銀行按揭貸款實現抵押權

❶ 銀行行使某房屋的抵押權是什麼意思

當事人以《擔保法》第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效；當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。

抵押權無效的情形：1、抵押合同與主合同不一致即抵押合同與主合同不具有從屬關系，導致抵押權的無效。銀行預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用於辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續後，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同。銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，故抵押合同沒有生效。

2、抵押權與債權分離，抵押權作為其他債權的擔保，導致抵押權的無效。由於抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。根據《擔保法》的規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。本次貸款的抵押，在未辦理登記手續的情況下，抵押也是無效的。

3、抵押貸款展期和貸新還舊，導致抵押權的無效。借款人申請貸款合同展期的，合同展期後，如果未得到抵押人同意的情況下，合同展期對於抵押物和抵押人是沒有約束力的。即使合同得到抵押人的書面同意，但是對需要登記的抵押物也應進行變更，否則也不發生法律效力。

對於以舊還新的貸款合同，雙方達成一致意見後，應當一並簽訂新的抵押合同和辦理抵押物登記手續，才能使新的貸款合同債權重新得到抵押物的擔保。

4、以集體土地使用權設定抵押的貸款，導致抵押權的無效。如果作為擔保的抵押物是集體土地使用權，就必須查明該土地上是否有建築物（廠房），只有將此建築物作為抵押物，其佔用范圍內的土地使用權才能同時抵押。如果單獨以集體土地使用權作主抵押物簽訂貸款合同，則抵押無效。

5、部分共有人以共有房地產設定抵押時，存在的問題。簽訂抵押合同時，抵押合同的抵押人只有一個或部分共有人，而不是全體共有人共同簽署，可能會造成合同的部分無效。在按份共有中，應查明抵押人的份額，如果超出份額，則造成抵押部分無效；在共同共有中，必須經全體共有人的書面同意，切勿遺漏當事人，否則可能造成抵押合同的部分無效。

6、以宅基地上的房產作為抵押物進行消費性貸款，導致抵押權的無效。《擔保法》第37條規定了宅基地等集體土地使用權不得抵押，明確禁止宅基地作為抵押物進行借款擔保。

❷ 商業銀行抵押貸款如何實現抵押權

實現抵押權？房屋抵押貸款的話需要房本到建委作抵押登記和備案的，建委會出一個他項權利證書，銀行拿到這個證書就實現抵押權啦。

❸ 銀行抵押權應如何行使

抵押權賦予資金借出人從協議中確定的資金借入人資產的出售所得現金中獲得償還的權利。

因為抵押權這種不轉移抵押物的佔有的特性，使得抵押權這一擔保形式在經濟活動中和法律上都佔有重要的地位。

首先，抵押權比質押更簡便易行，質押要交付質押物，質權人要對質押物妥善保管，這樣無形就增加了債權人的義務范圍，而抵押則不存在此種情形。

其次，抵押區別於保證。保證所以成立靠的是保證人的信譽和經濟狀況，但信譽和經濟狀況存在可變性，一旦保證人經濟狀況惡化，這樣便不足以保證債權人的權益，債權人的權益有可能無法實現，而抵押則消除了債權人的這種顧慮，因此抵押權更有利於保護債權人的權益。

(3)銀行按揭貸款實現抵押權擴展閱讀：

抵押權人的優先受償權

我國《擔保法》第33條規定，抵押權設定後，當債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以變賣該財產的價款優先受償。抵押權人的優先受償權是抵押權人最主要的權利，也是抵押權最主要的效力，抵押權人若無此權利，抵押權將失去存在的意義。

對抵押權人順序利益的保護。相對於一般債權而言，抵押權人就同一抵押物所得的價款有優先受償權。值得注意的是，抵押權人實現抵押權時，只能依照《擔保法》規定的方式來實現，即抵押權人與抵押人協商以抵押財產折價、或拍賣、變賣該抵押財產。

抵押權人對抵押物的追及權。當抵押物被第三人非法侵奪時，抵押權人依法可對抵押物行使追及權，追及權使作為擔保權基本效力的優先權得以保留，從而保全了抵押權。

❹ 銀行實現抵押權是否有先後順序

我國商業銀行不良貸款余額過高，其中有相當部分是由於抵押擔保貸款無法收回且抵押權無法行使而形成的。因此有必要從審判實務操作的角度明確抵押物審查的關鍵點，以確保商業銀行的貸款安全。 一、銀行抵押財產范圍 銀行貸款抵押指為擔保借款人履行還款義務，借款人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給銀行，借款人或者第三人為抵押人，銀行為抵押權人。借款人或者第三人不得轉讓或處分抵押財產。借款人不履行債務或者發生約定的情形時，銀行可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣抵押財產所得的價款優先受償。 根據我國物權法的規定，以下財產可以抵押： (1)建築物和其他土地附著物；(2)建設用地使用權；(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；(4)生產設備、原材料、半成品、產品；(5)正在建造的建築物、船舶和航空器；(6)交通運輸工具；(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。 下列財產不得抵押： (1)土地所有權；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，以及鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押時佔用范圍內的土地使用權除外；(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(5)依法被查封、扣押、監管的財產；(6)法律規定的不得抵押的其他財產。 二、抵押權行使效力如何確認，是司法實務中經常遇到的問題 當事人以《擔保法》第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效；當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。 抵押權無效的情形：1、抵押合同與主合同不一致即抵押合同與主合同不具有從屬關系，導致抵押權的無效。銀行預先同借款人、抵押人分別簽訂一份借款合同和抵押合同，用於辦理抵押物登記手續，在借款人和抵押人辦妥抵押登記手續後，再用辦妥的抵押物權證報批、簽訂發生真實債權債務關系的借款合同和抵押合同。銀行雖然與前一抵押人簽訂了抵押合同，指定的抵押物也為同一標的物，但因為未辦理抵押物的登記手續，故抵押合同沒有生效。 2、抵押權與債權分離，抵押權作為其他債權的擔保，導致抵押權的無效。由於抵押物的評估價值超過了貸款金額，借款人為獲得新的貸款，就利用前述貸款中抵押物評估價值超過貸款金額的部分作為本次貸款的抵押擔保，與銀行簽訂了新的貸款合同和抵押合同。根據《擔保法》的規定，除最高額抵押外，每一次抵押擔保的登記都是針對具體某一主合同債權而進行的，即其只對該主合同債權承擔擔保責任。本次貸款的抵押，在未辦理登記手續的情況下，抵押也是無效的。 3、抵押貸款展期和貸新還舊，導致抵押權的無效。借款人申請貸款合同展期的，合同展期後，如果未得到抵押人同意的情況下，合同展期對於抵押物和抵押人是沒有約束力的。即使合同得到抵押人的書面同意，但是對需要登記的抵押物也應進行變更，否則也不發生法律效力。 對於以舊還新的貸款合同，雙方達成一致意見後，應當一並簽訂新的抵押合同和辦理抵押物登記手續，才能使新的貸款合同債權重新得到抵押物的擔保。 4、以集體土地使用權設定抵押的貸款，導致抵押權的無效。如果作為擔保的抵押物是集體土地使用權，就必須查明該土地上是否有建築物（廠房），只有將此建築物作為抵押物，其佔用范圍內的土地使用權才能同時抵押。如果單獨以集體土地使用權作主抵押物簽訂貸款合同，則抵押無效。 5、部分共有人以共有房地產設定抵押時，存在的問題。簽訂抵押合同時，抵押合同的抵押人只有一個或部分共有人，而不是全體共有人共同簽署，可能會造成合同的部分無效。在按份共有中，應查明抵押人的份額，如果超出份額，則造成抵押部分無效；在共同共有中，必須經全體共有人的書面同意，切勿遺漏當事人，否則可能造成抵押合同的部分無效。 6、以宅基地上的房產作為抵押物進行消費性貸款，導致抵押權的無效。《擔保法》第37條規定了宅基地等集體土地使用權不得抵押，明確禁止宅基地作為抵押物進行借款擔保。 三、抵押權行使的建議和完善 為准確合理的維護銀行的合法權益，保全銀行信貸資產，應做好以下幾個方面的工作： 1、房屋及土地的基本信息：明確房地的自然狀況其產權狀況特別是產權主體。對於土地，要根據所有性質(國有或者集體所有)按照其各自相關的規定審查其是否可以抵押。 2、工程建設款優先權問題：建設工程價款優先受償權是依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，建築工程的承包人應得的工程價款在一定條件下優於抵押權和其他債權受償。但有時承包人會為了中標而放棄此優先權。 3、企業經營期限的問題：企業經營期限屆滿後的民事行為能力具有不確定性。《城市房地產抵押管理辦法》規定，有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。 4、審查相關的公司文件：《城市房地產抵押管理辦法》規定，以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過(企業章程另有規定的除外)；以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過(企業章程另有規定的除外)。 5、房地分押問題：所謂房地分押就是抵押人將土地使用權和土地上的房屋分別設定抵押。雖然房地分別抵押有其存在的現實需求和客觀條件，但在我國現行的法律規范之下，房地分別抵押存在抵押無效或抵押權落空的法律風險，因此商業銀行在簽訂抵押合同時應盡量避免房地分押問題的出現。 6、抵押物被查封問題：根據我國最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋，已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。但要注意的前提條件是抵押權的設定是在財產被採取強制措施之前。 7、分割抵押問題：根據國家土地管理局《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》，分割抵押是允許的。但應採取措施規避其中的風險，例如未完工在建工程只能辦理整體抵押，只對可以進行分割處理的房地產辦理「分割抵押」，不能分割處理或雖能分割處理，但分割處理後對抵押物價值有影響的房地產，應辦理整體抵押。 綜上所述，只有按照國家的法律、法規審查房地產抵押擔保的合法性、有效性、可靠性，嚴格按貸款規程操作，才能最大限度的減少貸款風險的發生，維護銀行債權，保證國家資產不受損失。 本回答由經濟金融分類達人 成微推薦

❺ 購房貸款抵押的抵押權人如何實現抵押權

《物權法》第l95條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。 第196條：依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定： (一)債務履行期屆滿，債權未實現;(二)抵押人被宣告破產或者被撤銷;(三)當事人約定的實現抵押權的情形;(四)嚴重影響債權實現的其他情形。第198條：抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 【相關規定】《擔保法》第56條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法 繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。 《擔保法解釋》 第74條：抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償： (一)實現抵押權的費用;(二)主債權的利息; (三)主債權。 第75條：同一債權有兩個以上抵押人的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。 同一債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的.抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。 抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。 通常而言，抵押權的實現一般應當具備以下四個條件：其一，抵押權合法有效存在。其二，抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形以及嚴重影響債權實現的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務並未屆期，抵押權人也可以實現抵押權。其三，債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現抵押權。其四，對於債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。 抵押權實現的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現抵押權，首先由當事人協商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時也可在訂立抵押合同後甚至實現抵押權時。若雙方協議不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現抵押權。下面對三種方法加以具體的分析： (一)拍賣拍賣因可使抵押物的變價公開、公平，既最大限度地保障了債權的實現，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現抵押權的最基本方式。拍賣分任意性拍賣和強制拍賣，前者由當事人自願委託拍賣人拍賣，後者是抵押權人申請法院拍賣。有關拍賣的程序與效果，具體應適用《拍賣法》及《民事訴訟法》的有關規定。 (二)變賣 變賣是對標的物進行換價的一種較拍賣簡易的方式，即由當事人或法院直接將抵押物以公平合理價格出賣，並以所得價款優先償還其擔保債權的抵押權實現方式。但應該注意的是，在司法實踐中一般是以拍賣為原則，變賣僅以例外的形式存在。 (三)折價 折價是指債務人在履行期限屆滿時未履行其債務，經抵押權人與抵押人協議，或者協議不成時經由人民法院審理後判決，按照抵押物自身的品質、參考市場價格，把抵押物所有權由抵押人轉移給抵押權人，從而實現抵押權的一種抵押權實現方式。簡而言之，以抵押物折價即以協議的形式取得抵押物所有權。這種方法雖程序簡便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就縣對「流質契約」的禁止。

❻ 商品房按揭為什麼採用所有權保留,而是設立抵押權

商品房按揭的基本特徵就是購房人在首付款後，將所購房屋抵押給銀行，由銀行提供貸款付清剩餘房款的一種購房方式。在這一購房過程中，開發商實際上已經收到了全部房款，當然不能再約定所有權保留。購房人用銀行貸款向開發商支付購房款，而為擔保該貸款債權能夠得到清償，銀行當然會要求設定抵押權。

❼ 按揭貸款是什麼，是抵押嗎

按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規定的期限內分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權被「按」著，要等到全部付清才能「揭」（取）到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務關系——即按揭人（買房者）、發展商（賣房者）、按揭權人（一般為有關銀行）三者關系。它的程序是，由按揭權人（銀行）先與發展商簽定買房合同，並預付部分購房款；然後由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發展商付清餘下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規定付清「按揭款」，按揭過程即告結束。
抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方式。即買房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息後，便可收回抵押品——「房屋所有權證」與「土地使用證」。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實上並不真正擁有所購房屋的所有權。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。
按揭是國際上種通行的房產銷售方式，它與抵押貸款雖然性質不同，但在「按住房屋所有權」來保證債（分期付款和按期還款）履行這點上殊途同歸，完全一致。