先過戶再貸款廈門小魚

⑴ 為什麼我前幾天申請的廈門小魚網帳號登陸不上去

會不會是網路問題，電腦重啟後試試。

⑵ 廈門小魚網管理員審核通過需要多久時間

一般工作時間，只要審核內容沒有問題，都會很快通過。

⑶ 廈門小魚網如何獲得小魚幣

右上角現在每天連續簽到滿5天每天都有5個小魚幣可領

⑷ 廈門小魚答題答案

以下哪類用戶名違反社區ID命名規范？(多選)
答案選擇 A、中文和字母混合，或帶有數字等其他特殊字元
B、使用帶有黨和國家領導人或其他名人的真實姓名、字、號、藝名、筆名，使用國家機構或其他機構

的名稱
C、使用了版塊名稱，或與其他會員昵稱以及論壇管理常見詞語產生混淆
D、昵稱帶有產品、服務或企業名稱等帶有宣傳性質的關鍵詞
E、使用簡體中文或純字母

abcd

以下哪些是「小魚信使」所具備的功能？(多選)
答案選擇 A、自動跟蹤獲得你設定關注的ID的最新發貼動態；
B、自動獲得你在社區上的發貼被回復、被引用、被編輯的通知；
C、具有短消息跟蹤功能，自動給你及時提示新消息；
D、自定義關注詞，實時追蹤獲得您設置好的關注內容的相關貼子；

abcd

是否可以在鷺島生活版開貼發布QQ群，號召其他魚魚加入？(單選)
答案選擇 A、不可以
B、可以

a

以下哪個是小魚社區版主的申請方式？(單選)
答案選擇 A、在論壇上PM管理員
B、在論壇上發貼申請
C、給管理員的QQ留言
D、按格式要求在版主申請專版發布申請貼

d

團購貼可以在鷺島生活發布嗎？(單選)
答案選擇 A、每個版都可以發
B、不可以，團購貼只能發布在優惠活動版區
C、偶爾發布一下沒關系
D、可以

b

發現別人發了違規貼卻沒有被刪除時，哪個做法是正確的？(單選)
答案選擇 A、發貼抱怨版主管理無方
B、當做沒看見
C、別人可以發，那我也去發
D、點右下角的舉報，提交給版主和管理員

d

下面哪個行為是正確的？(單選)
答案選擇 A、轉貼發到「鷺島生活」版塊
B、轉貼發到「談天說地」版塊
C、轉貼發到「轉貼文章」版塊
D、轉貼發到「心情故事」版塊

c

以下可以由會員自己更改的資料是？(單選)
答案選擇 A、用戶名（或稱帳號、ID）
B、注冊郵箱
C、綁定手機
D、登錄密碼

d

鷺島生活版面人氣旺，以下關於廣告的哪幾個說法不符合版規？(多選)
答案選擇 A、不能發廣告貼，但跟貼廣告沒關系
B、廣告貼只能發布在優惠活動版塊
C、只要版主沒看到就沒關系
D、偶爾發一下沒關系，不要經常發

acd

關於小黑屋的說法哪個是正確的？(單選)
答案選擇 A、正常狀態的小魚進小黑屋只能回貼不能發貼
B、正常狀態的小魚進小黑屋只能看貼不能回貼
C、所有人都可以進到小黑屋裡去看貼回貼
D、禁言期間的小魚可以在小黑屋發貼回貼看貼

d

「物盡其用」版塊可以轉讓用過的車票么？(單選)
答案選擇 A、可以
B、不可以

b

「物盡其用」版塊可以轉讓WINDOWS系統光碟么？(單選)
答案選擇 A、可以
B、不可以

b

廣告貼要發到哪個版塊？(單選)
答案選擇 A、網路資訊
B、優惠活動
C、鷺島生活
D、物盡其用

b

關於精華貼，下面哪個說法是錯誤的？(單選)
答案選擇 A、一個精華貼可以兌換一個邀請碼，兌換後，精華貼也自動撤消
B、精華貼是論壇的精髓，是論壇的靈魂，它代表論壇的價值取向和能力水平
C、版主根據精華貼基本標准和具體版規對本版區的貼子擁有執行加入精華或撤消精華的許可權
D、若會員覺得自己的貼子達到了精華標准，可以點擊貼子右下角的「報告」提交給版主、超版或管理

員申請加入精華

a

團購或代購話題應該發到哪個版塊？(單選)
答案選擇 A、吃喝玩樂
B、物盡其用
C、鷺島生活
D、優惠活動

d

團購電影票等活動，可否發布在影音娛樂版？(單選)
答案選擇 A、不可以
B、可以

a

達到哪個會員等級才可以查看他人的論壇資料?(單選)
答案選擇 A、中級小魚
B、青銅小魚
C、高級小魚
D、初級小魚

(a

積分達到多少可升級為「初級小魚」？(單選)
答案選擇 A、40
B、30
C、20
D、10

（d

鷺島生活版面人氣旺，以下關於廣告的哪幾個說法不符合版規？(多選)
答案選擇 A、不能發廣告貼，但跟貼廣告沒關系
B、廣告貼只能發布在優惠活動版塊
C、偶爾發一下沒關系，不要經常發
D、只要版主沒看到就沒關系

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在物版發貼，以下哪個說法不符合版規？(單選)
答案選擇 A、數碼電子類產品（例如手機、筆記本、相機等貴重物品），必須標明保修狀態〔在保（保

修截至日期）/無保/未知〕
B、化妝品類，請在出售時寫明出讓物品的原價、購買地、成色新舊或是剩餘數量（容量）如無原購價

請自定參照價格和其它必需的信息；
C、出售帖必須具備物品的數量、價格、新舊程度、聯系方式等信息，求購帖必須具備聯系方式及對被

求購物品的要求；
D、衣物、飾品、鞋帽等無法用品牌、型號來確定樣式、新舊程度的物品，不一定要具備圖片
d

關於寵物的買賣哪種說法是正確的？(單選)
答案選擇 A、寵物的買賣必須發布在寵物天地版里
B、小魚社區不允許發布寵物買賣的貼子
C、寵物的買賣必須發布在物盡其用版
D、寵物的買賣貼要發布在鷺島生活

（b

下列說法與談天說地版規不符的是？(單選)
答案選擇 A、可以討論徵婚徵友話題，比如發布交友主題的QQ群
B、不能發布主題或內容低級不健康、過分的性話題或太過隱私不太適合在公開場合討論的話題
C、禁止色情（如含打擦邊球、AV、黃段子等）、暴力（如兇殺、黑社會）、低級語言（如粗話），不

建議討論或引起視覺反感和侮辱性質等主題及內容、回帖
D、禁止發布有違社會道德風氣（如二奶、一夜情、坐台等）、迷信（如宣傳flg之類）、地域攻擊帖等

a

我有個店面要轉讓，價格很優惠哦，可以到哪個版塊發帖？(單選)
答案選擇 A、物盡其用
B、優惠活動
C、房屋租售
D、鷺島生活

c

在物版發貼，以下哪個說法不符合版規？(單選)
答案選擇 A、衣物、飾品、鞋帽等無法用品牌、型號來確定樣式、新舊程度的物品，不一定要具備圖片
B、數碼電子類產品（例如手機、筆記本、相機等貴重物品），必須標明保修狀態〔在保（保修截至日

期）/無保/未知〕
C、出售帖必須具備物品的數量、價格、新舊程度、聯系方式等信息，求購帖必須具備聯系方式及對被

求購物品的要求；
D、化妝品類，請在出售時寫明出讓物品的原價、購買地、成色新舊或是剩餘數量（容量）如無原購價

請自定參照價格和其它必需的信息；

a

廣告貼要發到哪個版塊？(單選)
答案選擇 A、鷺島生活
B、物盡其用
C、網路資訊
D、優惠活動

d

關於精華貼，下面哪個說法是錯誤的？(單選)
答案選擇 A、版主根據精華貼基本標准和具體版規對本版區的貼子擁有執行加入精華或撤消精華的許可權
B、若會員覺得自己的貼子達到了精華標准，可以點擊貼子右下角的「報告」提交給版主、超版或管理

員申請加入精華
C、一個精華貼可以兌換一個邀請碼，兌換後，精華貼也自動撤消
D、精華貼是論壇的精髓，是論壇的靈魂，它代表論壇的價值取向和能力水平

c

以下哪些簽名檔違反了規定？(多選)
答案選擇 A、商家電話、地址
B、小魚網店鏈接地址
C、淘寶店等商業站點鏈接以及其他網站論壇廣告
D、個人博客鏈接地址

ac

以下哪類用戶名違反社區ID命名規范？(多選)
答案選擇 A、中文和字母混合，或帶有數字等其他特殊字元
B、使用簡體中文或純字母
C、昵稱帶有產品、服務或企業名稱等帶有宣傳性質的關鍵詞
D、使用了版塊名稱，或與其他會員昵稱以及論壇管理常見詞語產生混淆
E、使用帶有黨和國家領導人或其他名人的真實姓名、字、號、藝名、筆名，使用國家機構或其他機構

的名稱

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對社區有什麼疑問或意見要發到哪裡？(單選)
答案選擇 A、對哪個版塊有意見就發到哪個版塊
B、社區所有的版塊都可以發表
C、對社區有什麼疑問或意見須一律發到『疑問建議』版塊!
D、一定要發到人氣最旺的版塊

c

是否可以在鷺島生活版開貼發布QQ群，號召其他魚魚加入？(單選)
答案選擇 A、可以
B、不可以

b

以下回貼內容哪個不是灌水行為？(單選)
答案選擇 A、路過
B、頂一下
C、出題人你也太逗了，除了這項，其他都是灌水
D、幫頂
E、沙發

c

若有別人在貼中攻擊我，我該怎麼辦？(單選)
答案選擇 A、叫朋友一起來攻擊他
B、換馬甲來攻擊他
C、因為被攻擊在先，所以我可以回擊
D、點「舉報」提交給管理人員處理

d

關於QQ群發布，以下哪種說法是錯誤的？(單選)
答案選擇 A、不可以在鷺島生活版發布QQ群的貼
B、老魚才可以發布QQ群的貼子，新魚不行
C、QQ群必須發布在鷺島生活的置頂QQ群集合貼中
D、單獨開貼發布QQ群屬於違反版規

b

關於QQ群發布，以下哪種說法是錯誤的？(單選)
答案選擇 A、不可以在鷺島生活版發布QQ群的貼
B、老魚才可以發布QQ群的貼子，新魚不行
C、QQ群必須發布在鷺島生活的置頂QQ群集合貼中
D、單獨開貼發布QQ群屬於違反版規

d

下列說法與談天說地版規不符的是？(單選)
答案選擇 A、禁止發布有違社會道德風氣（如二奶、一夜情、坐台等）、迷信（如宣傳flg之類）、地

域攻擊帖等
B、不能發布主題或內容低級不健康、過分的性話題或太過隱私不太適合在公開場合討論的話題
C、禁止色情（如含打擦邊球、AV、黃段子等）、暴力（如兇殺、黑社會）、低級語言（如粗話），不

建議討論或引起視覺反感和侮辱性質等主題及內容、回帖
D、可以討論徵婚徵友話題，比如發布交友主題的QQ群

d
有關娛樂圈明星的話題討論發到哪個版塊比較合適？(單選)
答案選擇 A、鷺島生活
B、談天說地
C、影音娛樂
D、吃喝玩樂

c

鷺島生活版面人氣旺，以下關於廣告的哪幾個說法不符合版規？(多選)
答案選擇 A、廣告貼只能發布在優惠活動版塊
B、只要版主沒看到就沒關系
C、偶爾發一下沒關系，不要經常發
D、不能發廣告貼，但跟貼廣告沒關系

bcd

「物盡其用」版塊可以轉讓WINDOWS系統光碟么？(單選)
答案選擇 A、可以
B、不可以

b

對社區有什麼疑問或意見要發到哪裡？(單選)
答案選擇 A、對社區有什麼疑問或意見須一律發到『疑問建議』版塊!
B、一定要發到人氣最旺的版塊
C、對哪個版塊有意見就發到哪個版塊
D、社區所有的版塊都可以發表

a

以下哪個簽名檔類型不會違規？(單選)
答案選擇 A、無商業利益的個人博客網址
B、淘寶店等商業站點鏈接以及其他網站論壇廣告
C、產品和服務介紹
D、商家名稱、聯系方式

a

如何不顯示自己個人資料里的郵箱地址？(單選)
答案選擇 A、進控制面板->編輯個人資料->論壇選項里，把Email地址可見打勾去掉
B、注冊成功後從個人資料里刪除
C、向管理員申請不顯示
D、注冊時不填寫

a
我的事業剛剛起步，需要找一個合夥人來共同創業，應該在哪個版發布這樣的主題？(單選)
答案選擇 A、合作創業
B、工作經驗
C、鷺島生活
D、求職招聘

a
貼子被版主扣分、關閉或移除時，哪個做法是不正確的？(單選)
答案選擇 A、與版主的溝通未能獲得滿意結果的，可再向管理員提交投訴
B、馬上發貼討說法
C、閱讀對應版塊的版規，查明具體原因，以免下次再犯到
D、收到操作PM通知時，有異議通過短消息回復，先與版主進行溝通

a

關於小魚邀請碼錯誤的說法有(多選)
答案選擇 A、邀請碼可以從網上購買
B、邀請碼可以拿去出售
C、邀請碼的交易必須發在物盡其用版
D、邀請碼不可以買賣

abc
以上是小魚網答題注冊答案，這些用來注冊應該足夠了，希望你早日注冊成功！

⑸ 求助：二手房網簽，過戶，交稅，貸款，這幾個流程的順序

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。中介費用依據物價局相關文件規定，房產交易額[1]在10萬元（含10萬元）以下的按2%收取；超過10萬元至100萬元金額（含100萬元）的，按1%收取；超過100萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。比如，一套房產的成交額為50萬元，那中介費的計算方法為：中介費=10萬元×2%+40萬元×1%=2000元+4000元=6000元即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為6000元整。再比如，一套房產的成交額為125萬元，那中介費的計算方法為：中介費=10萬元×2%+90萬元×1%+25萬元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為12250元整。[1]交易稅費1、營業稅（稅率5.65%賣方繳納）根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業稅。[2]2、個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。3、印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。4、契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納）徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。[3]5、測繪費1.36元/平米總額=1.36元/平米*實際測繪面積（08年4月後新政策房改房測繪費標准：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。6、二手房交易手續費總額住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米7、登記費：（工本費）80元，共有權證：20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。註：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份並由單位和省直房改辦蓋章確認，並提交房改原始票據原件。稅費計算買方1、契稅：成交價或評估價（高者）×1.5%（商用用房或大於144平米的稅率為3%）2、交易服務費：建築面積（平方米）×3元3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%4、產權轉移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）賣方1、交易服務費：建築面積（平方米）×3元2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%5、商品房：土地出讓金按基準地價×3%×未交土地出讓金的建築面積6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免徵）8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%（房產證或購買時契稅完稅證未滿五年）注意事項（1）房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5）市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。[4]

二手房買賣的稅費規定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。法律要點

1. 買方交易安全,必須注意：一個目的和八個必須。

一個目的，是指所有的交易行為都必須服從將受讓的房地產的物體權利和法律權利能按約到手這個目的。八個必須是指：1、訂立房地產買賣合同特別是支付定金時必須搞清楚自己要買的房產的權利是否已被抵押、查封、凍結等（可花30元人民幣，到房屋所在地的交易中心查詢需要交易的該房地產權利的信息）；2、支付房款（或支付大部分房款時）必須是已經完成交易申請並已取得房地產交易中心出具的受理收件單；3、必須留有一定數額的房款，在收房查驗符合合同的約定時方支付；4、訂立買賣合同時必須同時要求對方將轉讓房產的維修資金戶名、水、電、煤、電話等戶名在一定的條件下同時過戶；5、如遇將買房首付款用於賣方歸還銀行借款的，必須把握自賣方歸還貸款，銀行因此解除抵押至房地產交易中心出具受理交易收件單間的期限（該期限越短越好，因為如果賣方涉訟，那麼該期間會立即遭法院的查封）；6、必須全面了解受讓的房地產是否存在出租；7、在支付定金和房款前必須搞清楚簽約的主體是否是全部的房地產權利人；8、訂立買賣合同時，必須約定賣方將所在的戶口全部遷出，並可與賣方在簽合同前一起到房屋所在地的派出所調查戶籍情況，如遇歷史遺留問題，則在合同中予以明確約定。

1. 賣方交易安全，必須注意：一個目的和三個要點。

一個目的，是指一切交易行為都必須服從房屋買賣的價款能如數到手的目的。三個必須是指：1、在未收到大部分房款時，原則上不應當申請交易，如已經交易的買方未付房款前不得將交易收件單交給買方，七天內仍未付款的應當採取包括訴訟在內的補救措施；2、交房並交付全部鑰匙時，應當收齊全部房款；3、如買方以與賣方訂立的買賣合同作為抵押貸款，並且以該抵押貸款作為支付賣方房款，在申請交易前，貸款銀行應向賣方出具保函，或由買賣雙方和銀行共同約定所貸款項由銀行直接支付給賣方。[5]交易流程二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。（7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。[6]（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。[7]交易風險二手房交易風險如何避免1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，並對雙方商定的內容以書面形式約定好。5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，並對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。6、法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。五大關二手房交易五大關定價關二手房買賣最關鍵的環節就是房屋價格的評估，對於經驗不足的業主來說，價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己蒙受經濟損失。建議：將房子委託給有資信的中介公司，然後通過市場比較法、收益法、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估。較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經驗，熟悉了解市場價格，並能夠根據房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價做出較為准確的評估。合同關二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規范，導致糾紛事件不斷出現。而簽訂合同常常要注意諸多細節問題，如屋內設施細節、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。建議：如果委託正規中介公司，最後達成了買賣交易，中介公司會提供規范且詳實的買賣合同文本，這就為買賣雙方減少了很多麻煩，也避免了因合同不規范而引起的糾紛。隨後，賣方要結清所有物業費和供暖費，為下一環節立契過戶做好准備。過戶關辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關。辦理過戶涉及一系列的政策法規，手續繁瑣。購房者由於缺乏房地產交易知識，沒有相關經驗，不了解有關部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。建議：一些正規的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關的政策法規和辦事程序，經驗豐富。因此，委託專業的中介公司辦理房產過戶，省時、省力、省心，是多數消費者的首選。付款關付房款是客戶最為擔心的一個環節，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確實存在著房產交割的風險。買方擔心把錢交給賣方而產權過戶中如出現問題，會拿不到產權證；賣方擔心產權證辦到了買方名下，買方拖欠房款。建議：針對上述情況，一些大型正規中介公司紛紛推出「居間中保」服務，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產權證交中介公司保管，中介為雙方辦理產權過戶，新產權證拿到後，中介一手把房款付給賣方，一手把新產權證交給買方，從而確保了雙方的利益。交驗關物業交驗是買賣交易的最後一個環節，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業主也不再對房子負有責任了。建議：物業交驗時，中介公司會提供一份《物業交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內容主要包括：物業是否與合同約定的一致；所售房屋裡的傢具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經結清等。[8]十大技巧二手房交易十大技巧

1. 選取品牌中介較可靠雖然隨著二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規范，但現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據一位業內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規范；另一方面房源也比較充裕。

專家建議：賣方最好將房屋委託給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來後顧之憂。

1. 兩種代理方式各有利弊委託中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委託給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委託幾家中介代理銷售。

據介紹，比較大的公司一般都傾向於同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向於一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。

1. 代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎麼辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？

專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續約，中介公司一般也樂意。

1. 「跳過」中介有風險.有一些「精明」的賣房者通過中介與購房者碰頭後，為了省卻一筆中介費，就會「跳過」中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。

二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。

1. 不能簽「到手價」據一些中介公司反映，許多客戶在委託他們賣房的時候由於嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個「到手價」，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽「到手價」屬於中介公司違規操作行為。

二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只簽一個「到手價」，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等於製造了「暗箱操作」的溫床，最後受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個「到手價」。

1. 心平氣和報房價近段時間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由於半年來二手房房價持續上漲，造成不少屋主對物業期望值太高，出現了盲目開價的情況，陷入物業難以成交的窘境。

專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然後綜合一下報價。

1. 交鑰匙要謹慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同後，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。

許多中介公司也並不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。

1. 不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續沒有辦妥之前，對於提前交房的要求屋主還需思量。

雖然辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生後，由於現行法律以「保護現居住者」的權益優先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

1. 合同細節要講清一些經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住後仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。

由於買賣雙方缺乏房屋交易的經驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產生這些「後遺症」了。十、自售房屋有學問市場上也有一部份屋主的二手房交易並不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對於這樣自售二手房的現象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。[9]細節問題提醒置業者購買二手房時注意七個細節：[1]1、弄清權屬再出手。買房前，一定要弄清楚房屋的權屬，究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛，房子再好也不宜購入。2、分清房屋產權不吃虧。只有使用權的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產權證上體現的是完全產權還是只有使用權。3、弄清房屋年限很重要。有的房主急於將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應留意房產證測繪頁上的數據，從而了解房屋大致年限。4、弄清建築面積和使用面積。分清房屋的建築面積和使用面積是否與房屋產權證上一致，是否存在私搭亂建現象，以免購買的房屋面積縮水。5、詳細了解物業管理、保安裝備、小區環境、水電供給等情況。這些因素可能直接關繫到日後的居住品質。6、全面考察房屋周圍環境。重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區衛生清潔等情況。7、謹防黑中介。購買二手房要找正規的中介公司，以防自己操作失誤或者黑中介從中牟利。[

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