住房抵押貸款證券化的研究現狀

1. 住房抵押貸款證券化

人們借錢買房，房地產商確實沒有遭受損失，但是，當房價下跌，利率上升時，次級信用人就無力還貸了，於是，銀行的發出的貸款就變成壞賬了，即使收回抵押物，房子的價格下降了，就是資不抵債，所以其實是銀行沒錢了……
但是次貸危機還有一個很嚴重的問題就是資產證券化。在此次危機下，商業銀行因為對表內資產的資產證券化，轉為表外資產，在證券化過程中，產權轉移了出去（這個是特例）所以商業銀行本身損失不大，他們損失主要是買了相關債券。
住房抵押貸款證券化，是商業銀行把資產表中的「住房抵押貸款」項打包賣給相關機構，讓這些來整理成新的住房抵押貸款債券，在市場上投放。因為這種抵押貸款雖然對銀行是資產，但因為回收期限長，影響銀行的資金流動和經營，所以他們希望可以賣出了這種資產，而可以得到大筆現金在短時間內。這就是住房抵押貸款證券化和產生的原因！
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2. 有關我國住房抵押貸款證券化論文的創新點和難點

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3. 房貸資產證券化的發展狀況

住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，已成為美國、澳大利亞等發達國家構築房地產金融二級市場的主要途徑。
20世紀80年代以後，住房抵押貸款證券化在馬來西亞、香港等新興經濟地區也逐步興起。隨著中國經濟的持續快速發展和住房制度改革的深入，房地產業相關金融服務的需求增長迅速，已經具備了進行住房抵押貸款證券化的市場條件。
2005年4月22日，中國國家相關部門公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，中國住房抵押貸款證券化步入了試點推廣階段。
2014年9月30日，央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，放鬆了對與自住需求密切相關的房貸政策，並鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。
2014年10月9日浦發銀行發布報告稱，MBS未來或成為中國央行定向刺激的渠道。可能的運作模式是由國家開發銀行來購買市場發行的MBS債券，並以此為抵押品，向央行申請PSL（抵押補充貸款）實現融資。「如果能金融機構自營，做成理財產品，這個前景還是相當大的，但關鍵看政策的支持力度。」上述人士說，「從負債規模和負債端久期、風險偏好來看，保險類資金、銀行可能是比較合適的買家。」

4. 個人住房抵押貸款的研究現狀如何

國外運用應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險，Capozza應用地區分布廣泛，樣本量大的違約貸款數據，研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生，交易成本與突發事件起著十分重要的作用。Yongheng Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵，在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究，模型定量分析，期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長，各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析，所以國內研究多為風險特徵研究，房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。

5. 什麼是住房抵押貸款證券化

首先，住房抵押貸款證券化分散了金融機構發放住房抵押貸款的風險。住房抵押貸款證券化調整了金融機構的資產負債結構，分散了貸款風險，從而提高了其資產質量，並有利於其經營活動的進一步開展。
其次，住房抵押貸款證券化擴大了金融機構住房抵押貸款的資金來源，有利於為個人購房提供必要的金融支持。再次，住房抵押貸款證券化也可推動住宅產業的發展。住房抵押貸款證券化使大量資金通過資本市場流入住宅產業，有利於激活住宅產業，支持個人住房消費成為新的經濟增長點。最後，住房抵押貸款證券化增加了證券市場的投資工具。住房抵押貸款證券的發行使證券市場有了新的投資渠道。由於住房抵押貸款證券是以住宅為擔保和抵押，這種債券信用等級較高，因此投資者有了收益性較好、風險較低的投資方式。總之，這些都有利於我國個人住

6. 住房抵押貸款證券化的基本介紹

二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多年的發展，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。

7. 住房抵押貸款證券化的證券優點

（－）有利於拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利於降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種「短存長貸」的結構性矛盾將日趨突出，並有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利於提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，並收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3．住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用後，如有剩餘，銀行還有權參與對剩餘現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由於上述各項業務並不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利於加強商業銀行的資本管理
按照《巴賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8%（其中核心資本成分為4%）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，並將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率並相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除採取「分子對策」，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以採取「分母對策」，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利於完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利於推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由於住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信託機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利於推動我國資本市場的發展。

8. 住房抵押貸款證券化是指什麼 有哪些優點

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。
（－）有利於拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利於降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，
住房抵押貸款證券化
這種「短存長貸」的結構性矛盾將日趨突出，並有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利於提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，並收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3．住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用後，如有剩餘，銀行還有權參與對剩餘現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由於上述各項業務並不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利於加強商業銀行的資本管理
按照《巴賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8%（其中核心資本成分為4%）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，並將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率並相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除採取「分子對策」，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以採取「分母對策」，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利於完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利於推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由於住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信託機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利於推動我國資本市場的發展。

9. 住房抵押貸款證券化的證券對策

（一）選擇合適的商業銀行作為發起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由於歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20%，而有的銀行還不足5%。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，佔全行各項貸款近10%，同業市場份額42%，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防範機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由於現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防範與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業銀行設立SPV，由於存在著密切的「母子關系」，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，並有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業銀行的風險防範機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
（四）推出不同品種的住房抵押貸款證券
發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防範，還可以為今後發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要採取以下對策：1．應採取低面額、高收益的形式；2．應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應實行浮動利率，以防範因市場利率變動而帶來的風險；4．應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創造良好的外部環境
實行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內部條件，而且需要創造良好的外部環境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實施。1．成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級；2．在加強金融市場監管的同時，大力培育住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的「主力軍」和「穩定器」；3．逐步完善中介服務體系，嚴格規范中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發行與流通提供保障；4．加強住房抵押貸款證券化的法規建設，形成一個涉及住宅業、銀行業、證券保險及其他中介服務行業的法律法規體系，同時加強各有關部門的相互協調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發展提供法律保障；5．對試點階段的住房抵押貸款證券化實施稅收優惠政策，以促進住房抵押貸款證券化的全面推行。

10. 「住房抵押貸款證券化」是指什麼

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。

由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。