個人住房抵押貸款的存量

A. 「限貸令」之後農行、建行、中行齊發 RMBS的春天到了

經濟觀察報 記者 胡艷明 在史上最嚴「限貸令」出台後，個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）會是銀行應對房貸集中管理制的策略嗎？

近期，中國農業銀行的「21農盈匯寓」RMBS開始發行，總規模200.15億元，成為目前市場最大規模的RMBS項目。另外，中國銀行的「中盈萬家2021年第一期」RMBS在1月15日開始申購，總規模96.62億；建行的「建元2021年第一期」RMBS已完成評級，總規模51.4億，1月18日開始申購。

近年來RMBS已經成為信貸類資產證券化中佔比最大的品種，被認為最具潛力的ABS，是市場人士眼中的ABS「一哥」。在央行、銀保監會2020年12月31日聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱「《通知》」）中，對相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度未明確說明。有市場人士認為，對此銀行可能會有通過RMBS等資產證券化的方式以調整資產負債表，來滿足監管要求。

有大行零售人士近期對經濟觀察報表示，預計通過個人住房抵押貸款資產證券化的方式「出表」可行，通過這種方式調節按揭總量，減輕達標壓力。不過，有分析人士認為，進行證券化安排未必能夠繞開監管；這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得觀察。

標普近期發布的一份報告顯示，RMBS發行額在2020年下降，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。部分原因在於，預期2021年全國住宅地產銷售增速將持平，中國加強開發貸款和購房貸款管控亦動見觀瞻。

農行、建行、中行新年齊發RMBS

1月12日，農業銀行作為發起機構和委託人的「農盈匯寓2021年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券」（簡稱「21農盈匯寓」）已於1月7日在銀行間債市發行。

「21農盈匯寓」RMBS共分四檔，總規模200.15億元，是目前市場最大規模的RMBS項目。

其中，優先A1檔規模40億元，分層佔比19.99%，票面利率3.30%，加權0.86年；優先A2檔規模57.11億元，分層佔比28.53%，票面利率3.80%，加權2.64年；優先A3檔規模85億元，分層佔比42.47%，票面利率3.95%，加權6.49年；次級檔規模18.04億元，分層佔比9.01%，加權15.05年。發起機構將持有全部次級檔資產支持證券，占本期資產支持證券發行規模的9.01%，持有期限不短於該檔次證券的存續期限。

該筆RMBS受託人為上海國際信託，資金保管機構為招商銀行長沙分行，招商證券為牽頭主承銷商，中信證券、華泰證券、工商銀行和興業銀行為聯席主承銷商。

基礎資產方面，「21農盈匯寓」RMBS資產池涉及92358名借款人向發起機構借用的92358筆貸款，均為正常類個人住房抵押貸款。項目初始起算日為2020年9月1日，全部未償本金余額約為200.15億元，單筆貸款平均合同金額32.76萬元。「21農盈匯寓」的入池資產加權平均合同期限15.12年，加權平均剩餘期限10.14年，加權平均貸款年利率4.94%，入池抵押住房初始評估價值合計535.03億元。加權平均初始貸款價值比 43.24%，一二線城市佔比38.02%。

除了農行，中國銀行的「中盈萬家2021年第一期」RMBS在1月15日開始申購，總規模96.62億，分為四檔，優先A1檔規模10億元，分層佔比10.35%，加權0.94年；優先A2檔規模30.11億元，分層佔比31.05%，加權2.50年；優先A3檔規模46.4億元，分層佔比48.02%，加權3.26年；次級檔規模10.22，分層佔比10.58%，加權8.66年；前三檔均採用的票面利率為「基準利率」+「基本利差」。

同時，建行的「建元2021年第一期」RMBS已完成評級，總規模51.4億，分為四檔，優先A1檔規模8億元，分層佔比15.56%；優先A2檔規模12億元，分層佔比23.34%；優先A3檔規模25.87億元，分層佔比50.32%；次級檔規模5.54，分層佔比10.78%；1月18日開始申購。

就上述銀行的集中發行RMBS，有市場人士認為，銀行或增發RMBS來應對房貸集中度管理。因《通知》對銀行的房地產貸款佔比設置上限。

不過，或許上述銀行的集中發行並不能完全說明銀行發RMBS一定與房貸集中管理制度有關，在2020年初，也有招商銀行、工商銀行、浦發銀行在新年後即發行了幾筆RMBS項目。值得關注的是，在目前監管口徑尚未明晰的情況下，未來RMBS市場是否發生「井噴」？

2021年發行有望回升

我國抵押貸款證券化的試驗始自21世紀初。在2005年,中國建設銀行發行了我國首支個人住房抵押貸款支持證券"建元2005-1RMBS"，我國正式開始了對個人住房抵押貸款證券化的市場階段 探索 。

從近年來RMBS的發展脈絡來看，2008年後，受次貸危機影響，國內暫定發行資產證券化產品；2012年重啟回暖，2012年5月國務院常務會議決定進一步推進信貸資產證券化，新增500億試點規模；2016年以來，RMBS產品有了快速發展，2017年起成為銀行間市場中發行規模最大的證券化產品。

國家金融與發展實驗室在2019年8月29日發布的《中國住房金融發展報告（2019）》報告顯示，我國個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）市場培育初見成效。截至2018年12月銀行間市場共有106隻處在存續期的RMBS，存量余額7477.61億元，占信貸ABS存量余額的68.35%，佔中國債券市場存量的 0.87%。存續期RMBS均表現良好。

雖然RMBS已經成為信貸類資產證券化中最大的品種，但在國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真看來，與個人抵押貸款一級市場近26萬億元的存量相比，抵押貸款的二級市場以及抵押貸款證券化的發展，都還有相當大的潛力。

標普信評數據顯示，截至2019年末，共有29家金融機構累計發起173單產品，其中140單發行於2017年後。

對於近幾年市場的發展，標普信評認為，市場的蓬勃發展主要得益於兩方面：一是國家經濟的持續發展，城鎮化建設的加速推進，居民家庭收入的穩步上升，整體較低的利率環境及對房屋所有權的剛性需求等一系列原因導致的上游個人住房抵押貸款市場在過去十年突飛猛進；二是RMBS產品能為發起機構在信貸規模受限的前提下盤活存量資產，改善資產負債表，為信貸額度帶來更多的彈性和選擇。展望未來，中國個人住房抵押貸款市場余額已突破30萬億元，雖然增速進一步放緩，但在審慎的監管環境下發展穩健。RMBS呈現發行常態化、發起機構多樣化的趨勢。

另一方面，標普信評認為，RMBS的規模佔中國債券市場余額的比例不足2%，產品結構較為單一，一級和二級市場之間的傳導機制尚未形成，估值體系尚未完善，二級市場缺乏流動性。整體而言，認為市場建設任重道遠，未來發展空間廣闊。

對於2021年市場前景，標普近期發布的一份報告中判斷，RMBS發行額在2020年下降，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。

未來是否迎來大「爆發」

一方面，是業內認為RMBS依然有著無限市場空間，建議加快發展RMBS市場；另一方面，如果RMBS真的可以幫助按揭貸款「出表」，未來這部分業務又將呈現怎麼樣的發展前景？

另外從發行流程上，在王一峰看來，本次《通知》雖然沒有說明是否需要對ABS產品進行還原計算，但是發行RMBS的流程，需要先向央行申請注冊額度，在此之後每次發行之前，需要向銀保監會和央行進行備案，備案通過之後即可發行。

因此，王一峰認為，監管可以在注冊額度和進行備案兩個節點進行調控， 歷史 上也有過監管層通過此方式進行發行節奏控制。《通知》之後，銀行房地產相關的ABS產品發行需求有提升，但是在總體規模控制的原則下，繞開監管存在一定難度。

而在中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明看來，房地產企業債券融資以及相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度討論仍未明確說明（在央行統計口徑中，相關「證券化的房地產貸款」納入房地產信貸統計，而銀保監會統計口徑中則僅包含一部分房地產企業債券以及房地產信託）。

「雖然從住房抵押信貸ABS的存量看其總規模依舊非常有限，但其單月凈融資實際上已經具備了一定規模，因此這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得觀察。」明明認為。

B. 房屋二次抵押貸款都需要哪些要求

一.可以辦理二次抵押貸款的房產，一般都需要有比較好的保值或升值空間。因此，這就要求房屋的地理位置、周邊配套可能都要好一些；
二.可以辦理二次抵押貸款的房屋，必須是現房，不可以期房或者暫時性的房；
三、二次貸款的借款人的徵信問題要良好，且已有的抵押貸款，在銀行系統里沒有嚴重逾期記錄；
四、二次貸款的借款人，必須要有穩定的收入來源。可以保證在歸還已有貸款的前提下，可以按時歸還新增貸款；
五、一般情況下，可以辦理二次抵押貸款的銀行，與辦理首次抵押貸款的銀行是一家銀行；
六、有時部分銀行還會要求借款人，按照規定辦理保險；
七、辦理二次抵押貸款時，往往需要首次貸款已經按時歸還了一定的年限。例如中國銀行的要求是在2年。
拓展資料：房產抵押貸款逾期對貸款人的影響：
1、還款逾期時間越長，銀行利息就會越來越高，因為逾期之後的利息是按日算的，所以說你的還款壓力會變得更大；
2、逾期後會受到銀行各種形式的催收，比如說簡訊提醒、電話騷擾等，這會影響貸款人的正常生活和工作；
3、逾期會影響到貸款人的個人徵信問題，逾期記錄可能會被上傳到央行認證的徵信系統上，從而在貸款人的徵信檔案上留下污點，再想貸款就會很難；同時你如果外出時，乘坐交通工具也會受到限制，失信過多，會被國家加入黑名單，高鐵票，飛機票這些就會買不了；
4、逾期比較嚴重的話，銀行會起訴到法院，你的房產可能會被拍賣，拍賣所得的資金會被用來還款抵債。
總的來說，選擇貸款就應該提前做好每月還款的准備，最好不要逾期，按時還款，不要讓自己的徵信問題受損，否則辦理很多事都會受阻。

C. 房子抵押貸款需要滿足什麼條件

申請房產抵押貸款的條件:1。已滿18周歲、具有完全民事行為能力的自然人；2.有穩定的職缺廳業和收入，良好的信用和還款能力；3.銀行規定的其他條件。申請房產抵押貸款需要提交的材料:需要提交的材料包括:身份證明、戶口本、結婚證、收入證明、房產證明及抵押房產的評估報告、貸款用途證明、銀行規定的其他材料。房地產抵押貸款的貸款比例、年限、利率:貸款額度根據所選擇的不同貸款用途確定，但一般不超過抵押房地產評估凈值基扮態的60%；一般不超過20年；貸款利率按中國人民銀行關於個人消費貸款的規定執行。房產抵押貸款還款方式:期限在2年以內的貸款，可以按月付息，一次或兩次還本；期限在2年以上的貸款，可以選擇等額本搏源息還款方式或平均資本(遞減)還款方式。辦理房地產抵押貸款需要繳納的費用:房產評估費、抵押登記費、律師費(個別銀行收取)、保險費(外國人還需要公證費)。申請房地產抵押貸款的程序:1。提交信息，提交申請，2。銀行調查、審批。簽署貸款合同等法律文件。辦理抵押登記和購買保險。貸款，6。借款人按合同約定按時歸還貸款，7。結清貸款，取消抵押登記。中國建設銀行開辦的個人住房抵押貸款，是指以自有或他人擁有的房產作為抵押申請的一種個人住房貸款。建行對這類貸款的基本規定如下:1。貸款金額不得超過抵押物評估價值或擬購買房屋價值的70%，越往下越高。2.以房屋作為抵押物的，抵押物的使用年限不得超過15年；門牌房抵押的，抵押房產的使用年限不得超過20年。三。貸款期限一般不超過10年。四。貸款利率按中國人民銀行規定的個人住房貸款利率執行，即期限在5年以內(含5年)，年利率為5.31%；期限五年以上，年利率5.58%。5.貸款期限一年以下(含一年)，到期一次還本付息；貸款期限在一年以上的，按月償還本息。

D. 建行個人貸款條件

1、個人貸款條件：信用良好的建行個人客戶，只要在建行辦理業務（如存錢，購買理財、國債、基金等，貸款，代發工資等），都可能獲得額度，且辦理業務越多，額度越高

2、通過建行網點查詢（網址是：網頁鏈接），可以查到鍾家村附近有16個營業網點，你可以根據你的地址選擇一個近一點去辦理。

參考資料來源：中國建設銀行官網—網點查詢、中國建設銀行官網—個人貸款

E. 住房抵押貸款

個人房屋抵押貸款是指申請人以自己的房屋產權作為抵押向銀行申請貸款，貸款資金的用途可用作個人消費和運營。個人房屋抵押貸款區別個人住房抵押貸款。而個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人房屋抵押貸款在房屋抵押期限內未能按約定償還貸款的，銀行將會收回房產，取得房屋的所有權，同時可以依法拍賣獲得金錢。

法律依據：《城市房地產抵押管理辦法》第一條 為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

《城市房地產抵押管理辦法》第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

《城市房地產抵押管理辦法》第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋佔用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

《城市房地產抵押管理辦法》第五條 房地產抵押，應當遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。

《城市房地產抵押管理辦法》第六條 國家實行房地產抵押登記制度。

《中華人民共和國民法典》第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

F. 房地產存量房怎麼辦理欠債抵押

房產抵押貸款的操作程序，如何辦理房產抵押貸款手續，需要准備什麼材料，怎樣更容易讓銀行通過審查呢？本文華律網房地產法為您整理。
（l）貸款人申請；
借款人到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》並提交下列材料：①借款人的身份證、戶口；②購買住房的合同意向書或其他證明文件；③借款人所在單位出具的借款人家庭穩定經濟收人證明；④貸款銀行要求的其他證明。
（2）貸款銀行審查；
貸款銀行對借款人的貸款申請及其他各項證明材料進行審查，審查合格後出具貸款承諾書，並與借款人簽訂抵押合同。
（3）借款人與售房單位簽訂購房合同；
借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房單位簽訂購房合同，並請售房單位在房產收押合同上簽章。
（4）借款人辦理抵押房屋的保險；
借款人持購房合同到貸款銀行指定的保險機構辦理抵押房屋的保險。
（5）借款人與貸款銀行簽訂個人住房抵押貸款合同；

G. 次級住房抵押貸款的貸款規模

美國整個住房抵押貸款的規模約為7-8萬億美元，次級貸款存量約為1.5萬億美元，這部分貸款的規模只佔整個住房抵押貸款市場的20%，目前估計直接損失為4000億美元。

H. 建設銀行個人住房最高額抵押貸款是多少

現在銀行個人住房貸款，你現在已經不可能再貸款了，抵押房子不能抵押兩次的，只能有一次的機會

I. 什麼是個人存量房貸

個人存量房貸指的是2008年10月27日房貸新政出台前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。

J. 中國銀行上海存貸通與存貸寶適用對象

中國銀行上海存貸通與存貸寶適用客戶：
1、在中行辦理個人住房抵押貸款業務（包括一手住房、二手住房按揭貸款及高檔商品房按揭貸款），並且採用每月還本付息還款方式的借款人。
2、申請理財賬戶的存量借款人在中行還款記錄良好，不得存在惡意違約記錄，申請時在中行的所有貸款還本付息情況正常。
3、申請理財賬戶的新增借款人能夠提供足額抵押物或擔保，具有還本付息能力且能提供書面證明。
4、申請成功後一年之內，借款人不得為理財賬戶關聯的任何一筆貸款辦理提前還款，否則中行將對該筆貸款收取12個月的貸款罰息作為違約金。（申請成功後一年之後，可要求辦理一般提前還款。）
溫馨提示：
1、存量借款人指已在中行申請住房抵押貸款業務的客戶；新增借款人指准備在中行申請住房抵押貸款業務的客戶。
2、理財賬戶為您在中行開立的活期一本通賬戶，且必須為貸款的還款賬戶。該賬戶既可用於向中行的還款（即扣款賬戶），也可用於在中行的存款。
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