銀行提高貸款利率對房企的影響

A. 房貸利率6個月飆40%！購房成本大增

近日北京、上海、廣州等城市的多家銀行再次收緊房貸政策，據悉部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，這是銀行變相收緊房貸，還是意味著房貸已進入議價時代？
業界預計房貸收緊的狀況可能會持續，這對商品房銷售市場會有什麼樣的影響？傳導到A股市場上，地產股又將怎麼走？

著名經濟學家宋清輝認為，總體而言，首套房利率上調是對房地產投資需求的抑制，或將會對A股市場的地產股帶來沖擊。近期，投資地產股具有一定的風險，但可以關注低估值地產股投資標的。

房貸利率上浮大勢已定

樓市政策一直以來都是熱門話題，以前大家談的是房價蹭蹭往上漲，近期談的則是房貸蹭蹭往上漲。幾個月前，不少商業銀行首套房房貸利率還是八五折優惠，而近期一線城市以及一些熱點城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍！至於二套住房按揭貸款為基準利率的1.1至1.2倍已經是普遍的現象。

針對媒體報道「北京部分銀行首套房貸利率上浮10%」的消息，北京市金融工作局出面澄清，5日從北京多家銀行及中介機構了解，除極個別股份制銀行有上調外，目前北京大多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率，但也提出，不排除未來上調的可能性，至於何時上調還要看房價走勢及各銀行的貸款總量來定。

目前已有多個城市的多家銀行都加入了房貸利率收緊的隊伍，可見銀行對於房地產貸款收緊的趨勢已經很明顯，房貸利率上浮大勢已定。眾所周知的原因，一是樓市調控政策還在進行之中，二是目前資金成本不斷上升。在資金成本繼續上升的大背景下，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這樣的話，疊加管理成本，4.9%的房貸基準利率對於大部分銀行來說，已屬於低利潤產品。

中信證券認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸。我國目前新增房地產信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下，為防控系統性風險，央行和監管當局出台多部文件規范商業銀行的房地產信貸。

此外，據海外媒體報道，銀監會將允許部分銀行推遲報送原本應6月份提交的包括同業業務和委外投資規模業務的自查報告。中信證券推測，此輪MPA（宏觀審慎評估體系）考核或側重於對房地產信貸政策的落實方面，個人住房貸款可能成為重要考察項目，在此壓力下，預計商業銀行將收緊房地產信貸投放。

在不到半年的時間內，銀行房貸利率先是從八五折優惠回歸到基準利率，然後又攀升至基準利率的1.2倍，這被業界解讀為就是樓市的「定向加息」。這個「加息」的幅度可不小，高達41.18%！

業界人士看來，目前商業銀行大幅度提高房貸利率，實際上是變相拒貸。目前已有部分銀行乾脆放棄了房貸按揭業務，主要是在上半年發放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。而畢竟房貸利率的上浮只是一些城市的部分銀行採取的一種措施，購房者手中握有一定的主導權，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

另一種意見認為，實際上是促使房貸利率進入了議價時代。此前有報道稱，有的銀行在房貸放款先後順序方面，已開始按照貸款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款。這與一位股份制銀行客戶經理的說法一致，其表示如果客戶對放款時間有要求，可建議以利率上浮20%作為條件，這樣可以獲得提前放款、不用排隊的待遇。

商品房銷售或受影響

據中信證券測算，對比5~10年中長期貸款基準利率，房貸利率上浮10%後的貸款余額（金融機構中長期貸款季度余額）利息占城鎮居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為，商業銀行在量及價上對於房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔，並在一定程度上抑制居民的房貸需求，進一步冷卻商品房銷售市場。

宋清輝看來，房貸利率上行對房地產市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫；二是影響房地產成交量。不過，他也提出，房企可能會通過各種形式的策略性降價，彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。

近日發起房貸利率相關主題調查，有超6成網友都表示，即便房貸利率上調也難以壓低房價，其中有近4成人認為房價依然會堅挺上漲。一位網友認為，買房真正的門檻在於首付，有能力買房的人月供大多也都不成問題了。也有觀點認為，目前房貸利率政策的主要目的是抬高買房者的購房成本，利率太高或額度太小，會擋住一部分炒房者，主要是很多利用銀行資金炒房的人。

雖然有不少業界專家學者仍然看好房地產市場，特別是一線城市及熱點城市，但在層出不窮的調控措施之下，房產成交數據明顯萎縮，多數處於「量跌價滯」的態勢。以北京為例，根據中原地產統計數據顯示，5月，北京二手房住宅共計簽約10801套，這是繼4月之後，北京二手房網簽量連續兩個月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個月的最低值。另據鏈家研究院的數據顯示，5月單月，鏈家經手的二手房成交量環比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點。此外，鏈家研究院數據顯示，客戶成交周期為52天，是2012年以來的最大值，表明客戶觀望情緒空間明顯。

據廣發證券的數據，5月份43個代表城市新房成交面積環比和同比分別下降2.3%和20.4%，其中19個限購城市環比和同比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走向的二手住房，回調趨勢更明顯。5月份，二手住房交易佔到總交易量1/3及以上的14個城市，成交環比和同比分別下滑9.6%和19.8%，9個限購城市環比和同比分別下滑11.2%和27.4%，未限購城市環比也下跌0.8%。

關注低估值地產股

宋清輝認為，總體而言，首套房利率上調是對房地產投資需求的抑制，或將會對A股市場的地產股帶來沖擊。近期投資地產股具有一定的風險，其建議可以關注低估值地產股投資標的。

今年以來，港股市場上的內地地產股一路高歌猛進，漲勢如虹。中國恆大今年漲幅達到2.45倍，成為地產股的領頭羊，而碧桂園、融創中國的今年漲幅也分別達到1.22倍和1.16倍。此外，雅居樂集團、佳兆業集團、龍光地產、龍湖地產等今年的漲幅也都超過50%。據同花順統計，有多隻內地地產股的股價在6月以來創出歷史新高。其中龍光地產、禹洲地產均於昨日刷新歷史高點，中國恆大於6月7日盤中創出17.66港元的歷史新高，融創中國、龍湖地產則於6月6日上攀歷史高點。

相較而言，A股市場的地產股表現遜色。申萬房地產開發的125隻股票中，僅40隻今年漲幅為正，所佔比例僅為32%。其中今年漲幅超過10%的有26隻，其中漲幅超過50%的有5隻，分別為新城控股、京漢股份、金隅股份、北辰實業和華夏幸福，除新城控股外，均為雄安新區概念股。漲幅居前的還有粵港澳大灣區概念股，包括華僑城A、招商蛇口、深物業A、格力地產等，今年漲幅都在10%以上，其中深物業A昨日股價創下歷史新高。

（以上回答發布於2017-06-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 加息意味著什麼

加息對普通老百姓的影響是多方面的，既有好處也有壞處。以下是具體分析：

好處：

1. 存款利息提高：加息意味著銀行的存款利率也會相應提升，這直接增加了儲戶的收益。
2. 理財產品收益上升：由於資金成本上升，銀行及相關金融機構的理財產品收益率也會相應提高，為投資者帶來更多的收益。
3. 國債投資成本降低：加息會引導國債收益率上升，這意味著國債的投資成本降低，投資者可以獲得更高的收益。
4. 抑制通脹，穩定物價：在適當的加息政策下，可以抑制通貨膨脹，使物價保持穩定甚至微降，有利於老百姓的生活成本控制。

壞處：

1. 購房成本增加：加息會增加住房抵押貸款的利率，使得已購房者的每月房貸利息支出增加，整體還款額上升，購房慾望下降。
2. 工商企業成本增加：加息會導致貸款利息上浮，對於資金成本敏感的中小企業來說，成本上漲可能對其運營造成壓力。對於小房企來說，加息後購房者減少，貸款渠道變窄，利息增加，可能導致其經營困難。
3. 以房養房者凈收益減少：對於以房養房的人來說，貸款月供的利息增加，如果房租不能漲價，凈收益將減少，可能導致部分人選擇出售房產，增加二手商品房的供給。

總結：

加息對普通老百姓的影響是復雜而多面的，既有積極的一面，如提高存款利息、理財產品收益和國債投資成本降低，也有消極的一面，如購房成本增加和工商企業成本上升。因此，在面對加息政策時，老百姓需要綜合考慮自身情況，做出合理的財務規劃。