房地产贷款余额增速连续

㈠ 央行：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段

8月6日，央行官网发布了2020年第二季度中国货币政策执行报告。对于下一阶段的房地产金融政策，央行表态称，将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
报告指出，从2020年上半年房地产情况来看，全国房价总体稳定，商品房销售和房地产开发投资从3月起逐步恢复。6月，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比上涨4.9%和2.2%，涨幅较3月均下降0.5个百分点。上半年，全国商品房销售面积同比下降8.4%，销售额同比下降5.4%；全国房地产开发投资6.3万亿元，同比增长1.9%，增速较第一季度提高9.6个百分点。其中，住宅开发投资累计4.6万亿元，同比增长2.6%，增速较第一季度提高9.8个百分点，占房地产开发投资的比重为73.8%。
报告称，房地产贷款增速稳中趋缓。6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额47.4万亿元，同比增长13.1%，增速较3月末回落0.8个百分点。6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的28.7%；其中，个人住房贷款余额为32.5万亿元，同比增长15.7%，增速较3月末回落0.2个百分点；住房开发贷款余额为9.1万亿元，同比增长4312.0%，增速较3月末下降1.6个百分点。
报告表示，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

㈡ 9月房地产贷款的增速在持续回落吗

据报道，人民银行20日发布的2017年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，9月末，金融机构人民币各项贷款余额117.8万亿元，同比增长13.1%，增速比上季末高0.2个百分点；1-9月增加11.2万亿元，同比多增9980亿元。

分析人士称，从用途看，9月末非金融企业及机关团体固定资产贷款余额34.2万亿元，同比增长12.5%，增速比上季末高1.8个百分点；经营性贷款余额35.8万亿元，同比增长11.8%，增速比上季末高1.9个百分点。

希望房价可以早日回归到合理区间！

㈢ 为什么贷款的增长率用贷款余额作为指标

有好多的。银行贷款需要审核的14个财务指标： （1）财务结构： 1、净资产与年末贷款余额比率必须大于100%（房地产企业可大于80%）；净资产与年末贷款余额比率=年末贷款余额/净资产*100%，净资产与年末贷款余额比率也称净资产负债率。 2、资产负债率必须小于70%，最好低于55%；资产负债率=负债总额/资产总额X100%。 （2）偿债能力： 3、流动比率在150%~200%较好；流动比率=流动资产额/流动负债*100%。 4、速动比率在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%；速动比率=速动资产额/流动负债*100%；速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据=流动资产—存货—预付账款—一年内到期的非流动资产—其它流动资产。 5、担保比例小于0.5为好。 6、现金比率大于30%。现金比率=（现金+现金等价物）/流动负债。 （3）现金流量： 7、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。 8、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。 （4）经营能力： 9、主营业务收入增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期，如果该比率低于5%，说明该产品将进入生命末期了。主营业务收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入*100% 10、应收账款周转速度应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。应收账款周转速度（应收账款周转次数）=营业收入/平均应收账款余额=营业收入/（应收账款年初余额+应收账款年末初余额）/2=营业收入*2/（应收账款年初余额+应收账款年末初余额）。 11、存货周转速度中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。存货周转速度（次数）=营业成本/平均存货余额，其中存货平均余额=（期初存货+期末存货）÷2。 （5）经营效益： 12、营业利润率应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)×100% =(销售收入-销货成本-管理费-销售费)/销售收入×100%。 13、净资产收益率中小企业应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。净资产收益率=总资产净利率×权益乘数=营业净利率×总资产周转率×权益乘数；其中营业净利率=净利润÷营业收入；总资产周转率（次）=营业收入÷平均资产总额；权益乘数=资产总额÷所有者权益总额=1÷（1-资产负债率）。 14、利息保障倍数应大于400% 利息保障倍数=息税前利润 / 利息费用=（利润总额+财务费用）/（财务费用中的利息支出+资本化利息） 请加精啊，谢谢！做任务不易。

㈣ 央行银保监会明确房地产贷款占比上限

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会2020年12月31日发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起正式实施。

专家表示，与以往房地产金融调控政策工具相比，此次出台的房地产贷款集中度管理制度明确了银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例，有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。

分档设定集中度管理要求

人民银行、银保监会相关负责人介绍，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

通知明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。

总量管理+结构优化

分析人士认为，此次管理制度分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两项管理要求，既有总量管理又引导结构优化。

前述人民银行、银保监会有关负责人强调，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

业务调整将平稳有序

分析人士表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次制度的实施将稳妥有序推进，不会造成市场大幅波动。

从构建房地产长效机制的角度看，专家表示，房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。制度设计已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大银行，还可通过申请延长过渡期等方式进行差异化处理，银行业务调整将平稳有序。

㈤ 央行：一季度末房地产业中长期贷款余额同比增长5.6%

4月30日，中国人民银行发布2021年一季度金融机构贷款投向统计报告。
人民银行统计，2021年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额180.41万亿元，同比增长12.6%；一季度增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。贷款投向呈现以下特点。
一、企事业单位中长期贷款增长加快
2021年一季度末，本外币企事业单位贷款余额116.09万亿元，同比增长10.9%，增速比上月末和上年末分别低0.8和1.5个百分点；一季度增加5.56万亿元，同比少增7170亿元。
分期限看，短期贷款及票据融资余额42.49万亿元，同比增长2.3%，增速比上年末低5.9个百分点；一季度增加9256亿元，同比少增2.2万亿元。中长期贷款余额70.55万亿元，同比增长16.9%，增速比上年末高1.6个百分点；一季度增加4.47万亿元，同比多增1.4万亿元。
分用途看，固定资产贷款余额50.19万亿元，同比增长11.9%，增速比上年末高0.3个百分点；经营性贷款余额48.14万亿元，同比增长11.9%，增速比上年末低1个百分点。
二、工业中长期贷款增速继续提升
2021年一季度末，本外币工业中长期贷款余额11.92万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末高4.2个百分点；一季度增加9160亿元，同比多增4873亿元。其中，重工业中长期贷款余额10.29万亿元，同比增长22.7%，增速比上年末高4.2个百分点；轻工业中长期贷款余额1.63万亿元，同比增长34.2%，增速比上年末高3.5个百分点。
2021年一季度末，本外币服务业中长期贷款余额47.83万亿元，同比增长14.9%，增速比上年末高0.6个百分点；一季度增加2.77万亿元，同比多增5461亿元。房地产业中长期贷款余额同比增长5.6%，增速比上年末低2.2个百分点。
三、普惠金融领域贷款增长速度加快
2021年一季度末，人民币普惠金融领域贷款1余额23.46万亿元，同比增长28%，增速比上年末高3.8个百分点；一季度增加1.96万亿元，同比多增9259亿元。
2021年一季度末，普惠小微贷款余额16.67万亿元，同比增长34.3%，增速比上年末高4个百分点；一季度增加1.58万亿元，同比多增7360亿元。农户生产经营贷款余额6.35万亿元，同比增长14.6%；创业担保贷款余额2265亿元，同比增长49.4%；助学贷款余额1277亿元，同比增长10.5%。
2021年一季度末，建档立卡贫困人口存量贷款余额1336亿元；建档立卡贫困人口存量贷款与已脱贫人口贷款余额合计8189亿元。
四、绿色贷款保持较快增长
2021年一季度末，本外币绿色贷款2余额13.03万亿元，同比增长24.6%，高于各项贷款增速12.3个百分点，其中投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.47和2.29万亿元，合计占绿色贷款的67.3%。
分用途看，基础设施绿色升级产业和清洁能源产业贷款余额分别为6.29和3.4万亿元，同比分别增长25%和17.2%。分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额3.85万亿元，同比增长15%；电力、热力、燃气及水生产和供应业绿色贷款余额3.73万亿元，同比增长19.7%。
五、农户贷款加速增长，农村贷款和农业贷款增速小幅上行
2021年一季度末，本外币涉农贷款余额40.68万亿元，同比增长10.7%，增速与上年末持平；一季度增加2.05万亿元，同比多增3226亿元。
2021年一季度末，农村（县及县以下）贷款余额33.82万亿元，同比增长12%，增速比上年末高0.1个百分点；一季度增加1.82万亿元，同比多增3397亿元。农户贷款余额12.45万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高2.2个百分点；一季度增加6558亿元，同比多增2656亿元。农业贷款余额4.47万亿元，同比增长8%，增速比上年末高0.5个百分点；一季度增加2035亿元，同比多增69亿元。
六、房地产贷款增速持续下降
2021年一季度末，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，低于各项贷款增速1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。
2021年一季度末，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%，增速比上年末低1.7个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比减少0.2%，增速比上年末低1.2个百分点。个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末低0.1个百分点。
七、住户经营性贷款加速增长
2021年一季度末，本外币住户贷款余额65.75万亿元，同比增长16.3%，增速比上年末高2.1个百分点；一季度增加2.56万亿元，同比多增1.36万亿元。
2021年一季度末，本外币住户经营性贷款余额14.75万亿元，同比增长24.6%，增速比上年末高4.6个百分点；一季度增加1.13万亿元，同比多增6437亿元。住户消费性贷款余额51万亿元，同比增长14.1%，增速比上年末高1.4个百分点；一季度增加1.43万亿元，同比多增7135亿元。

㈥ 房地产贷款余额什么意思

是个人还没有还清的贷款。

1、房地产信贷存量，就是在某一个时点上（一般按年末），已发放的房地产贷款信贷余额总量；

2、房地产信贷增量，就是在某一个时点上（一般按季末），较上一期比较，新发放的房地产贷款余额较上一期或上年末（看统计口径）增加了多少；

(6)房地产贷款余额增速连续扩展阅读

等额本金还款法计算公式：

因等额本金还款法每期还款月供不一样，第N期还款月供

＝贷款本金／贷款期数＋［贷款本金－贷款本金／贷款期数＊（N－1）］＊年利率／12

中途有利率调整时，应分段从调整日按剩余的贷款本金和剩余时间，按现行利率从新计算。

㈦ 个人房贷余额增1.96万亿，个人房贷审查为什么变严格了呢

因为中国宏观层面大力防范金融风险，抑制房地产泡沫，楼市经历了前所未有的严厉调控，所以个人房贷审查变严格了。

2017年以来，个人房贷余额增速明显下跌。据央行《2017年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2017年前三季度，个人住房贷款余额 21.1万亿，同比增长 26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了约10个点。“房地产贷款增速继续回落。

所谓挑战，是持有一定重资产的房企，资源布局和财务模式都将发生改变，要更加善用金融手段。

㈧ 为何推出房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行、银保监会12月31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。为何要出台这一举措？
人民银行、银保监会有关负责人表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。数据显示，截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在两部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，此举符合“房住不炒”的政策定位，避免信贷资金过度流入房地产市场，进一步支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资。
房地产贷款集中度管理如何约束银行？
房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
一直以来，个人住房贷款颇受银行青睐，且占比稳定。2020年三季度末，我国个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季末持平。从上市银行披露的半年报来看，2020年上半年，个人住房贷款仍是上市银行个人贷款的主要投放方向。
两部门有关负责人介绍，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。
对于超出管理要求的银行业金融机构，两部门要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
个人住房贷款余额占比明确上限后，会对购房者贷款带来怎样的影响？
“应该不是所有银行的个人住房贷款都会受影响，有些银行距离上限还有一定空间。”一位国有大行人士告诉记者。
曾刚认为，2021年银行信贷结构将进一步优化，不同类型银行将根据自身距上限空间，调整个人住房贷款的额度，购房者可根据具体银行情况进行选择。
不过，为支持大力发展住房租赁市场，两部门明确表示，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
记者了解到，目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
两部门有关负责人表示，将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

㈨ 个人住房贷款余额增速连续两年回落

个人住房贷款余额增速连续两年回落
2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比低1.2个百分点

在房地产市场“严控”的背景下，房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出，2018年房地产贷款增速出现平稳回落。
个人住房贷款增速回落
阮健弘介绍，截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年回落0.9个百分点；全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比水平低1.2个百分点，比2016年低4.9个百分点。
她表示，从结构上看，一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末，个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比2017年低3.1个百分点。
此前公布的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比2016年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比2016年末回落14.5个百分点。
新年首次降准实施，楼市影响几何？
1月4日，央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
对于昨日实施的新年首次降准，此前有多位市场人士提及，降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。
此前，国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出，房地产市场核心是看杠杆，也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度，这些现在都没有变化，所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。
展望未来，在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了（上季度为33.7%），预计下降的有所提高（上季度为9.6%）。
据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”（记者宓迪）

㈩ 房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制

2021年1月，市场短期资金价格有不同程度的上涨，部分商业银行小幅上调贷款利率，货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为，此轮流动性阶段性偏紧、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为，监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确，国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年，全国大部分地区房价涨幅逐步回落，仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快，成为当前房地产调控的重点区域。
“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性
自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求；后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知（下称《通知》），对银行房地产贷款的结构提出要求，包括适当控制居民购房贷款规模，严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为；对房企加强融资管控，包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。
2019年以来，银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿，同比增长9.9%，增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来，新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%，个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见，当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是，构建规范性管理的框架。长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平，近年来变化不大，升得快的是按揭贷款。结合贷款质量（不良率）综合考虑，相较个人住房贷款而言，房地产开发商贷款比重下降的空间更小。未来在“三道红线”的管理下，部分房企杠杆水平较高，负债规模增长将有所放缓，将寻求更多元化的融资方式，尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓，在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。
三条红线控制房企杠杆水平对市场的影响是收缩供给，并不能起到控制房价的作用，相反可能会因为引起供给放缓而不利于抑制房价上涨。因此，显然不能将三条红线的举措理解为是为了控制房价上涨和泡沫。该举措重要的政策意图是通过合理控制房企杠杆水平，达到控制房地产金融风险的目的。
根据上市银行2020年前三季度所披露的财报来看，大部分银行涉房贷款增速在过去几年均保持两位数增长，存在部分银行个人住房贷款超过相应标准的状况。“踩红线”的银行在未来2-4年时间内将做出相应调整，在控制新增个人住房信贷增速的同时，适当压缩存量，达到监管要求。从上市银行及公开市场信息来看，需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限，涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一，主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行。据测算，假设这几家银行整体贷款增速运行平稳，平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间，占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间，占到各自银行贷款余额的比重在1%-3%，占银行业房地产贷款比重约1.5%，应当说需要调整的规模并不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的银行并未踩红线，客观上存在填补空缺的可能性。可见，监管部门的集中度管理政策并不会带来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看，集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量，并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。
按上述判断，当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点，结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看，短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看，住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态，主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域，会适当偏紧一些。
多管齐下针对性地改善结构性问题
2020年中央经济工作会议首次明确提出，要解决好大城市住房供给不足的问题，继续实施“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。长期以来，国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明，地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年，一线城市土地供应占地面积同比增长33%，明显高于二线（9%）、三线（2%）城市的土地供应增速。
“十四五”时期，国内将加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例，《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出，计划2021年新增5.3万套租赁住房，到2025年形成租赁住房供应40万套以上。
房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起，广州四大行房贷全线涨价，房贷利率整体上调15个基点。
在地方政府层面，按照“因城施策”原则，针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施，并单列租赁住房土地指标，加大租赁住房供给建设；从供需两端出台政策，以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策，从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制，会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。
（原以为《房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制》 作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长，植信投资研究院高级研究员）