房地产抵押贷款类证券

『壹』 我有一篇论文是《浅谈我国房地产抵押贷款证券化》

别紧张啊

好好休息吧

『贰』 跪求房地产抵押贷款证券化的含义。

一、银行资产证券化的切入点

中国金融正在进一步改革开放，为迎接WTO的挑战，银行资产重组将是一项十分重要的内容。要提高中国金融体系的整体竞争力，银行资产重组是不可避免的。如果说兼并和收购是银行资产重组的两种主要方式，那么银行资产证券化则是资产重组的支持条件，是加快重组步伐，提高重组有效性和成功率的新途径、新工具。住房抵押贷款证券化的特殊意义则在于，作为一种金融创新方式和业务拓展渠道，它是银行资产证券化的一个切合点。它的实施将有利于我国金融与国际金融的接轨，借鉴国外经验，为加入WTO做好积极准备。

二、金融市场化的有效途径

住房抵押贷款证券化可以弥补银行在实施住房抵押贷款中的不足，从而最大限度地通过市场途径支持居民住房消费的需求。证券化可将银行独自承担的支付能力风险和利率风险分散给愿意而有能力承受这类风险的投资群体（个人投资者、投资机构”，又可以提高银行资产的流动性，当前银行呆坏帐比例偏高，流动性不足是不争的事实；还可使银行在转移风险的前提下，增加住房抵押贷款的资金来源，从而提高银行从事抵押贷款业务的积极性。对参与证券化的各金融机构和中介机构来说，也能获得相应的手续费、服务费和承销费收入。

三、民间投资的渠道

由于住房抵押贷款证券化具有收益比较稳定、信用级别较高和流动性较强的特点，比较适合投资者资产组合管理需要，是资本市场上的理想投资工具。当前，我国一方面是居民储蓄居高不下，民间投资原动力不足（虽采取不少措施，但效果并不显著），另一方面是国家只得依靠扩大财政投资来支撑经济的增长。民间投资原动力不足有种种的成因，但缺少投资对象也是主要原因，住房抵押贷款证券化，可以使投资群体（个人投资者、投资机构）通过资本市场，为大量资金进入房地产市场提供一个良好的渠道，让投资者获得新的固定收益的良机。据了解，美国住房贷款的三分之二以上实施了证券化，由民间购买，使投资人获利。

『叁』 住房抵押贷款支持证券的发展历史

住房抵押贷款支持证券的发行源于美国。自20世纪30年代经济危机后，美国失业剧增、房地产市场严重衰退，联邦政府先后于1934年和1944年成立联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA）和退伍军人管理局（Veterans Administration,VA），为中低收入居民和退伍军人提供低价保险，以向银行获取住房抵押贷款，随后在1938年成立联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association, FNMA），其主要功能就是从市场募集低成本资金收购附有FHA和VA保险的住房抵押贷款，这促进了住房抵押贷款二级市场的初步发展，也构成了MBS市场的雏形。
到了20世纪70年代前后，美国政府为应对石油危机造成的金融机构经营困难，继续推动住房市场发展，于1968年成立专门的政府机构——政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association, GNMA），收购经由FHA和VA保险的住房抵押贷款，并以此为支持发行过手MBS。同时，为扩大传统（conventional）住房抵押贷款的资金来源，于1970年成立联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC），收购传统住房抵押贷款并发行类MBS的参与凭证（participant certificate），其后赋予FNMA相同的权利。上述措施促成了美国MBS市场的快速发展，其他商业机构也逐步参与进来，MBS自此开始大规模发行。
在欧洲，MBS的发展从20世纪80年代末开始。英国国家住房贷款局（National Home Loans）为拓宽房贷资金来源于1987年3月首次在欧洲市场上发行MBS。为提高银行资本充足比率、降低抵押贷款成本，法国政府于1988年11月通过法律促进抵押贷款的证券化，并建立特别投资基金（FCC）持有抵押贷款、发放抵押证券。
在亚洲，许多国家和地区在东南亚金融危机之后开始发展MBS市场。香港于1997年成立香港住房抵押贷款公司（Hong Kong Mortgage Corporation, HKMC），推动了香港MBS市场的积极发展。韩国政府借鉴美国经验于1999年成立韩国住房抵押贷款公司（Korean Mortgage Corporation, KoMoCo），推动了韩国MBS市场的启动和发展。另外，日本、中国台湾、泰国等也在MBS领域进行了积极的探索和尝试。我国于2005年3月出台《信贷资产证券化试点管理办法》，正式开展MBS业务试点。
此外，加拿大政府为稳定住房抵押贷款的资金供给，于1986年由联邦政府独资设立的加拿大抵押住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，CMHC）发行了MBS。在政府的积极推动下，澳大利亚的MBS大部分由麦格里（Macquarie）银行于1991年成立的全资子公司——麦格里证券化有限公司发行，部分解决了商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题。

『肆』 证券从业者可以做房产抵押贷款嘛

在这种情况下可以用房产做抵押办理贷款的，无论你从事哪个工作，包括证券从业者，只要你有房产的话，都可以用房产作为抵押，然后去银行申请商业贷款。

『伍』 房地产按揭贷款证券化de过程

银行赚钱的管道最主要的就是放贷，但是美国有很多人买不了房子，因为他们在银行的信誉的评价很差，银行不给他们贷款，但是当房产很好的时候，银行觉得房产这么好放贷给这些人其实还是比较安全的，因为就算这些人到时候不付贷款了 银行还是可以拍卖他们的房子来补帐的，所以很多银行就给这些人放贷，但是银行放贷多了 他自己能去投资的钱也就越来越少了，所以他就把这些贷款包装成债券，而且这个还是交易形的高利息债券（购买人收到的利息就是银行收这些屋主的利息来的），这些债券看似是很可口的，所以成了很多基金还有投行的投资组合，银行靠着"两房"(就是被Feb接管的Freddie Mac 和Fannie Mae)去债券市场发完债券有了钱以后就再去放贷，然后再发债券，这样一个循环，基本来算 贷款16天就能包装成债券脱手了

『陆』 抵押型REITs什么意思

一、什么是REITs
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、REITs的分类
REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型

权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。

抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。

三、我国现有的REITs

1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目

在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。

收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。

2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者

去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。

以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。

结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。

收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。

3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值

上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。

结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。

风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。

由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。

收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

『柒』 住房抵押贷款证券化和房地产二级抵押市场是不是一个东西

二者有交集，后者包括前者，前者是后者的重要组成部分。

房地产抵押贷款的二级市场就是房地产抵押贷款的流通市场，实质是房地产抵押贷款的收益在不同享有者之间的交易。这种交易分为两类：证券化的和非证券化的，前者就是住房抵押贷款证券化，是将房地产抵押贷款的现金流收入打包分割后，以标准化的证券形式卖给投资人。

证券化的房地产抵押贷款市场由于具备良好的流通性，所以是房地产抵押贷款二级市场最重要的形式。