房地產貸款抵押的選題意義

㈠ 論述發展我國房地產抵押貸款的必要性

在窮困而寒冷的海中。
就連一個少年，在獨自騎車
請回頭，
勇敢地抓住那頂草帽
鳥們的啁啾
又在何處哈哈

㈡ 房產抵押貸款的好處有哪些

人們做生意，或者遇到重大變故需要用錢的時候，往往首先自己的房產抵押貸款，房產抵押貸款是有非常多的好處的，比如不需要還人情面子。

當然了，更主要的是用房產貸款，房產抵押貸款的利率是很低的，而且還有貸款的額度高，期限長的特點，因此一般做生意或者遇到突發狀況急需用錢的人大多數都會用房產做抵押，獲取一些流動資金。

什麼是個人房產抵押貸款？

顧名思義，個人房產抵押貸款，就是房產的所有人把自己的房產抵押給銀行，向銀行申請貸款，貸款所得到錢可以任意由自己支配。當然了，在約定的期限內，個人房產抵押貸款是一定要全部還清的，否則，個人的房產就有可能不保，銀行將會收回房產並依法進行拍賣的，到時候損失的不僅是房產，還會有損於個人的徵信問題的。

㈢ 發展我國房地產抵押貸款的必要性

抵押貸款評估的意義主要是作為金融機構可能需要第三方更加客觀公正的來對抵押物價值作出一個判斷，因為包括建設部，也就是現在住房和城鄉建設部，聯合銀監會等機構，共同出台了抵押貸款指導意見，從這個意義上來說，抵押貸款需要進行估價。

㈣ 房產抵押貸款保險有什麼用處

一、抵押貸款保險對借款人的意義
對於借款人而言，抵押貸款保險最重要的意義在於該保險增加借款人的還款來源，在房產(抵押物)因不可抗力等事由遭受毀損時降低借款人的還款壓力。
根據保險合同，在房屋抵押期間，如房屋發生火災、爆炸，暴風、暴雨、台風、垮塌、洪水雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發性滑坡、地面突然塌陷、空中運行物體墜落以及外來不屬於被保險人所有或使用的建築物和其他固定物體的倒塌等情形，保險公司應向被保險人支付相應的賠償金，補償借款人因房屋毀損而遭受的損失，增加了借款人的還款來源。
此外，抵押貸款保險可以降低貸款銀行的貸款風險，由此銀行更積極參與住房抵押貸款市場，從而使廣大消費者更容易獲得銀行貸款購買住房。
二、抵押貸款保險對貸款銀行的意義
作為抵押權人，貸款銀行為了防止因抵押物(房產)滅失而喪失抵押權，有必要通過保險降低抵押物的滅失或毀損的風險。
根據抵押權的物上代位性，抵押物滅失、毀損而受賠償金時，該賠償金應為抵押權物的替代物，抵押權人對該替代物享有優先受償權。《擔保法》第五十八條對此也作了明確規定：「抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。
目前我國住房貸款期限多在20年以上，在如此長的期限內，若因抵押物(房產)發生滅失或毀損導致抵押物價值下降或喪失，貸款銀行的抵押權益以及借款人的還款能力勢必受到重大影響。抵押貸款保險制度可以在一定程度上保障貸款銀行的權益，降低借款人的違約風險。
三、抵押貸款保險對保險公司的意義
保險公司通過抵押貸款保險業務參與我國住房金融市場，一方面開拓了保險公司的業務范圍及風險管理能力，另一方面分散了住房金融市場中貸款銀行和購房人所承擔的有關風險。
綜上所述，大家也都了解了抵押貸款保險分別對借款人、貸款銀行和保險公司有不同的用處。也就代表著當我們借款人申請房產抵押貸款的時候，辦理房產抵押貸款保險的重要性。

㈤ 投資房產抵押債權的好處

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。

㈥ 房地產論文選題

好難找啊，花了我整個中午的時間```

摘要：隨著改革開放的深入,我國的房地產業也得到長足發
展。但是,受房地產開發周期長、開發環節復雜、產業鏈條
相對較長等因素影響,加之政府監管手段不夠健全、法律法
規不完善、各地市場發育水平不同,仍有各種各樣的遺留問
題和新問題出現。房地產過熱和泡沫仍然備受人們關注

一、泡沫經濟、房地產泡沫的含義
泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹
日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長,地產價格飛
漲,投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓於金融投
機,造成社會經濟的虛假繁榮,最後必定泡沫破滅,導致社
會震盪,甚至經濟崩潰。
房地產開發中的泡沫現象,主要是指土地和建成的房
屋價格昂貴,與其使用價值不相符,即使賬面價值增長很
高,但實際上很難得以實現,形成一種表面上的虛假繁榮

二、房地產業存在區域性泡沫現象（數據）
隨著我國國民經濟持續快速增長,房地產加快發展具
有必然性。從全國看,房地產開發投資在高速增長過程中,
保持了供求兩旺,供求總量的基本平衡,供求結構趨於合
理,商品房價格走勢與整個經濟狀況基本吻合,沒有出現大
起大落,總體上呈現理性、健康發展的態勢。但並不否定由
於我國幅員遼闊,發展不平衡,存在區域性泡沫現象。
1.投資的持續超高增長。房地產投資已連續三年保持
接近或超過20%的增長,且呈現逐年加快的趨勢,當前房地
產投資已出現了較為明顯的過熱傾向。
2.消費的持續超高增長。商品房銷售額增長持續4年
保持20%的高增長,其中2000——2002年連續3年增幅達
到30%左右。
3.房價持續大幅攀高或持續居高不下。本輪房地產景
氣增長中,各地房價普遍上了一個大台階,在一些投資和消
費過熱的地方(多數為沿海地區),房價已明顯超出了多數
消費者的承受能力。
4.房地產投資所佔比重高。從房地產投資比重看,最
近幾年來,全國總體上房地產投資的比重不斷上升,已顯示
出投資過度傾向。投資過度依賴於房地產,對經濟進一步
增長是一大隱患,在一些地區這一問題變得越來越突出。
5.房價收入比明顯偏高。目前我國總體上房價收入明
顯偏高,短期內購買力不足問題越來越突出。房地產平均
銷售價格遠遠高於同期人均可支配收入的增幅
6.住房供求結構失衡。盲目開發高檔、大型、超大型商
品房,而忽視中、低檔商品房開發,造成中下等收入水平居
民買不到需要的住房,而「豪宅」等高檔商品房卻大量積壓。

我國地方政府規避房地產泡沫危害的方法：
房地產泡沫的一些危害是局部的，由當地承擔，所以
地方政府應設法規避此類危害。
1.實施土地價格、供應數量「多軌制」
土地價格「多軌制」，即同一宗土地有居住、工業
及商業用地三種相差懸殊的價格。
土地供應數量「多軌制」，即對居住用地供應長期
緊縮，對工業用地供應卻網開一面，甚至在宏觀調控中
也沒有緊縮。
一些地方政府試圖用土地價格、供應數量「多軌
制」來規避產業轉移的危害，結果是將轄區內發展成本
作「劫貧濟富」式安排。
2.爭奪傾斜政策所賦予的壟斷競爭力
為什麼我國一些房地產泡沫城市能夠以發展經濟、金
融中心定位？一方面，Leibenstein（1966）認為，「利潤
極大化、效用極大化、成本極小化」經濟人假定傳統適用
於完全競爭條件下，而受到庇護的壟斷者經濟行為喪失了
追求成本最小化的能力。另一方面，我國政府主導型經濟
體制決定了制度成本經常是地方發展更為關鍵的成本因
素，傾斜政策賦予的低制度成本使得一些城市能夠在高昂
商務成本基礎上建設經濟、金融中心。
於是，一些地方政府把房地產泡沫當成既定事實，積
極爭奪國家傾斜政策所賦予的壟斷競爭力，企圖用傾斜政
策催生的產業高級化及經濟、金融中心為房地產泡沫解
套，部分抵消泡沫對當地經濟發展的危害。
3.局部擴大房地產泡沫利益共同體
在中央強調地方政府穩定社會責任及公眾不滿「高價、高房價」政策的雙重背景下，地方政府會輸送一些自
身控制的房地產泡沫租金給當地居民，試圖以此規避泡沫
對當地社會穩定造成的危害。但大規模住房公共品供給只
出現在遠期規劃中，給低收入者一些期望，現實中卻總是
有控制的供應，不允許沖擊現有泡沫格局。
局部擴大房地產利益共同體的副作用明顯:首先，惠
及范圍只限於當地居民，而其它就業、納稅、生活於該城
市的人無法享受。其次，模糊了泡沫治理焦點，似乎泡沫
只是地方政府沒有處理好低收入者住房保障問題，而分散
人們對泡沫其它危害的注意力。

我國局部房地產泡沫屬於地方政府行政壟斷
型，其根源是制度不完善。制度不完善需要改革來應對，這
是一個常識;僅以單純宏觀調控取代改革，則既會造成上述
調控的局限性，也意味著改革的庸俗化。因此，治理我國房
地產泡沫「功夫在世外」:應該緊扣地方政府房地產行政壟斷
這個主題，進行一場政府體制、經濟發展戰略、利益格局、土
地管理、監督體系等方面的綜合改革。徹底解決我國地方政
府由於制度不完善導致的壟斷利益問題，使得我國房地產泡
沫回歸市場型泡沫，然後再運用經濟手段對其進行有效治理。
1.深化政府體制改革，規范、轉變地方政府房地產經
濟職能
恰如其他經濟領域，政府與市場關系的錯位，是導致
我國房地產業畸形發展的關鍵:行政壟斷使得地方政府在
房地產市場同時擁有「裁判員」權力及「運動員」利益，
造成一些地方政府以房地產泡沫這種「挖牆腳」的方式來
實現其短期利益最大化。
解決問題的出路是政府體制改革，應改革現行地方政
府行政壟斷的房地產管理體制，合理配置土地及房產規劃
權、計劃權和收益權;把地方政府房地產職能真正轉到為
市場主體服務和創造良好發展環境上來，做規則的制定者
和裁判者。同時，借鑒國際慣例，將地方政府獲取房地產
收益的方法由土地出讓金改為年租制，遏制地方政府的短
期利益沖動。
2.取締傾斜政策，削弱熱點區域地方政府製造房地產
泡沫的行政壟斷權力
治理我國房地產泡沫還必須取締傾斜政策，弱化熱點
區域及地方政府製造房地產泡沫的行政壟斷權力。具體措
施包括:按照統一稅法、公平稅負的原則，取締發達地區
實施的稅收優惠;清理某些不利於縮小地區差距的經濟特
權;堅持大中小城市和小城鎮協調發展，通過市場實現城
鎮化過程中各種資源的有效配置（胡錦濤，2005.9.29）。
這樣，根本改變原來一些地方靠政策傾斜獲得超常規發展
的局面，使局部房地產泡沫缺乏派生基礎。
同時，如果房地產熱點地區競爭性獲得資源，則當地
必須降低商務成本才能勝出，這樣，地方政府就真正有配
套出台抑制房地產泡沫公共政策的積極性。
3.推動我國房地產市場化發育
首先，地方政府房地產管理要在市場框架下運作。地
方政府房地產管理的范圍、權利、程序等必須符合市場化改
革取向;要遏制一些違背市場化取向的所謂宏觀調控思路，
杜絕一些地方政府借宏觀調控強化其房地產行政壟斷權力。
其次，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。培育其
它土地一級市場主體，形成多元化土地供給的市場結構，
使地方政府附屬的土地儲備中心成為與其它市場主體平等
的一員。這樣，一旦地價飛漲，各家競賣，供地數量自動
增加，地價、房價就可以被平抑。
4.完善地方政府房地產行為的制衡、監督機制
公共選擇理論女巫模型指出:缺乏有效監督將導致地
方政府大量的短期行為和機會主義行為。
（1）加強中央政府的監督。「中國目前最大的問題是
政令不通，中南海制定的東西有時都出不了中南海」（張
保慶，2005）。僅僅出台泡沫治理政策是不夠的，必須加
強中央對宏觀調控執行的監督:一方面，「治亂世用重典」，
施法為綱;另一方面，樹立中央法治權威，用中央法治權
威來制約地方政府房地產行政壟斷的濫用。
（2）完善地方人大、市民的制衡機制。目前我國人大、
市民對地方官員的任免、升降沒有決定意義，導致無法自
下而上地制衡地方政府的房地產行政壟斷。地方政府從房
地產市場拿多少和怎麼拿，由地方政府自由裁量。這樣，地
方政府隨心所欲地決定，整個社會想「贖買」都贖買不起。
因此，必須解決微觀主體的有效制衡問題:一方面是
真正賦予地方人大立法及重大項目審批權力。另一方面是
將地方政府置於轄區納稅人和公共產品受益人的監督之
下，由市民監督地方政府的房地產管理行為;並由市民通
過民主形式決定地方政府究竟應當收取多少房地產收益，
如何收，並以法律形式固定下來。

三、房地產泡沫的利與弊
房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在於控制在適
度的范圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震
盪。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、商品房價格
穩中有升、房地產開發投資高於社會固定資產投資增長率
和商品房供給略大於市場需求等等,對活躍經濟,促進競
爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。而如果泡
沫過多,過於膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在於要
控制這些經濟泡沫過度膨脹,一旦泡沫形成,房地產價格飛
速上漲,就會很容易產生虛假供求信息,影響開發商和消費
者的預期,而且虛假需求造成的過度供給,又會形成新的房
產積壓,給整個國民經濟帶來更大和長期的負面影響。
高位運行的房價加重了消費者的購房負擔,直
接影響了廣大居民的生活水準,增加房地產個人貸
款的風險。近年來,雖然廣大居民的收入水平隨著
國民經濟的增長而有所提高,但相對於高位運行的
房價來說,簡直是小巫見大巫。很多居民家庭、特別
是大量年青人家庭為了早日實現自己的購房夢,不
惜大舉借債,造成家庭住房消費過度透支。這樣做
的後果:一方面由於收入有限,大量的住房消費支出
必將以壓縮其他方面的消費支出為代價,造成消費結
構畸形,內需嚴重不足,從而最終影響了國民經濟的
可持續發展;另一方面,更為嚴重的是,由於家庭負債
比例過高,抗風險能力降低,一旦遇到不可測的家庭
變故極易造成資金鏈斷裂,增大購房者的違約風險。
房地產泡沫的形成會加大銀行的信貸風險。
由於我國對房地產開發自有資金比例要求較低,而
作為資金密集型的房地產業開發又需要大量的資金
作為支撐,因此銀行貸款就成為房地產龐大開發資
金的最終提供者。在銀行大量信貸資金的推動下,
由於缺乏必要的風險控制意識和手段,從而使許多
房地產開發商擁有較少的資金就可以從事房地產項
目開發,造成房地產過度開發,各種投機行為愈演愈
烈,金融風險不斷累積,泡沫越吹越大。而一旦情勢
逆轉,房價下跌,房地產泡沫破滅,大量的房地產貸
款就成了銀行新的呆壞帳,從而給我國金融體系甚
至整個國民經濟帶來沉重打擊,觸發金融危機和經
濟危機。
高位運行的房價會降低一個城市的吸引力,影
響其經濟發展。過高的房地產價格,必將帶來高昂
的生活成本和商務成本,從而降低其吸引力和競爭
力。這是因為對於個人來說,如果房價過高,在房屋
購買支出的成本就會大幅度提高,而其他方面的消
費支出就會相應減少,生活水準下降,最終降低該城
市對優秀人才的吸引力和向心力,造成人才流失;於企業來說,過高的房價,必將提高該企業的商務成
本,降低企業的盈利空間和競爭力,失去對企業的吸
引力。所以說,過高的房地產價格因失去對人才和
企業的吸引力,最終反過來削弱地方經濟發展。

四 治理房地產泡沫的金融對策
通過以上分析可以看出,影響房地產泡沫形成
的因素是多種多樣的,但其中只有啟動和支撐房地
產業的銀行信貸資金才是推動我國房地產熱潮,並
進而形成房地產泡沫的主要因素,因此治理房地產的
關鍵在於針對房地產業的現狀提出相應的金融對策。
合理調整商業銀行住房信貸數量和結構,努力
控制商業銀行的住房貸款風險。由於銀行貸款是促
使房地產泡沫形成的主要因素,因此合理調整信貸
數量和結構是優化資源配置和銀行資產結構、提高
資產質量、降低銀行風險的關鍵。首先從控制信貸
數量上來看,對於個人住房貸款,應從提高首付比例
著手,嚴禁發放「零首付」個人住房貸款。對於個人
購買第二甚至更多住房的貸款更要大幅提高首付比
例,以降低人們對房價攀升的預期而出現投機行為
的動機,放緩居民投機購房的需求,控制過熱的房地
產市場。其次,從控制信貸結構上來看,一是合理控
制各類房地產信貸結構的比例,對於廣大居民迫切
需要的經濟適用房的開發,各商業銀行應該從信貸
數量上提供大量支持,以從根本上滿足廣大居民的
購房需求,降低因供不應求而出現的房價大幅攀升
的局面;對於已出現大量空置的豪宅,各商業銀行則
應嚴格控制貸款數量,以降低其空置率。二是嚴格
貸款條件、合理控制各類房地產開發商的貸款數量,
商業銀行住房開發貸款對象應為具備房地產開發資
質、信用等級較高的房地產開發企業,而對於自有資
金不足、開發項目缺乏「四證」的房地產開發企業嚴
格限制貸款;嚴禁發放各類人情貸款,保障資質好的
房地產開發企業的貸款需求,從根本上提高銀行的
資產質量,抑制過度信貸和金融風險。
建立健全房地產金融市場。一是實施金融創
新工程,大力推進房地產抵押貸款證券化。針對個
人住房貸款屬於長期貸款、流動性較差所帶來的風
險較高的特點,應該大力實施金融創新工程,盡快推
進房地產消費抵押貸款證券化,以提高房地產抵押
貸款的流動性,降低商業銀行住房貸款的風險;二是
盡快建立健全一個包括房地產二級市場在內的房地
產金融體系,提高整個金融體系的穩定能力。由於
我國的銀行體系在整個金融體系處於主導地位,缺
少銀行金融服務的其他替代品,大多數借貸者只能
通過商業銀行來滿足自己的借貸需求,這樣就將風
險集中在商業銀行,一旦發生風吹草動,房價反轉,
商業銀行將會形成新的、大量的不良資產,甚至爆發
金融危機乃至經濟危機。
加強中央銀行與其他金融監管部門、中央銀行
與商業銀行、各商業銀行間的溝通與合作,共同化解
房地產市場的金融風險。首先,作為中央銀行的中
國人民銀行對整個金融體系的穩定負有重要責任,
必須隨時密切關注房地產市場的運行情況,一旦發
現有不良的苗頭出現,應立即通過一系列的金融調
控工具,如貨幣政策、信貸政策等手段來引導和調控
商業銀行的房地產信貸業務,以保證房地產市場持
續健康地發展。其次,雖然中央銀行是金融宏觀調
控的主體,但由於進行宏觀調控時涉及面廣,單靠中
央銀行一家的力量是達不到理想的效果的,所以中
央銀行應與其他金融監管部門,如銀監會、證監會、
保監會的聯系與合作,密切關注各金融機構的房地
產資產運營情況,發現不良苗頭應及時協同解決,把
問題消滅在萌芽狀態。最後,為了既能及時了解和
掌握房地產信貸客戶的資信情況,又能降低獲得信
息的成本,各商業銀行間應加強合作與溝通,相互通
報各自所掌握的房地產信貸客戶的相關信息,起到
降低房地產信貸客戶貸款風險的作用。

㈦ 房產證抵押貸款含義以及辦理流程

房產證抵押貸款的概念

指的是借款人以自己或第三人的房產作抵押向銀行申請貸款，用於買車、買房等綜合性消費，借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。

貸款人所具備的條件

首先，具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;其次，有北京市常住戶口，有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;第三，願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;第四，房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。

所抵押房產的條件

房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

房產證抵押貸款辦理流程

1.向銀行提出貸款申請，
2.銀行受理後，對抵押房產價值進行評估，根據評估值核定貸款金額;
3.簽定借款合同等;
4.辦理房地產抵押登記事宜;

①抵押房屋登記標准
凡在本市城市區域內國有土地上的房屋，權屬清楚，產權來源資料齊全，手續完備的。

②抵押房屋登記程序
辦理房屋抵押登記業務不收費。此項業務是書面受理，需要經過受理、審查、決定、告知四個階段。辦理此項業務，需提交以下申報材料：
申請書;
抵押合同；

③抵押房屋申報材料
房屋所有權證;
抵押申請表;
抵押合同;
證明房屋價值的資料;
委託書;
抵押當事人身份證明或法人營業執照或法人代碼證(原件、復印件);
非住宅房屋抵押的提交土地使用證;
集體所有制企業房屋抵押的提交職代會決議;
有限責任公司、股份有限公司房地產抵押應提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明;
中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業房屋抵押的提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明。

（以上回答發布於2013-02-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈧ 急！！！個人住房貸款風險管理的意義

個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，並將其作為信貸業務擴張的重點。下表顯示1997—2001年5年間，我國個人住房貸款余額增加了近33倍，銀行信貸資產權中提高了近20倍。
但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，並不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高於其他貸款類型。事實上，個人住房貸款有面積分散、技術大、期限長的特點，潛在風險很大。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那麼，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。 個人住房貸款所面臨的風險
(一)銀行的流動性風險
對於銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險是指銀行無力為資產的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現實現資產來滿足儲戶提取存款、客戶合理的貸款或其他即時的現金要求而使銀行遭受損失或引發危機的可能性。我國住房貸款沒有實現證券化，銀行房貸資產變現能力較差。同時也沒有完善的住房二級市場，銀行處置抵押房產很困難，流動性風險化解難度大。當貸款購房的概念普及以後，處置抵押房產的需求將強烈起來。
(二)個人的信貸風險
信貸風險是指借款人不按約償還貸款給銀行帶來損失的可能性。從信用風險的角度來看，個人住房信貸所帶來的是借款人由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。由於信息不對稱，銀行無法准確判斷借款人是否誠實守信和是否具有持續的償還能力。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。
(三)貸款中的操作風險
從操作風險的角度看，由於缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放鬆貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前台、中台與後台沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。 完善個人住房信貸風險管理
(一)改善個人信用風險的識別與評估環境
較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，並據此做出決策。由於信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化、初具規模的資料庫，為信用管理打好基礎，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，並建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即採取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人徵信系統，實際上這些信息的採集對於進行個人住房貸款的風險判斷並不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、准確地做出決策。 (二)應積極鼓勵商業銀行採取市場化的手段轉移風險
首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以後，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面，貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險一在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。
(三)推進房地產抵押貸款證券化其作用可以有效地分散和轉移風險
住房抵押貸款經過證券化處理以後，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險均可以通過證券市場得到轉移。另一方面以住房抵押貸款為擔保發行證券之後，集中在銀行的住房抵押貸款風險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受范圍內。由於抵押證券不以具體的房地產為標的物，而是一組房地產的組合所對應的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風險和抵押的風險，使損失得以減少。
(四)預警機制防風險
從完善和健全制度的角度出發，制定了《個人住房貸款操作規程》、《個人貸款檔案管理規程》以及其
他各類相應的補充規定，將個人住房貸款業務的具體操作標准化、統一化；從建立內部制約機制著手，嚴格按照信貸新規則的要求，執行審貸分離，落實貸款各個環節的責任人；從風險控制的角度出發，採取一些較為有效的風險防範措施，如充分利用市房地資源局數據資料庫提供的資源，以確保房地產交易的真實性、房產抵押登記的有效性；藉助個人徵信系統的資源，對借款人的資信情況進行調查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發生。
(五)推進房地產融資的多元化
目前，我國房地產金融以債權融資為主，股權融資比例較小，其融資格局較單一。根據統計估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，且在債權和股權融資一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場。推動房地產融資的多元化，有助於降低房地產融資對於銀行信貸的過分依賴。
(六)提高個人按揭貸款的成數
這對購房者來說，肯定要增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求。同時可以減小商業銀行的貸款風險。不過，這些影響與作為不會太大。最為重要的是，近年來，國內一些商業銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在於按揭成數高低，而是對個人住房貸款審查往往是只是形式，例如，不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監會的指引執行(即個人住房貸款每月還款額不得少於個人收入50％)，那麼就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業銀行個人住房貸款可以面臨的風險。個人住房抵押貸款風險管理需政策支持
在一些發達國家中，政府設立專門機構對個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯邦政府設有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，並不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立於一種「最終貸款者」的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，並為整個融資活動確定規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預。
總之，近幾年，國內房地產業作為國民經濟的支柱產業，它在帶動國內經濟走出通貨緊縮，保持國內經濟持續快速增長起到了巨大的作用。但是，由於一些地方的房地產投機炒作嚴重，一些房地產商用種種方式來製造民眾非理性消費，從而造成一些地方住房價格快速上漲。如果這種趨勢任其發展，導致房地產泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，也可能會傷害整個國內經濟持續穩定的發展。因此，本次政策調整不僅強化民眾的利率風險意識，強化了需求者對未來資金價格形成較合理的預期，也有利於商業銀行個人住房貸款利率管理及風險定價機制形成。夠不夠。

㈨ 跪求房地產抵押貸款證券化的含義。

一、銀行資產證券化的切入點

中國金融正在進一步改革開放，為迎接WTO的挑戰，銀行資產重組將是一項十分重要的內容。要提高中國金融體系的整體競爭力，銀行資產重組是不可避免的。如果說兼並和收購是銀行資產重組的兩種主要方式，那麼銀行資產證券化則是資產重組的支持條件，是加快重組步伐，提高重組有效性和成功率的新途徑、新工具。住房抵押貸款證券化的特殊意義則在於，作為一種金融創新方式和業務拓展渠道，它是銀行資產證券化的一個切合點。它的實施將有利於我國金融與國際金融的接軌，借鑒國外經驗，為加入WTO做好積極准備。

二、金融市場化的有效途徑

住房抵押貸款證券化可以彌補銀行在實施住房抵押貸款中的不足，從而最大限度地通過市場途徑支持居民住房消費的需求。證券化可將銀行獨自承擔的支付能力風險和利率風險分散給願意而有能力承受這類風險的投資群體（個人投資者、投資機構」，又可以提高銀行資產的流動性，當前銀行呆壞帳比例偏高，流動性不足是不爭的事實；還可使銀行在轉移風險的前提下，增加住房抵押貸款的資金來源，從而提高銀行從事抵押貸款業務的積極性。對參與證券化的各金融機構和中介機構來說，也能獲得相應的手續費、服務費和承銷費收入。

三、民間投資的渠道

由於住房抵押貸款證券化具有收益比較穩定、信用級別較高和流動性較強的特點，比較適合投資者資產組合管理需要，是資本市場上的理想投資工具。當前，我國一方面是居民儲蓄居高不下，民間投資原動力不足（雖採取不少措施，但效果並不顯著），另一方面是國家只得依靠擴大財政投資來支撐經濟的增長。民間投資原動力不足有種種的成因，但缺少投資對象也是主要原因，住房抵押貸款證券化，可以使投資群體（個人投資者、投資機構）通過資本市場，為大量資金進入房地產市場提供一個良好的渠道，讓投資者獲得新的固定收益的良機。據了解，美國住房貸款的三分之二以上實施了證券化，由民間購買，使投資人獲利。