貸款展期業務對應的同一抵押物價值不同

1. 抵押貸款展期的動產抵押物評估問題

這個主要是看貸款初始時 評估報告的時效性
目前的評估報告 有效期基本都是1年
如果是涵蓋了貸款整個區間 包括展期時間的話 不用重新評估
如果涵蓋不了 就是說在展期日 評估報告已經失效 那麼申請展期時 需要重新評估
如果不評估 銀行無法認定價值充足性 本身展期就是借款人的償還能力出現階段性困難 如果再不能確保抵押的充足性 銀行心裡會抖。。。展期的審批難度會加大。。。

目前 銀行對抵押時效性的判斷基本如此 當然不同行的操作有差異 但是本質不變
補充一下 機器設備屬於低值易耗類的抵押物 價值變動相對較大 銀行操作會從嚴

2. 貸款抵押物選擇原則

有點長，耐心點看：
〈1〉同一抵押物向同一債權人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同債權人分別抵押；〈3〉因償還債權所帶來的抵押物的余額部分進行的復合抵押。以同一抵押物向同一債權人多次抵押或向多個債權人抵押後，抵押人償還了一部分債權，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進行復合抵押。

對於同一財產向兩個以上債權人抵押的，抵押權實現時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔保法》做出如下規定：
抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先後順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。同一財產以登記抵押方式向兩個以上的債權人擔保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔保的債權，就拍賣、變賣抵押物的價款優先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩餘部分受償，依此類推。如幾個抵押人進行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前後之分，那麼就按照被抵押擔保的各債權的比例來清償。注意，在同一抵押物上設有多個抵押權的情況下，惟有第一順序的債權人行使抵押權，其他抵押權人無權直接行使，只能就第一順序債權的余額滿足自己的債權。估價機構在接受委託方委託對一房地產其餘未抵押部分進行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規定對該部分房地產抵押價值的影響。房地產估價人員應詳細解讀委估房地產權屬證書中所記載的抵押情況。
論文房地產抵押的相關法律規定對估價的影響來自www.66WEN.COM免費論文網

房地產的抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產抵押合同登記則其不發生效力，抵押權人也無從取得有效的抵押權。因此，在房地產抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立並生效，抵押權人有效取得抵押權。在房地產抵押合同未辦理的情況下，即使當事人之間已就房地產抵押合同訂立書面形式，根據《擔保法》第41條的規定，抵押合同並不生效。所以，房地產設立抵押權時，抵押合同的書面形式要求並不是抵押合同的生效要件。

辦理房地產抵押登記的機關包括：

1.以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門。我國《土地管理法》第5條、第11條規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地，依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記機關，由國務院確定。根據《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》的規定，土地使用權的抵押登記必須以土地使用權的登記為基礎，並遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記。縣級以上地方人民政府的土地管理部門負責土地使用權登記工作。

2.以城市房地產或鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。城市房地產屬《中華人民共和國城市房地產管理法》調整的對象，該法的第6條、第59條、第61條規定，國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職、密切配合，負責全國的房地產管理工作。國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

因此，無論是從房地產抵押合同的議定或是房地產估價來講，確定權屬情況及其性質是關鍵的環節，其直接規范著經濟以及估價行為的合法性和有效性，對於從估價角度講確權之後的重要問題是確定在該權屬上的經濟利益。

辦理房地產抵押登記應提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有權證書、土地使用權證書。抵押登記程序可細分為兩部分：

一、土地使用權抵押登記程序

（一）土地使用權的地價評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估並經抵押權人認可後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，並批准抵押，核定出讓金後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度，有依據的向相關的報告使用者提供咨詢意見，以實現房地產估價機構的顧問功能。

3、鄉（鎮）、村企業廠房等建築物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，並明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，並經土地管理部門確認後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

（二）土地使用權抵押登記申請

土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂後15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委託文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：

5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；

6、以房屋及其佔有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

7、抵押鄉（鎮）、村企業廠房等建築物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；

8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；
9、抵押人和抵押權人委託他人辦理抵押登記的，提交委託書和代理人身份證件；

10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批准手續的，應當提交有關批准文件；

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

（三）土地使用權抵押登記和變更登記

抵押登記申請經審查，符合規定要求的，准予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，並向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式佔有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規定，而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。

土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬於土地管理部門。

抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更後15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。

抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

二、房地產抵押登記程序

房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

（一）登記申請

辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗以下文件：1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料；2、抵押登記申請書；3、抵押合同；4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；6、可以證明抵押房地產價值的資料；7、登記機關認為必要的其他文件。

（二） 登記審核與登記登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理之日起15日內做出是否准予登記的書面答復。

以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。

以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

（三） 登記的變更與注銷

抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建築物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

《擔保法》就與房地產抵押權實現的問題有其相關的規定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當程度的影響，而且對金融機構防範房地產信貸風險也是非常重要的。

考慮抵押權實現的一個重要問題就是抵押的效力，《擔保法》第46條規定：

抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

從上面的規定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押權在其所擔保的債權屆期未能清償實行後，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償的相應的債權，而這個范圍是抵押雙方當事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔保人而以第三人的房地產進行抵押的，在抵押權實現時，即便抵押物房地產由於受市場價格的影響已經跌價，其價值不足以抵償原抵押擔保的債權數額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔清償責任。

因此，房地產估價師執業的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產估價師不僅要為估價業務的委託方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保估價中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權

對於房地產租賃對房地產抵押影響的問題，《擔保法》第48條規定：抵押人已將出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。租賃權對房地產權實現的影響，一般來說是負面的，例如，在拍賣抵押物房地產時，買受人顧慮標的物房地產上有租賃權的存在不願意出高價，致使其實現的價款不足以清償其所擔保的債權。因此，無論房地產估價人員或金融機構決策人員在進行未來變現風險預測時，對此都應加以重點考慮。

《擔保法》第53條對抵押權的實現規定如下：

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。

如前所述，除評估行業規范及相關法律對估價人員及估價機構的較重的處罰外，對於抵押權實現時未獲清償的情況，各個法律對估價人員及估價機構未做出直接賠償的規定。在出現估價不實的情況時，往往由於估價技術規定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由於難度大，一般也是以抵押權人的撤訴告終。未經清償的部分債權，此時以普通債權的形式存在，金融機構的這部分信貸風險加大，因此，選擇信譽較高的估價機構對於金融機構來講是十分必要的，可以向當地的房地產行業管理機構或上網查詢。對在建工程抵押權的實現，我國也有相關法律予以規范
。

3. 信用社展期是什麼意思

信用社展期是指延長貸款期限。
個人建議：
一般來說是在無法提出償還的時候向銀行提出還款延期的要求，值得一提的是農村信用社貸款展期又分為以下三種，分別是短期貸款展期累計期限不得超過原貸款期限，中期貸款展期累計期限不得超過原貸款期限的一半長期貸款期限，期限累計不得超過三年，我們在進行貸款之前，一定要確保自己的徵信沒有問題才行，這樣才可以更加正常的下款，當然最重要的一點就是，一定要確保自己有一定的還款能力才行的話。

(3)貸款展期業務對應的同一抵押物價值不同擴展閱讀：

《農村信用合作社財務管理實施辦法》第四十一條，信用社發放貸款的本金按實際發生額計價入賬，並按國家規定的適用利率堅持按年、按季、按月結息。對未到期跨年度的貸款(含展期)的應收未收利息，應計入當期損益。對超過原約定期限(含展期)未收回的貸款，計算應收利息，但不列入當期損益，實際收到利息時計入當期損益。

第四十二條，信用社貼現貸款按貼現票據的面值計價入賬，貼現票據價值與支付給貼現申請人款項之間的差額，作為貼現利息收入計入當期損益。

第四十三條，信用社發放的抵押、質押貸款，其抵押物、質押物以雙方協商議定或權威評估機構評估確認的價值為准，評估部門的評估費用不得由貸款人(信用社)承擔。抵押物、質押物的價值一般不得低於貸款本金的1.5倍。

借款人用作抵押物、質押物的價值若大大高於貸款金額，可以以該物品能准確劃分的某組成部分為抵押物、質押物，但該物品必須能准確地確定其價值、且便於以後進行收回貸款。

4. 銀行貸款展期怎麼審批的心裡沒點數怎麼行！

很多朋友都知道，貸款期間資金周轉困難，可以去申請貸款展期。但是貸款展期申請一般很難申請下來，具體是什麼原因呢？我們可以了解一下銀行貸款展期怎麼審批的，對自己的申請也就能夠做到心理有數了。

貸款展期審批制度
貸款展期的審批與貸款的審批一樣，實行分級審批制度。銀行應根據業務量大小、管理水平和貸款風險度確定各級分支機構的審批許可權，超過審批許可權的，應當報上級機構審批。
貸款展期擔保問題
由於貸款的展期本身就說明你的還款可能出現問題，加大了貸款的風險，因此銀行在審批貸款的展期時，會更重視其擔保問題。主要會根據貸款種類、借款人的信用等級和抵押品、質押品、保證人等情況，重新確定每一款貸款的風險度。
保證貸款申請展期，銀行會需要重新確認保證人的擔保資格和擔保能力。在申請貸款展期之前，會需要徵得擔保人的同意，並且擔保金額也因為展期利息增加而增加，但是時間相應延長。
抵押貸款申請展期，如果抵押無價值不足時，需要你根據銀行的要求補充抵押物，並且重新簽訂抵押合同。如果申請通過，還需要到有關部門辦理續期登記手續。
關於銀行貸款展期怎麼審批的，就介紹到這里了。提前做好了解，做好相關准備，能夠大大提高申請成功率的哦！

5. 貸款展期後的貸款利率如何算

我們知道貸款展期是推遲還款的意思，既然還款的期限延長了，那麼貸款的預期年化利率有沒有發生變化，貸款展期後的貸款預期年化利率又要如何計算呢？
關於展期後貸款預期年化利率的確定可依據以下規定：
1.《貸款通則(草案)》第十四條規定：「展期貸款預期年化利率按簽訂展期合同之日的中國人民銀行的規定。貸款的展期期限加上原期限達到新的預期年化利率檔次期限，則在原期限和展期內均按新的預期年化利率檔次計收利息。」
2.中國人民銀行《關於實施
有關問題的通知》中規定：「貸款到期後，銀行同意展期的，貸款期限累計計算。累計貸款期限夠新的預期年化利率期限檔次的，從貸款展期之日起，按新的期限檔次預期年化利率計息，展期之前仍按原借款合同預期年化利率計收利息。」
貸款展期期限的確定要綜合考慮貸款預期年化預期收益、借款人還貸能力和其他還貸資金情況、抵押(質)物價值和變現能力或保證人的代償能力等因素。
除國家另有規定外，短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限，中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半，長期貸款展期期限累計不得超過三年。
貸款的展期期限加上原期限未達到新的預期年化利率期限檔次時，貸款展期後的預期年化利率浮動水平原則上須高於原貸款預期年化利率浮動水平，最高不超過中國人民銀行規定的貸款預期年化利率浮動上限。
貸款的展期期限加上原期限達到新的預期年化利率期限檔次時，從展期之日起，貸款預期年化利率根據新的期限檔次預期年化利率確定，且預期年化利率浮動水平原則上不得低於原貸款預期年化利率浮動水平。
國家規定實行預期年化利率市場化的貸款，預期年化利率按規定確定。
貸款展期後的預期年化利率，原則上按原貸款預期年化利率執行，一般是當前一年期的流動資金貸款預期年化利率。但銀行一般辦理展期會有一些條件，如預期年化利率上浮或交財務顧問費等，具體要看你辦理的銀行的要求。

6. 貸款展期後,抵押權的效力如何認定

貸款展期經擔保人同意的，視為變更抵押合同，抵押權按展期合同確定抵押期限。
貸款展期未經擔保人同意的，貸款展期對擔保人無效。擔保人只承擔原貸款的擔保責任，應當在原抵押擔保合同期限內要求擔保人承擔責任，超過原擔保合同抵押期限的，抵押權消滅。

7. 民間抵押貸款展期是否和原來合同有同等效力

展期期間，除雙方另有約定外，雙方的權利義務仍按原合同條款確定。因此，合同展期不會影響合同效力，只是對合同履行期限的變更。
以上意見，僅供參考。

8. 企業銀行貸款到期辦理展期，是否必須進行資產評估

企業貸款辦理展期需要重新登記抵押物，登記時根據相關部門（房管所或土地管理部門）是需要重新評估資產。