上海貸款是以合同價為准還是評估價

㈠ 二手房貸款是按成交價還是評估價其評估價是怎樣得出的

二手房的實際成交價和評估價是完全不一樣的。一般來說，二手房貸款是按評估價計算的。銀行為了規避風險，再加上二手房的折舊以及房地產評估法的要求，這使得評估價幾乎都比實際成交價低。

一、二手房貸款是按成交價還是評估價？

二手房貸款的價格是按評估價來計算的，網簽合同的交易價格也是評估價。

二、二手房貸款的評估價是怎樣得出的？

一般來說，二手房的評估價都是由具有專業資質的評估機構進行評估，二手房評估即採用房產價格評估的市場比較法，通過對房屋實際情況進行考察對房屋做出科學的市場參考價。影響一套房屋市價的因素很多，如地段、交通、環境、配套、建築年代、樓層、朝向、房屋裝修等因素，除此之外，二手房評估價還會受到市場因素和心理因素的影響。

二手房貸款前都要進行評估，一般來說購房者都需要付費評估，評估費的收費標准採取累進計費率，但是現在一些大型網站都為消費者提供免費評估這一服務。

㈡ 買二手房貸款時是按合同價還是評估價算的

一，評估價是採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
二，一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗「毛估」出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要採用「市場比較法」，通常選擇三套符合以下要求的可比物業：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業類型相同、房型相同、物業建築年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數最終得出的算術平均值，就是委託估價房屋的評估價。
三，網簽時，成交金額可以按評估價來作為網簽價格，這樣能省些稅錢。比如實際成交價是100萬，評估價是90萬，就可以用90萬來作為網簽價。

㈢ 2014年新上海普通住宅標准以買房合同價還是評估價算的

當然是買房合同，評價估算是後面辦銀行貸款的時候銀行委託機構做的

㈣ 上海二手房商業和公積金能貸多少

二手房公積金貸款額度規定

1、二手房貸款銀行在放貸時採用合同價和評估價取得的原則,取兩者之間的低值乘以貸款成數,即為房產的高貸款額度。

2、公積金貸款的額度按借款人配偶或同戶成員住房公積金儲存余額的15倍,補充公積金余額的2倍計算,單筆貸款高限額為30萬元,並且不超過總房價的70%。

3、房屋建成年限在10年(含10年)以內的,所購住房建築面積在144平方米(含)以下的,高貸款比例不超過房屋總價的80%,低首付款比例降低至20%;建築面積在144平方米以上的,高貸款比例不超過所購房屋總價的70%,低首付款比例為房屋總價的30%。

4、房屋建成年限在11-20年(含20年)以內的,貸款高比例不超過房屋總價的60%,低首付款比例為房屋總價的30%。

5、房屋建成年限在21-30年(含30年)以內的,貸款高比例不超過房屋總價的50%,低首付款比例為房屋總價的30%。

二手房公積金貸款能貸多少年

1、銀行審批貸款過程中,通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件,一些銀行的政策是"房齡+貸款年限<45年"。

2、現行的公積金貸款年限為房齡在5年以內,高可貸年限為30年,低為15年;房齡在5年以上的二手房,公積金一律只能貸15年。而現在6到19年房齡的「大齡」二手房的公積金抵押貸款,長貸款年限由不超過15年調整為35年與房齡之差。

3、貸款年限調整後,延長了房齡在5年以上房源的可貸款年限,減少了購房者月供壓力。如以一套年齡為10年的房子為例,調整前僅能貸15年,調整後高可貸25年。以公積金貸款100萬為例,貸15年,每月需還貸7396.88元;貸25年,每月還貸則下降到了5278.37元。

現在公積金在購房方面的保障可以說越來越廣,只要你有公積金賬戶,而且每月定期繳存,那麼即使購買二手房也是可以使用公積金的,而且可以辦理公積金貸款。

㈤ 二手房貸款銀行是根據合同價審批還是銀行評估價審批

銀行不會根據合同審批的，銀行有專業的評估公司，根據你的房產證資料現價評估，銀行依據評估公司給的價格再乘以0.8就是這套房子可以貸的錢！

㈥ 傳上海二手房貸款出新規 執行「三價就低」審批標准

8月7日，有媒體報道，即日起，上海二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。
觀點地產新媒體了解到，此前，有房產中介機構傳出消息，8月6日起，上海申請貸款金額將參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三者孰低作為貸款申請房價標准。
對此，媒體引述從有關部門獲悉說法稱，上海二手房貸款確實將實行「三價就低」原則，並非是「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，而是「合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價」。
據悉，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成。銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此「三價」中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為准。

㈦ 上海出台房貸重磅新規！以「三價就低」審批貸款額度

上海二手房核驗價已傳導至房貸環節！

8月6日，中介機構人士向中國證券報記者表示，上海市房管局當日召開工作通報溝通會，8月6日起上海各銀行審核貸款金額以「三價就低」為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

另有銀行從業人士告訴中國證券報記者，早在上個星期，滬上某幾家銀行已進行系統停機升級改造，以對接房產交易中心核驗價系統。目前，上海房屋狀況信息中心相關系統已經開通。

2021年以來的上海樓市各領域新政策已日趨完善：推出並完善一手房積分搖號制滿足符合條件的剛需購房者，二手房實施價格核驗體系並配套「三價就低」原則審批貸款額度降低樓市杠桿，法拍房實施限購補上限購政策「漏洞」，房貸利率抬升為市場降溫。

上海房貸新標准

8月6日，市場消息稱，6日起購房者申請貸款時，將從合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款額度審批標准。多家中介機構從業人員向中國證券報記者確認該消息屬實。

中國證券報記者獲悉，8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會。會議要求各銀行審核貸款金額以「三價就低」原則，房地產經紀機構要對客戶做好告知。

現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，合同網簽價也就是在房管局系統里體現的成交價格，由賣家與買家商定而成。涉稅評估價主要是由房產交易中心自動評估，也叫交易中心核驗價，所繳納的稅費都是以該核驗價格為准。銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，三價取低作為貸款標准，有利於管控二手房市場熱，進一步擠壓投資客的空間，同時有助於銀行規避樓市波動，抵押物價值縮水的風險。

盧文曦指出，以往的市場上，有個別投資客有意購買市場價低但銀行評估價高的房產，比如實際交易額為200萬，但是銀行評估價為230萬，此舉可以獲得更多銀行貸款、降低實際首付比例，這在一定程度上助推了樓市熱度，同時使得銀行抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低。「三價就低」原則下，這一現象將很難存在。

上海樓市政策日趨完善

2021年以來，上海多次出台樓市新政，一手房推出並完善積分搖號制、二手房實施價格核驗體系並配套「三價就低」審批貸款額度、輔以法拍房限購和房貸利率抬升等多項政策，政策體系日趨完善。

一手房方面，上海今年推出新房搖號新規，並加以完善。

2021年初，上海新房搖號新規正式實施。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

該新規在熱門樓盤搖號中出現「漏洞」。據中國證券報此前報道，上半年上海多個性價比較高的新樓盤積分門檻特別高，對應的社保月份多達200個月，年輕的剛需客戶群體多數難以達標。據記者了解，很多買家通過直系親屬間的房屋贈與，以較低的手續成本轉移房產，讓某一家庭成員變成名下無房，獲得積分高。

7月23日，這一「漏洞」被補上。當日，上海市房管局發文，自7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。市場人士認為，隨著該政策實施，上海樓市「打新」熱有望進一步降溫，第四批新盤上市後，觸發積分制的項目數量將減少。

二手房方面，上海循序推出二手房價格核驗制度和二手房「三價就低」貸款額度審批原則。

上海自去年12月開始加碼對二手房市場的價格管控。2020年12月15日起，上海二手房交易過程中新增房源核驗環節，每套房源將會有專屬的核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌。2021年3月，上海市房管局再次通知強調嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。根據2021年7月9日上海市房管局二手住房房源掛牌管理會議精神，7月19日起，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平台企業不得對外發布該房源信息。

8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，即日起上海各銀行審核貸款金額以「三價就低」為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。至此，上海二手房從房源價格到貸款額度審批形成新的體系。

法拍房方面，上海年初正式將法拍房納入限購范圍，法拍房市場熱度趨冷。

2021年1月底，上海法拍房實施限購政策，購買法拍房同樣需要符合上海購房條件要求。2月份市場因政策調整，很多法拍房下架，疊加市場觀望情緒濃厚，法拍房市場驟冷。即使3月房源陸續恢復上架後，市場競拍次數、成交量、成交率均顯著不及往年。在非核心區域，每平米成交價在一萬元左右甚至不足萬元的情況頻繁出現，其中不乏中環附近的地鐵口物業。

貸款利率方面，上海近期對房貸利率進行調升。7月23日，人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規於24日零時開始實行。8月5日，上海市房地產交易中心公告稱，按工作實施方案，對7月23日之前（含7月23日）已完成一手住房認購、且選定房源的購房人，申請個人住房貸款按照調整前的政策執行。

以上多項新政的實施，使得近期的上海樓市明顯降溫。據上海鏈家研究院的監控數據顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%；成交金額819億元，環比下降13%，同比下降15%。

㈧ 上海多家銀行執行二手房貸「三價就低」新規

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。

據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行「三價就低」原則，並非是「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，而是「合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價」。

今日（8月9日），《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。

與此同時，記者實地走訪上海多家房產中介門店了解到，「三價就低」政策並沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對於投資投機性買家而言，則需要准備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。

「此次政策是針對性的『打補丁』。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（餘款另行支付並不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。

上海市中區的房產中介門店 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

補上「陰陽合同」漏洞

早在7月19日上海出台二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以「做低合同價」，如通過「陰陽合同」等方式規避政策監管。

但這樣的僥幸心理，在本次的「三價就低」新規下卻無法繼續通行了。

具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此「三價」中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為准。

上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中「價格相對最低」的給予房貸額度審批。

「這個操作可以理解為『三價取低』。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標准，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據雙方的交易意願達成。」張波表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果採用「三價就低」的方式，則是更為謹慎的金融政策，由於交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利於政府對二手房落實價格的管控。

在張波看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，並提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊「陰陽合同」的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩。

進一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經濟新聞》記者，「三價就低」新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要准備更多的現金，這方面的影響是明顯的。「尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價」。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。

「一般是涉稅評估價更趨於市場價，會比網簽價更低。」高禮以上海外郊環的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次「三價就低」新規出來之後，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到後就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而「三價就低」新規出來後，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。

「對於沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。」張琦表示，相較於「三價就低」新規實施之前，購房者需要多准備一些現金，以備不時之需。

上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎麼寫就怎麼寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而「三價就低」新規的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

㈨ 二手房貸款是按照成交價還是評估價

1，二手房的實際成交價與評估價，可以說100%不會一樣。
2，銀行為了規避風險，加上二手房的折舊以及房地產評估法的要求等問題，使得評估價幾乎都比實際成交價低。
3，由於二手房的貸款額是按評估價來計算的，因此網簽合同的交易價格可以寫評估價。這樣還能為買方節省一些稅費呢，這屬於合理避稅，不違法。