投资性房地产抵押贷款

Ⅰ 贷款担保费如何做会计分录

贷款担保费实际发生时：

借：财务费用

贷：银行存款。

根据或有事项会计准则和企业会计制度的规定，企业应当按照或有事项会计准则规定的方法，合理确定未来可能发生的产品质量保证金，

借：营业费用

贷：预计负债

实际发生产品质量保证支出时，

借：预计负债

贷：原材料等科目。

如果企业未对未来可能发生的产品质量保证金进行确认计量的，企业应当在实际发生产品质量保证支出时，

借：营业费用

贷：原材料等科目

(1)投资性房地产抵押贷款扩展阅读：

企业发生的财务费用在“财务费用”科目中核算，并按费用项目设置明细账进行明细核算。企业发生的各项财务费用借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”、“预提费用”等科目。

企业发生利息收入、汇兑收益冲减借方。月终，将借方归集的财务费用全部由“财务费用”科目的贷方转入“本年利润”科目的借方，计入当期损益。结转当期服务费用后，“财务费用”科目期末无余额。

“财务费用”科目的核算规则是：发生的财务费用，借记本科目，贷记相关对应科目；发生的应冲减财务费用的利息收入、汇兑收益，则借记相关对应科目，贷记本科目。

期末应将本科目的余额转入“本年利润”科目。在利润表中，单设“财务费用”项目反映企业发生的财务费用，并根据“财务费用”科目的发生额，即期末结转的余额分析填列。

Ⅱ 怎么学投资房地产

第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计

Ⅲ 满足资本化条件的借款利息

资本化的含义及为什么要资本化.
资本化的含义
所借款用于固定资产投资的，其借款利息等财务费用在项目投产前要记入该投资项目的建设费用，该费用是形成固定资产价值的一部分，这个借款费用就是资本化了，它是资产的组成部分。
但项目正式投产开始，其尚未归还的贷款所发生的利息等费用，则要记入生产经营活动的财务费用中，也就是要在利润表上反映。
为什么要资本化.
一般非上市公司将借款费用费用化，借款费用可在所得税前作为费用扣除抵税，少纳税款当然增加利润，减少企业的资金流出，积累资金为股东创造更大的利益。而上市公司追求公司利益最大化，以融资为目的，公司市场价值越高股价越高，所以将借款费用资本化可增加企业的资产总值，也就是企业价值，有利于抬高股价；当然从赋税方面来讲，企业多交的税款的现金流出远远低于企业融资现金流入增加的这一部分。
所以准确划分费用化和资本化,可以防止企业任意调整利润.
么情况下借款利息要资本化？资本化的条件？
同时满足以下三个条件时，才应当开始资本化：
（一）资产支出已经发生；
（二）借款费用已经发生；
（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
资产支出只包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出。
备注:
1.资本化期间，是指从借款费用开始资本化的时点到停止资本化的时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
2.在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
3.符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停资本化。在中断期间发生的应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，资本化应当继续进行。
4.购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
5.购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，是指资产已经达到购买方或者建造方预定的可使用或者可销售状态。可从以下几个方面进行判断：
（一）符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。
（二）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售
。
（三）继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。
6.购建或者生产的符合资本化条件的资产需要试生产或者试运行的，在试生产结果表明资产能够正常生产出合格产品、或者试运行结果表明资产能够正常运转或者营业时，应当认为该资产已经达到预定可使用或者可销售状态。
7.购建或者生产的符合资本化条件的各部分分别完工，且每部分在其他部分继续建造过程中可供使用或者可对外销售、且为使该部分资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。
8.购建或者生产的资产的各部分分别完成，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止资本化。

Ⅳ 贷款担保费要计入哪个科目

1、担保费是为借款而发生的，属于借款费用的范畴。根据企业会计制度的规定，对于借款费用的处理，属于经营期间不应计入相关资产价值的借款费用，借记应计入财务费用,贷记银行存款。

2、属于发生的与购建或者生产符合资本化条件的资产有关的借款费用，按规定在购建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态前应予以资本化的，计入相关资产的成本，视资产的不同，分别计入“在建工程”、“制造费用”、“研发支出”等科目。

3、购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态后所发生的借款费用以及规定不能予以资本化的借款费用，计入财务费用。

4、是否可以税前扣除取决于借款费用计入资产还是费用。资本化的贷款担保费支出计入形成资产的成本，通过折旧、摊销在资产使用期内扣除，而费用化的贷款担保费支出就是当期发生就一次性计入当期损益中，以后不再扣除。

(4)投资性房地产抵押贷款扩展阅读：

《企业会计准则第17号——借款费用》第二条规定：借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

《企业会计准则第17号——借款费用》第四条 规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

1、确认原则

借款费用确认的基本原则是：企业发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

2、借款费用应予资本化的借款范围

借款费用应予资本化的借款范围既包括专门借款，也可包括一般借款。专门借款是为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。只有在购建或者生产某项符合资本化条件的资产占用了一般借款时，才应将与该部分一般借款相关的借款费用资本化;否则，所发生的借款费用应当计入当期损益。

3、借款费用资本化期间的确定

只有发生在资本化期间内的有关借款费用才允许资本化，借款费用资本化期间是从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，但不包括借款费用暂停资本化的期间。

参考资料来源：网络-借款费用

参考资料来源：财政部-企业会计准则第17号--借款

Ⅳ 投资性房地产企业土地使用税怎么计算

买房要缴的税费：
买商品房需要交的税：契税，购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%；印花税，购房总价的0.05%。
基金：房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%；副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用。
规费：交易费，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交)；《房屋所有权证》工本费 ， 各地不一样，但是都不超过100元；《土地使用权证》工本费， 各地不一样，但是都不超过100元。
如果按揭，还要发生以下费用：评估费，购房总价的0.2-0.5% ；保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% ；公证费，贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费，100元。

Ⅵ 资产评估增值调账情形，如何进行账务处理

附：资产评估增值的会计处理
一、企业兼并资产评估增减值会计处理
(一)被兼并企业的账务处理一是被兼并企业评估后的会计处理。经批准被兼并的企业，按照规定由法定资产评估机构对其财产进行资产评估，该项资产评估事项属于企业产权变动事项，在评估结果报有关部门核准或备案后，应按如下原则进行相应的会计处理：被兼并企业应按批准评估备案的资产价值调整有关资产的账面价值。流动资产、长期投资以及无形资产，应当按照评估备案的价值与账面价值之间的差额，借记(或贷记)有关资产科目，贷记(或借记)“资本公积”科目。固定资产，按评估确认的固定资产原值与原账面原值之间的差额，借记(或贷记)“固定资产”科目，按评估确认的固定资产净值与固定资产原账面净值之间的差额，贷记(或借记)“资本公积”科目，按照两者之间的差额，贷记(或借记)“累计折旧”科目。二是被兼并企业结束时的会计处理。被兼并企业丧失法人资格的企业结束旧账时，借记所有负债和所有者权益科目的余额，贷记所有资产科目的余额。保留法人资格的企业，仍可继续沿用原企业账册;也可以结束旧账。另立新账。企业无论是继续沿用原企业账册还是另立新账，均应将被兼并企业的净资产全部转入实收资本。
(二)兼并方企业的会计处理也分为两种情况。一是被兼并企业丧失法人资格情况下的处理。采取有偿方式兼并的，按照各项资产评估确认的价值，借记所有资产科目，按照成交价值高于评估确认的净资产的差额，借记“无形资产——商誉”科目，按照确认的各项负债数额，贷记所有负债科目，按照确定的成交价值，贷记“专项应付款——应付兼并企业款”科目。企业支付价款时，借记“专项应付款——应付兼并企业款”科目，贷记“银行存款”科目。采取无偿划转方式兼并的，应按各项资产、负债评估确认的价值，借记所有资产科目，贷记所有负债科目，两者之间如有差额，贷记“实收资本”科目。二是兼并企业仍保留法人资格情况下的处理。企业有偿兼并其他企业，作为长期投资处理，按支付的价款借记“长期投资”科目，贷记“银行存款”科目。在年终进行财务核算时，兼并企业在编制个别会计报表时应对投资采用权益法核算，其长期投权投资的初始投资本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额。企业采取无偿划转方式取得被兼并企业资产的，按划转的净资产，借记“长期投资”科目，贷记“实收资本”科目。
二、企业对外投资资产评估增减值会计处理
企业只有以实物资产对外投资时需要进行资产评估，在评估结果得到有关部门的核准或备案并投资成功后，投资方和被投资方均要按评估结果进行相应的会计处理。
企业间进行股权重组或以非现金资产对外投资，应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额，分别情况进行会计处理;初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，借记“长期股权投资——某单位(股权投资差额)”科目，贷记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目，并按规定的期限摊销计入损益;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，借记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目，贷记“资本公积——股权投资准备”科目。
企业以放弃非现金资产而取得的长期股权投资，投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额，首先应当扣除按规定未来应交的所得税，记入“递延税款”科目的贷方。投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额，扣除未来应交所得税后的余额，记人“资本公积——股权投资准备”科目。企业处置该项投资时，原记入“资本公积——股权投资准备”科目的金额转入“资本公积——其他资本公积转入”科目;待企业按规定程序转增资本时，已实现的转入“资本公积——其他资本公积转入”科目的金额，可用于转增资本(或股本)。企业以现金对外投资，采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，也比照上述原则处理。
三、企业改制资产评估增减值会计处理
企业改制必须由国有资产管理部门授予有资产评估资格的机构进行资产评估，评估发生的增减值报经有关主管部门立项确认。企业会计人员在接到评估确认通知后，应调整资产的账面价值，做好相应的会计处理。
(一)国企改制资产评估增值的会计处理根据财税字[1997]第77号文件的有关规定，内资企业股份制改造，1997年7月1日以后，评估增值不折成股份，扣除未来所得税后的余额，计入资本公积增值准备，按税法规定须缴纳所得税。企业在计提固定资产折旧时，可以按照固定资产原账面原价计提，也可以按照评估确认的固定资产原价计提。
按照评估调账后的固定资产原价计提折旧。资产评估增值部分不折成股份，并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时需要征税，在按评估确认的固定资产价值调整固定资产账面价值时，应将按规定评估增值未来应交的所得税记入“递延税款”科目的贷方，固定资产评估增值扣除未来应交的所得税后的差额，记人“资本公积——资产评估增值准备”科目。公司按规定于评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的期限结转计入应纳税所得额时，其应交的所得税，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金——应交所得税”科目。原计入资本公积的资产评估净增值准备，因公司执行《企业会计制度》，应将该“资本公积准备”转入“其他资本公积”;待评估资产增值价值实现后，该转入的“其他资本公积”方可按规定程序转增股本，借记“资本公积——其他资本公积转入”科目，贷记“股本”科目。对于资产评估增值如何结转计入应纳税所得额，从理论上讲，应当在各项评估资产计提折旧、使用或摊销费用时分别项目处理。但由于在股份制改组时，资产评估是将资产增值和减值相抵后的净额计入资本公积，在实际工作中很难一一对应，可考虑按照税法规定采用综合调整办法，即对资产评估增值额不分资产项目，均在以后年度纳税申报的成本、费用项目中予以调整，相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。有条件的企业也可以按照每一项目的实际增减值情况逐项调整。
按固定资产的原账面原价计提折旧。在这种情况下，由于公司只将按照固定资产的原账面原价计提的折旧部分计入成本费用，则评估增值部分不需要计算未来应交的所得税，公司应将评估增值部分全部计人资本公积。在计提折旧时，公司应按固定资产原账面原价计提的折旧，借记有关科目，贷记“累计折旧”科目;同时，按评估增值后的固定资产原价计提的折旧与按原账面原价计提的折旧之间的差额，或按规定的期限(不超过10年)平均转销的金额，借记“资本公积”科目，贷记“累计折旧”科目。
(二)国企改制资产评估减值的会计处理对于评估减值的会计处理，由于目前还没有统一的明确规定，实践中主要有两种处理方法，一种是直接冲减资本公积，另一种是作为营业外支出处理。这两种处理方法各有优缺点，企业应区别实际工作中的具体情况决定采用哪一种处理方法。
四、清产核资资产评估增值会计处理
《清产核资试点企业有关会计处理规定》[(93)财会字80号]文件规定：企业主要固定资产价值重估后，经过验收核实，应相应调整固定资产账面价值。固定资产重估后如为增值，按固定资产原值增值金额，借记“固定资产”科目，按固定资产净值的增加额，贷记“资本公积”科目，按其差额，贷记“累计折旧”科目。清产核资发生的固定资产评估增值会计上不确认收益，评估增值的部分可计提折旧。此外还有向银行贷款发生的资产评估增值。按财会二字[1995]25号文件规定，资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产账面价值。企业因向银行贷款，由贷款银行指定的资产评估机构对企业进行资产重估发生的资产评估增值，只能作为银行对企业进行贷款的依据，不属于法定重估业务，企业不得自行调整资产的账面价值。

今天21世纪经济报道发表文章指出了企业发债中的评估乱象，“资产不够，评估来凑”，我们的同行或准同行们的一些不光彩的行为再次对这个行业的公信力提出了挑战，也再次向我们提出了一个现实的问题，那就是什么情况下评估可以调帐，什么情况下是不可以调帐。以下是我不成熟的看法，欢迎各位同仁拍砖：

一、评估可以调帐的几种情况

1、企业改制设立公司制企业，评估结果作为企业确定注册资本的重要依据，企业可以根据评估结果对其各项资产和负债进行相应的帐务调整。

2、法定财产重估，主要指国家统一组织的清产核资等，依照规定可以按重估结果调帐。

3、资产盘盈。

4、按照新会计准则的要求,满足公允价值等特定计量属性条件的可以按照该等特定计量属性计量,从而涉及对原帐面历史成本进行调整。因此以财务报告为目的的评估原则上都需要进行“调帐”或“调表”。
基本准则规定，企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
涉及公允价值计量的主要资产或事项包括：投资性房地产、生物资产、交易性金融资产和可供出售出售金融资产的期末计量，以及非货币性资产交换、债务重组、企业合并（非同一控制下）、资产减值测试。

二、不涉及帐务调整的评估
1、以抵押贷款为目的的评估，很显然不调帐。
2、以核实资产，仅供企业经营决策参考，尚不涉及实质性经济行为的评估。
3、以资产转让、投资等为目的的评估，评估为转让或购买资产或以资产作价出资提供价值参考，即评估结果作为相关各方的定价服务，企业的帐务处理依据的是相关协议、合同，而非评估报告。
4、以增资为目的的评估，评估目的主要是为确定投资人新增投资额的折股比例，也就是说投资中多少记入实收资本，多少记入资本公积。
5、有限责任公司转为股份有限公司，评估目的供工商管理部门了解企业净资产现场市场价值是否低于注册资本，一般也不调帐，如调帐则业绩不能连续计算，就类似改制了。
三、有争议的评估调帐
评估增值调帐的目的是为了提高企业的资产规模，满足有关部门发放贷款、债券及行业资质对资产规模（尤其是净资产规模的要求）。
1、通常的处理方式
（1）评估增值记入资本公积，达到增加净资产的目的。
（2）评估增值记入资本公积，然后通过资本公积转增资本，既可以增加注册资本，又提高了净资产值。
2、比较突出的表现
（1）土地使用权评估增值调帐
（2）其他无形资产评估增值调帐
3、比较典型的案例
（1）琼民源土地评估增值入帐虚增资本
（2）农凯集团虚增资本案
有些讨论：
关于评估调帐问题也谈几点我的理解
从这三个分类看，突出的是按评估目的为分类依据的，当属于权属或权益变动情况下可以调帐，即依法赋予了资产评估鉴证作用的情况下可以调帐，反之，当仅仅出于咨询目的的情况下，是不允许调帐的。
1、可调帐部分中的“资产盘盈”－－是个问题，核心依据是权属，这就类似前面一些帖子说的那个账外资产入账的处理问题。
2、可调帐部分中的“满足公允价值等特定计量属性条件的可以按照该等特定计量属性计量”，也就是会计政策确定对于投资性房地产、生物资产等后续计量中采用公允价值计量模式的情况。其依据就是会计准则。
3、可调帐部分中的“资产减值”，按目前的做法一般先要测试，然后，对于有减值迹象的进行资产减值评估，然后，在与帐面价值进行对比计算，从而确定调帐数据，不是直接根据资产评估结果调帐的。在这个过程中，有一个问题需要考虑，那就是减值评估未必就是按照会计核算时的资产分类来确定的，因此可能还要考虑如何将两者统一起来，比如会计核算往往用单项资产，而评估中可能要考虑一个资产组或资产组组合。
4、可调帐部分中的“法定资产重估”，其实在目前一个是国有企业可能存在，第二个也是主要的就是外商投资企业在外商控股的情况下可以重估，并且可以根据重估后的价值调整报告数据而不调整帐面数据。
5、在不可调帐的“以资产转让、投资等为目的的评估”，原则上，是以对方的合同协议为依据，会计准则也是这么规定的，当现实中有不少还是即以评估价值作为入账依据的，他们把评估价值就作为协议价值嘛，这样，把这个列作是不可调帐的是对的，至少在理论上是评估师做出可能的抗辩的依据，但现实中，也有必要防止委托方刻意的或恶意的对评估报告作用的夸大。
6、在不可调帐的“以增资为目的的评估，评估目的主要是为确定投资人新增投资额的折股比例，也就是说投资中多少记入实收资本，多少记入资本公积”说法中，其实，这个本身是可以作为入账依据的鉴证性作用的，通常，评估目的主要是为确定投资人新增投资额折股比例的目的很少，而用实物资产、无形资产或土地使用权投资的目的要多些。
7、在有争议评估调帐中，我觉得所列举的那些情况本质上都不属于可调帐的情况，人为的成份比较多，往往就是企业刻意“包装”的，对于评估机构来说，风险大些，因此评估报告中有必要说明其不可调帐的，从本质上看，企业出于投资融资目的或为了争取行业认证等目的下，其资产价值可能真的存在增值，但作为会计主题持续经营的情况下，这个人为拔高的行为是不可开这个口子的，评估报告的作用就是咨询的作用，首先是可以评估，然后是这类评估是在脱离持续经营的情况下进行的评估，再次，这类评估的结果只是为了告诉相关当事人（如行业资格认证部门、投资商、银行等金融机构等），从市场价值角度看他们的确有这个规模，相关资产的确有这个价格，但这个只是供你们参考，是否认证看你自己的政策是否能够接受了，即：评估报告的假设前提和披露非常重要。

Ⅶ 投资性房地产-公允价值变动属于什么科目是资产类科目吗

属于投资性房地产的二级科目，所以同样是属于资产类科目，在资产负债表中会跟投资性房地产合并后列示，

比如投资性房地产——成本，期末是借方100，投资性房地产——公允价值变动，期末是借方50,那在资产负债表中就会通过投资性房地产这个科目列示150，表示升值了,反之则表示贬值。

(7)投资性房地产抵押贷款扩展阅读：

按资产的流动性分为反映流动资产的科目和反映非流动资产的科目。

计价应分别验证购入、自建、投资转入、融资租入、改建扩建、捐赠、盘盈固定资产的入帐价值；应确定折旧计算及累计折旧帐户余额的正确性，以便认定固定资产净值的正确性。

审查固定资产增减变动的批准手续；查明固定资产入帐价值确定的合规、合法性，查明折旧方法及其运用的合法性。充分揭示性：审查确认会计报表对折旧方法、固定资产增减变动、资产租赁抵押等情况做了必要的说明。

Ⅷ 什么叫房产残值贷款

房地产残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。
投资性房地产的折旧年限一般是20年及以上，残值率是5%以内。

Ⅸ 会计问题

融资租赁，实际上就是抵押贷款的变种。
比如，融资租赁资产价值100万，为保证本钱，承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值就是100万，相当于租赁开始日租赁资产公允价值100万，时才能保本。
折现率就是贷款利率。
这样就好理解了。

出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。” ——就是承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值，这句话的另一种说法。

Ⅹ 求新准则下的商业银行会计科目

一、资产类

编号 会计科目

101 现金

102 银行存款

103 贵金属

111 存放中央银行款项

112 存放同业款项

113 存放联行款项

121 拆放同业

122 拆放金融性公司

123 短期贷款

124 中长期贷款

125 抵押贷款

126 贴现

127 逾期贷款

129 贷款呆帐准备

131 进出口押汇

132 应收利息

138 坏帐准备

139 其他应收款

141 短期投资

142 长期投资

151 固定资产

152 累计折旧

153 固定资产清理

154 在建工程

161 无形资产

162 递延资产

163 待处理财产损溢

二、负债类

编号 会计科目

201 活期存款

205 定期存款

211 活期储蓄存款

215 定期储蓄存款

221 财政性存款

231 向中央银行借款

232 同业存放款项

233 联行存放款项

241 同业拆入

242 金融性公司拆入

243 应解汇款

244 汇出汇款

251 保证金

252 本票

261 应付利息

262 其他应付款

263 应付工资

264 应付福利费

265 应交税金

266 应付利润

267 预提费用

271 长期借款

272 发行债券

273 长期应付款

281 外汇买卖

三、所有者权益类

编号 会计科目

301 实收资本

514 投资收益

302 资本公积

515 营业外收入

303 盈余公积

521 利息支出

311 本年利润

522 金融企业往来支出

312 利润分配

531 手续费支出

四、损益类

编号 会计科目

532 营业费用

501 利息收入

533 营业税金及附加

502 金融企业往来收入

534 其他营业支出

511 手续费收入

535 汇兑损失

512 其他营业收入

536 营业外支出