房地产贷款抵押的选题意义

㈠ 论述发展我国房地产抵押贷款的必要性

在穷困而寒冷的海中。
就连一个少年，在独自骑车
请回头，
勇敢地抓住那顶草帽
鸟们的啁啾
又在何处哈哈

㈡ 房产抵押贷款的好处有哪些

人们做生意，或者遇到重大变故需要用钱的时候，往往首先自己的房产抵押贷款，房产抵押贷款是有非常多的好处的，比如不需要还人情面子。

当然了，更主要的是用房产贷款，房产抵押贷款的利率是很低的，而且还有贷款的额度高，期限长的特点，因此一般做生意或者遇到突发状况急需用钱的人大多数都会用房产做抵押，获取一些流动资金。

什么是个人房产抵押贷款？

顾名思义，个人房产抵押贷款，就是房产的所有人把自己的房产抵押给银行，向银行申请贷款，贷款所得到钱可以任意由自己支配。当然了，在约定的期限内，个人房产抵押贷款是一定要全部还清的，否则，个人的房产就有可能不保，银行将会收回房产并依法进行拍卖的，到时候损失的不仅是房产，还会有损于个人的征信问题的。

㈢ 发展我国房地产抵押贷款的必要性

抵押贷款评估的意义主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断，因为包括建设部，也就是现在住房和城乡建设部，联合银监会等机构，共同出台了抵押贷款指导意见，从这个意义上来说，抵押贷款需要进行估价。

㈣ 房产抵押贷款保险有什么用处

一、抵押贷款保险对借款人的意义
对于借款人而言，抵押贷款保险最重要的意义在于该保险增加借款人的还款来源，在房产(抵押物)因不可抗力等事由遭受毁损时降低借款人的还款压力。
根据保险合同，在房屋抵押期间，如房屋发生火灾、爆炸，暴风、暴雨、台风、垮塌、洪水雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷、空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌等情形，保险公司应向被保险人支付相应的赔偿金，补偿借款人因房屋毁损而遭受的损失，增加了借款人的还款来源。
此外，抵押贷款保险可以降低贷款银行的贷款风险，由此银行更积极参与住房抵押贷款市场，从而使广大消费者更容易获得银行贷款购买住房。
二、抵押贷款保险对贷款银行的意义
作为抵押权人，贷款银行为了防止因抵押物(房产)灭失而丧失抵押权，有必要通过保险降低抵押物的灭失或毁损的风险。
根据抵押权的物上代位性，抵押物灭失、毁损而受赔偿金时，该赔偿金应为抵押权物的替代物，抵押权人对该替代物享有优先受偿权。《担保法》第五十八条对此也作了明确规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
目前我国住房贷款期限多在20年以上，在如此长的期限内，若因抵押物(房产)发生灭失或毁损导致抵押物价值下降或丧失，贷款银行的抵押权益以及借款人的还款能力势必受到重大影响。抵押贷款保险制度可以在一定程度上保障贷款银行的权益，降低借款人的违约风险。
三、抵押贷款保险对保险公司的意义
保险公司通过抵押贷款保险业务参与我国住房金融市场，一方面开拓了保险公司的业务范围及风险管理能力，另一方面分散了住房金融市场中贷款银行和购房人所承担的有关风险。
综上所述，大家也都了解了抵押贷款保险分别对借款人、贷款银行和保险公司有不同的用处。也就代表着当我们借款人申请房产抵押贷款的时候，办理房产抵押贷款保险的重要性。

㈤ 投资房产抵押债权的好处

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。

㈥ 房地产论文选题

好难找啊，花了我整个中午的时间```

摘要：随着改革开放的深入,我国的房地产业也得到长足发
展。但是,受房地产开发周期长、开发环节复杂、产业链条
相对较长等因素影响,加之政府监管手段不够健全、法律法
规不完善、各地市场发育水平不同,仍有各种各样的遗留问
题和新问题出现。房地产过热和泡沫仍然备受人们关注

一、泡沫经济、房地产泡沫的含义
泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀
日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,地产价格飞
涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投
机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,导致社
会震荡,甚至经济崩溃。
房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和建成的房
屋价格昂贵,与其使用价值不相符,即使账面价值增长很
高,但实际上很难得以实现,形成一种表面上的虚假繁荣

二、房地产业存在区域性泡沫现象（数据）
随着我国国民经济持续快速增长,房地产加快发展具
有必然性。从全国看,房地产开发投资在高速增长过程中,
保持了供求两旺,供求总量的基本平衡,供求结构趋于合
理,商品房价格走势与整个经济状况基本吻合,没有出现大
起大落,总体上呈现理性、健康发展的态势。但并不否定由
于我国幅员辽阔,发展不平衡,存在区域性泡沫现象。
1.投资的持续超高增长。房地产投资已连续三年保持
接近或超过20%的增长,且呈现逐年加快的趋势,当前房地
产投资已出现了较为明显的过热倾向。
2.消费的持续超高增长。商品房销售额增长持续4年
保持20%的高增长,其中2000——2002年连续3年增幅达
到30%左右。
3.房价持续大幅攀高或持续居高不下。本轮房地产景
气增长中,各地房价普遍上了一个大台阶,在一些投资和消
费过热的地方(多数为沿海地区),房价已明显超出了多数
消费者的承受能力。
4.房地产投资所占比重高。从房地产投资比重看,最
近几年来,全国总体上房地产投资的比重不断上升,已显示
出投资过度倾向。投资过度依赖于房地产,对经济进一步
增长是一大隐患,在一些地区这一问题变得越来越突出。
5.房价收入比明显偏高。目前我国总体上房价收入明
显偏高,短期内购买力不足问题越来越突出。房地产平均
销售价格远远高于同期人均可支配收入的增幅
6.住房供求结构失衡。盲目开发高档、大型、超大型商
品房,而忽视中、低档商品房开发,造成中下等收入水平居
民买不到需要的住房,而“豪宅”等高档商品房却大量积压。

我国地方政府规避房地产泡沫危害的方法：
房地产泡沫的一些危害是局部的，由当地承担，所以
地方政府应设法规避此类危害。
1.实施土地价格、供应数量“多轨制”
土地价格“多轨制”，即同一宗土地有居住、工业
及商业用地三种相差悬殊的价格。
土地供应数量“多轨制”，即对居住用地供应长期
紧缩，对工业用地供应却网开一面，甚至在宏观调控中
也没有紧缩。
一些地方政府试图用土地价格、供应数量“多轨
制”来规避产业转移的危害，结果是将辖区内发展成本
作“劫贫济富”式安排。
2.争夺倾斜政策所赋予的垄断竞争力
为什么我国一些房地产泡沫城市能够以发展经济、金
融中心定位？一方面，Leibenstein（1966）认为，“利润
极大化、效用极大化、成本极小化”经济人假定传统适用
于完全竞争条件下，而受到庇护的垄断者经济行为丧失了
追求成本最小化的能力。另一方面，我国政府主导型经济
体制决定了制度成本经常是地方发展更为关键的成本因
素，倾斜政策赋予的低制度成本使得一些城市能够在高昂
商务成本基础上建设经济、金融中心。
于是，一些地方政府把房地产泡沫当成既定事实，积
极争夺国家倾斜政策所赋予的垄断竞争力，企图用倾斜政
策催生的产业高级化及经济、金融中心为房地产泡沫解
套，部分抵消泡沫对当地经济发展的危害。
3.局部扩大房地产泡沫利益共同体
在中央强调地方政府稳定社会责任及公众不满“高价、高房价”政策的双重背景下，地方政府会输送一些自
身控制的房地产泡沫租金给当地居民，试图以此规避泡沫
对当地社会稳定造成的危害。但大规模住房公共品供给只
出现在远期规划中，给低收入者一些期望，现实中却总是
有控制的供应，不允许冲击现有泡沫格局。
局部扩大房地产利益共同体的副作用明显:首先，惠
及范围只限于当地居民，而其它就业、纳税、生活于该城
市的人无法享受。其次，模糊了泡沫治理焦点，似乎泡沫
只是地方政府没有处理好低收入者住房保障问题，而分散
人们对泡沫其它危害的注意力。

我国局部房地产泡沫属于地方政府行政垄断
型，其根源是制度不完善。制度不完善需要改革来应对，这
是一个常识;仅以单纯宏观调控取代改革，则既会造成上述
调控的局限性，也意味着改革的庸俗化。因此，治理我国房
地产泡沫“功夫在世外”:应该紧扣地方政府房地产行政垄断
这个主题，进行一场政府体制、经济发展战略、利益格局、土
地管理、监督体系等方面的综合改革。彻底解决我国地方政
府由于制度不完善导致的垄断利益问题，使得我国房地产泡
沫回归市场型泡沫，然后再运用经济手段对其进行有效治理。
1.深化政府体制改革，规范、转变地方政府房地产经
济职能
恰如其他经济领域，政府与市场关系的错位，是导致
我国房地产业畸形发展的关键:行政垄断使得地方政府在
房地产市场同时拥有“裁判员”权力及“运动员”利益，
造成一些地方政府以房地产泡沫这种“挖墙脚”的方式来
实现其短期利益最大化。
解决问题的出路是政府体制改革，应改革现行地方政
府行政垄断的房地产管理体制，合理配置土地及房产规划
权、计划权和收益权;把地方政府房地产职能真正转到为
市场主体服务和创造良好发展环境上来，做规则的制定者
和裁判者。同时，借鉴国际惯例，将地方政府获取房地产
收益的方法由土地出让金改为年租制，遏制地方政府的短
期利益冲动。
2.取缔倾斜政策，削弱热点区域地方政府制造房地产
泡沫的行政垄断权力
治理我国房地产泡沫还必须取缔倾斜政策，弱化热点
区域及地方政府制造房地产泡沫的行政垄断权力。具体措
施包括:按照统一税法、公平税负的原则，取缔发达地区
实施的税收优惠;清理某些不利于缩小地区差距的经济特
权;坚持大中小城市和小城镇协调发展，通过市场实现城
镇化过程中各种资源的有效配置（胡锦涛，2005.9.29）。
这样，根本改变原来一些地方靠政策倾斜获得超常规发展
的局面，使局部房地产泡沫缺乏派生基础。
同时，如果房地产热点地区竞争性获得资源，则当地
必须降低商务成本才能胜出，这样，地方政府就真正有配
套出台抑制房地产泡沫公共政策的积极性。
3.推动我国房地产市场化发育
首先，地方政府房地产管理要在市场框架下运作。地
方政府房地产管理的范围、权利、程序等必须符合市场化改
革取向;要遏制一些违背市场化取向的所谓宏观调控思路，
杜绝一些地方政府借宏观调控强化其房地产行政垄断权力。
其次，打破地方政府对土地一级市场的垄断。培育其
它土地一级市场主体，形成多元化土地供给的市场结构，
使地方政府附属的土地储备中心成为与其它市场主体平等
的一员。这样，一旦地价飞涨，各家竞卖，供地数量自动
增加，地价、房价就可以被平抑。
4.完善地方政府房地产行为的制衡、监督机制
公共选择理论女巫模型指出:缺乏有效监督将导致地
方政府大量的短期行为和机会主义行为。
（1）加强中央政府的监督。“中国目前最大的问题是
政令不通，中南海制定的东西有时都出不了中南海”（张
保庆，2005）。仅仅出台泡沫治理政策是不够的，必须加
强中央对宏观调控执行的监督:一方面，“治乱世用重典”，
施法为纲;另一方面，树立中央法治权威，用中央法治权
威来制约地方政府房地产行政垄断的滥用。
（2）完善地方人大、市民的制衡机制。目前我国人大、
市民对地方官员的任免、升降没有决定意义，导致无法自
下而上地制衡地方政府的房地产行政垄断。地方政府从房
地产市场拿多少和怎么拿，由地方政府自由裁量。这样，地
方政府随心所欲地决定，整个社会想“赎买”都赎买不起。
因此，必须解决微观主体的有效制衡问题:一方面是
真正赋予地方人大立法及重大项目审批权力。另一方面是
将地方政府置于辖区纳税人和公共产品受益人的监督之
下，由市民监督地方政府的房地产管理行为;并由市民通
过民主形式决定地方政府究竟应当收取多少房地产收益，
如何收，并以法律形式固定下来。

三、房地产泡沫的利与弊
房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适
度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震
荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、商品房价格
稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率
和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞
争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。而如果泡
沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要
控制这些经济泡沫过度膨胀,一旦泡沫形成,房地产价格飞
速上涨,就会很容易产生虚假供求信息,影响开发商和消费
者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房
产积压,给整个国民经济带来更大和长期的负面影响。
高位运行的房价加重了消费者的购房负担,直
接影响了广大居民的生活水准,增加房地产个人贷
款的风险。近年来,虽然广大居民的收入水平随着
国民经济的增长而有所提高,但相对于高位运行的
房价来说,简直是小巫见大巫。很多居民家庭、特别
是大量年青人家庭为了早日实现自己的购房梦,不
惜大举借债,造成家庭住房消费过度透支。这样做
的后果:一方面由于收入有限,大量的住房消费支出
必将以压缩其他方面的消费支出为代价,造成消费结
构畸形,内需严重不足,从而最终影响了国民经济的
可持续发展;另一方面,更为严重的是,由于家庭负债
比例过高,抗风险能力降低,一旦遇到不可测的家庭
变故极易造成资金链断裂,增大购房者的违约风险。
房地产泡沫的形成会加大银行的信贷风险。
由于我国对房地产开发自有资金比例要求较低,而
作为资金密集型的房地产业开发又需要大量的资金
作为支撑,因此银行贷款就成为房地产庞大开发资
金的最终提供者。在银行大量信贷资金的推动下,
由于缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多
房地产开发商拥有较少的资金就可以从事房地产项
目开发,造成房地产过度开发,各种投机行为愈演愈
烈,金融风险不断累积,泡沫越吹越大。而一旦情势
逆转,房价下跌,房地产泡沫破灭,大量的房地产贷
款就成了银行新的呆坏帐,从而给我国金融体系甚
至整个国民经济带来沉重打击,触发金融危机和经
济危机。
高位运行的房价会降低一个城市的吸引力,影
响其经济发展。过高的房地产价格,必将带来高昂
的生活成本和商务成本,从而降低其吸引力和竞争
力。这是因为对于个人来说,如果房价过高,在房屋
购买支出的成本就会大幅度提高,而其他方面的消
费支出就会相应减少,生活水准下降,最终降低该城
市对优秀人才的吸引力和向心力,造成人才流失;于企业来说,过高的房价,必将提高该企业的商务成
本,降低企业的盈利空间和竞争力,失去对企业的吸
引力。所以说,过高的房地产价格因失去对人才和
企业的吸引力,最终反过来削弱地方经济发展。

四 治理房地产泡沫的金融对策
通过以上分析可以看出,影响房地产泡沫形成
的因素是多种多样的,但其中只有启动和支撑房地
产业的银行信贷资金才是推动我国房地产热潮,并
进而形成房地产泡沫的主要因素,因此治理房地产的
关键在于针对房地产业的现状提出相应的金融对策。
合理调整商业银行住房信贷数量和结构,努力
控制商业银行的住房贷款风险。由于银行贷款是促
使房地产泡沫形成的主要因素,因此合理调整信贷
数量和结构是优化资源配置和银行资产结构、提高
资产质量、降低银行风险的关键。首先从控制信贷
数量上来看,对于个人住房贷款,应从提高首付比例
着手,严禁发放“零首付”个人住房贷款。对于个人
购买第二甚至更多住房的贷款更要大幅提高首付比
例,以降低人们对房价攀升的预期而出现投机行为
的动机,放缓居民投机购房的需求,控制过热的房地
产市场。其次,从控制信贷结构上来看,一是合理控
制各类房地产信贷结构的比例,对于广大居民迫切
需要的经济适用房的开发,各商业银行应该从信贷
数量上提供大量支持,以从根本上满足广大居民的
购房需求,降低因供不应求而出现的房价大幅攀升
的局面;对于已出现大量空置的豪宅,各商业银行则
应严格控制贷款数量,以降低其空置率。二是严格
贷款条件、合理控制各类房地产开发商的贷款数量,
商业银行住房开发贷款对象应为具备房地产开发资
质、信用等级较高的房地产开发企业,而对于自有资
金不足、开发项目缺乏“四证”的房地产开发企业严
格限制贷款;严禁发放各类人情贷款,保障资质好的
房地产开发企业的贷款需求,从根本上提高银行的
资产质量,抑制过度信贷和金融风险。
建立健全房地产金融市场。一是实施金融创
新工程,大力推进房地产抵押贷款证券化。针对个
人住房贷款属于长期贷款、流动性较差所带来的风
险较高的特点,应该大力实施金融创新工程,尽快推
进房地产消费抵押贷款证券化,以提高房地产抵押
贷款的流动性,降低商业银行住房贷款的风险;二是
尽快建立健全一个包括房地产二级市场在内的房地
产金融体系,提高整个金融体系的稳定能力。由于
我国的银行体系在整个金融体系处于主导地位,缺
少银行金融服务的其他替代品,大多数借贷者只能
通过商业银行来满足自己的借贷需求,这样就将风
险集中在商业银行,一旦发生风吹草动,房价反转,
商业银行将会形成新的、大量的不良资产,甚至爆发
金融危机乃至经济危机。
加强中央银行与其他金融监管部门、中央银行
与商业银行、各商业银行间的沟通与合作,共同化解
房地产市场的金融风险。首先,作为中央银行的中
国人民银行对整个金融体系的稳定负有重要责任,
必须随时密切关注房地产市场的运行情况,一旦发
现有不良的苗头出现,应立即通过一系列的金融调
控工具,如货币政策、信贷政策等手段来引导和调控
商业银行的房地产信贷业务,以保证房地产市场持
续健康地发展。其次,虽然中央银行是金融宏观调
控的主体,但由于进行宏观调控时涉及面广,单靠中
央银行一家的力量是达不到理想的效果的,所以中
央银行应与其他金融监管部门,如银监会、证监会、
保监会的联系与合作,密切关注各金融机构的房地
产资产运营情况,发现不良苗头应及时协同解决,把
问题消灭在萌芽状态。最后,为了既能及时了解和
掌握房地产信贷客户的资信情况,又能降低获得信
息的成本,各商业银行间应加强合作与沟通,相互通
报各自所掌握的房地产信贷客户的相关信息,起到
降低房地产信贷客户贷款风险的作用。

㈦ 房产证抵押贷款含义以及办理流程

房产证抵押贷款的概念

指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。

贷款人所具备的条件

首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次，有北京市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

所抵押房产的条件

房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

房产证抵押贷款办理流程

1.向银行提出贷款申请，
2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额;
3.签定借款合同等;
4.办理房地产抵押登记事宜;

①抵押房屋登记标准
凡在本市城市区域内国有土地上的房屋，权属清楚，产权来源资料齐全，手续完备的。

②抵押房屋登记程序
办理房屋抵押登记业务不收费。此项业务是书面受理，需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务，需提交以下申报材料：
申请书;
抵押合同；

③抵押房屋申报材料
房屋所有权证;
抵押申请表;
抵押合同;
证明房屋价值的资料;
委托书;
抵押当事人身份证明或法人营业执照或法人代码证(原件、复印件);
非住宅房屋抵押的提交土地使用证;
集体所有制企业房屋抵押的提交职代会决议;
有限责任公司、股份有限公司房地产抵押应提交董事会决议证明和工商部门出具的董事会组成人员证明;
中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业房屋抵押的提交董事会决议证明和工商部门出具的董事会组成人员证明。

（以上回答发布于2013-02-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈧ 急！！！个人住房贷款风险管理的意义

个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。下表显示1997—2001年5年间，我国个人住房贷款余额增加了近33倍，银行信贷资产权中提高了近20倍。
但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。事实上，个人住房贷款有面积分散、技术大、期限长的特点，潜在风险很大。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。 个人住房贷款所面临的风险
(一)银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险是指银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资，即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现实现资产来满足储户提取存款、客户合理的贷款或其他即时的现金要求而使银行遭受损失或引发危机的可能性。我国住房贷款没有实现证券化，银行房贷资产变现能力较差。同时也没有完善的住房二级市场，银行处置抵押房产很困难，流动性风险化解难度大。当贷款购房的概念普及以后，处置抵押房产的需求将强烈起来。
(二)个人的信贷风险
信贷风险是指借款人不按约偿还贷款给银行带来损失的可能性。从信用风险的角度来看，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。由于信息不对称，银行无法准确判断借款人是否诚实守信和是否具有持续的偿还能力。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
(三)贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。 完善个人住房信贷风险管理
(一)改善个人信用风险的识别与评估环境
较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。 (二)应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险
首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面，银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面，贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险一在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。
(三)推进房地产抵押贷款证券化其作用可以有效地分散和转移风险
住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险，使损失得以减少。
(四)预警机制防风险
从完善和健全制度的角度出发，制定了《个人住房贷款操作规程》、《个人贷款档案管理规程》以及其
他各类相应的补充规定，将个人住房贷款业务的具体操作标准化、统一化；从建立内部制约机制着手，严格按照信贷新规则的要求，执行审贷分离，落实贷款各个环节的责任人；从风险控制的角度出发，采取一些较为有效的风险防范措施，如充分利用市房地资源局数据资料库提供的资源，以确保房地产交易的真实性、房产抵押登记的有效性；借助个人征信系统的资源，对借款人的资信情况进行调查，从源头上有效遏制了不良贷款的发生。
(五)推进房地产融资的多元化
目前，我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较单一。根据统计估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，且在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。推动房地产融资的多元化，有助于降低房地产融资对于银行信贷的过分依赖。
(六)提高个人按揭贷款的成数
这对购房者来说，肯定要增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。同时可以减小商业银行的贷款风险。不过，这些影响与作为不会太大。最为重要的是，近年来，国内一些商业银行个人住房信贷翻倍地增长，不在于按揭成数高低，而是对个人住房贷款审查往往是只是形式，例如，不管个人收入水平如何、信用如何，只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。如果对个人住房贷款审核按银监会的指引执行(即个人住房贷款每月还款额不得少于个人收入50％)，那么就可以把一些贷款条件不合格的人拒绝在外。这样做不仅可以让整个房子需求降下许多，也减少商业银行个人住房贷款可以面临的风险。个人住房抵押贷款风险管理需政策支持
在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。
总之，近几年，国内房地产业作为国民经济的支柱产业，它在带动国内经济走出通货紧缩，保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地产投机炒作严重，一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费，从而造成一些地方住房价格快速上涨。如果这种趋势任其发展，导致房地产泡沫，不仅会增加银行的巨大风险，也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。因此，本次政策调整不仅强化民众的利率风险意识，强化了需求者对未来资金价格形成较合理的预期，也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。够不够。

㈨ 跪求房地产抵押贷款证券化的含义。

一、银行资产证券化的切入点

中国金融正在进一步改革开放，为迎接WTO的挑战，银行资产重组将是一项十分重要的内容。要提高中国金融体系的整体竞争力，银行资产重组是不可避免的。如果说兼并和收购是银行资产重组的两种主要方式，那么银行资产证券化则是资产重组的支持条件，是加快重组步伐，提高重组有效性和成功率的新途径、新工具。住房抵押贷款证券化的特殊意义则在于，作为一种金融创新方式和业务拓展渠道，它是银行资产证券化的一个切合点。它的实施将有利于我国金融与国际金融的接轨，借鉴国外经验，为加入WTO做好积极准备。

二、金融市场化的有效途径

住房抵押贷款证券化可以弥补银行在实施住房抵押贷款中的不足，从而最大限度地通过市场途径支持居民住房消费的需求。证券化可将银行独自承担的支付能力风险和利率风险分散给愿意而有能力承受这类风险的投资群体（个人投资者、投资机构”，又可以提高银行资产的流动性，当前银行呆坏帐比例偏高，流动性不足是不争的事实；还可使银行在转移风险的前提下，增加住房抵押贷款的资金来源，从而提高银行从事抵押贷款业务的积极性。对参与证券化的各金融机构和中介机构来说，也能获得相应的手续费、服务费和承销费收入。

三、民间投资的渠道

由于住房抵押贷款证券化具有收益比较稳定、信用级别较高和流动性较强的特点，比较适合投资者资产组合管理需要，是资本市场上的理想投资工具。当前，我国一方面是居民储蓄居高不下，民间投资原动力不足（虽采取不少措施，但效果并不显著），另一方面是国家只得依靠扩大财政投资来支撑经济的增长。民间投资原动力不足有种种的成因，但缺少投资对象也是主要原因，住房抵押贷款证券化，可以使投资群体（个人投资者、投资机构）通过资本市场，为大量资金进入房地产市场提供一个良好的渠道，让投资者获得新的固定收益的良机。据了解，美国住房贷款的三分之二以上实施了证券化，由民间购买，使投资人获利。