現金流游戲房地產抵押貸款

A. 富爸爸現金流游戲的思考與感悟

從2015年接觸《富爸爸現金流游戲》開始，直到今天我還在玩，還在思考游戲中的智慧。

據我對這款游戲的了解，游戲被設計出來的那一年是1996年，剛好是鼠年，我們的人生有點像老鼠繞圈，所以游戲還有另一種叫法：老鼠賽跑。

為什麼叫現金流游戲？

說明書中說：現金流是現金流入（收入）和流出（支出）。現金流量的方向決定了收入與支出、資產與負債的差別。現金流能揭示「富」與「窮」的奧秘。

《富爸爸現金流游戲》是第一款非娛樂性質的財商游戲，暢銷109個國家及地區，傳播普及較廣，也得到大眾較高的認可。

引用『戲如人生，人生如戲』這句話來形容這款游戲，反而更能表達出遊戲的意境，此戲非彼戲（戲劇）乃是『游戲』的意思。

用游戲的形式，可以做到寓教於樂，其樂無窮，從玩中學，學中玩，玩游戲的同時可以學到很多財商智慧。

01思考

老鼠賽跑圈的方向是順時針，就像我們時鍾在行走一樣，一圈又一天，一年又一年，周而復始地循環。

游戲整個過程最多體驗三個小時，可以提前結束，三個小時相當於我們職場三十年。

就比如我們進入職場後，25歲開始有運用財商的意識，工作30年，剛好55歲退休。假如進入職場後，30歲開始有財務自由的追求，有30年實現夢想的機會，剛好到60歲退休的年齡。

羅伯特·清崎先生是《富爸爸窮爸爸》系列書的作者，也是《富爸爸現金流游戲》的發明者。他在自己47歲那年實現財務自由，並退休。

而他的愛人金在37歲的時候就實現了財務自由，還專為女性寫了一本投資理財勵志書：《富爸爸女人一定要有錢》。

當了解到這些的時候，我的大腦就會思考：我什麼時候才能實現財務自由並退休？如果找到在財務方面擁有一致金錢觀念的伴侶，各自實現人生價值，並財務自由？

讀過羅伯特·清崎與他愛人金分享創業經歷的讀者，或多或少，會引發類似與伴侶一起實現財務自由的美好期許。

思考提問是一種很好的方向性探索，我們的左腦會因為實現的可能性與機率，會把這類想法歸為不切實際，在沒有開始之前，有可能把自己的想法和願望悄悄地給扼殺了，所以要小心守護自己的夢想。

而我們身邊的一切外在，都是隨著我們的內在，不斷變化，顯化成像。所以請允許自己暢想無限美好，無限可能，宇宙本身就是豐盛富足的。

02心態

不管是玩桌游版的6＋1現金流游戲，還是手游安卓版、電腦版的，隨著玩的次數多了，最大的改善就是心態起伏越來越小，可以做到掌控情緒變化並及時調整。

我還記得自己第一次玩的樣子，各種情緒，無法掌控每一個不確定性，和大多數第一次玩的人幾乎一樣，一直在老鼠賽跑圈裡出不來的無助感、沮喪、消極，情緒浮動很明顯，直到激情消耗殆盡。

反觀我們在現實生活中面對挫折的狀態，是不是相類似，從中我們能看出有錢人和普通人的區別，窮人和中產階級追求安穩，安全，穩定，而富人學會如何規避風險、把控不確定性帶來的影響。從失敗中學習如何成長，如何從中吸取教訓，而不是受失敗的影響不斷地否定自己，打消自己的積極性。

現金流游戲最多有6位玩家，通過和不同的人玩，你會發現每個人面對同樣風險，態度是大不相同的。

我們如何看待：落後、失敗、不順、困境、錢不夠、機會不多、看不懂、不會做賬、不知道怎麼抉擇、失業、慈善、額外支出、沒有跳出老鼠賽跑圈的原因等等這一切，就能分辨出我們是擁有富有的思維意識，還是貧窮的思維模式。

你可以選擇用：運氣好、運氣差、抽牌手氣好、抽牌手氣差、投擲骰子點數大小，這樣的視角審視游戲盤中的自己。

也可以通過游戲盤對應自己的財務情況，看到自己哪裡需要成長。

又或者通過每次玩游戲，測試自己的財商水平，各種變化就是在模擬市場風雲，自己是否可以應對自如。

03思維

當我初讀《富爸爸窮爸爸》系列書籍時，不能理解羅伯特·清崎為什麼會把他的親生父親，一個高學歷的教育官員稱為「窮爸爸」。

為此我查詢了關於「窮爸爸」的具體內容，一查才發現，「窮爸爸」是畢業於斯坦福大學，天呢，斯坦福大學什麼概念，自己有點無語。後到芝加哥大學深造，並在西北大學拿到了博士學位。盡管擁有高學歷，50歲後失去了工作，窮困潦倒。

我以為清崎先生通過書籍，想傳遞的是接受「富爸爸」（一個高中沒畢業善於投資理財的企業家的富有思維理念），排斥窮爸爸的思維意識，最後才發現了他成功了融合了「窮爸爸」與「富爸爸」的理念。

「富爸爸」擅長賺錢，「窮爸爸」熱愛教育，所以他向「富爸爸」學習如何經商投資理財，然後受「窮爸爸」教育理念的啟發，把財富財商智慧分享給大眾，通過《富爸爸窮爸爸》系列書籍，實現質的成功。

這就像玩游戲，玩多了，你會發現，抽到任何所謂的「好牌」與「不好」都可以輕松化解，因為你不是靠偶然，而是憑借自己出色的財商能力跳出老鼠賽跑圈。即使換一批玩家，洗牌重玩，依然可以實現財務自由，買下自己的夢想。

不管我們的人生境遇、生長環境、家庭背景、學歷資質、年齡大小、種族階級等等有多麼的不同，只要擁有財商的智慧，財富的思維，依然可以結合自身的實際情況，輕松實現財務自由。

不需要追求外在形式一樣，掌握內在核心，成長自己，成長自己的心智，重新審視與金錢的關系，評估自己的現況，在金錢財富面前是否可以感受到自由？是否感受金錢的豐盛與富足？

04算賬

玩現金流游戲還有一個最大的體驗就是填表算賬，分別是【損益表】和【資產負債表】。

剛開始玩的時候一頭霧水，感覺好復雜，填表格、算賬遲緩、笨拙，手裡的錢和賬目數字很少有一致的時候，頭大，也不知道哪裡出了問題。

我當時就在想索性不用填表格啦，直接玩，發現不填表格更麻煩，不知道自己有多少資產？多少負債？手裡有多少錢？

和真實的財務報表、財務數據相比，游戲中的【損益表】與【資產負債表】簡單多啦，剛一開始玩，沒有概念，不理解做賬填表的意義，所以連簡單的加加減減的算術題，都不習慣。現在，回看當初，才發現曾經的自己對財富數字、財富數據是多麼的麻木無感。

【損益表】包含兩部分：

【收入】和【支出】

【收入】分為兩部分：

【非工資收入】和【總收入】。

他們其中的關系，存在兩個計算公式：

①非工資收入=利息＋股利＋房地產＋企業現金流。

②總收入=非工資收入＋工資收入。

所以總收入=利息＋股利＋房地產＋企業現金流＋工資收入。

【支出】也分為兩大部分：

【日常支出】和【孩子支出】

【日常支出】包括：稅金、住房抵押貸款、教育貸款、購車貸款、信用卡支出、額外支出、銀行貸款、其他貸款。

【孩子支出】金額是可計算的，孩子數量是變化的，所以額外拿出來算一項。

支出就很簡單，只有一個公式，所有加在一起就是總支出。總支出=稅金＋住房抵押貸款＋教育貸款＋購車貸款＋信用卡支出＋額外支出＋銀行貸款＋其他貸款＋孩子支出。

【資產負債表】和【損益表】是相呼應的。

分為【資產】和【負債】兩大板塊。

資產主要分為四大類：

第①類：銀行儲蓄；

第②類股票/基金/存單；

第③類：房地產；

第④類：企業投資。

表格起到的作用，就是清晰、明確目標實現的進度，讓財務目標可計算，可衡量。財務目標是：努力非工資收入超過總支出，從「老鼠賽跑」進入「快車道」。

05感悟

通過玩這個游戲，相關專業術語由不懂到理解與運用。放下了頭腦中對未來保障的恐懼，面對財務變化充滿信心，思維變得更加敏銳，發現處處都有致富的機會，財富視野變得開闊。

洞悉財富頻率的振動，活在當下，付諸有效的行動，體驗豐盛富足的人生。

B. 現金流游戲「老鼠快跑」第一次玩後復盤2018.1.6

我一直很喜歡財經和商業內容，從企業家雜志、劉潤5分鍾商學院、得到其他的專欄、喜馬拉雅的金融課，到每周聽的王冠紅人館，我有種感覺就是我為商業而生（哈哈），社會也是商業的副產品。

一年前我遇到《富爸爸窮爸爸》這本書後，如獲珍寶，受到此書的影響也比較大，讓我對資產和負債有了更深刻的了解，對自己的財商思維有不小的沖擊，裡面也提到了「老鼠快跑」的游戲，然後一直就在心裡記下這個游戲直到我遇到馬逸群先生、靜嫻女生，他們組織了線下的現金流游戲（「老鼠快跑」的游戲）在游戲中，我有了更深的體會。

2018年1月6日，在中國人民大學的咖啡廳里開啟了我第一次的現金流游戲的體驗。

銀行家馬先森、靜嫻，2位得到美女主編小七、小嫻，超體音頻師畢總，做自己論壇主創團隊水總，頔總，追求財富自由的闖總和Nina，還有喜歡不斷嘗試的我。

游戲的目標：努力使你的非工資收入超過總支出，從「老鼠賽道」進入「快車道」

非工資收入=利息+股票+房地產+企業現金流

非工資收入大於總支出就算出圈，然後進去「快車道」去玩耍。

貸款原則：月現金流（月現金流=總收入-總支出）的10倍,。

利息原則，月息10%，貸款金額的10%，其實這就是赤裸裸的「高利貸」（年利息120%）。

游戲裡面有大機會、小機會、市場風雲、意外支出、夢想等等

1.損益表：

收入：工資、利息、股票、房地產、企業投資

總收收入=非工資收入+以上（工資、利息、股票、房地產、企業投資）

支出：稅金、住房抵押貸款、教育貸款、購車貸款、信用卡支出、額外支出、其他支出、孩子支出、銀行貸款支出

總支出=（稅金、住房抵押貸款、教育貸款、購車貸款、信用卡支出、額外支出、其他支出、孩子支出、銀行貸款支出）之和

2.資產負債表：

資產：銀行儲蓄、股票、基金、存單（股數、每股價格）

房地產 首期支付 總成本

企業投資 首期支付 總成本

負債：

住房抵押貸款、教育貸款、購車貸款、信用卡、額外負債、買房產所對應的房地產抵押貸款，買企業所對應的負債

銀行貸款

我們在玩的時候大家都很開心，也很用心，也很有體會，遇到過大機會、小機會、市場風雲、意外等等，和生活中的不確定性一樣充滿著未知，我們不是為了在游戲中是否勝出，在乎在生活中的勝出。

以下是大家的總結和我的收獲，在游戲中得到而且能用在生活中一些體會：

1.要控制好自己的支出很重要，支出高，收入一般，那現金流會有問題，自己生活會很難受。要保證月現金流為正，不要是"負數"，總是負數 就很難翻身了。不能讓銀行的利息吃掉你的現金流，現金流要保證持續的「正數」,比如有人貸款有炒股，是有一定的操作性，但必須保證現金流是正數，控制好風險才能持續。

2.高收入人群如果經常伴隨著高支出或者高負債你就要注意了，因為經受不住任何的意外和不確定性，如果遇到失業那就相當麻煩，高收入者要多買入資產增加非工資收入是「王道」，讓資產滾到起來，如果沒有財產性收入穩定的前提下，要避免自己千萬不要失業。

3.第一桶金十分重要，其中更要相信運氣這回事，想了解運氣和成功的關系嗎，那可以去拜讀 得到里的萬維鋼精英日課，裡面有講。運氣這種事情確實存在。

4.貸款，因為游戲中是月息10%的貸款，要先花掉自己手裡的現金，再去貸款，需要注意的是有錢後要立即還款，因為這是高利貸，減少利息支出，給現金流減壓。

5.收益的來源，通常有兩種1、資本溢流、2、現金流，比如房屋的升值，過幾年房價好的時候賣掉。另一種是出租，租金覆蓋貸款的利息，保持現金流是正數。再比如股票，可以賺差價，另一種可以收獲紅利。

6.把握機會，控制風控，擺正好心態

7.工資不夠高的前提下，靠工資超越階級基本是不可能的，現實生活中也是這樣的。所以說你把手裡的錢都放在我應該花多少、節省多少的精力浪費上，你也是不能超越階級的。你要把握機會，做好風控，讓現金流持續的正數。

8.很多東西不一定非得自己拿到，用雙贏思維與他人合作。正確理解合夥這件事，開公司合作不一樣是你關系非常好的人，要攤開說，協議，明面。目標要清晰，決策時感情和理性建議要分開權衡

9.多聽大家的建議，當然也要想想他們為什麼那麼說，自己做決定。比較優勢原理，自己的優勢和自己的優勢相比，不是和別人相比。

10.你能夠有多成功？有一部分取決於你身邊有多少人願意讓你成功，希望看到你成功，也是行走路上的一個重要因素，那就是你成功後會給他帶來什麼好處，你有什麼值得別人去提攜 去幫助的地方。那麼如何做到呢？想辦法讓自己變成一個讓別人願意幫助你的人，我想還是積善行，思利他。

11.你的原始積累很重要，別輕視。

12.每個人在游戲的決策，均會對所有人造成一定的影響。

13.做慈善，讓你在「快車道」會遇到很多機會、走的更快

14.生活中會有很多不確定性的風險,疾病、意外等等

總結一下：現金流很重要，控制好風險，保持穩定、持續、正向的現金流就是你通往財富自由之路的「生命線」。

C. 現金流游戲反思：中產階級破產者，歷史總是驚人的相似

游戲背景： 第一次玩現金流游戲，游戲過程很輕松，玩的很開心，可看似不經意的每次選擇，產生的結果卻讓我難以接受，因為我破產了，沒有實現財務自由。我開始反思，尤其想到如果改變一些細節，我覺得結局是可以改變的。

游戲名稱： 現金流游戲

參與人員 ：一共7個，6個玩家，1個銀行家

游戲原理： 6人輪流擲骰子，根據點數走幾步，進行對應的操作，發工資或者投資，最後如果你的被動收入大於主動收入，實現財務自由，跳出老鼠跑道。

游戲時間： 晚上8點-10點

玩家職業： 我抽到一個高收入高支出職業，飛行駕駛員；

過程簡述： 前10輪，第13469輪全部抽到了銀行結算日發工資，儲蓄增加，第2輪第7輪分別買房，月現金流增加，此時市場風雲-通貨膨脹爆發，兩套房子被銀行收回，月現金流收回，第5輪買銀行存單，月現金流增加，第8輪賣了存單買股票，第10輪失業，投資兩套房子失敗，存款買了股票，銀行儲蓄無法償還銀行貸款，宣布破產，停賽三輪；

游戲小結： 共進行18輪。其中第10輪失業，並且破產，停賽3輪，第14輪開始翻盤，18輪時將儲蓄和股票全部變現，清算下來，剛剛好抵償掉負債；

在停賽的三輪，我一直在反省，根據我自己的情況和感受有一些感想總結如下：

首先，第一桶金很重要

我的職業定位是一個高收入高支出的中產階級，扣除每月銀行貸款，我的月現金流還是最高的。在前10輪中，我有5輪抽到了發工資，這個運氣是很棒的，我一開始就有第一桶金，意味著我有更多的資金去投資，於是第2輪的時候我輕松買一套房子，而其他玩家是買不起的狀態。

在現實中呢？我們不可能那麼好的運氣得來第一桶金，首先第一步肯定還是攢錢，通過攢錢的方式去獲得第一桶金，然後再去投資。但其實在年輕的時候，你最大的資本是時間而非金錢，加速賺錢的方式就是要投資你自己。

其次，選擇比努力更重要

第一次選擇是一張存單，第5輪的時候買了一張銀行存單，最初的想法是就當存銀行活期了，還有利息，月現金流有增加，這是一個不錯的選擇，況且我也買的起，後來在第8輪的時候，我又用這筆存單賣了股票；

隨後出現了第二次選擇，在第6輪的時候，有個市場機會是求購一套房子，我當時很心動，第2輪的時候我買入了一套房子，這個時機剛好，但此時有兩個選擇，一是繼續持有，二是如果我打算出售這套房子，我必須先償還掉房屋的抵押貸款，而此時我手裡的儲蓄和存款根本償還不了，必須要向銀行貸款，貸款利息10%，就在我猶豫的時候，我錯過了這個機會；

最後出現了第三次選擇，第7輪的時候出現了一個新的買房機會，投資收益比第一套高，手裡現金也足夠支付，而且月現金流又可以增加(就是為了這唯一的一點好處)，考慮到以後還有機會賣房，於是，我又買入了第二套房子；

不幸的是在我買房之後，馬上出現了市場風雲，通貨膨脹達到了10%，房屋利率增加了20%，銀行要收回兩套房子的抵押權，我增加的月現金流也沒有了。

在第10輪的時候，我失業了，因為我的銀行存單買了股票，投資出去的兩套房子瞬間打了水漂，全部虧空。花費了我大量的流動資金，銀行賬戶里剩下的儲蓄無法償當月的銀行貸款，於是，我在第10輪的時候，宣布破產。

三次選擇引發的思考：第一次，如果我留著銀行存單作為流動資金不動，就算兩套房子打水漂，我失業的時候還有錢支付銀行貸款，我不會破產，我會有機會從頭再來；

第二次，我在第6輪的時候果斷向銀行貸款，還清房屋的抵押款，就算扣除10%的貸款利息，只要我賣出那套房子，我馬上可以獲得將近房價2倍的現金流，獲得超過工資30倍的收益，第一第三不足為懼；

第三次，如果有第二次正確的選擇，第三次的選擇不足畏懼，如果第二次選擇錯誤，第三次就成了壓死駱駝最後一根稻草。

這讓我想到深圳中產階級：擁有兩套房，卻面臨破產危機，我究竟做錯了了什麼？

直到我破產了，我才知道，歷史總是驚人的相似。

我作為一名中產階級，我收入高，月現金流高，輕松就可以獲得第一桶金，買第一個房子的時候原因很簡單，因為我買的起，買房的時候資產伴隨著負債，沒關系，我還得起，而且還有富餘。

隨著時間增長，我的儲蓄越來越多，手裡可以投資的錢越來越多，我應該做的點什麼呢？還銀行貸款嗎？傻了吧，占銀行便宜多好，還可以拿錢繼續投資。買存單？銀行存單的利息還跑不贏通貨膨脹。我要投資，我要買股票，買房子，如果我不買房子不買股票，我怎麼樣才能繼續增值呢？

這就是中產階級式的焦慮，有錢卻不富有，資產高負債也高，一旦失業，直接面臨破產。

其實，在游戲最開始的時候，提醒事項第六條，明確註明每隔五輪有一次購買保險的機會，需要主動提出來，這些細節的設置，是在提醒我們，要對自己的資產進行合理的配置。

在這里要引用經典了，世界上最穩健的家庭資產配置，標准普爾家庭資產象限圖。

它把家庭資產分成四個賬戶，這四個賬戶作用不同，所以資金的投資渠道也各不相同，只有擁有這四個賬戶，並且按照固定合理的比例進行分配，才能保證家庭資產長期，持續，穩健的增長。

第一個賬戶：日常開銷賬戶，也就是要花的錢，一般占家庭資產的10%，為家庭3-6個月的生活費，例如銀行存單的額度合理就可以一直持有；

第二個賬戶：杠桿賬戶，也就是保命的錢，一般占家庭資產的20%，位的是以小博大，專門解決突發的大額開支；例如每五輪一次的購買保險的機會要好好把握啊，意外險，重疾險，不要心疼，買買買；

第三個賬戶：投資收益賬戶，也就是生錢的錢。一般占家庭資產的30%，為家庭創造收益；

按照這個比例，買第二套房子時，我當時有5000的儲蓄，30%的資金只有1500，完全負擔不起第二套房子高達4000的首期支付，可以死心了；另一方面，這個賬戶重在收益，投資≠理財，慎重買股票；

第四個賬戶：長期收益賬戶，也就是保本升值的錢，佔一半家庭資產的40%，為保障家庭成員的養老金，子女教育金，留給子女的錢等。一定要用，並需要提前准備的錢。按照這個比例設立的賬戶，就算投資失利了也能給家人滿滿的安全感；

四個賬戶就像桌子的四條腿，無論缺少了哪一個，都會失去平衡。

我經常說，我們要學會理智的分析，除此之外，作為一個投資者，我們要有良好的心態及正確的三觀，積極的面對風雲變幻的市場，把握每一個時機，把握住了機會也就等於把握住了明天。

最後一點感受，運氣好真的很重要

前10輪有5輪我都抽到了銀行結算日，發了五次工資，運氣爆棚，雖然投資失利，但是靠這個運氣，我在停賽三輪後，第15輪，16輪，18輪又抽到發工資，更在第15輪時賣出漲價4倍的股票，獲得4倍的現金收益，並在17輪18輪的時候低價買入1500股的股票，於是在地18輪結算的時候，資產超過負債，雖然沒有實現財務自由，但是倍感欣慰。

這和機會總留給有準備的人一樣，運氣插上實力的翅膀才可以展翅翱翔，角色中，我是一個有實力的飛機駕駛員，高收入的工資加上運氣，讓我獲得了更多的資金周轉能力。

雖然現實中不可能人人都是飛機駕駛員，但是至少我們可以增加我們的實力，我們要好好鍛煉身體，保證身體健康，努力攢錢，有穩定的收入，別裸辭，減少意外的風險，合理配置保險，避免生病或者意外打亂計劃，再來點運氣，我們都能成為站在風口上飛起來的豬~

以上，這是我第一次玩現金流游戲的感悟，在這個游戲中，獲勝並不是最終的目的，最重要的是幫助我們更好的學會理財，更美好的過完這一生。

祝願我們早日實現財務自由！

D. 房屋抵押貸款的條件和流程

(一)借款人需提供的材料有：

1、借款人本人的身份證、戶口本、結婚證以及借款人配偶身份證、戶口本;

2、借款人的個人收入證明(加蓋單位公章);

3、房屋所有權證、原購房協議正本和復印件;

4、房屋所有人及共有權人同意抵押的公證書及貸款用途證明。

(二)貸款金融、年限及利率：

房產抵押消費貸款起點金為5000元，最高額度不得超過抵押房產評估價值的70%，貸款期限一般不超過5年，最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規定的同期商業貸款利率執行，有利隨本清，按月還本付息等方式。

(三)辦理貸款的流程：

1、辦理現房抵押貸款：首先，借款人要找評估機構進行房產價值評估，取得評估機構出具的《房產評估報告》。其次，夫妻雙方到場提交上面的資料並簽訂房地產抵押合同。再次，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審核通過後發放貸款。最後，借款人分期或一次性償還貸款並取消房產抵押拿回房產證。

2、辦理期房抵押：借款人憑購房預售合同、房預交款收據的原件及復印件、夫妻結婚證原件及復印件，到銀行簽訂購房借款合同，銀行審核通過後發放貸款，房產證下來後給銀行，借款人償還後到銀行辦理解除貸款並取回房產證。

《中華人民共和國民法典》第三百九十四條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

第四百條設立抵押權，當事人應當採用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

第四百一十九條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

E. 房產抵押經營貸怎麼操作房產抵押經營貸的條件、流程

隨著社會經濟的不斷發展，越來越多的人開始准備創業。有自己的想法是一件好事情，但創業往往需要一筆啟動資金，在運營過程中，也難免會遇上現金流缺失的狀況。有不少借款人咨詢，房產抵押經營貸怎麼操作？房產抵押經營貸的條件、流程分享。

房產抵押經營貸怎麼操作？
嚴格意義上來說，經營抵押貸款是一種比價哦特殊的貸款，如果借款人要使用房子作為抵押物的話，期限一般不能超過房屋使用年限。
對於使用年限未到的房產，一般可以借到60%的房產價值。如果是已使用20年以上、30年以內的房產，一般可以借到40%~50%的房產價值。而對於使用年限已到30年以上、40年以內的房產，一般只能借到30%~40% 的房產價值。
1、房產抵押經營貸的條件
房產抵押經營貸更多的是對於抵押物的要求：要求房屋的年限在20年之內；房屋的面積要大於50平米；房屋要有較強的變現能力；一般為「房齡+借款人年齡」男性不超過65歲，女性不超過60歲；借款人徵信上不能有不良信用記錄。
2、房產抵押經營貸的流程
首先，借款人需要在銀行開立活期存款帳戶，然後准備好貸款相關資料，去銀行提交貸款申請書。銀行同意貸款審批之後，會有一場面簽。然後銀行進行二次審批，然後通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同。
借款人還需要去到建委做抵押登記，拿到出它項權利證。之後視情況辦理保險、公證等手續。
3、房產抵押經營貸的利率
銀行住房抵押貸款分為自有房產和按揭房產抵押貸款，兩者貸款利率有所不同，按揭房產抵押貸款的利率通常高於自有房產。但明確規定「貸款利率通常是在央行同期同檔基準利率的基礎上上浮10%」。
以上就是對於「房產抵押經營貸怎麼操作」的相關內容分享，希望能夠幫助到大家！

F. 玩《現金流游戲》的感悟

因富爸爸系列叢書而流行起來的現金流游戲，周二晚上我終於親身玩了一回。

游戲獲勝的關鍵：努力使非工資收入超過總支出，從「老鼠賽跑」進入「快車道。

游戲的開始，每個玩家先抽取職業。我抽到的職業是律師，收入高，負債高，每月的支出也高。

當晚的運氣實在不佳，擲色子的時候點數都在四以下，而且每走一圈都挨失業，每次失業，要把當月的收入交給銀行家，而且得停擲兩圈色子。這就意味著我從銀行家領到的月現金流次數很少，而且做小生意的機會也少。這對積累財富跑出老鼠圈增加了難度。

在現實生活中，這就像我們運氣不好的時候，碰到失業，沒有經濟來源，手頭上的現金還要夠支付每月的固定開支。而碰到可掙錢的機會少之又少。

我只能想辦法從別的玩家手上買機會。我的第1桶金是向銀行貸款買了別的玩家手上的房子，再把它轉賣出去。

在面對掙錢機會的時候，我有一次判斷失誤了。手頭上只有1萬多的現金，卻選擇了抽取大買賣而放棄的小機會，結果因為錢遠遠不夠而損失掉了這個機會。

這個給我的教訓是，要量力而行，不要想著一夜暴富，要穩步前進。

因為這個職業的負債很高，所以當我積累一定財富的時候，我把高利息的住房抵押貸款還了，從而減少我的每月總支出。

這樣才能使我的非工資收入更容易大於我的總支出。除了減少總支出外，想辦法增加我的非工資收入。通過出租房子，開辦企業，大額存款的分紅等，獲取我的非工資收入。

在整個游戲過程中，一定要記得記賬，時刻記住自己手上的現金流有多少，當市場機會出現的時候，才能快，狠，准地作出判斷，而不至於被別的玩家搶了機會。

現金流游戲若有時間可以經常玩一下，真的可以鍛煉到自己的財商。唯一不足的地方，就是賺錢的渠道設計跟不上時代的發展。

龍哥的職業是門衛，工資低，手頭上現金流少。當他抽取到是小生意機會的時候，即便向銀行貸款，也通不過。於是他出售了他的機會，就像賣指標一樣。我的第1桶金就是從他手上買來的機會創造的。

因為瑩瑩現實中沒有參與過股票的買賣，所以當她有機會以1元/股價格買入原始股票的時候，沒有抓住機會，也沒有尋求外界的資源，只買了少量的原始股，錯過了一夜暴富的機會。

婷婷是這場游戲中運氣最好的一位玩家。色子點數大，沒失業，而且也很好的抓住了每個機會。

G. 富爸爸現金流游戲里的房地產是怎麼貸的

坐等樓下答案

H. 為什麼富爸爸現金流游戲中，買房首付那麼低呢現實生活中是怎樣的

在美國，房屋抵押貸款利率非常低，你可以假定理解為2%也就是借100萬每年利息只有2萬，粗算算就是每月利息只有2000，而且可以做成每期只還利息到最後再還本金。也就是貸100萬，實際每月只需償還2000利息。
同時美國的房屋租金又比較高，每年租金要高於貸款利率，你可以假定為100萬買下的房子，租金收益可達3%，也就是每月能收個3000租金。
這個情況下，如果雜費處理得好，僅靠租金去沖抵貸款利息及雜費，還是有機會有盈餘的，這就是富爸爸提到的正現金流。
然而在神州，目前大城市租金回報率都在2%甚至更低，小城市也基本很難超過4%，也就是每買下房子去出租，每價值100萬的房子平均可以收個2000-4000的租金，今年房價漲了後這個出租回報率更低，只有1%-4%了，也就是1000-4000租金。
同時由於神舟貸款利率本就在3.5%-5.5%左右，所以每100萬利率每年就要4萬左右，毛算算就是每月利息錢就要4000左右，而且我們的本金是要分攤到每月的，所以按照最常用的等額本息法來歸還的話，每100萬貸款每月要歸還7000以上。
這個情況下，富爸爸中的這個通過買房出租來獲取正現金流的做法，在神州基本是不可行的，除非你支付很大比例首付，將每月歸還控制在房租以下，但是這個情況下基本需要支付七八成以上首付，但如此這個所獲現金流將沒有意義了，因為這點現金流相對於你押上的巨大首付而言，連富爸爸鄙視的存銀行的利息都不到了，所以只能作為一種理念來學習。
希望能解答了你的疑惑。

I. 現金流游戲復盤

很開心也很榮幸在周末的時候，有一個參加現金流游戲的名額，而且是最後一個，特別 感謝嘉老師告訴我信息！

這場游戲我有在實踐過往參加財富流沙盤的一些認知。

那首先呢，我先回顧一下，我在參與現金流游戲每一個的決策，最後分析復盤此次推演的收獲。

第1輪 我選擇抽選大機會，抽到一家待售的汽車店，成本3萬5 ，貸款3萬，首期支付5千，月現金流1500.遠超過我預算，我選擇放棄，結果鄰座的一個玩家抽到10畝荒地，我花了400美金購買機會。當時陳本5000，我當時錢不夠選擇了抵押貸款15000，正是因為這個決定我的月現金流減少1/3.

第2輪 我經過了結算日領取日，領取月現金流，同時抽到了一張市場風雲的卡牌，是有求購3室2廳的住宅求購，全場玩家無一人有，該此房子 。機會作廢。

第3輪 我抽到0K4U股票  ，無紅利 ，價格範圍是5美金到40美金，而當時的一個價格呢是30美金，我認為漲幅空間並不大，沒有購買。

第4輪 我經過了結算日結算現金流，並且當時選擇抽小機會，是一張股票MYT4U,當時價格是漲幅是在5~30美金，我當時用了我現金流的大概1/3買了200股。

第5輪 正好有同場玩家抽到一張股票升值機會，正好是我手頭上的股票已經漲幅達到最高值30美金，我果斷賣掉200股賺取2000美金。

第6輪 我選擇小機會抽到一張銀行存單，利息是20元 今日價格5000元，價格範圍。5000~5000沒有可增長空間，我果斷放棄。

第7輪 我抽到一張額外支出的卡牌式電熱水器，漏水支付了450美金。

第8輪 我選擇抽取大機會，是開診 所的大機會，卡牌月首付2萬5 ，月現金流1000，我自己想做沒有貸款額度，尋求說是否可向其他玩家借款 ，銀行家說不可， 我便把這個機會賣給了同場的另一個一個富翁玩家，獲得1萬的現金流。

第9輪 我在游戲中意外生孩子額外支出640美金，此時我的現金流已經從最初的3000多元到目前的640元，將近減少了60%。

游戲結束到了復盤環節

藉助財富現金流教練提出的三個問題分析我在整場游戲中的表現

影響深刻的是在第一輪時 我就大膽向銀行借款1.5萬，是我當時借貸額度的將近1/2 去購買10畝荒地， 從卡牌描述情況去看，這10畝地 當下並不會給我帶去任何立馬可見的被動收入。

而且當時，我本來是想要傾盡我所有的借貸額度，去向銀行借貸最多錢，當銀行家和我說明詢問我確定嗎？ 我考慮猶豫了，斟酌了借貸額度和我之後每月經過結算日可以領取的額度。  可用現金流不多，貸款額度不多，卻願意投資自己的可利用資金的1/3去做這件事情，我為什麼會去這么做？

這場游戲我帶著過往游戲的認知而來， 在過往游戲中，我看到其他買家因為購買資產，比如房子，開辦企業在之後推演沙盤過程中，抓住市場機會就能逆襲，他們雖然錢不多，但通過借貸的方式也實現了自己的目標， 而我在通常游戲的表現往往是看股票機會，尋找做副業。 所以我給到自己的覺察是覺得有恐懼借貸的心理， 心理很想要試試杠桿效應。

Kitty教練， 事後詢問我說是不是現實生活的官二代 或者富二代， 一開場就這么大手筆。我說不是，我只是在嘗試突破之前的游戲卡點。 她給我舉例子，說我的表現就像一個剛剛畢業的大學生，儲蓄不多卻張扣說要買深圳前海得房子。沒有選擇自己適合得投資標的，就去投資。

現在回過來看當時的行為，魯莽而沒有全局思維 首輪游戲其實我更重要的是積累自己的第一桶金 。

第二筆投資 ，是我在在中場休息時，我向銀行家借貸銀行存款1萬，當時還沒有開始游戲，但是馬上輪到，我當時想的時候我要趕緊准備好現金流 好參與項目投資， 殊不知 自己接下來一兩輪經過雖然抽到過機會，但是參與門檻過高，我的借貸毫無意義， 並且讓我損失了之後每月將近1/3的現金流。  果然上演了一場機會和決策的利弊權衡。游戲中的我激進且果敢，也情緒決策。

先說一組數據， 我是全場月現金流最多的玩家-醫生， 本來設定的支出也很大，再加上我後續的兩筆貸款，意外生娃，讓我的月現金流驟然縮水78%

游戲設定後， 我身邊的所有現金總額  46，680元  負債25，000  月現金流410元（而原本最初設定現金流3550元）  非工資收入（利息+股利+房地產+企業現金流）為0 .

  按照角色設定，我醫生身份安安穩穩生活， 每個月可以存款工資額度的27% 。  哈哈哈哈哈哈 我玩了之後 醫生要進入破產角色了。

其實這也很像我的現實生活， 畢業三年， 雖然月收入從最初加入工作 ，到翻了3~4倍 ，存款才過1萬，不過也有值得可喜的 目前負債為0 。

Kitty 教練問我說，你之前的收入花銷在哪裡。我說之前的收入更多的花在知識付費，我剛畢業願意用自己儲蓄的1/3付費買課， 而近期一筆非常不理性的投資是健身支出上面。

Kitty 教練問我 ，那你的知識付費對你有什麼幫助，我說更多的提升了我的認知，我願意更加主動的去鏈接人 去爭取我想要的機會， 但是財富上沒有很大的顯化。

現在細細想來 作為一個從不記賬的人來說 我其實不清楚我的錢到底花在哪裡去了，日常生活的中的大額開銷視覺可見覺得集中在 知識付費這塊，但事實真的是這樣嗎？25號晚上嘗試記賬，我也是吃驚於我一天的花銷可以達到2百多元 ，其中含現金流游戲門票及公交卡充值。

記賬 這個事情，其實在2019年我第一次參加財富流沙盤時，我就已經察覺到了我對金錢的不敏感 但是一直沒有行動，我覺得麻煩， 時隔兩年， 財務狀況確實堪憂，再不行動歲月蹉跎 ，對自己的財富增值並無益處。

  這個啟發也是我本場沙盤周收獲最大的一個點。 記賬可以幫助我提升我對金錢數字的敏感度。

其次是我對於各種理財產品的不了解。 比如我會拿著同場其他玩家的機會卡片研究股票收益 ，房產卡片研究貸款首付和利息。看不懂是現在，理財產品很多， 一個個學 ，一個個突破。 不貪多，慢慢來比較快。

最大的收獲是清除了我的一個盲區， 投資收益的風險管控 ，在游戲里我可以大但去試錯 去試試貸款，但是現實生活中我要看到自己的償還能力，和可能出現的風險， 想起近來的一個事情 ， 就是我咨詢問過花木蘭老師， 我問你會建議我借貸信用卡嗎 去投資嗎？ 她說她會， 投資收益比對她來說可行的投資策略。 

其次呢，我可以參照這張 財務報表去梳理我目前財務情況 ， 對自己的財務有一個清晰的認識。這個事情非常值得去做，我甚至可以料想到整理之後的實際支出要比我印象中的大概數字要大的多 。

最後覺察到我的 變通能力 ， 在玩這場游戲過程中， 6位玩家中有5位是之前玩過1次 ， 1位玩家玩過兩次， 所以kitty教練開盤開始時就強調說玩家之間不要交頭接耳，有任何問題可以向教練求助。

後來我在游戲中表現也是比較安靜 木有和其他人交流太多，在我的意識里是支持配合教練帶盤除了說主動問其他玩家的卡牌機會。  不過也是很幸運，我旁邊坐著組織該場沙盤的冷公子 ，她提醒我可以付費向銀行家求助，可以「碰瓷」 要賠償金，可以售賣喊高價格售賣機會。

  讓我看到了靈活的方法，所以說還是要多認知多看到靈活變通的方法呀，多看多想 ，多覺知。

很感恩有這樣的機會去結識不同行業的人 ， 雖然可能這次沙盤的交情並不會說特別特別深厚 ， 我樂於從這些邂逅中中看見每個人身上的閃光點。

我們的沙盤開始前每個人會介紹自己， 復盤的時候，Kitty教練會詢問現實情況 方便發現推演中的聯系。 這要讓我有了機會去了解其他玩家。

第一位玩家 ，來深大概一年多， 是 餐飲的老闆 ，目前有7家門店 ，夢想是開200家連鎖線下餐飲店。他在游戲中的角色 是全場收入最低的，但是卻是最快出圈的， 他在游戲中的投資策略是看小機會， 選到1支1元股，他傾盡能選的貸款，去購買一元股， 不記得他具體掙了多少，但是因此他積累到了第一桶金。

之後游戲過程中借力其他玩家的機會， 不斷增加購買機會。我和他都是開場沒幾輪的時候就去貸款，他選擇的標的是股票， 可變現和拋售的可能性要比我大的多。 不過也有不足之處，也是風險管控這一塊。

對他影響深刻的原因在， 疫情期間 ， 餐飲行業受到重創，他們的店鋪是剛剛成立時間不長， 是一家社區店， 在線下生意不好時， 他們團隊投了很多營銷成本在線上宣傳上。疫情情況好轉時， 之前的營銷投入發揮作用，店鋪生意變好 ，拿到第一筆現金流。 我在聽他講述的時候，給人的個人的感覺很謙和， 也很客觀分析自己的成功的因素 ，比如相比較大的餐飲店鋪，自己的房租 人力成本低， 面對疫情 市場重新洗牌，和大餐飲的起點其實是一樣的。

所以給我的感覺是他清晰目前的狀況， 有經營策略在 。  並且在全場游戲中，他順利出圈後慷慨幫助其他玩家 甚至主動借款給我。 生活中懷著感恩之心 做什麼都很順利。

還有兩位玩家是一對夫妻 ，妻子是醫院醫生，丈夫是建築工程師。兩口子頂著周圍人不理解的聲音從安穩的小縣城來到到深圳， 聽描述妻子可轉債 港股打新學習的很不錯， 也會很主動去向身邊的人分享，但是周圍人不理解， 以為她進了傳銷。 丈夫的過往所有工資一分不少交給妻子打理， 可能是工作環境的限制 ，丈夫的社交圈並不寬 ，妻子經常耳邊開導 ，丈夫這次也很主動來參加沙盤推演。

在這里呢 真得特別隨喜這兩夫妻，相信他們之後的理財生活會越來越同頻， 也讓我認識到伴侶意識開放 共同學習的重要性 。

另外一個，是妻子提到說當她在向別人介紹 可轉債 港股打新時 周圍人的不理解 ， 其實我在現實生活中也有投射吧。以前會懷疑自己是不表達方式不對，現在越來越釋然 ， 找同頻的人溝通 ， 影響可以影響的生命 。  影響范圍的廣度和深度在個人的結果有多大 。   

反過來思考， 當面對新事物時候， 要有自己決策的標准 ，比如權衡收益風險比， 抱著開放心態學習，活到老學到老， 擁抱變化。

  還有一位玩家之前是在佛山從事高爾夫球行業，目前來深21天， 轉行 從事外貿跟單員 。在她身上我看到了自己的影子 也傾佩 祝福她的果敢 。她說在佛山的時候 她找不到同出去學習的朋友， 覺得自己很孤單，來到深圳之後感覺 身邊是事與人開始蓬勃起來。她學習和行動力很快，在看到我售賣大機會賺了1萬塊錢後，她會出售大小機會 甚至拍賣。 為她的行動力和學習力點贊。

這不由觸發我想人脈圈子的重要性  。假如身邊多幾個學習有結果的榜樣， 對標學習他們的能力， 即使仿效學習效果只有7分，結果也不會太壞。

最後一位玩家 啦， 兩個印象深刻的點：機靈靈活， 樂於助人。她在尊重規則的基礎上 會做一些變通。在她的復盤中提到，因為抽到一張額外支出的卡片，是4000元， 當時這筆支出遠遠超過她的月現金流支出，甚至到了她要貸款才能支付這筆支出。

所以之後的決策會有些情緒化因素在。 反觀之 ，遇到不好的事情，有情緒 事情不會因此變得更好，還可能會有新的轉機。 若心態平和，或許不好的事情還是這樣， 但之後的游戲體驗會更為順暢些。 覺察到心態的重要性。

這次非常感謝有機會參加現金流游戲的推演， 感謝kitty老師 很感謝花木蘭社群組織 ，感謝在場的所有玩家  一次一次的覺察反省  之後會越來越好，接觸到不同的應對方式 ， 也越發發現向外社交鏈接的有趣。

ktty老師非常Nice , 細致講解復盤每個人的推演表現 ，問問題很擅長，通過她的問題 也有了機會去觀察同場玩家，多了更多覺察角度，如果你也在深圳， 想玩沙盤也可以找我幫忙鏈接呀~~

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