⑴ 買房貸不出款怎麼辦
方法一：要求暫停還本金
可以與銀行商量，要求只還利息，暫緩繳本金。對銀行而言，房子已經抵押了，不用擔心客戶會突然跑掉，一般可以接受客戶的要求，而且先還利息，暫緩還本金，銀行還可以多賺一點利息，只要房貸客戶不惡性逃債，對銀行而言並沒有損失。
方法二：要求延長還款期
也可以與銀行商量延長還款期限。例如原本房貸期限是20年期，已經繳款8年，由於突然發生財務困難，一時間無法定期償還固定本息。此時，可以主動找銀行商量，依照自己每個月可以負擔的房貸支出，將房貸期限再展延到20年期甚至30年期。
方法三：再向銀行借錢
其實，為配合客戶的需求，許多銀行已推出「理財型房貸」，方便房貸客戶將已經償還的房貸，再借出來使用。不過，借出來使用的金額，利率要比房貸利率高一點。雖然利率比較高，但還是比一般無擔保品的信用貸款利率便宜，因而頗受房貸客戶歡迎。
理財專家提醒，對房貸族來說，只要有一棟不動產抵押給銀行，就像存了一筆錢在銀行一樣，萬一有資金需求時，就可以適時地借出來使用，等手上一有錢，馬上再還回去，讓房貸為自己的生活發揮更多的幫助作用。
如果完全繳不出房貸，那麼上面的方法就沒有用了。房貸族將不得不放棄房子，他們通常會認為反正房子會被法院拍賣，可以抵銀行的債，雙方互不相欠。其實，事情並沒有這么簡單，如果房產拍賣的價格，不夠償還房貸人積欠銀行的錢，銀行一樣會追著房貸人要債。
房貸人積欠銀行的錢，包括違約金、房貸利息與本金，通常銀行將拍賣所得優先償還違約金與利息，若還有剩錢，才會用來還本金。所以，經常會出現一些房貸族的房子即使被拍賣了，卻還欠著銀行一堆本金。在這種情況下，對於最後一筆本金，銀行通常為確保債權而建議房貸人將其轉換為信用貸款，分幾年期限慢慢還。
針對這個現象，有關銀行界人士提醒說，最好不要換約。因為房貸是房貸，信貸是信貸，除非是房貸人為確保個人信用，好向銀行再借錢出來投資，否則，一般自住型房貸人，對於尚未歸還的房貸本金，應該與銀行洽談還款方式，而非另訂契約，以較高利率信用貸款，來還低利率的房屋貸款。
一、非本地居民無法得到購房貸款的
這屬於無法預見、無法避免的《合同法》中規定的"不可抗力"，買方可單獨解除購房合同而不承擔違約責任，但前提是合同中沒有"購房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補足"的特別約定。
根據2003年頒布的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定："因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
"此次出台的新政可歸為"不可歸責於當事人雙方的事由"，如在簽訂的意向書或合同中，沒有"貸款不成需自籌資金補足"的約定，購房者有權與開發商或是上家協商解除合同，並拿回之前交的定金。
二、無法籌措足首付款或因第三套房屋而無法得到購房貸款的
這些情況屬於《合同法》中規定的"情勢變更"原則。即合同有效成立之後、履行之前，如果出現某種不可歸責於當事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會給一方當事人造成顯失公平的結果，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔。適用此情況的前提仍然是合同中沒有"需自籌資金補足"的特別約定。
購房人可以解除合同而不必承擔違約責任，但需要在訴訟中得到認定，認定為"情勢變更"的條件較嚴格，目前上海高院未出台相關意見
⑵ 已交首付，貸款批不下來，能要回首付嗎
買房的時候，可能會遇到一種情況，那就是你支付了首付，簽訂了貸款合同，但是貸款因為各種原因批不下來，遇到這種情況怎麼辦？首付款能退回嗎？
購房貸款批不下來能否退回首付款？
一般房地產開發商會讓你去其他銀行辦貸款的，要看你貸款批不下來是什麼原因了，要是支付能力的話，一般會要求你延長還款期限。
想退房就要和開發商商量了，即便同意你也要支付一定違約金的，如果不同意你只能自己想辦法湊夠剩下的錢，因為買賣合同簽了就有效。
不過你可以讓開發商想辦法，因為你貸款下不來，他們也拿不到尾款，他們比你還著急。
簽訂買賣合同之前和上家協商好，如果是銀行沒錢放款或放款較慢則不算違約，如果是自己的資信有問題那你只好承擔違約責任了。現在銀行資金收緊，對於商貸放款相對於比較慢，公積金貸款的話是相當快的
盡量一次性付款，個人原因不能貸款的話要賠償房主違約金，或者找中介公司因為你們買房子可能是通過中介公司的，前期不了解你的信息,如果是國家政策原因可以和房主協商賠償，再者簽買賣合同的時候盡量註明因政策或個人原因不能貸款的情況下合同自行解除。只要符合上海貸款條件的都是可以貸款的。
買房按揭貸款辦不下來的原因
1、開發商的原因:如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋,即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房,銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的,此時購房者可要求開發商退還首付及定金,並要求開發商支付相應的利息損失。
2、購房者的原因:如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款,購房者應該承擔違約責任。
3、非買賣雙方的原因:如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現,購房者應與開發商協商,協商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴並舉證自己沒有過錯並確實無力購房,要求開發商發還首付及定金。
買房按揭貸款辦不下來的處理辦法
1、如果是銀行根本就沒有接受貸款申請,由購房者自己承擔違約責任。
2、如果是購房者和銀行已經簽訂了借款合同及抵押合同,只是銀行沒有按時放款,則購房者在向開發商承擔違約責任後,可以按照借款合同向銀行主張違約責任。
律師提醒：簽購房合同前確認資信情況
廣大購房者在購房時，如果需要從銀行辦理按揭貸款，一定要在簽訂購房合同前弄清楚自己是否具備購房的資格，是不是被限購，或是名下借款有沒有大數額未付清、資信有沒有問題。
如果是因購房者個人的資信或購房資格問題，導致銀行不批准按揭貸款，又無法一次性支付餘款，購房者將構成違約。不僅房子買不了，還要賠違約金。
銀行作為購房者和開發商之間房屋買賣關系第三方，買賣合同對其沒有任何約束力。而是應由未按約付清餘款的購房者，按照合同約定，向開發商承擔違約責任。
另外，就貸款關系來看，如果因購房者個人信用等因素，導致其無法申請貸款的，銀行不承擔任何連帶責任。但如果是購房者和銀行已經簽訂了借款合同及抵押合同，僅是銀行未按規定時間放款，那麼購房者也只能先向開發商承擔違約責任，然後再按借款合同向銀行追究違約責任。
根據我國相關法律規定，在買賣合同關系中，付款系買方的基本義務，如因買方資信問題導致其無法獲得銀行貸款，買方就應以自有資金付清購房款，而不能推說這是開發商的責任。為此，按揭購房一定要謹慎，更應綜合考慮自己的還款能力等因素。否則，不但不能實現買房夢，還有可能承擔違約責任。
律師提醒，目前有不少購房者簽訂了購房合同後，因各種原因，銀行貸款始終無法獲批，就會出現退房糾紛。而在具體執行中，很多樓盤是開發商統一指定銀行辦理貸款，購房者應盡量在合同中註明，「如果貸款不能辦理，購房者可以解除合同並不承擔違約責任，開發商需返還首付款」。
採用何種方式能夠保護購房者利益，避免承擔因按揭不成而產生的違約責任?
為了避免因按揭不成產生糾紛，保護購房者的合法權益，建議購房者從以下三點入手將風險控制在最低限度：
第一、在簽訂購房合同前，購房者在聽取開發商意見的同時，盡量向貸款銀行進行詳細的咨詢，了解貸款審批的條件及要求，對於自身還款能力及貸款能否獲批有一定的心理預期。
第二、雙方在簽訂購房合同時就按揭不成時買受人的合同解除權進行明確約定，即在合同中約定，如因銀行不予辦理按揭手續致買受人無法取得貸款的，買受人有權解除購房合同並免於承擔違約責任。
第三、如果銀行通過貸款申請並與購房者簽訂了《貸款協議》，對放款時間進行了明確約定，後卻以各種理由不按時放款，則購房者有權依據《貸款協議》要求銀行按時房款並追究其相應的違約責任。
（以上回答發布於2016-07-29，當前相關購房政策請以實際為准）
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