A. 上海買二手房前怎麼確認我申請銀行貸款是否能夠通過
提交所需資料審批通過後，銀行會通知你。
一、辦理二手房貸款時所需材料：
1、身份證原件及復印件；
2、與賣房者簽訂的購房合同或購房意向書原件；
3、首付款憑證原件及復印件；
4、婚姻狀況證明：結婚證/離婚證明/未婚證明原件及復印件；
5、戶口簿原件及復印件；
6、資信證明原件（使用銀行提供的標准格式）。
由於借款人收入情況復雜，工作人員可要求提供相關的其他證明材料的原件及復印件，如借款人為個體經營戶，則提供營業執照復印件及近三月的納稅憑證，經營場所的房屋產權證或租賃合同；
如借款人為企業法定代表人、負責人或股東，則提出營業執照復印件、企業章程、近期的資產負債表和納稅憑證等；
如借款申請人註明有除工資收入以外的其他收入來源的，應提交相關的證明材料。如利息收入，應提供存單、國庫券等憑證；房屋租賃收入，應提供房屋產權證或租賃合同；投資收入，應提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。
7、銀行要求的其他資料。
二、辦理二手房貸款繳納的稅費：
1、營業稅(賣方)：2016年5月1日起,全國范圍內推開營改增試點,建築業、房地產業、金融業和生活服務業等全部納入試點范圍。這項政策對二手房交易來說,除了將銷售不動產統一發票改為增值稅發票。
根據規定,個人將購買不足2年的住房對外銷售,按照5%的徵收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上的住房對外銷售,免徵增值稅(北上廣深除外);北上廣深地區個人購買2年以上的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅,若購買2年以上的普通住房對外銷售的,免徵增值稅。
2、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，①稅率20%，按財產轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用)計征;②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%徵收。賣方承擔
3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買價徵收3%由買方承擔;4、交易費：6元/平米，雙方各付一半;
5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。6、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。
7、土地收益金(代收)：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔。
8、核檔費：50元/宗。
9、貸款擔保費貸款額×1%擔保公司
10、評估費評估值×0.5%評估公司
11、中介費：各個中介公司收費標准不同，以中介收費為准
三、辦理二手房按揭貸款的流程：
（1）買賣雙方簽訂購房合同並支付首付款後，到銀行提出貸款申請。填寫貸款申請表（如果您已婚，請夫妻雙方一起前來），中心工作人員經過審批通過後，出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續的依據。
（2）憑身份證原件領借款合同的貸款支付憑證回單，所需經過的流程為：受理櫃（受理貸款申請）——保險櫃（辦理保險）——簽約櫃（簽訂借款合同）——公證櫃（辦理合同公證）——簽約櫃（領取貸款合同）。
（3）在取得《貸款承諾書》並就所抵押的房屋辦理保險後，即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用於還款的建行儲蓄存摺和儲蓄卡或建行信用卡、保險單、與銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等有關法律性文件，並辦理公證手續（如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來）。
如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽訂合同，需授權委託另一方或第三方代為辦理貸款相關手續。授權委託書需經公證，且受託人有轉委託權。
注意：辦理二手房貸款很大程度上是一種程序化的過程，銀行對於二手房貸款的流程作出了明確的規定，購房者按照銀行的要求辦理即可。但是，也不能保證銀行在辦理二手房貸款過程中不會損害購房者的利益，比如在貸款合同中加入一些不合理的條款。
B. 上海買二手房到銀行貸款有要求嗎
可以的。
上海買二手房貸款條件：
1、所購房屋不在拆遷公告范圍內；
2、申請貸款時沒有任何不良信用記錄；
3、需要在建行開戶，並存入足夠的首期款；
4、同意以自己所購買的房屋當作銀行的抵押物；
5、具有合法的身份證件，即具有合法的公民身份；
6、具有良好的個人信用，有償還貸款本息的能力；
7、所購買的房屋產權應該明晰，可進入房地產市場流通；
上海買二手房貸款流程：
1、確定按揭服務公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，並向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。
2、查詢公積金(如需公積金貸款款）與賣方確定購房意向後，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買賣合同
借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由於交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋，需在合同簽好後到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。
4、准備貸款資料，審核貸款資質
按揭服務公司協助借款人按照銀行要求准備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；並且由按揭服務公司進行初步審核。
5、簽貸款協議，公證，保險
按揭服務公司將初審後的貸款資料交貸款銀行審核，通過後，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。
6、辦理房屋過戶和抵押手續
借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，並將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀。
7、辦理房產證和抵押證明
貸款人的房產證和他項權利證明辦出後，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。
8、銀行放款
銀行在收到借款人的以上兩證後，按照上海二手房貸款流程按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。
C. 在上海市買二手房商業貸款的疑問先過戶還是先貸款
貸款申請在過戶前作 銀行放款是在過戶後
D. 在上海買二手房，有沒有房齡超過20年不能貸款之說
若是招商銀行，抵押物為商品房的，房齡一般不超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過40年；抵押物為商業用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過30年；具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經辦行確認。
E. 買二手門面房能貸款嗎
辦理二手商鋪貸款所需要的材料、手續和流程：
辦理二手商業用房按揭貸款，最長期限10年，一般貸款金額不超過評估價的50%，貸款利率上浮。現在國家收縮銀根，銀行的信貸也相應收縮，對貸款客戶的要求有所提高。
1、所購二手商業用房的產權應明晰，並能辦理過戶交易和正式抵押登記。
2、所購二手商業用房房齡一般不超過20年，房齡加授信/單筆貸款期限原則上最長不超過30年。
3、所購房產具有較強的變現能力，房產結構完好，水、電、環保交通、城建、物業管理等各項配套設施和服務齊全。周邊商業環境較成熟，使用功能上不應存在明顯缺陷。
4、原則上不接受閑置超過6個月，購買了房產的單位和個人，未能使用、轉讓、出租該房產的時間超過6個月的商業用房作為抵押物；借款人滿足銀行客戶貸款標准，且抵押物變現能力較強的可酌情接受。
貸款購買二手商鋪需要哪些資質和手續：
按揭二手房轉讓的方式 在與賣方就買賣該二手房達成意向後，由於該二手房上設有抵押，因此還應當徵得抵押權人，即銀行的同意。
購買按揭二手房有兩種方式 一種是買方一次性付款，還清銀行的按揭貸款，終止原借款合同，辦理注銷抵押登記手續，使得房屋上不存在其他任何權利障礙，然後由二手房所有權人與二手房購買人辦理產權過戶手續。
1、買賣雙方簽訂買賣合同；
2、買方選擇申請同行轉按揭或者跨行轉按揭；
3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料，銀行對轉按揭申請進行審核；
4、買賣雙方共同向原按揭銀行辦理還貸手續，賣方與原按揭銀行終止原按揭貸款協議，並辦理注銷抵押登記手續；
5、買賣雙方辦理房屋過戶手續；
6、買方到房管局辦理抵押權人為轉按揭銀行的抵押登記手續。
注意：按揭二手房轉讓除了要繳納一般二手房交易的契稅、印花稅、登記費、交易手續費等外，在「轉按揭」過程中，還涉及到銀行的按揭轉讓傭金、抵押擔保費、評估費、保險費、律師見證費等費用。
F. 買二手商鋪能貸款嗎
農行有個人二手商業用房貸款，是指經營行向自然人借款人發放的，用於借款人購買再交易商業用房（即售房人通過交易取得房地產權利證書，可以在房地產三級市場再次交易的商業用房）的貸款。
個人二手商業用房貸款辦理條件件：
1.已簽訂合法有效的房屋買賣合同。如申請置換式貸款，則需提供所購商業用房已取得房屋所有權證書，且證書取得時間不超過5年。
2.有不低於最低規定比例的首付款證明。如申請置換式貸款，則需提供其與債權人之間不低於貸款申請金額的債務證明。
3.個人信用等級應符合我行相關標准。
4.抵押物須為借款人所購商業用房，並符合以下條件：
（1）不得為產權式物業。
（2）對二手商業用房貸款（及置換式貸款），擬抵押房產應符合以下條件：
<1>、僅可為臨街商業用房、商住兩用房或位於總行確認的「百強」專業市場內。對一級分行確認的「千優」專業市場是否可以辦理由一級分行按市場逐一明確。如為商住兩用房，房屋所在樓座（小區）物業管理規范，空置率較低；如為臨街商業用房，周邊商業氛圍濃厚，總體經營狀況良好。
<2>、房屋不存在非正常空置或停業情況。
個人二手商業用房貸款申請資料：
1.借款人及配偶身份證件。
2.借款人戶籍證明及婚姻狀況證明。
3.借款人還款能力證明。
4.購房首付款證明。（需提供以下兩項首付款證明之一：由售房人直接收款的，提供轉賬憑證（或匯款憑證）以及售房人簽字確認的首付款收據；實施交易結算資金託管的，提供被託管資金賬戶明細及託管協議。）
5.借款人與售房人簽訂的合法有效的商業用房買賣合同。
6.信用評級所需資料。
7.以交易過戶前售房人為所有權人的房地產權利證書、售房人身份證件、共有權人身份證件。
8.售房人在農業銀行開立的用於收款的銀行卡／折。
9.交易雙方簽署的《個人二手房貸款資金劃轉授權委託書》，擬交易房屋如存在共有權人，則共有權人應在售房人一欄簽字。
10.農業銀行要求提供的其他資料。
註：具體業務種類及辦理程序、辦理條件等以當地分行有關規定為准。