2017中国居民部门贷款余额

㈠ 应全面看待居民储蓄存款增速下滑

从居民部门来看，的确存在存款搬家问题，投资组合更为多元化，贷款增速远超存款增速，这将对我国金融体系产生深远的影响，有利有弊。

2018年三季度末我国金融机构各项存款余额达到181.2万亿元，同比增长8.3%，贷款余额达到138.9万亿元，同比增长12.8%。其中，居民储蓄存款为69.6万亿元，占全部存款的39%，同比增速为8.7%，为1979年以来的最低增速。贷款增速较稳定，但总存款和居民储蓄存款都处在增速下滑的趋势中，不免引起人们的担忧。

我国储蓄率居全球前列

大家经常将储蓄和存款这两个词混用，但在宏观经济领域，其各自都有明确的含义，并不相同。储蓄是指一段时期的收入中没有被消费的那部分，居民储蓄=居民可支配收入-居民消费，政府储蓄=政府可支配收入-政府消费。储蓄属于经济流量，也称作时期量，因为收入、消费都是指在一定时期内完成的。而存款则是指在某一个时点上，经济主体所持有银行的一种债权形式。存款属于经济存量，也称作时点量。储蓄和存款有一定联系，但并不相同。可支配收入中有一部分被消费掉，剩余形成了储蓄，也就是当年新增的财富。这些储蓄并非全部变成新增存款，居民投资于银行理财、股票、债券、基金、保险、信托、房地产等都是新增财富的储存形式。只是在金融市场并不完全发展的环境下，过去我国储蓄中的绝大部分都形成了银行存款，使这二者数据比较吻合。但这只是在金融市场并不健全时期的特例，发达不存在这样的规律。

储蓄率是储蓄与可支配收入的比例，我国的储蓄率自2010年达到顶峰后有所下降，但与其他相比仍处于较高水平。2017年末，我国国民储蓄率为45%，虽然相比2008年时50%的高点有所下降，但远高于英美日德等发达。可以从金融稳定和经济效率两个角度来理解我国较高的储蓄率。首先，储蓄是财富积累的基础，是国民净财富在一段时期内的增量。国民净财富是金融稳定的核心要素，高比例的储蓄使得我国的国民财富快速增长，增强了各部门抵御金融风险的能力。从另一角度来看，储蓄的反面是消费，高储蓄率也意味着消费不足。近几十年来我国内需不足、对外需依赖过重的经济结构也正是这种高储蓄率、低消费率的客观反映。当外需有所减缓时，必然会影响到宏观经济增速，降低经济效率。稳定与效率既相互促进，也相互制约。以银行为例，提高资产的流动性会增强抗风险能力，但流动性高的资产往往收益率较差，从而拉低银行的盈利能力。宏观上的金融稳定和经济效率也存在这样的权衡，我国储蓄率下降虽然会对金融稳定性有一定影响，但从长期经济增长模式从外需向内需转变的角度来看，又是必需的。因此，大不必对储蓄率下降过于惊慌。

存款变动不取决于居民的主观愿望

既然储蓄率变动不大，为何存款的增速出现较大幅度的下降呢？这需要从本质上理解货币和存款的创造过程。对微观主体来说，新增存款来自于储蓄中存入银行的部分，其可支配收入、消费支出和投资组合的决策共同决定本部门新增存款的规模，但宏观上并非如此。宏观经济学教科书往往都在第一章介绍一种典型的逻辑错误——加总谬误：宏观并非微观的简单加总，而是有一套自身的运行逻辑。例如著名的节俭悖论，当所有居民都变得更为节俭并减少消费时，国民储蓄反而会下降。宏观上，存款是由贷款创造的，存款的总量只与贷款相关，而不取决于各类微观主体的决策。

当银行发放一笔新贷款时，会同时在银行资产负债表的资产方和负债方分别记入贷款和存款，它只能是在不同银行或不同账户之间流动，其总量不会发生变化。当企业获得贷款后用于支付员工工资时，这笔存款便从企业账户转移到居民账户，当员工用这笔钱购买开发商的一套住房时，这笔存款又从居民账户转移到企业账户。总之，只要这笔钱不从银行取出，只要这笔贷款不被银行收回，存款是不会发生变化的。从这个角度看，我国存款增速下降的原因很容易解释，那就是贷款增速也在下降，实体经济正在经历去杠杆过程。去杠杆的本质就是限制信用创造增速，银行贷款是信用创造中最核心的资金来源。从贷款同比增速来看，已从2015年的14.5%下降到当前的12.8%，这必然导致存款的下滑。从存款和贷款每年的净增量来看，自2016年以来基本保持稳定，2018年前三个季度存款增量比去年略低，贷款增量接近去年全年水平。

虽然从理论上说，存款增量与贷款增量应完全一致，但现实中还有其他一些因素会影响到存贷款。第一，银行非贷款类资产的投放，如购买债券、股权投资，以及向影子银行拆借的行为也都具有存款创造的功能，在不增加贷款的情况下创造出一部分存款。第二，外汇储备的增长也可以在不创造贷款的情况下直接形成存款。第三，银行发行债券或增资扩股的行为也会使一些存款消失，变为非银行部门持有的银行债或者银行股权。两相抵消，大部分时间存款的净增量略高于贷款净增量。今年年初到现在，银行存款增量略低于贷款，这与金融去杠杆是直接相关的，商业银行降低了非贷款类资产的投放，影子银行规模大幅降低。由此来看，存款增速低于贷款增速是合理健康的，降低了影子银行的金融风险。

居民储蓄存款不断分流

市场所担心的另一问题是居民部门，自2010年以来居民贷款增速大部分时间里都大于存款增速。今年三季度末，居民贷款同比增速达到18.5%，而存款增速仅有8.7%。贷款快速增长的同时，存款却维持着较低的增速，再加上住房价格已开始企稳，自然让人们开始担心居民部门还本付息的压力。对这一问题，我们可以从三个方面来认识。第一，虽然近十年来存款增速小于贷款增速，但从存量上看，由于我国居民存款的基数比较大，截至三季度末存款依然是贷款的1.5倍，而美英两国的居民存款是小于贷款的，德国居民的存贷款比例也低于我国。我国居民的净存款(存款-贷款)依然是充实的。第二，存款增速下降并不意味着居民储蓄下降，而是居民资产组合多元化的结果。储蓄除了形成存款外，还广泛投资于银行理财、股票、债券、基金、信托等。近几年影子银行迅速发展，客观上分流了一部分居民的银行存款。银行理财和货币型基金(如余额宝、财付通等)在功能上与存款十分类似，甚至某些时候在支付便捷程度上还要优于存款。这推动了居民部门的存款搬家：将这部分减少的新增存款转变为其他金融产品。在银行看来，居民存款变成了其他金融机构的存款。第三，居民还有一部分储蓄变为了非金融资产，尤其是房地产。过去两年，房价增速较快，房地产商去库存的速度也较快，这实际上是居民将一部分储蓄转为房地产，居民存款变为了房地产商的存款。

虽然从总量上看，居民投资行为的改变并未让存款消失，只是从居民存款转移成其他部门的存款，但却对我国金融结构产生了深远影响。

第一，对利率市场化的促进。居民购买理财、货币基金或信托产品的收益率往往要高于存款利率，而其他金融机构在银行的存款利率也会相应高于居民在银行的存款利率，这样的存款搬家势必会抬高居民的收益率预期，倒逼银行以更高的利率吸收存款，推进利率市场化进程。

第二，银行资金来源更为多元，也更不稳定。居民存款是银行资金最为稳定的来源，利率较低、规模波动性较小。而金融机构在银行的存款则最不稳定，当面临流动性风险时，往往首先挤兑的就是金融机构自身。美国的雷曼危机时，正是因为发生了金融机构的挤兑才引发了全球金融危机。从这点来看，银行资金来源从居民存款转向金融机构存款增加了金融脆弱性。

第三，居民的多元化金融资产配置有利于我国金融体系的健全和金融市场的发展。满足居民多元化资产配置的需求是金融市场发展的最终动力，我国正在逐渐由银行中介为主导的金融体系向多元化、多层次金融市场体系发展，居民的存款搬家将促进这一进程。当然，目前仍需解决的问题是刚性兑付，居民既然愿意将低收益的银行存款转移到其他更高收益的金融产品，也就必须要承担更大的风险。例如银行的非保本理财以及各类信托产品等，都具较高的收益率，但目前仍存在一些刚性兑付问题。居民在享受更高投资回报的同时，并没有承担相应的风险，而是将这部分风险转移到了银行、信托等金融机构，客观上增加了系统性金融风险。打破刚性兑付、提高居民的风险投资意识是金融市场健康全面发展的必要条件。

综上，我国的国民储蓄率依然显著高于其他，未来一定会继续下降的趋势，并逐渐与其他接轨。从总量上看，近两年来存款增速与贷款增速在同时下降，这是去杠杆成果的体现，有利于金融稳定。从居民部门来看，的确存在着存款搬家问题，投资组合更为多元化，贷款增速远超存款增速，这将对我国金融体系产生深远的影响，有利有弊，我们需要在正确认识问题的基础上给予足够的重视。

(作者系金融与发展实验室研究员)

（文章来源：中国经济时报）

㈡ 央行银保监会下调首套房贷利率 对刺激购房作用多大

5月15日，周末，央行、银保监会突然祭出“大招”：将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点。按照最新5年期贷款市场报价利率（LPR）4.6%计算，首套房贷款利率可以低至4.4%。
此政策一出引发市场热议，与房贷有关的多个话题迅速登上微博热搜。毕竟对于购房者而言，贷款利率下调能直接带来月供减少；更进一步的信号意义则在于，高层对于楼市的扶持态度，已经明确且出真招了。
“还没接到利率调整的具体通知。”5月16日一早，建设银行北京分行一位个贷经理告诉记者，当前首套房贷款利率还是执行基准利率上调55个基点，即5.15%；二套房贷款利率还是5.65%。
记者从招商银行天津分行一位个贷经理处亦了解到，“首套房贷利率能不能降到最低4.4%，分行领导正在与招行深圳总部沟通，具体时间不能确定。如果现在申请房贷，还是按照已有政策执行，即首套房贷款利率4.9%。”
对于首套房的认定标准，这位个贷经理告诉记者，一是在准备购房的城市没有房产，二是在全国没有房贷记录。
虽然政策还未落地，但市场利好效应已发酵开来。5月16日，地产股开盘大涨，首开股份、世联行、银亿股份、天保基建等多股涨停，荣安地产、金地集团、蓝光发展等跟涨。
首套房贷利率最低调至4.4%
5月15日，央行、银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称“通知”），对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
通知明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
“此举是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”通知称。
按照此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按4月20日5年期以上LPR为4.6%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%）。
按照新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为，不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这意味着首套个人住房贷款利率不低于4.4%；二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。
央行数据显示，3月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%，4.4%最低房贷利率比之降低了100个基点。
按照贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据，其监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为5.17%，二套房贷款利率为5.45%。4.4%最低房贷利率比之降低77个基点。
中国房地产报记者以100万元房贷、20年贷款期限，等额本息偿还方式计算，5.17%的利率意味着月供为6693.83元，4.4%的最低贷款利率则意味着月供为6272.64元。新政若落地，每月月供或可减少421.19元，20年利息总额共约减少10万元。
此次央行下调首套房贷利率背后，是房地产市场交易的不景气，购房者入市需求谨慎。
央行数据显示，4月新增社会融资9102亿元，同比少增9468亿元；新增人民币贷款6454亿元，同比少增8231亿元，大幅弱于市场预期。各项贷款余额同比增长10.9%，为2002年3月以来最低水平。
4月居民部门新增贷款-2170亿元，同比少增7453亿元。央行本期未按短期和中长期贷款口径公布数据，而是拆分成了住房贷款、不含住房的消费贷款以及经营贷款。其中，住房贷款环比减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
央行在答记者问中表示，要“加大稳健货币政策的实施力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加快落实已出台的政策措施，积极主动谋划增量政策工具”。
对刺激入市购房作用多大？
央行此次下调房贷利率，也是贯彻落实此前央行、国家外汇管理局23条金融纾困政策的结果。
4月18日，人民银行、国家外汇管理局发布 《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出 23条相关政策举措。其中，对于住房领域金融服务方面的要求是：合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；保持房地产开发贷款平稳有序投放。
“这是2017年以来，央行再次就差别化住房信贷政策松动给出的指导意见，也标志着新一轮金融纾困地产政策调整的开始。央行23条金融纾困政策力度很大，根源还是在于中央政治局会议对于房地产的最新指导原则，即支持刚性和改善性住房需求。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为。
4月29日，中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
李宇嘉认为，当前房地产下行幅度已经超过容忍底线，影响到了经济稳增长。目前在高房价情况下，新市民买房压力巨大，这部分人群购房需求最强烈，且是首套房购置者。但在目前收入、预期明显减缓的背景下，如果不降低购房成本，无法从根本上解决楼市需求转弱、预期悲观、信心下降的结果，所以此次央行对于首套房贷款利率定向下调。对于二套房贷款利率并未调整，也说明政策层面还是不希望更多社会资金流入房地产，这样才能彰显“房住不炒”原则，目的是稳定地产。
央行此前释放如此大力度房贷利率利好，还是在8年前。彼时的2014年9月30日，央行将首套房贷利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍。以此为起点，带动了上一轮房地产市场行情快速升温回暖。
此次央行下调首套房贷款利率的拉动作用有多大？业内却存在一定疑虑。
中央财经大学副教授、城市与区域治理研究院执行院长柴铎认为，一是因城施策、销售好的城市比如北京，现在首套房贷款利率是5.15%，并不特别愁卖，商业银行有没有降利率的动机，能不能降到4.4%值得怀疑；真正市场销售不好的城市执行4.4%房贷利率，商业银行的风险就会上升，能不能执行也值得怀疑。二是认房又认贷的首套房认定标准若不取消，改善型需求就不能释放，只降低首套房贷利率效果大打折扣。
柴铎认为，当前住房金融政策的当务之急是先让房地产市场恢复过来，改变当前由于强调控层层加码导致的市场扭曲、住房过滤过程被打断的窘境；但不要指望房地产拉动经济、守住风险底线最为关键。
“不要指望地产在新一轮稳增长中发挥非常大的作用，政策目标是稳定楼市，不至于对经济形成很明显拖累，不至于造成系统性风险，仅此而已。”李宇嘉认为，降息只能降低月供额度，但无法降低高房价、高月供、高成本，建议还是通过一揽子政策来降成本，包括土地成本、税费成本，也包括这次的金融成本等，只有这样才能让更多新市民有支付能力。

㈢ 住房户均贷款余额

住房户均贷款余额18.9万亿元
2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
2月3日，中国人民银行发布的2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，2022年末，金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元，同比增长11.1%；全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。
  其中，房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。数据显示，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。
  2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
  同时，住户经营性贷款增速继续回升，住户消费贷款增速回落。2022年末，本外币住户贷款余额74.94万亿元，同比增长5.4%，增速比三季度末低1.8个百分点，比上年末低7.1个百分点；全年增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元。
  2022年末，本外币住户经营性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点；全年增加2.68万亿元，同比多增793亿元。住户消费性贷款（不含个人住房贷款）余额17.25万亿元，同比增长4.1%，增速比三季度末低1.3个百分点，比上年末低5.4个百分点；全年增加6755亿元，同比少增7646亿元。2022年二季度末，金融机构人民币各项贷款余额206.35万亿元，同比增长11.2%。
2、上半年，我国GDP为562642亿元。一季度末，中国居民部门杠杆率是62.1%。
从中我们可以得出两点信息：
1、住户贷款在总的贷款占比是35.51%左右。
2、居民杠杆率是居民部门的总负债与GDP的比值。62.1%意味着居民总债务占GDP比重超过60%。
国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过65%会影响金融稳定，目前我国的居民杠杆率已经接近甚至有超过了。
居民负债主要是房贷。
央行数据显示，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。
整体来说这个增速高于GDP增速，但低于以往房贷增速，主要原因：
1、目前居民负债率处于高位，再继续增长的空间有限。
2、楼市比较冷，房价回调，居民买房热情下降。
央行数据还显示：
2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点。其中，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。
房地产贷款包含开发贷和按揭贷。最近一两年，受不时出现的房企流动性危机以及楼市入冬影响，房企从银行获得的资金明显减少。
7月28日的政治局会议提到：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
银保监会也表态：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。
可以预计，接下来房企融资应该会得到改善，毕竟楼市太重要了，不仅涉及民生，还影响经济稳定大局。

㈣ 居民部门贷款率

居民部门杠杆率=居民部门贷款余额/名义GDP如:2016年我国GDP74.4万亿,居民部门贷款余额大约33.33万亿,相除后得2016年末居民部门杠杆率为44.8%。杠杆率一般是指资产负债表中权益资本与总资产的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。杠杆率的倒数为杠杆倍数，一般来说，投行的杠杆倍数比较高，美林银行的杠杆倍数在2007年是28倍，桥败瞎摩根士丹利的杠杆倍数在2007年为33倍。杠杆率的优点引入杠杆率作为资本监管的补充手段，其主要优点为：一是反映股东出资的真金白银对存款枯茄人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。二是能够避免加权风险敏空资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响

㈤ 房贷之殇！别再让居民为巨额债务买单！

以后，谁再说居民负债低，居民部门杠杆率低，你就抽丫一嘴巴子!

——阿尔伯特·爱因斯坦

1 中国资本市场的护城河——居民存款

这些年来，全球发生的大大小小数次金融危机与黑天鹅事件，中国其实都被波及并被深刻影响。全球一体化的当下，我们无法置身事外。

但是，每每我们在一片看空声之下都能快速转危为安，最起码，大面儿上看是这样子的。

于是很多人讲，我们的国运来了，华夏民族要伟大复兴啊……

诚然，中国加入WTO这十几年来，全球的分工秩序得以重构，我们搭上了时代的快车。受益于人口红利与土地生产资料等环境的牺牲，中国崛起的速度可以说是人类历史上一个越级打怪通关的典范。即便到我们老的时候，历史课本上也绝对会用厚重的笔墨来描绘中国这一段辉煌历史。

但很多事情，我们要看的更广博更深邃一些。

如果聊回我们的资本市场，这些年来，它具备了一条强大的护城河。

一方面跟我国相对封闭的资本市场与集权制度有很大的关系，另一方面则因为中国拥有巨大的居民存款可以抵御外来冲击。

什么意思呢？

任总在公开场合曾多次讲过，房地产是政府的夜壶，需要的时候就拿来用用，不需要的时候就踢到床底下。

很多人听后都哈哈一笑，拿来当个茶后谈资的笑梗罢了，很少有人去深究这句话背后的深义。

但我们现在琢磨琢磨这句话，每当国外出问题的时候，外需没了。政府需要房地产拉动内需拉动GDP，让房地产发力崛起的时候，重要的是最后都是谁去买了房子接了盘呢？

对啊！谁买的呢？

论国民经济三大基本部门，也就是政府、企业与居民三大部门。其实买房子最后就是居民部门。政府不买房子，企业虽然买，但主要集中在商业写字楼厂房上，与庞大的住宅市场相比，占比毕竟有限。

最后就落到居民部门头上，当颤粗毁然，居民买房主要还是靠 贷款 ，也就是加杠杆。

我们都懂杠杆本质就是债务。其实，房地产崛起的背后就是债务转移，把政府部门的债务转移到老百姓头上来，所以我们看到这几年政府部门杠杆率下降，与此同时出现变化的是居民部门杠杆率的迅速攀升。

讲真，从宏观大账户的层面上看，过于巨量的存款对银行也有压力。特别是经济不好的地区，或者处于下行周期阶段，当贷款需求萎靡时，存款每年依旧要支付利息呢。

但存款居民部门60万亿当量的存款让政府有了底气。所谓手里有钱，心中不慌，外面出现危机，我们还有存款呢。怕个啥？！

但是到了2018年，很多事情都变了。

我们发现过去的2017年，很多地区的银行在贷款增加的同时，存款却持续减少，商业银行的存贷比（指银行贷款总额/存款总额）逐年攀升，甚至很多地区银行出现了存贷比超过75%红线的情况。

2 红色警报！别让居民部门出现赤字！

整个2017年，房地产新闻里最著名的段子就是：全款的往里走、 按揭 的不要堵在门口，公积金的把车挪走……

特别是杭宁蓉汉这几个城市的热销楼盘，你没全款的实力你试试？排号资格你都没得！举一家三代人的积蓄去买房在2017年演绎的淋漓极致。

但是，这种卖房模式，使得整个居民部门不仅消耗了大量的存款，还减少了在其他投资市场的新增资金。

根据央行最新发布的权威数据，2017年，中国居民部门居然第一次出现了储蓄增长率为负的情况！

我们的护城河，总算探到了河底儿。

前一阵子看很多文章，都纷纷写到和欧美发达国家相比，我国的居民杠杆率还处于低位，我们还有很多的空间可以凳岁提升！现在不举债就是输给通货膨胀！

丫的，这些我怎么这么坏良心啊，大环境都变了，你这种陈腔滥调说了十年不改改么？

很少有人告诉你：通俗来讲，举债都是具备赚钱能力和长远眼光的人才能进行的金融茄备行为，杠杆是好东西，但一定要适度，不可穿仓本金！

更为重要的是加杠杆完全不适合全体居民一起同时进行！

前段时间看新闻，很多城市无法购房，极度焦虑下居然有人去贷款买邮票！

傻呀，一声叹息！

在去年的这个时候，央行副行长潘功胜曾说过这样的一句话：我国居民杠杆水平不高，但也要防止继续走高。

大家好好想想潘行长当时为什么这样讲。

既然杠杆水平不高，为什么要防止走高呢？央行副行长当时没事跑出来说这干啥？

其实事实上，如果我们不严格控制居民部门杠杆率，不紧盯我们的存款，未来会有不少居民家庭破产，成为赤字家庭。

2008年美国次贷危机，有多少美国家庭破产，你以为这种事情只会发生在万恶的资本主义国家么？！

我们来看央行和一些金融机构的数据。

截至2017年，我国住户部门贷款余额达到40万亿，个人住房公积金贷款余额达到4.5万亿，再加上P2P 花呗 借呗 民间小贷公司等七七八八，居民部门的真实杠杆率在60%以上只多不少。

换句话说，其实住户部门的负债跟住户存款之间的轧差已经收的越来越紧了。更让人担忧的是：我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经从2007年次贷危机时的不足35%，攀升至目前的90%。

这可远远超出其他新兴经济体的水平。至于原因嘛，感谢这两年的房地产去库存吧！

3 又不是西方福利社会，存款就是我们的命

先说说存贷比这个事儿。银行存贷比，就是商业银行贷款总额占存款总额的比例。

其实商业银行大头就干俩事儿，一边拼命拉存款，一边拼命放贷款。几年前存款不好拉的时候，行长拉存款，行情一杯茅台一百万。

银行也不容易，存贷比这指标，如果低了说明你银行存款多贷款少，盈利太差，但太高了容易闹金融危机。所以过去商业银行法有个红线——75%。

后来在2015年10月，国务院取消了存贷比这个红线，改成流动性监测指标。

大伙儿记着这个日子，这可是房价暴涨的前夜。

存贷比指标取消后，商业银行的这个指标便像脱缰的野马，撒了欢的往上冲。

但是到了现在这个时点，很多银行日子难受了。我们发现整个社会持续高位的贷款需求、银行永远不够用的信贷额度、同时伴随的是吸储困难，整个商业银行的存贷款之间的结构性失衡快速加剧。

据央行公布统计数据，2017 年金 融机构新增境内人民币存款13.34万亿，同比少增1.8万亿。

对于广大的老百姓讲讲，我们没有欧洲号称“从摇篮到坟墓”的高福利社会制度，从教育、医疗乃至照看婴儿都是国家福利制度的范畴。所以，对于具体国情而言，我们居民存款就是我们的命根子！

如果真被搅和完了那可真完了!

过去十几年，我们居民储蓄率高速增长是中国经济的特色之一，整个特色使得中国经济具有超强的韧性，同时能够战胜国外危机对内陆的冲击。

但去年中国居民部门第一次出现储蓄增长率为负的情况，如果不能及时遏止，中国居民部门很快就会成为负债部门。

从法理上讲，企业是有限责任，亏空了可以破产，但是个人是无限责任，到老都要还的。

未来我们广义货币M2增长持续放缓，居民部门净存款还将持续下降，有些不怀好意的人还让居民全部加杠杆，作死呢？！

把前面说过的话再叨唠一遍：举债都是具备赚钱能力和长远眼光的人才能进行的金融行为，杠杆是好东西，但一定要适度，不可让波动穿仓本金！第二、加杠杆完全不适合全体居民一起同时进行！

前段时间大量新闻报道，说今年银监会工作重点是居民去杠杆，相信未来会有许多政策下发。这说明上面是看到了这些潜在严重的问题的。

小川行长去年拼命指导企业降杠杆，今年要指导居民降杠杆，向小川行长致敬！

最后再说说为什么中国的老百姓可能永远不会像欧美百姓一样成为靠信用度日的模式。美国3亿人口拥有十万亿美元的自然资源储量，而中国近15亿人口只拥有五万亿美元的资源。欧洲具有强大的金融、技术、管理、品牌等先发优势，而中国还在追赶过程中。欧美这种寅吃卯粮的社会运营模式我们根据就耗不起。

所以，要保护好接盘侠，接盘侠全累死了就没接盘侠了！

㈥ 个人住房贷款余额增速连续两年回落

个人住房贷款余额增速连续两年回落
2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比低1.2个百分点

在房地产市场“严控”的背景下，房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出，2018年房地产贷款增速出现平稳回落。
个人住房贷款增速回落
阮健弘介绍，截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年回落0.9个百分点；全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比水平低1.2个百分点，比2016年低4.9个百分点。
她表示，从结构上看，一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末，个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比2017年低3.1个百分点。
此前公布的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比2016年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比2016年末回落14.5个百分点。
新年首次降准实施，楼市影响几何？
1月4日，央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
对于昨日实施的新年首次降准，此前有多位市场人士提及，降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。
此前，国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出，房地产市场核心是看杠杆，也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度，这些现在都没有变化，所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。
展望未来，在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。
将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了（上季度为33.7%），预计下降的有所提高（上季度为9.6%）。
据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”（记者宓迪）

㈦ 央行：12月M2同比增8.1% 全年住户部门贷款增7.36万亿

观点地产网讯：1月15日，央行发布2018年金融统计数据报告。
报告指出，12月末，广义货币(M2)余额182.67万亿元，同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与上年同期持平；狭义货币(M1)余额55.17万亿元，同比增长1.5%，增速与上月末持平，比上年同期低10.3个百分点；流通中货币(M0)余额7.32万亿元,同比增长3.6%。全年净投放现金2563亿元。
贷款方面，12月末，本外币贷款余额141.75万亿元，同比增长12.9%。月末人民币贷款余额136.3万亿元，同比增长13.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点。
全年，人民币贷款增加16.17万亿元，同比多增2.64万亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.36万亿元，其中，短期贷款增加2.41万亿元，中长期贷款增加4.95万亿元；非金融企业及机关团体贷款增加8.31万亿元，其中，短期贷款增加4982亿元，中长期贷款增加5.6万亿元，票据融资增加1.89万亿元；非银行业金融机构贷款增加4401亿元。12月份，人民币贷款增加1.08万亿元，同比多增4995亿元。
12月末，外币贷款余额7948亿美元，同比下降5.2%。全年外币贷款减少431亿美元，同比多减953亿美元。12月份，外币贷款减少110亿美元，同比多减158亿美元。
存款方面，12月末，外币存款余额182.52万亿元，同比增长7.8%。月末人民币存款余额177.52万亿元，同比增长8.2%，增速比上月末高0.6个百分点，比上年同期低0.8个百分点。
全年，人民币存款增加13.4万亿元，同比少增1071亿元。其中，住户存款增加7.2万亿元，非金融企业存款增加2.16万亿元，财政性存款减少596亿元，非银行业金融机构存款增加1.96万亿元。12月份，人民币存款增加916亿元，同比多增8845亿元。
12月末，外币存款余额7275亿美元，同比下降8%。全年外币存款减少634亿美元，同比多减1413亿美元。12月份，外币存款减少39亿美元，同比多减104亿美元。
另外，2018年银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交1012.71万亿元，日均成交4.02万亿元，日均成交比上年同期增长26.4%。其中，同业拆借日均成交同比增长75.7%，现券日均成交同比增长46%，质押式回购日均成交同比增长20%。
12月份同业拆借加权平均利率为2.57%，比上月末高0.08个百分点，比上年同期低0.34个百分点；质押式回购加权平均利率为2.68%，比上月末高0.22个百分点，比上年同期低0.43个百分点。
数据中还显示，2018年，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生3.66万亿元、1.45万亿元、8048.1亿元、1.86万亿元。国家外汇储备余额为3.07万亿美元。12月末，人民币汇率为1美元兑6.8632元人民币。

㈧ 房贷成为中国家庭债务大头

上海财经大学高等研究院院长田国强认为，现在中国家庭债务风险被忽视了，监管部门应该将它跟企业债和地方债风险放到同等重视的程度上来。

不同研究机构的研究成果，都在敲响家庭债务风险的警钟。2017年11月，中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《三季度中国去杠杆进程报告》指出，居民部门杠杆率依然延续上升趋势，从2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%。

显然，这种变相“短贷长用”的行为，涉嫌违规操作。在冲击业务的压力下，商业银行普遍通过给个人直接授信等方式，来扩大城市居民贷款空间。相比住房抵押贷款，披着“新马甲”流入房地产的短期消费贷，存在更大的潜在金融风险。

㈨ 60多个城市出台房地产相关政策，房价又要涨

楼市“熄火”了。

受疫情影响，春节之后本该门庭若市的售楼处却门可罗雀，楼市成交量同比断崖式下跌。

困局之下，一场拯救楼市的“战役”打响了。放松限购、降低首付、展期还贷、缓交出让金……从2月至今，全国已有超60个城市出台涉房地产行业相关政策。

人们的焦虑情绪再度泛起，难道房价又要起飞了吗？

1

“房住不炒”没变，

个别激进政策无关大局

2月25日，传言绍兴工行将首套房贷首付款降低到两成，二套房贷降低到三成。

工行向来具有风向标意义，消息传出，就炸了锅！

在此之前，浙商银行已经明确将非限购城市的家庭首套房首付款贷款比例从原来30%降至20%。

紧接着，又传出“深圳建行将首付变相降至3成”的消息，似乎更加印证了工行这一做法的风向标意义。

市场预测，如果深圳都放松，那么京沪以外的城市都将会跟进！

事态并未朝着一些人预测的方向发展。很快，绍兴工行和深圳建行就进行了辟谣，称“传闻不实”。

这不难理解，因为引起的反响太大，不排除政策还没有落地就胎死腹中了。事实上，深圳建行支持小微企业的政策被传成是二套首付3成，本就是某些自媒体的误读。

退一步讲，即便绍兴工行和浙商银行的政策落地实施，也不意味着全面放松调控。比如，浙商银行银行调整个人贷款，仅针对非限购城市居民家庭，非限购城市首次购房首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点，限购城市仍执行首次购房首付三成的政策，这符合“因城施策”政策。

梳理各地关于楼市的政策发现，虽然短短半个月内政策就从“救房企”推进到“救市场”，含金量不断增强，但尚未突破“房住不炒”的红线。

为什么这么说？看几个例子。

2月21日，河南省驻马店市发布了17条政策组合拳，从供需两端双向发力，除了降低预售门槛、适当下调贷款利率、展期还款等纾困房企的政策，还提出住房公积金最高贷款额度提高至50万、降低首套房公积金贷款首付比例至20%，购买首套住房给予补助等政策。

出台类似政策的还有衡阳市，被称为“衡十七条”的政策，提出引进人才可同享购房及契税补贴。

不得不说“驻马店救市17条”“衡十七条”力度确实很大，但仔细一分析，不难发现背后的原委。无论驻马店还是衡阳，城市本身缺乏有竞争力的产业，属于“收缩型”城市。自2018年三季度，大多数三四线城市的楼市就开始疲软。根据驻马店住房管理中心数据显示，2019年网签面积同比下降23.2%，网签金额同比下降16%。

换句话说，这样的城市，地产颓势已经形成，即便出台救市政策也难对市场形成多大影响，更不会影响全国。

相比之下，热点城市主要是“救房企”为主。比如，上海紧急出台的《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》中，有针对性地调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工等。

江苏省出台50条提振经济政策，提出密切关注房地产市场运行态势，加强市场分析研判和资金流向监测，根据房地产市场供需结构动态变化，开展政策预研储备，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场健康发展。

东莞调整公积金贷款政策，最长可贷30年，放宽贷款申请人条件，压缩审批时限，对装配式建筑等三类情形给予上浮可调贷款，最高上浮20%。

与各地蠢蠢欲动相对应的是，近日财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

未来一段时间，不排除还会有更多的地方政府出台相关政策，支持房地产市场的平稳发展。但是，不会突破“房住不炒”的底线。

值得一提的是，“出头鸟”驻马店市已经被河南省委约谈。首套房二成，宣告结束。

2

10年攀升30%，

不能任由房地产加杠杆了

在一些自媒体、中介和地产从业者对传言进行卖力吆喝的时候，部分银行也按捺不住了。

不难理解，银行也有发放住房贷款的强烈意愿。

数据显示，截至2019年末，我国金融机构各项贷款余额为153.11万亿，其中个人住房贷款余额30.2万亿，占比约为20%。如果加上8.4万亿的住房开发贷款余额，占比则达到了25%！

对于银行，房贷是一大笔生意！

可是，在“房住不炒”的紧箍咒下，即便银行有一颗蠢蠢欲动赚钱的心，也不敢乱来。

虽然与美国、日本等发达经济体相比，中国家庭债务的绝对总量还未达到极端状态，但增长速度较快，已经给宏观经济的稳定运行带来了隐患，逐渐成为政府及各部门一大难题。

根据中国人民银行的数据，截至2019年底，我国住户部门贷款余额55.33万亿元，其中个人住房贷款余额为30.2万亿元，占住户部门债务余额的54.58%。

通常，我们用居民杆杆率（居民部门贷款余额与名义GDP之比）来反映居民的债务负担能力和偿债能力。

我国居民杠杆率自1996年以来一直呈上升趋势，1996年我国居民杠杆率仅3%，2008年上升到18%左右，2017年达到了48.97%，已高于发展中国家的平均水平。2019年则进一步飙升到55.33%，较2018年提高2.13个百分点。

这其中，购房占了一般居民负债的大部分。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，在2015-2017年新购房有负债的家庭中，收入最低的20％家庭债务收入比高达13.7，收入最高的20％家庭债务收入比也达到了1.8，均比城乡调查口径下的2017年债务收入比1.1高很多。

对此，去年中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清就指出，近年来我国一些城市住户（居民）部门的杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平……

居民杠杆率10年攀升30%，不能再任由房地产加杠杆了。

为了将钱送到中小企业手里，去年央行推出贷款市场报价利率（LPR）。

过去，央行频繁实施定向降准，试图扶持中小微企业，可是很多钱流向并不精准。我们经常将这类宽松政策说成是“放水”。“水”一定会沿着阻力最小的方向前进。既然房地产行业更赚钱，金融行业更赚钱，那么钱就一定会变着法子，千方百计地流向那里去。今年3月1号开始，存量房贷定价基准转换为LPR已经开始实施。LPR形成机制将房地产和实体经济成功区隔开来，为房地产建立了防火墙，为定向加息提供可能。

在过去一年，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点，而5年期以上LPR仅调整了2次，累计下调10个基点。如此一来，就可以对1年期贷款较多的实体经济“定向降息”，对5年期以上贷款较多的楼市区别对待。

来源：全国银行间同业拆借中心

这意味着，未来不论是对实体经济涓滴还是大水漫灌，房地产行业想要沾光，难度大大增加了。

3

刚需放心买，

房价强劲反弹不可能

虽然大幅放松调控以及资金大水漫灌都不现实，但是，对刚需群体来说，现在却不失为一个买房的好时机。

首先，开发商资金紧张，降价促销还将持续一段时间。

疫情对绝大部分行业都造成了影响，自然也会对居民收入有显著影响，一项调查显示，绝大多数被访者表示收入将下降10%-30%；超六成被访者因疫情而推迟购房计划。

来源：青岛未来盛世企业管理咨询有限公司

居民购房意愿下降的同时，是我国房地产行业的杠杆率居高不下。2019年中期，A股上市样本房企平均资产负债率77.44%。

正常状态下，房企可以靠高周转率维持，但遇到新冠肺炎疫情这种情况，节奏瞬间被打乱，高杠杆运作的开发商，资金压力巨大。

一些民营开发商，即便是规模较大也非常缺钱。为了节省开支，不少房企都在调整组织架构，优化人才结构。

一些实力较差的开发商，有的已经无法支付工资，甚至直接倒下。根据人民法院公告网的数据，2019年，共330家房企宣布破产，平均每天0.9家。2020年新年后的44天里，人民法院公告网已经公示了63家房企的破产文书，日均破产1.6家，房企破产速度近乎翻倍。

没有资金流入，利息、到期的债务和管理费用却是刚性的……压力之下，房地产企业只有在销售端发力，才能维持资金安全。降价无疑是最有效的方式。打折促销固然会损失部分利润，但总比资金链断裂，卖项目、公司股权求生或者倒闭要强得多。比如恒大最近打折卖房，就引发了巨大的轰动。随后，各大开发商都跟进，各种促销优惠相继推出——首付分期、60天内无理由退房、交5000抵20000、送物业费、送车库券等等，进行变相降价。

其次，房贷利率“降”了，按揭贷款更容易，月供也少了。

2月20日，央行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第七次报价，2月份，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。其中1年期下降了10个基点，5年期以上下降了5个基点，房贷利率参照5年期以上LPR，各地在此基础上进行加点。换句话说，相当于房贷利率基准下调5个基点。

按揭利率下行，意味着货币充足，不仅更容易申请贷款，而且购房者的还款压力也会相应的减小。

最后，在平稳的市场中，无论刚需还是改善都更从容。对于改善性需求，很多需要卖掉第一套房，然后才有钱买更大的房子的。在房价快速上涨的市场中，卖掉自己的房子再买入房子，卖和买期间，房子价格难免上涨，导致损失。现在价格稳定，正是置换好时机。

不少人将此次新冠肺炎疫情与2003年的非典做比较。认为楼市可能会像非典疫情结束之后类似迎来强劲反弹。这是荒唐的！

且不说2003年社会经济各层面都与现在存在巨大差距，仅楼市也与当时的境况明显不同。

当时，我国的城镇化水平还较低，商品房处于供不应求的状态。如今，我国整体上已经不缺房子，存在的只是结构性的不均衡。

旧思维会导向旧方法，新思维才能有新出路。当前，居住领域供给侧升级已迫在眉睫，要做、可做的事很多。但绝不是全面放松限购、央行放水降利率，引起新一轮房价上涨。那样的话，淘汰落后产能，积极培育新兴产业，重构经济秩序，创新驱动增长就会无从谈起，还会导致更加严重的风险。

当然，如果自住，现在尽可以放心买。毕竟住有所居是美好生活的重要组成部分。