A. 房屋抵押案例分析
【案例】王先生的朋友李某因做生意資金周轉不靈而向王先生借錢，並答應以李某名下的一套90平方米的房子作為抵押，該房子市值約70萬元。於是王先生與李某簽訂借款協議，並訂立抵押協議，借給李某40萬元，並約定年利率20%，一年後歸還本息，並以李某的房產作為抵押。
李某將其房產證拿來交給王先生保管。王先生和李某共同到某公證處辦理房產抵押的公證，但未到房管局辦理抵押登記。借款到期後王先生要求李某還錢，但李
某還不出錢，後該房屋被他人依法保全查封。王先生問，當時借款時李某以其房屋作抵押並辦理了公證，王先生對該抵押房屋享有優先受償權嗎?
【分析】王先生對李先生的房屋所享有的抵押權雖辦理公證，但未到房管局辦理抵押登記，沒有取得他項權證，所以抵押合同尚未生效。《中華人民共和國擔保
法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記。抵押合同自登記之日起生效。以房屋進行抵押的，必須履行登記手續抵押
合同才生效，未經登記，抵押權尚未發生法律效力。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記，辦理房屋抵押登記的部門為縣級以上的房屋管理行政部門，而不是公證機關。
因此，雖然王先生與李某簽訂借款合同，但是王先生對李某的房屋所享有的抵押權尚未生效，王先生對該抵押房屋不能享有優先受償權。
B. 怎麼寫擔保書擔保書格式範本，貸款擔保人的責任
簡單的個人擔保書是指擔保人為了替被擔保人進行擔保而寫下的協議書，需要寫明擔保人的保證責任范圍，保證責任期間，保證的效力，保證義務，保證地所屬管轄地和擔保書生效日期。本文主要介紹怎麼寫擔保書?擔保書格式範本，貸款擔保人的責任。
一，怎麼寫擔保書?擔保書格式範本
個人擔保書範文
_________有限公司：
本保證人_________自願為__________________公司(下稱債務人)完全履行其與貴司已訂立的或/即將訂立的所有合同(主合同)項下的全部義務向你司提供連帶責任保證，特立本擔保書，向你司保證下列各項：
一、 保證責任范圍：保證債務人完全履行主合同項下全部義務，及因不履行或不完全履行主合同而應向你司支付的貨款本金、利息、費用、違約金、損害賠償金及你司為實現債權的費用等。
二、 保證責任期間：兩年，自主債務履行期屆滿之日起計算。
三、 本保證為連帶的、無條件的、不可撤銷的、獨立的，本保證的效力不受主合同效力的影響，不因主合同無效而無效。保證人對債務人因主合同無效而應承擔的責任承擔連帶責任。
四、 本擔保書生效後，主合同的任何條款的更改或補充，包括同意債務人延期履行，不論是否徵得保證人的書面或口頭同意，保證人均繼續根據本擔保書承擔連帶保證責任。
五、 保證人保證在債務人付清或由保證人代為付清本擔保書項下的所有款項前，不向債務人追償。
六、 保證人同意，在接到你司通知將債權全部或部分轉讓他人時，本擔保書繼續有效，受讓人享有與你司同等的權利，而無需辦理任何手續。
七、 本擔保書受你司所在地法院管轄。
八、 本擔保書自簽發之日起生效。
保證人(簽字)
簽發時間： 年 月 日
附：保證人身份證號碼：__________
住所地：
聯系電話：
二，貸款擔保人的責任
擔保法第十二條同一債務有兩個以上保證人的，保證人應當按照保證合同約定的保證份額，承擔保證責任。
沒有約定保證份額的，保證人承擔連帶責任，債權人可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任，保證人都負有擔保全部債權實現的義務。已經承擔保證責任的保證人，有權向債務人追償，或者要求承擔連帶責任的其他保證人清償其應當承擔的份額。第二十一條保證擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。保證合同另有約定的，按照約定。
當事人對保證擔保的范圍沒有約定或者約定不明確的，保證人應當對全部債務承擔責任。 根據你所說的情況，擔保人肯定是承擔相應的保證責任的，如果當貸款人不還款時，擔保人就承擔還款義務，但可以追償，另外，如果產生了擔保的信用問題時，肯定會有影響的。
C. 怎樣對貸款的擔保人進行分析
擔保人和借款人的法律地位是一樣的，你怎麼審借款人就怎麼審擔保人。
再者，如果擔保人不是自然人，是擔保公司。你不用操心啊，銀行自然會判斷是否接受這家擔保公司了，這都是有協議的，不會來一單審一單的。
D. 貸款擔保調查報告一般怎麼寫比較合適
一、擔保人資格調查。擔保人必須符合《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》及相關法規的要求。主要調查保證人是否有合法擔保資格、抵（質）押物是否合法真實存在，抵押人、出質人對抵（質）押物是否擁有財產處分權；抵押人、出質人以共有財產設定抵（質）押時，是否取得全體共有人同意抵押、質押的聲明書，是否能辦理合法有效登記手續等。（二）擔保能力的調查。調查擔保人的生產經營規模、資金實力、內部組織機構、股本構成、產品的市場競爭能力和發展前景，分析擔保人的財務狀況；審查貸款卡及其他相關信息，調查其擔保能力是否符合相關規定。抵（質）押物須由評估機構評估的，調查評估機構是否合法、評估依據是否真實；調查抵（質）押物的變現能力，測算抵（質）押率，作為確定貸款額度的參考依據；最高額抵（質）押的，在每筆貸款發放前應審核是否存在抵（質）押物被有權機構查封的情形，確保即將發放的貸款仍屬最高額抵（質）押的范圍。（三）擔保人與申請人的關系調查。主要調查擔保人與申請人的關聯關系以及與申請人、擔保人存在較多利益關系的第三方的關聯關系，側重分析其有無代償性的資金來源，防止通過互保、循環擔保方式削弱擔保的有效性。（四）調查擔保人提供資料的真實、合法性。主要調查貸款擔保手續是否合法。擔保人為公司客戶的，是否依照公司章程規定，由董事會或者股東會提供同意擔保決議；擔保人簽章、法定代表人（被授權人）、董事會董事或股東會股東及財產共有人的簽字是否真實、有效；驗證抵（質）物所有權證書的真實性。。
E. 案例分析：關於擔保貸款
1、李三作為擔保人，應當承擔擔保責任：如果是連帶保證，在李一到期不還款時，銀行就有權要求李三還款；如果是一般保證，銀行應在起訴李一還款無果後，才能要求李三還款。
2、第一次法院判決中是否有判決李一還款、李三承擔連帶責任的表示？
（1）如果第一次的判決中有讓李三連帶還款的表述、或者是李一不履行法院判決後銀又起訴了李三並有判決的話，法院現在劃扣李三的存款給銀行就沒有錯誤；
（2）如果第一次的判決中並沒有涉及讓李三承擔連帶賠償責任的問題：現在法院在銀行沒有起訴李三、並有法院判決確定讓李三承擔連帶還款責任的情況下，直接劃保李三的存款，屬於違法。李三可以向法院提出執行異議。
3、「李三應如何索回自己被法院劃轉的存款」：很有可能是要不回了，因為銀行一般設定的是連帶保證、在起訴李一時很可能也起訴了李三：如果法院的判決中確定讓李三承擔連帶還款責任，這錢李三是肯定要不回了。
但，李三可以在這一萬被劃扣後二年內，向李四索要這錢。