上海刚需贷款

A. 房贷愁煞人 上海刚需房怎样贷款最划算

贷款买房是很多购房者的必经之路，解决了人们住房问题的同时也增添了不少问题，那就是一批批房奴的诞生，但是房奴们面对每月的房贷压力时却是苦不堪言。下面，小编就来教你如何贷款买房才最划算。

贷款类型：

目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

友情提醒：2015年上海公积金贷款最高限额60万元；同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款的，贷款最高限额80万元。

2、个人住房商业性贷款：未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款是有额度限制的，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 贷款已经连刚需都“坑”了，现在是时候买房吗

房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

一、办理按揭贷款需要提供的资料：

• 申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；

• 购房协议书正本；

• 房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；

• 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等；

• 开发商的收款帐号1份。

  二、按揭贷款的条件：

• 年龄 18-65周岁之间，具备完全民事行为能力；

• 交齐首期购房款；

• 有稳定合法收入，有还款付息能力；

• 借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；

C. 刚需族贷款买房 月供多少最合适

刚需族买房申请了大额的贷款，却因为每月高额的房贷，造成家庭经济压力大，处处捉襟见肘！这样不好！贷款买房月供多少最合适？在申请贷款前一定要计算好，否则会影响生活品质！下面就来看一下您月供多少最为合适！
还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。是贷款本金与贷款者当月收入的比例。还贷能力系数，可以防止每月还款额占家庭收入比例过高而无力偿还房贷的风险发生。想要知道自己的还款能力，还贷能力系数你必须了解！
房贷还贷能力系数计算：
例：系数是0.4的话，月收入为8000元，您每月可以还款3200元。
系数是0.5的话，月收入8000元，您每月可以还款4000元。
个人的还贷能力系数和个人的月收入、工作性质、家庭财产以及征信情况都有一定的关系。个人收入越高、工作越稳定、家庭整体财产越多、征信情况越良好。那么他的还贷能力系数就会越大。反之则会越小。
商业贷款还贷能力系数是多少？
商业贷款一般是0.5，假如你和妻子的月收入是1万月，那么你月还款能力是5000，你可以贷到每月还款5000元的贷款。
公积金贷款还贷能力系数是多少？
公积金还贷能力系数是按不同借款期限来确定的，十年以内（含十年）为35%，十至二十年（含二十年）为40%，二十年至三十年为45%。
（以上回答发布于2018-09-14，当前相关购房政策请以实际为准）

D. 上海优先支持首套刚需自住购房需求，可行吗

在上海最新出台的购房政策当中，就明确指出了一点，要优先支持这些首套刚需自住房的购房需求。在我看来这是非常可行的，而且对于房地产市场的价格稳定也是能够起到很好帮助的。所以，如果这个政策真的能够推行下去的话，对于这些刚需买房的人不仅是一个好消息，对于上海楼市的稳控也算是一个好的开始。要知道之所以在这些超一线城市买房困难，就是因为太多人买房，但是房子却不够用。那么今天我们就来探讨一下上海的这个新政策能否起到相应的帮助。

第三，如何看待一线城市的楼市政策？

从银行，开发商以及中介的各个角度来考虑的话，都可以发现，现在他们正在逐渐的收紧对这些地区的买房。条件越来越高，也就意味着炒房客在这里能够发挥的空间越来越少，所以他们不可能在这里长时间生存。而且因为限购政策的到来，所以他们不得已将自己手中的房子低价进行处理，不能够进行抬高价格，因为二手房市场也需要遵循市场的交易价格。在这样的情况下，房子的价格将会被逐渐的稳固下来。

E. 倾家荡产在上海买一套所谓的刚需真的值得吗

我认为还是值得的。既然属于刚需房，那么买了也属于生活的必需品。

上海的房价太高了，所以一个普通的家庭如果要在上海买房，那么对一个家庭来说压力实在是太大了。或许倾家荡产在上海还是只够付个首付。但是我感觉人失去了一些东西，就会得到另外一些东西。生活是不会亏待努力的人的。

我的思想和别人稍有些不同，或许是因为我还年轻的缘故吧。我感觉人生就是需要闯荡，不闯荡你永远不知道你的极限在哪里。

上海属于一线城市，它的发展远远超于下面的城市的发展。如果有这个机会能够在上海拥有属于自己的一套房子，我感觉还是应该把握住机会

在现在这个时候，有可能你倾家荡产就能在上海买一套房子。但是如果房价一直稳定不下来，几年后你还是因为刚需房必须买的时候，怕的是倾家荡产也买不到。

人往高处走，水往低处流。大家都应该懂得这个道理。不要在应该奋斗的年纪选择安逸，否则怕的是年纪大点了，考虑的问题更多了，更不敢赌一把了。也赌不起了。

我们家属于南阳下面的一个小城市，我一个表哥去年在郑州买了一套房子，现在也在一步一步的在向郑州发展。当时买房的时候压力也是很大，不过现在已经缓过来了。

人只有逼自己一把才知道自己的极限在哪里。现在可能你感觉我倾家荡产就是买了这么一套房子划不来，但是以后你会感觉当时所经历的都不算什么。毕竟生活会给努力的人回馈的更多。

F. 刚需族贷款买房 月供多少合适

刚需族买房申请了大额的贷款，却因为每月高额的房贷，造成家庭经济压力大，处处捉襟见肘！这样不好！贷款买房月供多少合适？在申请贷款前一定要计算好，否则会影响生活品质！下面就来看一下您月供多少为合适！

还贷能力系数是用来计算贷款人的还款能力的。是贷款本金与贷款者当月收入的比例。还贷能力系数，可以防止每月还款额占家庭收入比例过高而无力偿还房贷的风险发生。想要知道自己的还款能力，还贷能力系数你必须了解！

房贷还贷能力系数计算：

例：系数是0.4的话，月收入为8000元，您每月可以还款3200元。

系数是0.5的话，月收入8000元，您每月可以还款4000元。

个人的还贷能力系数和个人的月收入、工作性质、家庭财产以及征信情况都有一定的关系。个人收入越高、工作越稳定、家庭整体财产越多、征信情况越良好。那么他的还贷能力系数就会越大。反之则会越小。

商业贷款还贷能力系数是多少？

商业贷款一般是0.5，假如你和妻子的月收入是1万月，那么你月还款能力是5000，你可以贷到每月还款5000元的贷款。

公积金贷款还贷能力系数是多少？

公积金还贷能力系数是按不同借款期限来确定的，十年以内（含十年）为35%，十至二十年（含二十年）为40%，二十年至三十年为45%。

公积金还贷能力系数不同城市有不同的规定，天津还贷能力系数十年以内（含十年）为35%，十至二十年（含二十年）为40%，二十年至三十年为45%。大连还贷能力系数0.35，昆明和上海还款能力系数0.4。

注意：还贷能力是说明你具有这样的还款能力，你多可以从银行申请的较高贷款额度。但是，除了必须清楚每月还款额度，您还需要知道一下这三方面的偿还能力，综合评估终确定每月还款多少合适！

1、计算首付能力

计算自己的首付能力时因为你不可能住在毛坯房子里。

2、计算月供能力

如果你是贷款购房，你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，尽量预留出一年的按揭款。

3、计算养房能力

养房的成本包括物业费、供暖费、全天热水费，如果你购买的房子距离上班地点很远

因此，你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，如果每月还款不能满足你需要的贷款总金额，您可以适当延长贷款期限，这样可以避免因房贷产生过重的经济负担！

G. 在上海,刚需买房需要多久银行才能放贷

在上海刚需买房的贷款，现在审批手续很麻烦而且很严格，多长时间才能出来，这个要看各个银行的规定，不一样少则要一个月。多的就说不清楚了。

H. 明年大量刚需可能被拒贷！刚需该怎么贷款买房

楼市降温，房贷政策收紧却仍在继续。据融360大数据研究院10月25日公布的数据，北京区域就已经没有任何一家能提供4.9%的房贷利率了。9月的首套房贷平均利率为5.16%，而目前已经是5.28%。据21世纪经济报道的消息，目前北京区域的首套房贷利率最高已经上浮40%了。

上调40%，如果真这样意味着基本上可以放弃贷款买房了。2017年还有2个月，不少银行已经表示没有房贷额度了，但这种情况到2018年会得到改观吗？

可能非但不会改观，反而有恶化的趋势。在即将到来的2018年，首套房购房者在北京买房不再仅仅是面临房贷利率上调的问题，而是贷不到款的问题。即使银行批贷了，后期也可能会因各种理由不放贷。

据调查，目前绝大部分机构对于首次购买普通住房的，贷款利率执行不低于基准利率上浮10%，二套住房贷款最低执行基准利率上浮20%，三套房贷款则不予以受理。二手房贷款利率较新建住房利率相对较高，部分机构二手房首套贷款利率要求基准利率上浮15%以上，二手房二套住房基准利率上浮30%以上。还有部分银行房贷政策相对更为严格，要求二套房首付不低于50%。

从房贷利率上调到直接贷不到款，这是一个十分重要的变化。

银行是开门做生意的，只不过它是做资金生意的，谁给利息多就贷给谁。虽然基准是4.9%，但银行在这方面，银行是有足够的自主权的。另一方面，银行揽储成本也越来越高，原本优质的房贷业务，现在已经越来越鸡肋。所以银行可能会因各种理由不给你贷款。最直接的理由可能就是现在清理消费贷和现金贷，还有就是额度问题。

现在外部环京也出现了明显的变化。美国又是加息又是减税又是缩表。在金融去杠杆的大环境下，银行做增量很难，只能在存量业务里互相转场，而房贷越来越鸡肋，且由于政策因素，继续增加房贷业务也不讨好，所以这一块肯定要被压缩了。

现在央行还没有真正发力，但这种上调基准的外部压力正在上升，谁也无法知道未来央行会冷不丁的来一手。

所以，明年开始，购房者要陷入这样一种尴尬的局面：如果央行上调基准，这等于帮助购房者争取到银行贷款，因为利率上调后，房贷业务的吸引力会更强，银行有动力继续做这一块业务，但前提也是购房者付出更多的贷款成本。只不过上调基准的影响是全面的，所有的资金成本都会上升，会更加慎重。

如果央行不上调基准，银行会主动上调房贷利率，受伤的是新购房者，他们要么贷不到款，要么必须在所有购房者中竞争，主动配合银行上调利率。即便这样，也总会有一部分人是无法贷到款的，即使审核材料没有问题，银行也会拖到你耐心全无，最终放弃购房。

那么刚需怎样才能提高贷款成功率呢？以下几点一定要注意：1. 信用记录良好是关键征信记录是否良好是能否成为优质客户的关键,连三累六是不能申请贷款的,而逾期还款记录也会大大减分,因此,按时还款,随时关注政策变动,是能否成为优质客户,拿到优惠利率的关键。

2. 将资产储蓄集中到贷款银行首先就是常见的存款,一般来说股份制银行优质客户认定要求账户存款余额要在30万元以上。同时购买理财产品也可以在申请房贷时加分,甚至有的银行直接打出:购买某某理财多少万元以上,可享受9折优惠利率。因此,如果想要成为某银行的优质客户,可以将闲余的钱用作购买理财产品或贵金属。随着交易量的增加,银行会根据你的行为记录判定收入及信用情况,进而认定你是否具备优质客户的条件。

3. 信用卡提额,并刷卡消费一般来说,信用卡的额度代表着你的信用水平和还贷能力,银行优质客户的认定标准可以参考信用卡金卡用户或砖石卡用户的申请标准。如有想要晋升银行优质客户,那么平时养成多用信用卡刷卡消费的习惯是必不可少的。一般来说,信用卡刷卡消费额超过额度的三分之一才有可能提额成功,而信用卡年消费5万元以上才有可能被认定为优质客户。

4. 跳槽到评分高的公司人分三六九等,这是一个可悲却无奈的事实。有群体,就会有等级。优质客户不仅要具备一定的经济实力,其职业也必须有一定社会地位。公务员、医生、教师、高级技术职称人员、执业注册会计师、执业律师、校以上军官、五百强员工等,且能提供有效职业证明的都属于银行的优质客户。据内部人员透露:认定优质客户时,会按照客户的职业情况打分,如行政职务为正处级(含)以上;职业分类为国家机关,党群组织,企事业单位负责人;专业技术职务为高级;大校级(含)以上军官;驻外外交机构参赞级(含)以上;一级警督(含)以上;各国驻华使,使馆人员等通常都会认定为优质客户。

银行考量优质客户主要参照以下标准1、 工作、学历在银行放贷的审核中,借款人的工作单位和学历是首要因素。银行比较青睐世界500强企业、央企、大型国企以及外企单位的员工,而高学历也被认为和高收入成正比,被银行视为还款的保障。

2、借款人银行流水收入流水也是考核借款人一个必不可少的因素。一般人都知道,在办理贷款时,必须提供由借款人所在单位开具并加盖单位公章的收入证明,银行在借款人贷款审核时,最低要求是借款人提供的收入证明至少要为还款月供的2倍以上。需要注意的是,如果借款人负担着其他贷款,其月供也需要符合要求,一般,月收入证明=(原有贷款月供+现申请此笔贷款月供)X2而收入流水,主要是指借款人提供的自身收入流水,一般为工资收入详单。银行通常希望看到的是借款人稳定且合理的银行流水,既要连续又要与收入证明相符合,忽高忽低的银行流水通常不被银行看好。

3、个人征信目前,个人征信已经成为银行放贷不可或缺的审核标准。也就是说,需要个人征信无逾期,房贷、车贷、信用卡还款无逾期纪录。通常要求,连续3期累计6期逾期对于习惯于刷信用卡消费的人群来说,按期还款显得尤其重要。

4、大额资产证明在借贷审核中还有一个加分项:借款人大额资产证明。在一些银行,如果借款人在申请贷款时能够提供股票、基金、债券等投资证明或是大额存单、购房、购车等大额资产证明的话,银行在批贷审核时会给予一定的政策“照顾”。

（以上回答发布于2017-11-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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I. 上海优先支持首套刚需自住购房需求，这项规定有何用处

这一项规定可以让房地产的市场更加稳定，同时也可以适当打击楼市的热情。

有些人可能会比较好奇，为什么我们要打击楼市的热情，因为当楼市过于火爆的时候，这个时候很多资金都会流入到楼市当中，并且很多投机主义者也会通过炒房的行为来哄抬房价，这样的情况并不是我们想看到的，因为很多工薪阶层没有办法通过收入来购买到自己需要的房子。

上海优先支持首套房的刚需自住购房需求。

我们可以简单理解一下这个逻辑，当一个人有住房刚需需求的时候，那么这个人就可以享有优先获得支持的权利，这就意味着普通的工薪阶层在购买自己首套房的时候，会享受到更多的住房措施便利。对那些想要通过炒房来进行投资的人来说，他们在买房的时候，时间就会有非常大的门槛，同时也会有一定的资金压力，所以他们并不是这个措施的受益者。

J. 刚需在上海还值得买房吗

一、买房关注四个节点
一片区域房价的上涨，通常在四个关键节点上表现最为明显，分别是吹风阶段、规划阶段、开工阶段和完工阶段。吹风阶段房价涨幅最猛的例子是北京的通州，当年尚未落实时，通州早已涨过一轮，规划完成后，通州房价再次上涨，导致通州不得不限制住宅和商住的购买。开工和完工的阶段如果没有限制，相信房价仍然会上涨。
各位观察买房时机的时候，可以参考这四个阶段，尽可能选择在节点之前买房。
二、把握面粉和面包的关系
很多人懊恼自己没感到好时机买房，等到某块地成交了，周边房价蹭蹭上涨，到时候又买不起。其实新地王让老地王解套的例子并不新鲜，买房前可观察目标区域周边是否有土地在挂牌出让，产生地王的可能性有多大？
自己有了结论后，可以果断抢在“地王效应”生效前买房。

三、买房应抛弃拐点论
对于北京上海这个级别的城市来说，虽然房地产不是支柱，但受供求关系影响十分明显，调整能让房价在未来几年涨得稍慢点，但无法阻止远期上涨的趋势，买房应抛弃拐点论，只需要考虑涨幅大小，涨幅小的时候尽快入手，当然别太透支自己的生活水平。
四、好户型可能放在尾盘销售
考虑到2017年楼市平淡的预期，一些项目也许会留一些好的户型放在尾盘销售，拉动尾盘的人气。
五、首期最便宜、优惠力度最大、质量最好
几乎所有的项目，第一期肯定是最便宜的。滚动开发，分期销售是主流的房地产开发模式。记住，每个项目都是首期最便宜、优惠力度最大、质量最好的。后续价格更贵，而质量可能就稍逊一些了。