，工行、农行、建行、中行分别为4.67%、4.88%、4.87%、4.55%，增速曾一度垫底的农行实现反超，且在四大行中领跑。不过相比去年的半年报，四大行的归母净利润增速回落。
息差缩窄，规模拉动下利息净收入仍增长
营业收入方面，工行上半年实现收入4429.15亿元，同比增长14.3%；农行实现营业收入3231.79亿元，同比增长5.50%；建行实现营业收入3614.71亿元，同比增长6.08%；中行实现营业收入2767.33亿元，同比增长10.06%。
利息净收入仍是四大行的重要收入来源。数据显示，上半年四大行利息净收入同比增速均呈上升态势，贡献了60%-70%的营业收入。其中，农行上半年利息净收入同比增加37.99亿元至2376.32亿元，占上半年营业收入的比例为73.5%，居四大行首位，也是唯一一家利息净收入占比超过70%的银行。
上半年，息差缩窄在四大行中表现都较为明显。农行在财报中解释净利差同比下降时提到，一个主要原因即加大了普惠金融、扶贫等领域的信贷投放力度。
今年以来，中国央行已进行过三轮定向降准，分别于1月、4月、5月、6月、7月分次实施到位，释放万亿级资金给民营小微企业“解渴”；近期中国央行又宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，进一步畅通货币政策传导机制，降低实体经济融资成本。
这意味着，是业务规模的拉升带动了利息净收入增长。
非息收入的理财业务方面，去年下半年银保监会出台了理财新规，推进商业银行设立专业子公司。截至目前，四大行理财子公司均已获批开业（中行旗下中银理财、农行旗下农银理财均在7月开业），但四大行财报中相关的业绩着墨并不太多，仅工行披露，2019年6月末，工银理财总资产161.12亿元，净资产160.81亿元，上半年实现净利润0.81亿元。
投向房地产业贷款规模及占比均上行
新京报记者注意到，四大国有行2019年上半年在加大力度服务实体经济重点领域的同时，投向房地产业的贷款规模也小幅上涨，且占总贷款比例也在上升。
农行上半年对公贷款和垫款中，投向房地产业7082.97亿元，比上年末增长14%，在对公贷款和垫款中占比9%，也比去年末上升0.4个百分点；建行上半年投向房地产业贷款和垫款规模5519.2亿元，也较年初规模小幅上行，占全部贷款比3.81%，较年初增长0.1个百分点；工行上半年公司类贷款总计8.44万亿元，其中投向房地产业信贷规模6510.52亿元，占比7.7%，占比较年初增长0.3个百分点；中行上半年企业贷款和垫款中，投向房地产业规模9972亿元，占比7.96%，较年初增长0.19个百分点。
四大行都在财报中表示，落实国家房地产调控政策和监管措施，加强房地产贷款风险管理。
作为房贷领域的大户，建行在中期业绩会上也被问及相关问题。财报显示，建行上半年房地产开发类贷款余额3910.93亿元，较上年末增加254.39亿元。恰逢近日有消息称，多家银行自即日起收紧房地产开发贷款额度。建行副行长纪志宏对此回应称，建行一直严格落实“房住不炒”的要求，上半年房地产开发贷款增速同比下降6.55个百分点，对应的不良率为0.81%，比年初下降0.3个百分点。下一步建行会继续按照房地产调控政策，进一步加强准入标准，严格贯彻落实监管政策，确保房地产开发贷款合规，加强资金用途监管。
四大行不良率齐降，有地区坏账率偏高
中报显示，四大国有行在调整贷款结构的同时，不良贷款率均下降。
曾在2015年三季度末不良率升破2%的农行，今年上半年末不良贷款率1.43%，较年初下降0.16个百分点。且农行不良贷款余额1853.12亿元，较上年末减少46.90亿元，是四大行中唯一一家不良“双降”的银行。
不良贷款从哪里来？分行业看，除中行未披露按行业划分的不良贷款规模外，工行、建行、农行信贷坏账率较高的行业均包括制造业、批发和零售业。截至今年6月末，工行投向制造业的公司类贷款不良率达5.82%，批发和零售业贷款不良率9.31%，而较低的如租赁和商务服务业贷款不良率是0.63%，水利、环境和公共设施管理业的贷款不良率仅0.15%。
除行业因素外，地区因素对不良的影响也很明显。披露了相关数据的三家银行中，工行投放于东北地区的贷款上半年末为7860.77亿元，较去年末增加约270亿元，不良率3.45%；环渤海地区贷款余额2.66万亿元，不良率2.23%；长江三角洲地区贷款余额3.01万亿元，不良率为0.8%。
建行投向长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区、中部地区、西部地区的贷款和垫款余额均在2.5万亿上下，投向东北地区贷款余额7377.68亿元，规模都比年初小幅上升。不良率最高的是东北地区，达3.13%，长江三角洲不良率1.02%，环渤海地区不良率1.84%。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼对新京报记者表示，上半年我国银行业发展亮点包括：对实体经济服务显著改善，信贷结构有所优化；不良贷款率普遍下降，不良贷款余额增速趋缓，资产质量趋于稳定。但他同时提出，要冷静看待上半年银行业绩回暖。
他称，未来宏观形势复杂多变、监管政策不断收紧、利率和汇率逐步市场化。当下要深入研究贷款市场报价利率（LPR）新机制的影响，调整和优化资产负债结构，加强利率风险管理；完善风险定价体系建设，提升风险定价能力，夯实应对内外部变化的基础和能力。
对于不良率的下降，董希淼分析称，上市银行加大不良贷款核销力度是主要原因。“今年上半年商业银行继续加大不良贷款核销力度，同时还通过加大回收、打包转让、不良贷款证券化等手段，积极处理不良贷款，减轻发展包袱。”
但他同时表示，未来一段时间，房地产泡沫、地方政府债务等将是金融风险防控重点领域，保持资产质量稳定的压力仍然较大。应进一步提升风险防范意识和能力。
■ 延展
LPR改革对净息差影响几何
在中期业绩会上，多家银行也被问到LPR改革对净息差的影响。工行行长谷澍表示，LPR改革对于工行净息差影响有限，因工行从2013年LPR机制启动时就在行内推广和应用，今年上半年新发放的以LPR定价的贷款占全部新发放贷款的48%，达到1.4万亿元，特别是公司贷款应用LPR已经非常熟悉。
建行首席财务官许一鸣也在业绩会上回应称，建行认真落实央行关于LPR“358”的要求，截至目前新发放的贷款中56%已经运用了LPR。所谓“358”，即截至今年9月末，银行新发放贷款中，应用LPR作为定价基准的比例不少于30%；截至12月末，上述占比要不少于50%；截至明年3月末，上述占比不少于80%。
他还表示，建行目前的贷款定价水平与以LPR为基准的贷款定价水平差距不大，大约在5bp，根据测算，年底前对建行净利息收入的影响不到1亿元左右。如果明年开始存量贷款利率也要调整的话，对银行的净利息收入压力会有所加大，但整体看仍会相对平稳。

⑷ 同是套现630多亿富力入局让63岁的王健林赢得了时间

万达商业出售77个酒店项目给富力地产，这一消息是融创中国董事长孙宏斌上台宣布的。

这8期信托产品同为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”，认购民生信托设立的至信317号、318号、319号、320号、321号单一信托，最终投向于北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场和辽阳万达广场，周期以24个月为主，利率多为7.3%，万达商业担保收益，承诺补足差额。

民生信托未披露至信317号、318号、319号、320号、321号信托产品的具体信息。没有通过公开渠道搜索到上述万达广场项目募资的总额。

2017年以前，万达商业的信托产品多以项目公司股权和债权为投资标的，少有针对在建项目的融资。这背后是房地产开发企业融资强监管的大环境变化。

央行数据显示，金融去杠杆在房贷领域的效果从2017年一季度数据已有体现。今年一季度房地产贷款（包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款）新增1.7万亿元，仍占同期新增贷款的40.4%，但比2016年底低4.5个百分点。房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增加了7.4%。

除去银行贷款的收紧，房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的聚焦。包括华夏幸福、融创和万达等在内的头部房企也不得不进行房地产信托融资。

万达的交易方融创也在拓展房地产信托渠道。据报道，2017年初至今，融创累计发了9只信托产品，数量是过去两年的总和还多。其中，在售信托产品3只，总涉资数十亿元，多数投向具体项目开发建设。

事实上，房地产信托也受到银监会严查。4月中旬，银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》，明确将“违规开展房地产信托业务”列入检查要点，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相帮助房地产开发企业融资规避监管要求。

业内人士分析，信托融资只是权宜之计，万达商业轻资产模式还将另辟蹊径。2016年公司年会上，王健林曾阐述万达广场轻资产模式分为两类：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营；合作类万达广场，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

王健林认为，合作类万达广场是轻资产模式的最高级。他提出：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。

早前，万达与富力已经达成合作类万达广场的协议。万达集团官网显示，从2017年到2021年，万达商业和富力地产每年要合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，共开发25个商业综合体项目。这笔交易是在2016年底敲定的。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌。富力地产负责项目主要投资、建设。

在三方协议签署现场，王健林还披露了万达商业的负债状况：贷款4000亿元完全是一个错误概念，本次转让后，万达贷款加债券2000亿左右，账面现金1000亿元，不包含13个文旅项目300亿元。本次转让回收现金680亿元。账面现金合计约1700亿元，万达商业决定清偿大部分银行贷款。

这是万达商业从港股退市以来第一次公开其负债情况。目前，万达商业仍处在A股IPO排队阶段，以地产运营服务商自居，而非初创时的房地产开发企业。

不管怎么合作也好转让收购也好，只要让企业能够盘活就是最好的结果。

⑸ 央行：去年房地产销售增速放缓

11月25日，中国人民银行发布了《中国金融稳定报告（2019）》。报告认为，2018年以来，中国经济金融发展面临的外部挑战明显增多。受内外部多重因素影响，经济中一些长期积累的深层次矛盾逐渐暴露，金融风险易发高发，经济增长面临的困难增多。
观点地产新媒体获悉，报告中提到，在过去的一年中，在国务院金融稳定发展委员会统一指挥协调下，人民银行会同相关部门，针对不同风险分类施策。有效保障了金融市场和金融机构的平稳运行。
于2018年，我国房地产销售增速继续放缓，热点城市房价涨幅回落。2018年全国商品房累计销售17.17亿平方米，同比增长1.3%；其中住宅销售14.79亿平方米，同比增长2.2%。2018年全国商品房累计销售15万亿元，同比增长12.2%，较上年下降1.5个百分点。
同时，房地产贷款增速整体平稳，个人住房贷款增速回落。截至2018年末，我国房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%。其中，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速较上年提升5.5个百分点；住房开发贷款7.33万亿元，同比增长31.9%。
报告指出，从总体来看，我国金融风险由前几年的快速积累逐渐转向高位缓释，已经暴露的金融风险正得到有序处置，金融市场平稳运行，金融监管制度进一步完善，守住了不发生系统性金融风险的底线。
另外，未来全球经济金融动荡源和风险点仍在增多，国内经济下行压力有所加大，潜在风险隐患短时间难以消除，但中国经济的韧性仍然较强，居民储蓄率高，微观基础充满活力，重要金融机构运行稳健，宏观政策工具充足，监管体制机制健全，防范化解风险经验丰富。

⑹ 银行房贷政策未现松动

银行房贷政策未现松动

伴随银行年报的发布，银行涉房贷款全貌也逐步显现。数据显示，六大行2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元，较2017年年底的16.66万亿元增长了17.44%。一方面，新增贷款中个人住房贷款占据了全部新增贷款的“半壁江山”；另一方面，个人住房贷款增速及其在新增贷款占比均持续下滑，体现了房地产严监管下银行授信政策的结构性调整。

值得注意的是，在个人按揭贷款增速放缓的同时，银行房地产开发贷却逆市上扬，部分银行相关贷款显现不良抬头迹象。对此，多家上市银行表示，将聚焦重点客户、重点区域的差异化授信政策，同时警惕相关领域风险。专家表示，严控房地产政策并未松动，“房住不炒”也仍然是银行信贷政策的基本底线。

大行新增个人住房贷款增速

普降4%至5%

作为个人住房贷款发放的主要来源，2018年六大行个人住房贷款新增2.5万亿元，在全部新增贷款5.13万亿元的体量中占比为49.39%。

根据六大行新增个人住房贷款体量排序，依次为工商银行0.65万亿，建设银行0.54万亿，农业银行0.53万亿，中国银行0.44万亿、邮储银行0.26万亿、交通银行0.11万亿。其中，除建行和交行外，其余四家大行个人住房贷款占新增贷款比重均有较大幅度下降，工行由2017年的59.31%降至54.89%，农行由57.48%降至43.2%，中行由54.29%降至49.6%，邮储银行更是由60.64%降至40.62%，降幅达20%。

目前披露相关数据的股份制银行中，个人住房按揭贷款占新增贷款比重增减不一。例如，中信银行2018年个人住房贷款增量为0.13万亿，占比33.16%，较2017年上升11%；浦发银行2018年个人住房贷款增量为0.08万亿，占比23.65%，较2017年增长13%；招商银行新增个人住房贷款为0.09万亿，占比26%，较2017年下降约8%；平安银行新增个人住房贷款0.029万亿，占比10%，较2017年下降19%。

值得注意的是，尽管个人住房贷款增量可观，且仍是银行新增贷款的投向重心，但房地产调控仍然在个人住房贷款份额及增速上得以体现。一方面，银行新增贷款投向个人住房贷款的比例已连续两年减少。工行、中行、农行、邮储银行新增贷款投向个人住房贷款的比例，从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分别下降为2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

另一方面，银行个人住房贷款增速连续两年降低。2016年工、农、建、交四家国有大行个人住房贷款增幅均在30%左右；2017年，工行和农行的房贷增速在20%以上，建行、交行2017年房贷增速在15%以上。而2018年，各大行房贷增速继续降低4%至5%，农行、工行、建行、交行增幅分别为16.8%、16.5%、12.8%和12.3%。中行未披露相关具体数据，但其2018年年报表示，继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。股份制银行增速的下降则更为明显。平安银行2018年房贷增幅较2017年下降60%，光大银行、民生银行降幅也均超过22%。

某银行个贷业务人士对记者表示，无论是去年还是今年，房地产政策都没有放松迹象，房贷基调没有变化，仍以严控为主。“不过因为整体利率下降，流动性确实出现改善，业务开展比较平稳，放款效率有所提高，北京部分银行在审批后能达到2至3天放款。”该人士表示。

一位券商分析师表示，银行按揭贷款投放较多主要是因为在当前经济形势下，银行自身风险偏好下降，倾向于风险较低的零售端业务。按揭贷款占据了个人贷款存量的3/4，且有住房抵押，历史上不良率在0.3%至0.4%之间，远低于行业整体水平，实际损失率更低。受风险偏好下降影响，银行有动力多做按揭。

多银行对公房地产业贷款余额、占比呈双升

与个人住房贷款业务增速回落不同，虽然房企融资渠道收紧已成既定事实，但去年上市银行房地产行业贷款总额却普遍逆势增长。不同银行对房地产业贷款的统计口径略有不同，主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款，其中以开发贷为主。

除邮储银行外，工农中建交五家国有大行2018年对公的房地产业贷款余额和占比均呈现双升态势。

中行房地产贷款余额接近9158亿元；工行达到8500亿元；农行和建行都超过了6000亿元，而交行和邮储银行则分别为2165亿元和563亿元，其中，邮储银行房地产业贷款仅为1%，远低于其他大行。

农行房地产业贷款占比由2017年的8.4%升为9.4%，其年报显示，该行房地产业贷款的统计口径包括发放给主营业务为房地产行业企业的房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款，和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途的贷款。建行房地产业贷款由3.2%升至3.7%，2018年房地产开发类贷款余额3656.54亿元，较2017年增加466.54亿元，年报显示，其重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

相较大行的个位数增幅，股份制银行对房地产业贷款似乎更为积极。2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元，居上市银行之首，占全部新增贷款的比重高达52.22%。招商银行和光大银行对房地产业贷款投放力度亦较大。2018年末，招商银行房地产业贷款余额3164.9亿元，同比增长25.58%；光大银行房地产业贷款余额1920.75亿元，同比增长35.25%。

在房地产业贷款增长有所提速的同时，多家银行年报显示，房地产业贷款不良有抬头迹象。例如，平安银行2018年末房地产业不良率1.56%，较上一年增加0.79个百分点。

对于其中风险，银行也在年报中表示会有相应关注和调整。例如，交行年报表示，部分领域潜在风险的防控任务较重，债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕。招行也预计，2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三、四线城市，以及个别高杠杆、中小房地产企业。

涉房业务

已现“触顶”迹象

对于银行而言，“房住不炒”仍然是其信贷政策的基本底线，其年报中均提及“落实差异化信贷政策”和“支持自主性购房需求”，加之监管层强监管持续，整体来看，银行涉房业务已现“触顶”迹象。

农行表示，该行严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，该行开发零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等。中行表示，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。

央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示，尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇，理论上是中国较优质的担保品，不过，依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

对于2019年信贷投放，上述券商分析师认为，个人住房按揭贷款方面，我国居民杠杆率仍处于安全水平，预计按揭贷款今年仍将维持平稳增速。房地产企业贷款方面，在“因城施策”差异化调控原则下，房企资金可得性或将有所提高。

⑺ 央行：房地产贷款增速持续下降

人民银行统计，2021年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额185.5万亿元，同比增长12.3%;上半年增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。贷款投向呈现以下特点。

一、企事业单位中长期贷款增长加快

2021年二季度末，本外币企事业单位贷款余额119.11万亿元，同比增长10.8%，增速比上年末低1.6个百分点；上半年增加8.58万亿元，同比少增5809亿元。

分期限看，短期贷款及票据融资余额43.21万亿元，同比增长1.7%，增速比上年末低6.5个百分点；上半年增加1.65万亿元，同比少增2.43万亿元。中长期贷款余额72.69万亿元，同比增长16.8%，增速比上年末高1.5个百分点；上半年增加6.62万亿元，同比多增1.68万亿元。

分用途看，固定资产贷款余额51.08万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低0.2个百分点；经营性贷款余额49.22万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低1.5个百分点。

二、工业中长期贷款增速继续提升

2021年二季度末，本外币工业中长期贷款余额12.59万亿元，同比增长25.8%，增速比上年末高5.8个百分点；上半年增加1.59万亿元，同比多增7507亿元。其中，重工业中长期贷款余额10.85万亿元，同比增长24.4%，增速比上年末高5.9个百分点；轻工业中长期贷款余额1.74万亿元，同比增长35.2%，增速比上年末高4.5个百分点。

2021年二季度末，本外币服务业中长期贷款余额48.91万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末高0.2个百分点；上半年增加3.85万亿元，同比多增5680亿元。房地产业中长期贷款同比增长3.2%，增速比上年末低4.6个百分点。

三、普惠金融领域贷款保持较快增长

2021年二季度末，人民币普惠金融领域贷款¹余额24.76万亿元，同比增长25.5%，比上年末高1.3个百分点；上半年增加3.26万亿元，同比多增8324亿元。

2021年二季度末，普惠小微贷款余额17.74万亿元，同比增长31%，增速比上年末高0.7个百分点；上半年增加2.65万亿元，同比多增6734亿元。农户生产经营贷款余额6.59万亿元，同比增长13.6%；创业担保贷款余额2293亿元,同比增长32.9%；助学贷款余额1238亿元，同比增长11.2%。

2021年二季度末，原建档立卡人口存量贷款余额1221亿元；全国脱贫人口²贷款余额8556亿元。

四、绿色贷款增长速度加快

2021年二季度末，本外币绿色贷款³余额13.92万亿元，同比增长26.5%，比一季度末高1.9个百分点，高于各项贷款增速14.6个百分点，上半年增加1.87万亿元。其中，投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.79和2.58万亿元，合计占绿色贷款的67.3%。

分用途看，基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.68和3.58万亿元，同比分别增长26.5%和19.9%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.98万亿元，同比增长16.4%，上半年增加3295亿元；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.88万亿元，同比增长20.2%，上半年增加3554亿元。

五、涉农贷款增速小幅回落

2021年二季度末，本外币涉农贷款余额41.66万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低0.6个百分点；上半年增加3.03万亿元，同比多增2072亿元。

2021年二季度末，农村（县及县以下）贷款余额34.74万亿元，同比增长11.5%，增速比上年末低0.4个百分点；上半年增加2.74万亿元，同比多增2823亿元。农户贷款余额12.86万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加1.07万亿元，同比多增1980亿元。农业贷款余额4.53万亿元，同比增长5.9%，增速比一季度末和上年末分别低2.1和1.6个百分点；上半年增加2676亿元，同比少增727亿元。

六、房地产贷款增速持续下降

2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

2021年二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

七、住户经营性贷款加速增长

2021年二季度末，本外币住户贷款余额67.77万亿元，同比增长15.1%，增速比上年末高0.9个百分点；上半年增加4.58万亿元，同比多增1.03万亿元。

2021年二季度末，本外币住户经营性贷款余额15.42万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高2.8个百分点；上半年增加1.8万亿元，同比多增5924亿元。住户消费性贷款余额52.35万亿元，同比增加13%，增速比上年末高0.3个百分点；二季度增加2.78万亿元，同比多增4331亿元。

注1：依据《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》（银发﹝2017﹞222号）和《中国人民银行关于调整普惠金融定向降准有关考核标准的通知》（银发﹝2018﹞351号），普惠金融领域贷款包括单户授信小于1000万元的小微型企业贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、农户生产经营贷款、建档立卡贫困人口消费贷款、创业担保贷款和助学贷款。

注2：脱贫人口包括原建档立卡贫困人口和已脱贫人口。由于国务院扶贫办提供的贫困人口基础信息中区分了已脱贫享受政策和已脱贫不享受政策的人员信息，根据金融扶贫政策要求，从2019年起，已脱贫人口贷款中不再包括对已脱贫不享受政策的贫困人口发放的贷款。

注3：绿色贷款是指金融机构为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用等经济活动，发放给企（事）业法人、国家规定可以作为借款人的其他组织或个人，用于投向节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等领域的贷款。

⑻ 中国房贷总额

贷款余额达49.58万亿元。自2015年起中国人民币房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的比例逐年攀升，2019年中国人民币房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的29.01%，较2018年增加了0.61%，2020年较2019年有所下滑，2020年中国人民币房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额的28.70%，较2019年减少了0.30%。
【拓展资料】
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。
一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
2013年11月24日，最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

⑼ 个人住房贷款余额增速连续两年回落

个人住房贷款余额增速连续两年回落
2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比低1.2个百分点

在房地产市场“严控”的背景下，房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出，2018年房地产贷款增速出现平稳回落。
个人住房贷款增速回落
阮健弘介绍，截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年回落0.9个百分点；全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比水平低1.2个百分点，比2016年低4.9个百分点。
她表示，从结构上看，一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末，个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比2017年低3.1个百分点。
此前公布的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比2016年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比2016年末回落14.5个百分点。
新年首次降准实施，楼市影响几何？
1月4日，央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
对于昨日实施的新年首次降准，此前有多位市场人士提及，降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。
此前，国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出，房地产市场核心是看杠杆，也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度，这些现在都没有变化，所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。
展望未来，在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了（上季度为33.7%），预计下降的有所提高（上季度为9.6%）。
据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”（记者宓迪）

⑽ 不良系统内存款账户有余额存在的风险点是什么

2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公贷款质量明显恶化，对公不良贷款明显“双升”。
本刊特约作者 方斐／文
近期市场对房地产领域风险担忧加剧，对房地产可能的应对举措和稳增长的政策预期略悲观，加上对经济基本面的担忧加剧更增加了对房地产风险的悲观预期。实际上，2021年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约风险暴露，银行的房地产对公不良贷款也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质量。不过，尽管房地产贷款风险上行需要重视，但从总量角度来看，对银行总体资产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。
房地产风险敞口究竟几何
近期市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧，从披露相关数据的上市银行2021年上半年的情况来看，可能涉及房地产领域的相关风险敞口可以从狭义和广义菱格角度来分析。
首先看狭义敞口，主要是指贷款，2021年上半年，上市银行对公房地产贷款共计7.89 万亿元，占总贷款比重的为6.65%，加上零售按揭贷款共计32.65万亿元，占总贷款比重约为27.56%，两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%；其次看广义敞口，包含表内外非标贷款，其中，表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，2021年上半年，上市银行非标投资金额共计5.62万亿元，占总资产的比重约为2.55%，国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低，分别为0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相对较高，达到10.22%；在表外理财中也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。上市银行目前披露的数据有限，而上半年理财协会数据显示，理财资金中投向非标的规模约 为3.75万亿元，约为3.5万亿元商业银行总资产的1.1%。
值得注意的是，非标投资并非所有资金都投向房地产，一般银行资产投向的风险偏好较为一致，如果某家银行信贷业务中地产相关贷款占比较高，那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高。此外，国盛证券统计的非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷（或票据）、未明确归类的权益类投资、ABS的部分。经过多年的监管调整，很多产品的实际投向为标准化的债券类资产。且项目类非标产品的投向除了地产以外， 还包括基建等，以上数据仅为粗略统计。
从信用风险的角度来看，按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征，风险较为有限，历史数据显示，上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下，从这个角度来看，需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。
上半年，老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8%，相比2020年提升了0.41个百分点。最近两年，银行报表房地产不良率有所提升，这一方面来自于房地产政策相对收紧，房企经营压力加大；另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素。
不过，需要注意的是，不同银行之间的分化较大，重点需要关注的领域主要是各家银行的对公房地产贷款占比（最直接的信用风险敞口）、表内外非标中投向房地产领域的情 况以及拨备垫情况。过去几年，大多数银行加大了表内外、信贷与非信贷资产的拨备计提力度，到2021年上半年，上市银行整体拨备覆盖率已提升至225%，广义拨贷比（资产减值准备/（贷款+非标））达到了3.17%，应对房地产相关风险抵御能力也更强。我们可以以招商银行为例，其对公房地产贷款规模、非标投资分别为4045亿元、2739亿元，而其信贷+非信贷拨备池为2397亿元、274亿元，即便其房地产相关资产不良率达到 10%，其拨备池也可以完全覆盖、消化。
分个股来看，经营更加市场化、主要业务与战略方向不在房地产领域、且拨备充实的优质银行相关风险敞口或更小，风险也更为有限。如招商银行对公房地产贷款占总贷款的比重仅为7.5%，非标投资占总资产的比重仅为3.08%；宁波银行按揭、房地产贷款占比仅为4.3%、4.6%，明显低于其他可比银行。招商银行、宁波银行的拨备覆盖率则分别高达 439%、510%，广义拨贷比达到了4.72%、3.3%。
值得关注的是，2020年疫情后，银行业大力处置不良资产，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年年末下行7BP，与此形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显恶化。东吴证券统计完整的26家上市银行的数据显示，房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累总体资产质量。相比之下，个人住房贷款的资产质量仍然优异，与对公房地产贷款差别明显，数据完整的18家上市银行2021年上半年个人住房贷款不良率“双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。因此，我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款，这从另一侧面证明对个人住房贷款的资产质量无需担忧。
融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公不良贷款明显“双升”，拖累资产质量。2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其是高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司难以偿还本息，同时从贷后管理的角度来看，银行也会主动考量市场环境，将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径，因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。此外，“两道红线”严格限制房地产贷款额度，导致融资难度加大，而融资条件收紧的预期形成后，各家银行审批贷款也会更审慎，从而进一步加大房地产公司的现金流压力。东吴证券根据2021年6月末的财务指标估算，仍有15家上市银行未来需要继续降低房地产贷款占比，据此判断，房地产对公贷款将进一步降速甚至收缩。
截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比仅为6.35%，尽管不良贷款突增，但对上市银行总体资产质量的影响有限。以26家数据完整的上市银行为样本组合，截至2021年6月末，总不良贷款金额中7.2%是房地产对公贷款，其实多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高。根据测算，如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加50%，同时合理假设2021年年末总贷款环比6月末增长3%，则对总不良贷款率的边际提高幅度仅为1BP，即便在极端假设下，房地产对公贷款的不良金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。
银行涉房业务风险整体可控
最近几个月，由于不断有房地产企业出现债务危机，使得市场担心房地产债务风险可能对银行造成拖累，那么房地产风险对银行的冲击究竟如何，我们可以重点分析涉房业务风险对银行的影响。
银行参与房地产业务融资方式包括表内贷款、房地产债券、非标及相关ABS等。涉房类贷款是银行表内贷款的重要组成部分。以16家银行为例，截至2021年二季度末，对公房地产贷款余额和个人住房贷款余额合计占总体贷款余额的比例为33%。从全行业来看，央行披露的金融机构贷款投向统计报告显示，二季度末，中国房地产贷款余额为50.78万亿元，占金融机构贷款余额的比例为27.37%。其中，房地产开发贷款余额为12.3万亿元，个人住房按揭贷款余额为36.58万亿元。非贷款部分如果参考招商银行披露的房地产广义口径风险业务余额结构，非贷款部分规模与贷款部分比例约为1:1，可以估算房地产非贷款的部分风险业务敞口可能为12万亿元左右，与贷款部分合计敞口或约63万亿元。
总体来看，截至2020年年末，银行通过表外理财参与房地产融资的规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例可能不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例或不足1%。
我们先对银行贷款部分进行分析。银行在表内通过信贷投放参与房地产融资。占比较高的个人住房按揭贷款部分一直是银行优质的信贷资产，不良率长期处于较低水平。个人住房贷款的优点是客户分散（风险分散）、抵押充足（房产本身价值较高）。对公房地产开发贷款容易受周期波动的影响，隐含较大的风险。受近些年宏观经济增速换挡、经济发展动能切换以及政策持续趋严等因素的影响，对公不良率有所抬升。
天风证券拟测算在房地产业务风险暴露时，银行不良率和拨备覆盖率的变化程度，用来评判银行是否有足够的风险承受能力。具体思路如下：首先，综合观测周期和银行业不良贷款的暴露节奏，以年度为频率估测银行业贷款不良率的变化。悲观估计，考察最坏情形，假设银行业涉房贷款不良率的上升幅度达到历史上的年度峰值。具体峰值参考2007-2021年上半年末银行业的数据，对公和个人涉房贷款不良率最大增幅分别取39BP和10BP。
那么，对公和个人涉房贷款合计新增不良余额可能为844.97亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升5BP、拨备覆盖率最多下滑5.68个百分点至187.55%。即在我们相对悲观估计下，银行拨备仍然厚实，抵御风险能力充裕。即便非涉房类贷款不良率上升，银行的风险承受能力仍然可观。考虑到房地产行业涉及上下游企业较多，我们将假设进一步拓宽至全部信贷资产，仍然按照前述思路进行测算。假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即两者分别上升60BP和18BP。静态测算下，银行业在最坏情况下不良率最多抬升53BP，拨备覆盖率最多下滑44.62个百分点至148.61%，略低于150%的传统红线，但仍高于7号文规定的120%的监管底线。
由于上市银行具备较强的风险承受能力，下面我们以40家上市银行个股为例，即将前文测算思路应用至上市银行，来分析银行个体是否有足够的风险承受能力。测算方法大体一致，我们测算上市银行在最差情况下的风险承受能力。
以上市时间较长的16家上市银行为参考标的，分别选取其不良率历史上的年度最大增幅。对该类最大值进行算术平均，以此作为上市银行不良率的最大可能增幅。即评判历史最坏情形下银行的风险承受能力，结果为对公和个人涉房类贷款不良率上升幅度最多为97BP和13BP。
由此可知，在悲观估计下对公和个人涉房贷款合计新增不良余额最多为1192.24亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升10BP，拨备覆盖率最多下滑14.24个百分点至 211.02%。上市银行整体仍保持较强的风险抵补能力。在该情形下，只有4家银行拨备覆盖率降至150%以下，但仍高于120%。
悲观测算下，上市银行风险承受能力仍然较强。延续上述测算思路，假设非涉房贷款不良率受到涉房类贷款拖累，我们同样将假设进一步拓宽至全部信贷资产；假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即分别达到51BP和39BP，由此可得总体不良新增可能为5782.52亿元，不良率最多抬升46BP，拨备覆盖率最多下滑55.54个百分点至169.72%，风险抵补能力仍维持较高水平。在该情形下，只有11家银行拨备覆盖率降至150%以下，仅有3家银行降至110%-120%之间。
在上述测算的基础上，我们可以更进一步对上市银行资本情况进行测算。我们测算不良新增对核心一级资本充足率的影响。假设新增不良贷款按照150%的比例计提减值损失。实际上该假设较为极端，原因在于如果考虑到不良贷款的处置和转让，银行计提的减值损失通常只需要和不良净新增额维持对应的比例，所以减值损失和不良贷款毛新增额的比例一般会小于150%。我们在核心一级资本的计算中，扣减新增不良贷款余额的150%，可得上市银行整体在前述两种情形下核心一级资本充足率最多分别下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，总体仍处于较为充足的水平。
之所以在上述悲观情形测算下，上市银行仍显示出较强的风险承受能力，主要得益于其资产质量近年来持续夯实。截至2021年半年末，商业银行关注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，处于2016年以来的最低水平，随着不良贷款的确认更加严格，银行资产质量不断改善。以上市银行为例，截至2021上半年末，从逾期90天以上贷款偏离度（占不良贷款的比例）来看，绝大多数上市银行不超过90%。
如上所述，除表内贷款部分外，银行还通过表外理财非标等形式参与房地产业的融资项目。总体来看，不但贷款部分有充足的拨备来覆盖风险，而且表外理财部分风险同样可控。
根据天风证券的分析，首先，表外部分的净值变动不会直接影响银行的盈利。资管新规要求银行打破刚兑，实现净值化转型。虽然表外的房地产业风险暴露可能会对少数理财产品的收益率和净值形成阶段性的冲击，但因为银行不承担兑付责任，所以不会直接影响到银行的盈利水平。而且考虑到房地产底层资产在理财中占比较低，银行理财也有足够的操作空间消化规模和净值波动造成的不利影响。
其次，银行理财产品中风险相对较高的房地产开发融资业务占比不大。可以以信息披露较为详尽的招商银行的数据进行分析，截至2021年上半年末，招商银行境内公司房地产广义口径风险业务余额 （含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务，不含个人住房贷款）中，境内公司贷款余额占比只有51.62%。截至2020年年末，金融机构的房地产开发贷款余额为11.91万亿元，如果假设房地产对公贷款与非贷款余额之比接近1:1，则金融机构房地产非贷款融资规模可能在12万亿元左右，其中主要是由债券投资和资管产品组成。如果以银行理财占资管市场的比例（约为 22.65%）进行简单估计，则投向房地产的银行理财规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例或不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例不足1%。而且，由于银行的风险偏好低于私募、信托等非银机构，所以银行理财中投向房地产的比例较测算值应该再降一个台阶。
第三，银行正在积极处理非标资产，逐步缩小高风险业务敞口。以社融结构中的新增委托贷款和信托贷款来衡量表外非标规模的变化趋势。2018年以来，受资管新规的影响，委托贷款和信托贷款之和长期保持下降趋势，至今已连续19个月保持压降态势，且近7个月的每月压降规模均在1000亿元以上，风险敞口逐渐收窄。随着高风险敞口的逐步压降，表外部分对银行盈利的影响逐渐变小。
房地产风险如何妥善化解
当前最大的问题在于中国经济仍面临较大的下行压力。8月主要经济指标继续回落，规模以上工业增加值累计同比增长13.10%，增速较上月下降1.3个百分点；当月工业增加值同比增长5.3%，增速较上月下降1.1个百分点。在投资需求方面，8月固定资产投资完成额累计同比增长8.9%，增速低于上月的10.3%，也低于9.07%的Wind预测平均值。消费方面，8月社会消费品零售总额累计同比增长18.1%，增速较上月下降2.6个百分点。
在此背景下，2021年7月30日的政治局会议强调“要做好宏观政策跨周期调节”、“保持经济运行在合理区间”；8月货币政策执行报告重申要“处理好经济发展和防范风险的关系，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性”。由此不难看出，在当前经济面临下行压力的背景下，政策以“稳字当头”，坚持底线思维。7月份的降准也一定程度上显示出政策托底意愿的提升。不发生系统性风险是政策底线，在当前的经济环境下，房地产行业的风险会在政策引导下有序妥善化解。
事实上，商品房价格具有韧性，住房贷款有足额抵押。中国房地产贷款余额中个人住房贷款余额占比接近70%。个人住房贷款风险与抵质押物（一般为所购房屋）的价值息息相关，中国个人住房贷款和抵押物（商品房）价值的比例通常在70%以下，这意味着抵押品价值有足够的安全垫。只要抵押物价格不发生大幅下跌，个人贷款的偿付能力就有保证。观察百城住宅价格指数不难发现，近年来其同比增速平稳。在“房住不炒”的政策指引下，政策稳房价、稳信用的思路较为明确。当前经济稳增长压力较大，为实现信用健康扩张以及控制风险的考虑，房地产价格显著下降的可能性较低，这意味着抵质押物的价值具有较强韧性，中小企业政策托底有助于降低信用风险。虽然房地产企业和上下游产业中涉及中小企业数量较多，可能会在风险暴露中受到一些影响，但另一方面中小企业发挥着保就业、保民生的重要作用，守住中小企业不发生信用风险是潜在的政策底线。中央和地方已经出台一系列中小企业扶持政策，有效化解中小企业的风险状况。即便2020年受到疫情影响，商业银行的不良率+关注率仍然处于下降趋势。2021年以来，在政策扶持和指引下银行加大存量风险处置化解力度，银行的不良率也已经实现好转。政治局会议强调对中小企业的支持力度，由此可以预期未来监管部门有望出台更多中小企业优惠扶持政策，不用过度担心中小企业风险波动对银行资产质量的影响。
得益于2020年以来提前处置存量问题资产和增厚拨备，商业银行（尤其是上市银行）拨备厚实，不良率和关注率均有所降低，足够应对表内外房地产行业风险暴露带来的扰动。在当前时点，在信贷风险可控的情况下，商业银行未来的长期发展和成长空间更值得重视。
商业银行增长逻辑正在由息差向非息差转变。综合考虑经济下行压力、下半年地方债集中发行以及基建落地节奏加快、当前净息差处于历史底部、银行实际上享受着双边降息的政策环境等因素，天风证券预计下半年商业银行净息差将稳中小降。当前商业银行的业绩增长点已经在向非利息收入方面转移。以招商银行为例，2021年上半年代理服务手续费和代理证券交易收入同比分别高增40.36%和66.39%，带动手续费及佣金净收入同比增速较上年提升12.44个百分点至23.62%。
由此判断，财富管理业务有望打开银行业绩成长空间，紧扣财富管理发展大势的银行，未来发展空间可期。在各类非信息业务之中，财富管理业务无疑正处在高速发展的风口之上。从长期来看，随着资管新规稳步推进、房地产面临的政策环境趋严、居民财富水平和理财意识提升，居民资金将持续地从刚兑资管产品、房地产以及表内存款向大财富管理业务倾斜。根据测算，预计2030年年末，银行财富管理规模有望提升至449万亿元，较2020年末增长约161%。
此外，随着流动性的不断改善，有望支撑财富管理业务继续发力。当前中国经济仍面临着下行压力，稳增长的诉求强烈，未来“宽信用”政策有望落地。9月国常会再次发声，宣布2021年再新增3000亿元支小再贷款额度，强调“发挥地方政府专项债作用带动扩大有效投资”。未来“宽信用”政策落地、社融增速企稳有望对财富管理业务发展提供流动性支持。而且，3000亿元的再贷款规模大、发行时间紧，预计会有更为明显的稳增长效果。同时考虑到银行资管业务整改已经接近尾声，未来银行理财规模增长也有望回归正常化运作。
银行业短期较大幅度下跌往往会创造较好的投资机会。在地产债务风险影响下，市场悲观情绪释放压制银行板块表现。招商银行作为板块重仓股，其近期股价反映市场短期变化。9月20日招商银行（H股）大跌9.38%，9月22日A股开盘补跌，收跌3.59%。对短期价格变动并不用过度担忧。如果观察近5年股价走势，每当招商银行（H股）出现大幅下跌时（跌幅超过5%），后续基本都会展现出强劲的修复能力。究其原因，主要在于以招商银行为代表的优秀银行具备扎实的基本面表现及稳定的业绩释放能力。
实际上，房地产业风险暴露对优质银行个股冲击较小，继续看好银行财富管理业务发展。根据天风证券的测算，当前上市银行的不良率处于历史较低水平，重点个股安全垫厚实，房地产业表内外风险暴露基本都在上市银行的可承受范围内。在不发生系统性风险的政策底线下，房地产风险有望得到妥善化解。我们判断未来更多支持性政策有望出台，信用风险可控。随着商业银行着力拓展非息收入、财富管理业务，我们继续看好零售型银行的发展前景。