個人房產抵押貸款舉措

❶ 房貸也能「先息後本」！溫州放出「安居貸」大招，專家：警惕，這並不能減輕還貸壓力

截圖自「溫州住建」公眾號

華夏時報記者 李貝貝 上海報道

溫州市住建局日前與華夏銀行溫州分行簽訂政銀合作協議，在浙江省內率先推出「安居貸」產品。按照協議，貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，旨在減輕購房人貸款後前3年的還款壓力。

不過，6月15日，中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者直言，「先息後本」的還貸壓力遠高於其他還款模式，不建議購房者選擇這種前期不還本金的辦法：「地方政府應該想辦法降低購房者成本，才有可能真穩樓市。」

溫州放出「安居貸」大招

6月13日，「溫州住建」微信公眾號發文：溫州市住建局與華夏銀行溫州分行簽訂政銀合作協議，在浙江省內率先推出「安居貸」產品。

按照協議，貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，旨在減輕購房人貸款後前3年的還款壓力。

據悉，此次發布的華夏「安居貸」面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，對「等額本金、等額本息」兩種傳統個人購房按揭貸款還款方式進行創新，核心是「靈活還、自由還」。申請「安居貸」的居民可選擇「先息後本」或「少量本金加利息」等靈活還款方式，靈活還款方式最長可達3年，第四年開始分期還本付息，以減輕購房前期還貸壓力，滿足剛需購房需求。

至於「首套」的認定標准，溫州市住建局表示，以溫州市域范圍內住房和貸款信息為准。即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結清的，購買普通住房都可執行首套首貸優惠政策。

對於這一還款方式，華夏銀行溫州分行相關負責人表示，疫情反復使經濟發展的不確定性增強，導致很大一部分人群對購房持觀望態度：「新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力，另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」

6月15日下午，《華夏時報》記者以購房者身份向華夏銀行溫州分行方面進行了相關問題的咨詢。工作人員表示，「安居貸」產品目前還處於調試階段，完全確定後會與記者取得聯系。

值得一提的是，6月10日，華夏銀行溫州分行微信公號發布了《華夏銀行溫州分行推出23條舉措穩經濟促發展》一文，其中多條涉及房地產行業。

例如，在「支持消費金融」一欄中，該行提出要「安居服務，幫助緩解購房壓力」，首套商業性住房按揭貸款利率最低可達到LPR下調20個BP，二套房利率可達LPR上調60個BP；在「明確支持房地產業務」一欄中，該行提出積極對接溫州市住建部門，加強對保障性租賃住房建設項目的信貸支持；對有並購需求的房地產企業，個性化提供並購金融服務等。

利好與風險並存

在中原地產首席分析師張大偉看來，「安居貸」不是創新。「房貸還款方式除了等額本金、等額本息外，一直有『自由還款模式』。該模式常用於公積金貸款，借款人申請住房公積金貸款時，公積金管理中心根據借款人的借款金額和期限給出一個最低還款額，借款人可根據自身的經濟狀況，在不低於月最低還款額度的情況下自由安排每月還款額。」張大偉表示。

不過，除了「安居貸」，《華夏時報》記者看到，「先息後本」模式現存於多家銀行，如交通銀行「惠民貸」、建設銀行「建行快貸」、中國工商銀行「融e借」、農業銀行「網捷貸」等，還款時限一般多為3年、最長不超過5年；貸款額度一般在10-60萬之間。

需要注意的是，這些「先息後本」貸款均為消費信用貸款，且強調不得用於購房。例如，建設銀行「建行快貸」條款顯示，「快貸」資金只能用於消費，不能用於購房、投資途徑；中國工商銀行「融e借」條款也指出，借款人應嚴格按照貸款用途使用貸款資金，貸款款項不得以任何形式流入房地產項目開發，不得用於購房等方面。

作為按揭貸款范圍內罕有的「先息後本」模式，「安居貸」被認為對購房者存在一定利好。

6月15日，58安居客房產研究院院長張波向《華夏時報》記者指出，對於購房者來說，「安居貸」減緩了前幾年的月供壓力，對部分對未來收入預期偏好的購房者會產生一定吸引力；易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，「類似政策是當前房貸金融創新的重要例子，值得推廣，也是保護合理住房消費需求的重要體現」。

但另一方面，「先息後本」的還款方式也給銀行和借款人帶來了一定風險。

張大偉認為，「安居貸」誠意不足。其表示：「既然叫安居貸，最應該做的是房貸利率降低，這樣購房者才可以安居，因為房貸利率和本金還款時間，決定了購房者的負擔，如果一開始不還本金，這意味著整體貸款周期的房貸利息將非常高。」其測算出的結果是，三種還款方式利率均為4.5的情況下，「相當於30年前3年不還本金，全貸款周期的房貸200萬利息將多達188萬，遠高於其他還款模式」。

截圖自「大偉看樓市」公眾號

張波也向《華夏時報》記者分析指出，這一貸款方式並不會實質性減輕購房者負擔：「由於靈活還款的方式最長3年，所以只能延緩最多3年內的月供壓力，並且前3年每月還的利息還要一分不少的付給銀行。」

張波強調，這一模式本身存在一定風險，並不適合在全國大面積推廣：「採用這一貸款方式要求銀行對於貸款申請人的還款能力進行細致審核，如果審核不嚴容易導致實際不具備完全還款能力人申請成功，這一風險將會延遲到3年後體現。另一方面，如果部分地區的房價出現明顯下降，這一模式也會導致後續的違約風險明顯提升。」張波指出。

「我不會選擇這個方式，」一位購房者亦向《華夏時報》記者表示：「對那些手頭暫時缺錢的人有用，但是其實最後一分錢少不了的，過3年要還更多的錢。」

張大偉向《華夏時報》記者表示，據溫州當地媒體在5月底的市場調研，溫州目前四大銀行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之間，而商業銀行中平安銀行針對優質客戶首套房按揭利率最低達4.25%。「所以華夏銀行應該首先宣布房貸利率降低到最低的4.25，之後再談還款模式，才對於購房者最有幫助。」張大偉直言。

而《華夏時報》記者注意到，6月10日，在《華夏銀行溫州分行推出23條舉措穩經濟促發展》中，該行已提出，首套商業性住房按揭貸款利率最低可達到LPR下調20個BP，即4.25%。

張大偉還提出，各地當前都在穩樓市，6月前2周已經有60多個城市發布了各種政策，地方政府應該想辦法降低購房者成本，才有可能真穩樓市。

不過，根據國金證券於6月12日發布的研報，2022年5月，全國新增人民幣貸款1.89萬億元，同比多增3920億元，而居民中長期貸款新增1047億元，同比少增3379億元，2022年以來，居民中長期貸款新增額單月同比均為負，主要由於居民購房意願不高，住房貸款新增額較低。

2022年3月以來，全國各地在房地產供給端、需求端、信貸端均出台了不同程度的寬松政策，政策落地後市場銷售需要一定恢復時間。「對標2014-2016年的寬松調控周期，我們預計8月份全國商品房銷售額單月同比或將轉正，居民中長期貸款走勢或與房地產市場銷售一致。」國金證券研報判斷。

❷ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

❸ 房屋抵押借款規避風險舉措

法律分析：1、調查是否存在租賃關系，防止先租後抵；2、認真辦理抵押登記；3、注意土地使用權性質和期限；4、加強貸後檢查，防止土地用途變更；5、在建工程抵押貸款要重點管理；6、共有財產抵押需所有共有人簽字；7、應查清貸款人房產數量。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百八十九條 擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照其約定。

❹ 二手房買賣申請貸款，將房產證過戶後拿到銀行進行抵押到實際放款需要多少個工作日

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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❺ 房屋抵押貸款為什麼要放款到第三方賬戶

銀行貸款為什麼要放第三方？

根據合同法規定，按照要求打款到第三方，視為借款人的行為對借款人進行履行的出借義務。如果無法償還，需要借款人償還，第三方無連帶責任。

借款人能夠履行合同，一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時全額償還的消極因素，銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握。貸款損失的概率為0。

❻ 房屋凈值貸款是怎麼回事

1、房屋凈值貸款：House Equity Loan，簡稱HEL，是一種由二次抵押品抵押的消費者貸款，允許房主以房屋權益做抵押，可用於消費也可用於投資，是目標開放性貸款。貸款基於房主權益和房屋市場限價的利差，也作為資產抵押支持的證券做抵押品。
2、也有人稱「住房權益貸款」或「二次抵押貸款」。房屋凈值貸款基本上等同於房屋抵押的信用額度，當信用額度用完時，銀行以借款人的房屋做抵押，發放第二筆抵押貸款，直到貸款完全被付清。如貸款未償清，銀行通過拍賣借款人的住房，抵消借款人剩餘債務。這類貸款的利率通常採用浮動利率，比標準的第二筆抵押貸款低。

❼ 子女怎樣用父母的房產證抵押貸款

子女是不能用父母的房產證做抵押的，首先房產證上面寫的是父母的名字，父母的房產，他和你從法律意義上來講的話，父母健在，那麼這個房產證他就和你沒什麼關系，所以說不能用作他人的財產來為自己做抵押。

❽ 什麼是二手房順位抵押

二手房順位抵押是指就同一個抵押物設定數個抵押權時，各個抵押權人優先受償的先後順序，即同一抵押物上數個抵押權之間的相互關系。抵押權的順序為抵押權人相互之間的關系，為抵押權在實現上的排他效力的重要表現，也是抵押權制度中的重要問題之一。

根據《城市房地產抵押管理辦法》相關規定：辦理房產余額抵押須提供土地證、房產證；辦理房產余額抵押不需經原抵押權人書面同意，但抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。權利人查詢其名下房地產登記結果信息，需提交本人身份證明原件。

社會市場需求

開展房產二次抵押貸款，對於盤活和釋放企業有效資產，提高小微企業融資能力，增強民間借貸信任關系，降低融資擔保業務風險，應對經濟下行壓力具有重要意義。在擔保貸款明顯受限、信用貸款沒有放開閘門、擴大抵押物范圍尚未實質突破的條件下，房產二次抵押貸款無疑是緩解小微企業融資難比較現實有效的舉措。

是否允許抵押人辦理房產余額二次抵押，首先是一個涉及是否尊重抵押人財產權利、是否依法行政的嚴肅的法律問題。銀行如果在房產抵押合同中對二次抵押作出限制性條款約定，都是缺乏法律依據的霸王條款，實質上剝奪了抵押人的財產權利。

❾ 請問怎樣辦理二手房按揭貸款需要哪些手續

二手房按揭貸款流程是什麼？需要哪些資料？很多市民都有購買二手房的意願，到是卻苦於現階段沒有全款買房的經濟實力，這種情況下申請按揭貸款是一種不錯的選擇。想必大家對於二手房按揭貸款的相關知識並沒有了解多少，接下來跟大家分享相關知識。

二手房按揭貸款申請條件：

1、面向的人群是18-60周歲自然人，且必須具備完全民事行為；

2、和入和職業穩定且有能力還貸。

以上這兩項是申請二手房按揭貸款的基本條件。

購買二手房一定要注意的10大事項：

1、土地情況要提前了解清楚；

2、房屋產權問題一定要明確，了解房屋是否有共有人；

3、提前了解市政規劃；

4、購房福利房屋確保是合法的；

5、房屋手續一定要保證齊全，證件不全的房子交易存在巨大風險；

6、如果是單位房屋，要弄清自己是夠有購買資格；

7、要弄清楚交易房屋是否在租用，確保承租人沒有意願購買該房屋並保留證據；

8、合同的條約要完備、清晰，一份規范的合同是安全保障的前提；

9、要查明賣家是否拖欠物業管理費；

10、中介公司操作過程是夠規范，警惕其操作存在違規行為；

二手房交易過程手續繁多，需要注意的細節問題也很多。希望小編跟大家分享的二手房按揭貸款流程和注意事項能實際的幫到大家。

（以上回答發布於2015-12-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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