上海住房貸款銀行進一步收緊

① 樓市「王炸」級調控！部分銀行個人按揭額度告急

近段時間，滬深兩地的房價「高燒不退」，搶購新房熱情不減。兩地接連從嚴出台樓市新規，急滅房價「虛火」，對假離婚、假結婚買房現象更是重拳出擊！與此同時，關於「房貸發放放緩甚至暫停」「法拍房被限購「的消息不斷傳來，這是什麼信號？
近期，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
滬廣深部分銀行已暫停按揭貸款
多數銀行額度吃緊
1月24日，有大V發微博稱，「廣州新政，個人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。」同時，該大V還透露，在此情況下，所有銀行應對的措施是「暫停受理新的貸款申請」。

據21世紀經濟報道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各家分支行已於一周前暫停按揭貸款放款，前端業務層面口徑為：「節制接單」。
光大在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現看，放款周期約在一個月左右，目前比較難保證。
《每日經濟新聞》記者向招商銀行上海地區一支行工作人員求證，該工作人員稱，房貸「兩道紅線」新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。」這並非個例，該信貸人員告訴記者，上海地區該行各家網點基本都是同樣的情況。
記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。「這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控（額度），現在有些銀行（放款）要三、四個月。」
對比上海無限期的放款時間，深圳地區倒是給了明確的時間線。《每日經濟新聞》采訪了4家銀行二手樓住房貸款業務，除了農業銀行工作人員表示具體放貸時間不好說以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時間都是3月可能會放貸下來。
「現在如果你辦理，預計在3月份放款。」招商銀行工作人員補充道，之後就不確定了，因為這個事隨時都會變化的。
招商銀行工作人員並未過多透露額度緊張的原因，工商銀行工作人員稱則是因為月底沒額度加上過年的原因。
「一個月的樣子吧，從你遞資料、審批到放款，一般一個月左右吧。」記者進一步詢問是否大概2月底能夠放款，該工作人員稱，估計要等3月初，一般月底沒有款放。
實際上，記者在去年年末走訪各大銀行時，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說法也得到交通銀行工作人員印證，據交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個人住房貸款業務到目前都還沒有放款。
「我們現在放款沒那麼快的。」交通銀行工作人員表示。當記者問起3月能否放款時，該工作人員告訴記者：「3月可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。」
另據21世紀經濟報道稱，此前有媒體報道稱廣州對域內銀行進行了監管窗口指導，明確要求1月房貸額度不能高於去年四季度月均房貸額度。
一位上海中小銀行人士則表示，目前並沒有接到類似的監管要求，具體還要看各家銀行的分支機構的政策，換句話說，「一行一策」。目前他們銀行仍有額度，但未來房貸業務收縮肯定是大趨勢。
央行「兩道紅線」新規開始發威
個人購房者會受什麼影響？
2020年12月31日，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，並設立區別性的「兩條紅線」指標，第一道紅線是房地產貸款佔比，第二道紅線就是個人住房貸款佔比，指個人住房貸款余額佔一家銀行全部貸款比重。

這意味著，無論個人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對增量控規模可以預料。
按照房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起4年。

據國盛證券統計：
第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款佔比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地產貸款合計佔比分別為41.72%和50.01%，超出上限40%。
第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款合計佔比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款佔比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；
第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度「踩線」。
對於個人購房者來說，這到底意味著什麼呢？最直接的影響在於，部分銀行發放房貸的規模將會受到限制，如果銀行之前發放個人房貸的佔比較高，甚至超過了央行此次規定的紅線，那麼銀行就必須在過渡期之內，逐漸調整到規定范圍之內，那些放房貸佔比接近紅線的銀行，以後也必須控制房貸的增長速度。所以，對於個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。
截至2020年3季度，房地產貸款余額為48.8萬億，占人民幣各項貸款余額的比例為28.8%。結構上，房地產貸款主要包括三個種類：房地產開發貸款、個人住房貸款、保障性住房開發貸款，其中個人住房貸款佔比最高，達到68.8%，占各項貸款余額的比例為19.8%。

銀行懼怕「溢出效應」
法拍房亦受限購
據21世紀經濟報道采訪一位華東城商行總行人士稱，房貸總量受限之後，溢出的貸款增量可能會影響其他貸款定價。換句話說，以前用來投放房貸的錢，不讓用於房貸了，就得轉移到別的貸款上，比如消費貸款、對公貸款等，進一步增加了非涉房貸款的供給量。這個影響有兩方面，一是今年給到企業的對公貸款額度不用愁了，少做房貸之後非常充沛；二是對公和消費貸可能要降價，銀行在利潤上是吃虧的。
銀行對房貸不再熱衷的態度，可能會改變上海樓市新房、學區房持續火爆的局面，而上周剛出台的「上海樓市新政」更是一次重大沖擊。
據券商中國此前報道，上海樓市在2020年迎來量價穩步提升，成交量一路攀升，尤其是在11月和12月上海樓市「暖冬」行情燥熱，熱點板塊、熱點樓盤被市場「熱搶」。同策房產咨詢統計，2020年12月上海新開樓盤超30個，20餘個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場人氣最高的一個項目出現13人搶一套房，且該項目首套房搖號驗資就得700萬元、二套房驗資甚至要1300萬元。
1月21日，上海突然發布樓市調控新政，上海市住房和城鄉建設管理委員會等八部門，聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，於1月22日起實施。新政被關注的主要有兩條，一是限制假離婚現象，對於夫妻離異三年內購房的，擁有的住房套數按照婚前兩人總計來測算，二是調整增值稅的認定標准，從2年變成了5年。
事實上，在上述「新政」中也提到對信貸的約束，《意見》明確指出要嚴防資金違規流入樓市，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，嚴格執行差別化住房信貸政策。對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
值得注意的是，與新政相配合的是，「法拍房」也被限購了！
據21世紀經濟報道，有銀行貸後人士稱，1月22日起，作為「上海樓市新政」的配套措施，法拍房也陸續下架撤拍，現在還在拍賣的也更改了競買人要求。
查詢公拍網的相關拍賣房信息發現，會出現標紅提醒：「競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產交易服務熱線具體咨詢限購政策」，並提醒：「拍賣成交確認後，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。」

根據當前上海的購房政策，滬籍個人限購一套，家庭限購兩套，外地戶籍需結婚並繳滿五年社保才能擁有一套住房的購房資格。
此前由於上海法拍房不限購，成為不少外地人在上海安家的一個「利器」，甚至導致法拍房價格炒到高於同區域的二手房，而這種現象可能會在新政後逐漸消失。
2021年房地產金融政策會有哪些變化？
人民銀行、銀保監會在答記者問中表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
近年來，監管對房地產的管控層層加碼，從房地產開發商到金融機構已先後被納入監管。那麼，2021年房地產金融政策會有哪些變化？
1月15日，國新辦舉行2020年金融統計數據新聞發布會。會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近年來，人民銀行堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理，重點開展了幾方面的工作。
一是加強了房地產的金融調控。牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統計監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。
二是實施好房地產金融審慎管理制度。其一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。其二是按照規則化、透明化方向，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。其三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。
三是完善住房租賃金融政策。按照「租購並舉」的方向，加快研究金融支持住房租賃市場的政策。
鄒瀾表示，下一步，央行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持「房住不炒」定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

② 上海房貸再次收緊 哪些方面將會被嚴查

近日上海房貸調控加碼，繼嚴查「假離婚」、叫停「接力貸」、「合力貸」之後，上海銀行業對個人住房的信貸管理進一步趨嚴。將嚴格審查借款人首付款資金來源，防止借款人通過個人消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支、P2P、小額貸款公司、房地產開發企業、房地產中介等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金。

（以上回答發布於2016-11-10，當前相關購房政策請以實際為准）

全面及時的樓盤信息，點擊查看

③ 上海調控收緊：離異3年內購房，按離異前家庭總套數計算

關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見
滬建房管聯〔2021〕48號
各有關單位：
為深入貫徹落實國家關於房地產市場調控因城施策、「一城一策」的工作要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建完善房地產長效機制，著力穩地價、穩房價、穩預期，堅持租購並舉，增加住房供給，調節住房需求，強化市場監管，促進本市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現提出如下意見：
一、進一步發揮好聯席會議作用。發揮好市促進房地產市場健康發展聯席會議平台作用，指導、協調、推進全市房地產市場監管工作，落實部門管理責任，增進聯動協調，加強信息互通，強化政策執行力，提高政策實施效果。
二、完善土地市場管理。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。
三、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
五、嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
六、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售「一價清」「實名制」等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足「無房家庭」自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。
七、嚴格規范房地產市場經營秩序。加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為製造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。
八、堅持租購並舉。進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。完善租賃住房發展配套支持政策，規范住房租賃市場秩序。
九、加快推進舊區改造、「城中村」改造等城市更新改造項目。加快推進中心城區成片二級舊里以下房屋改造，積極開展「城中村」改造，確保徵收安置房源供應。加快推進舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動實施住宅小區「美麗家園」建設新三年行動計劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境質量，有效提升市民居住品質。
十、加強政策宣傳。加強房地產市場監測，正確解讀房地產市場調控政策措施，穩定市場預期，引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導市場預期等行為的查處力度。
本意見自2021年1月22日起施行。
市住房城鄉建設管理委
市房屋管理局
市規劃資源局
市財政局
市市場監管局
上海市稅務局
人民銀行上海分行
上海銀保監局
2021年1月21日

④ 上海多家銀行房貸額度收緊、放款周期拉長

最近，上海樓市火熱，隨著調控政策紛紛出台，出現了房貸額度緊張、辦理時間拉長等現象，房貸利率會否上調也成為市場關心的話題。
經過藍鯨財經調查，目前上海各家銀行的房貸額度明顯收緊，並且放款時間普遍延長。不過，銀行的房貸利率暫未出現變化。
放款時間普遍拉長
通過走訪上海多家銀行網點，藍鯨財經發現，個人住房貸款業務現在可以正常辦理，暫時還沒有停貸的現象，但各大銀行的放款額度明顯收緊，放款慢的現象確實存在。
「現在貸款業務還在受理，但放款額度非常緊張。如果過戶手續快的話，等到有額度放款需要等待3到4個月。」建設銀行上海某支行相關業務人員告訴藍鯨財經，「組合貸的審批流程以前大概需要3個禮拜，現在需要一個月；純商業貸審批現在也需要大概3、4個星期才能完成。審批好了拿到材料去過戶，房地產交易中心辦手續的時間也拉長了，而且銀行現在業務量很多。」
中國銀行上海某支行個貸部工作人員更是表示，簽約之後，僅查房、查限購就要2、3周，整個審批過程大概一個月，放款時間就更不能確定，即使當下簽約，到放款的時候可能政策又不一樣。「因為目前新政策就是要求銀行的信貸政策要普遍收緊，審批過程也會放長，現在各個環節時間上都有點長。」
2021年1月21日，上海市房屋管理局曾發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（「滬十條」），對上海樓市進行緊急調控。
放貸時間變長，房東卻不願意多等，鏈家某上海網點的經理表示，有房東為了盡快拿到房款不惜毀約。
「要讓中介和房東說好，放款周期會比以往長一些。現在每家銀行都一樣，說不定到下半年就沒有銀行能放款了。」中國銀行上述工作人員說道。
經走訪發現，目前多位中介及銀行相關業務人員建議買房人士抓緊時間盡快敲定所有貸款流程。不過，也有房產中介指出，不僅是今年，往年年末都會出現房貸額度緊張、放款慢的情況，無需過於擔憂。
房貸利率尚未上漲
面對樓市過熱的現象，有媒體報道，廣州地區工農中建四大行已經上調了房貸利率，這就使上海房貸利率是否也會上調的擔憂漸漸浮現。
藍鯨財經通過詢問幾家上海國有大行和浦發銀行、華夏銀行等股份行，對方均表示，目前上海沒有利率上浮的預期，主要手段就是在控制房貸額度，未來利率會不會調整還要根據市場反映的情況再定。
中國銀行上海某支行個貸部人員向記者表示，中行現在首套房利率最低4.65%，二套房利率5.25%，還未接到利率上漲的通知。
截至目前，上海地區各銀行並未出現「對優質客戶實行差異化放貸」的現象，交通銀行上海某網點工作人員笑道，「現在是根本沒有額度的問題，即使是中介也找不到可以馬上放款的銀行，都需要排隊。」
銀行工作人員透露，像鏈家、我愛我家這樣規模的連鎖中介機構，內部都會有合作的銀行，會根據客戶的實際需求幫客戶找對接的銀行辦理貸款。「作為銀行貸款業務的大渠道，通過中介找銀行放款相對有保障，散單中介就相對困難一些。」
房地產貸款再迎「兩道紅線」
為防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，央行和銀保監會於2020年12月31日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」）。該通知規定，銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。由此將銀行劃分為了5檔，設定了貸款佔比「兩道紅線」。
中金公司以各大銀行2020年半年報數據為依據作了相關測算。
房地產貸款佔比超出上限的銀行中，第一檔的銀行均未超限；第二檔的招商銀行超出5.7%，浦發銀行超出0.4%，興業銀行超出6.2%，平安銀行超出1.8%，北京銀行超出2.0%；第三檔的成都銀行超出13.3%，鄭州銀行超出10.4%，青島銀行超出9.1%。
個人住房貸款佔比超出上限的銀行中，第一檔的建行超出1.9%，郵儲銀行超出1.1%；第二檔的招行超出4.7%，興業銀行超出5.7%；第三檔的成都銀行超出8.5%，鄭州銀行超出0.9%，青島銀行超出2.4%。
據通知規定，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從國際上看，房地產貸款佔比過高，或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。
其表示，目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構佔比過高、遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度，不僅及時也非常必要，有利於優化信貸結構，有利於房地產市場持續健康發展，有利於金融體系安全平穩運行。

⑤ 重磅！上海銀保監局連夜發文，要求住房不封頂銀行不予個人放貸

控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了一撥政策加碼。
1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。
值得一提的是，在個人住房貸款發放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
新規或延緩房企回款進度
克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析指出，嚴格個人住房貸款發放管理，相當於准現房銷售，將使上海住宅項目周轉速度減緩。「預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但貸款要到結構封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進度。」
據悉，上海目前預售的標准之中，對於多層住宅是要求主體結構封頂，而高層住宅要求基本結構成型。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達到預售標準的新房，也必須主體結構封頂才可發放貸款，明顯提高了房貸的發放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節奏及銷售速度。對於意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發商，這一政策無疑減少了大量預售資金流入。
一般來說，房企的預售資金對於自身的現金流影響面極大，預售資金減少不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。張波預計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。
林波表示，如今銷售採用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進度。以前在上海樓市大熱時，有些開發商已經實現了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發商的回款速度，大大降低了周轉效率。
一位房企營銷總則告訴記者，這是從資金上卡，這樣的結果是樓市供應更少了，相當於在上海開發房地產的回報率不高了。
他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月後銀行貸款就能放下來，今後要3個月之後才能放款。「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的規定，將直接導致（以18層住宅為例）開發商按揭款要慢上3~6個月時間。
嚴格審核首付款資金來源和償債能力
《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。
對此，張波表示，該政策明確指向引導商業銀行加強審貸管理，並強化對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。通過經營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產金融風險，另一方面真正需要流入中小企業資金卻變相流入樓市，不利於實體經濟的發展。
同時，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。
張波表示，結合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產金融風險提前進行規避。值得關注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向社會釋放出明確打擊違法違規申請房貸的行為，同時對房價的穩定也起到側面作用。
《通知》還要求，嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
「這一政策直指中介機構違規向購房者提供『過橋資金』，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。」張波表示，通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場健康發展。

⑥ 上海銀保監局連夜發文，住房不封頂銀行不予個人放貸，這釋放了什麼信號

2021年1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。

一般情況下，房企的預售資金對於自身的現金流影響面兒極大，預售資金減少，不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。

《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

此外，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。

政策直指中介機構違規向購房者提供“過橋資金”，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場健康發展。

⑦ 違規涉房貸款被提前收回上海房貸新政「動真格」，後續或加大打擊力度

近日，一份歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》（以下簡稱《告知函》）在網上流傳。

《告知函》顯示，該筆個人貸款合同簽訂於今年1月5日，貸款金額為500萬元。因貸款人未按約履行借款合同第四條關於「貸款用途」的相關約定，銀行宣布該貸款全部提前到期，貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。若未在限定時間內歸還，將構成逾期並產生罰息，該行將採取訴訟、財產保全等措施。

「這筆被要求提前收回的貸款，大概率是抵押貸款，也就是經營貸，即把自己房子抵押給銀行，貸款用途是公司經營，但是挪用貸款（購房）被查出來了。」一位不願具名的上海銀行業人士告訴《每日經濟新聞》記者，這或是上海年初「嚴查信貸資金違規流入房地產」新規後的首個實質性處罰警示案例。

上海銀保監局官網截圖

一方面，對於已流入房市的資金提前收回；另一方面，對還未貸出的資金，銀行方面則進一步加大監管。

黃山向《每日經濟新聞》記者透露，目前對短時間內申請了經營貸又申請了個人按揭貸款的借款人，銀行正在加緊核查，並已經對一批違規貸款進行了「抽貸」處理。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，近日很多城市開始加碼整頓經營貸和消費貸違規流入樓市的行為，也有很多措施抑制新批貸款。從實際執行的情況來看，因違規被查處，並要求提前歸還貸款的情況可能會在最近增多。

信貸政策「打補丁」，後續或加強打擊力度

事實上，早在去年4月底，央行上海總部就嚴禁銀行以消費貸、經營貸款等形式違規向購房者提供資金。今年1月29日上海銀保監局印發《通知》要求，將個人住房按揭貸款的對象限定為已封頂樓盤，銀行也隨之加嚴了對涉房貸款的審批。

為什麼此時銀行會對信貸政策「打補丁」？

上述上海銀行業人士表示，去年小微貸款利率的大幅優惠，使得不少借款人利用經營貸（尤其是房屋抵押貸）進入房地產市場。年初房貸新政之下，銀行開始投入人力物力全面嚴查。但由於此類資金往往經過多個渠道多次流轉，所以銀行檢查起來難度不小。

張波則認為，對於這一現象，市場要認識到國家對於金融側的調控力度是明顯加強的。房地產交易各方都需要警鍾長鳴，此次強化查處力度並非是「微風習習」，從倒查時間就能充分體現出決心和力度。當下如果還想通過違規方式獲得購房資金的人，只會面臨更為嚴厲的處罰。

「在經營貸和消費貸違規流入樓市過程中，部分中介或金融機構起到了一定的助力作用。如部分機構提供違法服務，部分金融機構則存在審核不嚴等情況。」張波表示，後續監管部門和銀行對涉房貸款的打擊力度會不斷增強，同時也需要對前期違法違規機構給予更大的懲處。

⑧ 多地銀行房貸現趨緊跡象 不存在大面積停貸

1月29日和30日,上海銀保監局和北京銀保監局接連發文,進一步加強個人住房信貸管理,嚴查消費貸、經營貸等個人信貸資金違規流入房地產市場。此前一周多時間內,上海、深圳、廣州、杭州等多個熱點城市也開啟新一輪房地產調控。
《經濟參考報》記者采訪了解到,目前部分地區出現銀行房貸放款周期拉長、利率上調的現象,但是大面積的停貸並不存在。分析人士認為,堅持「房住不炒」定位,銀行在「房貸紅線」約束和監管政策趨嚴背景下,對住房貸款資格審核更為嚴格,2021年個人房貸總體趨勢偏緊,居民購房杠桿率或將穩中趨降。
信貸資金違規流入樓市
再被嚴查
1月30日,北京銀保監局發文稱,已向轄內銀行機構下發監管提示函,要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查,重點排查是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題,並要求銀行對發現的問題立即整改,加強內部問責處理。
與此同時,北京銀保監局還稱,已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組,將於近日赴銀行機構開展專項核查。另外,還將結合銀行自查及監管核查情況,指導北京市銀行業協會積極行動,對個人和中介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。
在北京發文前一日,上海銀保監局也發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》指出,將嚴格落實差別化住房信貸政策,嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
《通知》指出,完善信貸資金用途監測與攔截機制。強化首付款資金真實性審查要求,防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金,或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
從京滬兩地最新宣布的舉措來看,消費貸、經營貸成為監管重點加強的領域,這也是對近日出現的「部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利,挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或『過橋』資金」等輿情的回應。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從資金進入的角度看,各類消費貸和經營性貸款的流入會面臨管控。從資金的流出和使用的角度看,明確對「無用途、虛假用途、用途存疑」的貸款進行管控,防範此類用途不清晰的貸款流動。
部分地區房貸放貸周期拉長
不存在大面積停貸
多地房地產調控升級背景下,有媒體報道稱,多地出現銀行房貸額度收緊、利率上升,銀行貸款周期拉長甚至出現停貸的現象。事實究竟如何?
《經濟參考報》記者采訪了解到,所謂的大面積停貸並不存在。上海地區,建行上海分行和工行上海分行均表示,目前正有序進行房貸投放,並未出現所謂的停貸情況。廣州地區,中國工商銀行廣州分行相關負責人回應,廣州地區目前房貸額度相對偏緊,仍正常受理房貸業務。招商銀行廣州分行回應,目前招商銀行廣州分行並未停止房貸業務,每月仍有序接單及放款。深圳地區,記者向多家轄區內銀行進行了采訪求證,從走訪情況看,目前深圳各大銀行房貸並未出現停貸情況,仍在正常收單。記者從杭州、合肥、成都等地的銀行和房產中介機構處了解到,銀行放款周期存在不確定性,可能需要排隊,但審批通過可正常放款。
但在部分地區,房貸放款周期延長確實存在。上海一位房產中介告訴記者,目前銀行放款較慢,周期較之前有所拉長,至少也要一個半月以上才能放款。上海一位支行行長表示,「近期上海房產市場交易火爆,需求一下放大導致銀行放款周期變長而已,具體到各家支行也會優先放款給合作的樓盤。」廣州地區,據廣州市某中介機構負責人介紹,2020年7月份,購房過完戶平均半個月可以放款,而2021年1月份過戶後平均放款周期拉長到1至2個月。不過,在深圳地區,據深圳市南山區一名中介機構負責人告訴記者,四大行審批速度在半個月到一個月左右。「只要能通過貸款人資格申請的,一般放款速度不成問題,暫時沒有放款周期拉長的情況出現。」
與此同時,部分地區房貸利率有所上升。1月27日起,廣州工農中建四大行首套房貸利率上調為最低5年期LPR上浮55個基點,二套房貸上調為最低5年期LPR上浮75個基點。利率調整後,四大行首套房貸款利率和二套房貸利率分別從5.05%和5.25%上漲為5.2%和5.4%。據銀行和房產中介機構多方反饋,因為2020年廣州樓市成交量太過火爆,多家銀行的房貸放款存在積壓。2021年初,銀行普遍將額度用於發放2020年積壓房貸,但是價格和2020年相比平均上浮20個基點。
並非所有地區房貸均「漲價」。上海地區,據房產中介人員介紹,利率與去年持平,首套房貸款利率按照LPR公布價執行,二套房按LPR基準上浮60個基點執行。深圳地區目前房貸利率與去年保持相同水平,普遍執行利率為首套房利率5年期LPR利率上浮30個基點,二套房利率5年期LPR利率上浮60個基點,各家銀行均表示,短期內暫未有利率上浮的計劃。
居民購房杠桿率預計穩中趨降
業內人士表示,堅持「房住不炒」定位,銀行在「房貸紅線」約束下,2021年個人房貸總體趨勢偏緊,且在相關政策不斷加碼的情況下,銀行對住房貸款資格審核更為嚴格,預計2021年居民購房杠桿率將穩中趨降。
2020年12月31日,央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款佔比上限。中國銀行研究院研究員梁斯表示,整體來看,規模控制會影響房地產信貸投放,涉房利率或將小幅上行,但預計幅度不會太大。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示,在房地產貸款集中度管理制度的出台影響下,部分銀行可能出現額度收緊,放款周期延長現象,預計該狀態將持續較長時間,在此背景下,居民購房杠桿回落是大概率事件。「LPR進一步下行的概率較低,商業銀行惜貸的情況下,預計2021年居民購房杠桿率穩中趨降。」他說。
在多地涉房信貸監管升級之下,銀行對按揭貸款人的資格審核也在趨嚴。深圳某股份制銀行支行行長告訴記者,該行的個人住房貸款仍正常收單、有序投放。但對於按揭貸款人的資格審核把關更嚴,嚴格評估風險,對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。「比如,流水不能覆蓋兩倍月供的不批貸款,首付款的來源除了直系親屬外都不符合規定,對這些購房者的貸款申請一般都不會通過。」該名行長說。（經濟參考報）